Category : Neuigkeiten
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Auf Seite 6 unseres Geschäftsberichtes für 2016 ist bei den für uns relevanten Fonds die Entwicklung der KAG-Rücknahmepreise (= Net Asset Value) im Jahr 2016 dargestellt. Dabei bewegen sich der SEB ImmoInvest (minus 5,2 %) und der SEB ImmoPortfolio Target Return (minus 5,4 %) am unteren Ende des Spektrums, während zum Beispiel ein CS Euroreal sogar (vor allem wegen des ausgesprochen erfolgreichen Holland-Portfolio-Verkaufs im April 2016 deutlich über Buchwert) ein Plus von 0,9 % erreichte.
Diese unübersehbaren Performance-Unterschiede schlugen sich in 2016 auch in der Kursentwicklung nieder (dargestellt auf Seite 5 unseres Geschäftsberichts). Praktisch die einzigen, die dabei überhaupt in’s Minus gerieten, sind die beiden SEB-Fonds (ImmoInvest minus 3,6 %; ImmoPortfolio minus 12,7 %), während ein CS Euroreal im Jahresverlauf um 11,0 % und ein KanAm grundinvest sogar um 13,0 % anzog.
Mit den Ursachen hatten wir uns schon öfter beschäftigt: Einerseits scheint uns die Portfolioqualität der SEB-Fonds in weiten Teilen vergleichsweise sehr problematisch, andererseits schien man bei SEB/Savills an sich erforderliche Abwertungen auch zögerlicher als bei den anderen Fonds anzugehen.
Beide Vermutungen haben sich jetzt (leider) bitter bewahrheitet. Leider deswegen, weil die SEB-Fonds (anders als ein CS oder ein KanAm, bei denen herrscht seit Übergang auf die Depotbank eisernes Schweigen im Walde) auch nach dem Übergang in vorbildlicher Weise weiter zeitnah Monat für Monat ihre Berichte veröffentlichen – nur die Zahlen darin tun wirklich weh.
Ein CS und ein KanAm verkaufen ihre Objekte inzwischen wie geschnitten Brot zu Preisen oberhalb der offiziell ausgewiesenen Verkehrswerte. Die beiden SEB-Fonds dagegen werden von den Versäumnissen der Vergangenheit jetzt voll eingeholt. Selbst die besseren Objekte gingen bei den jüngsten Portfolioverkäufen um satt zweistellige Prozentsätze unterhalb der zuletzt ausgewiesenen Verkehrswerte über den Tisch.
Gerade heute kamen die Juni-Zahlen der SEB-Fonds. In der rollierenden 12-Monats-Betrachtung hat sich beim SEB ImmoInvest das negative Bewertungsergebnis im Vergleich Januar-Dezember 2016 (minus 5,2 %) zum Zeitraum April 2016 bis März 2017 auf minus 12,9 % verschlechtert. Das heißt: Das gesamte Immobilien-Portfolio des Fonds hat binnen eines Jahres (durch realisierte Verluste bei Verkäufen oder durch Abwertungen) im Durchschnitt 12,9 % an Wert verloren. Und das in Zeiten von ringsherum boomenden Märkten! Noch heftiger hat es den SEB ImmoPortfolio Target Return getroffen. Hier ist der Vergleichszeitraum mit Juli 2016 bis Juni 2017 bereits aktueller. Dadurch schlagen sich auch schon stärker die enttäuschenden Verkäufe des ersten Halbjahres im Bewertungsergebnis nieder, das dadurch drastisch von minus 5,4 % auf minus 14,8 % einbricht.
So wird es auch in Zukunft unsere Hauptaufgabe sein, bei den Fonds, bei denen das überhaupt noch relevant ist (und das sind im wesentlichen nur noch der CS Euroreal und der SEB ImmoInvest) ein ganz besonderes Auge auf die Qualität des restlichen Objektbestandes und die vermutlich am Markt erzielbaren Preise zu haben. Die reine Betrachtung der Differenz zwischen offiziellem Rücknahmewert und Börsenkurs (bei dieser Betrachtung sähe der SEB ImmoInvest vermeintlich am günstigsten aus) führt den Anleger nämlich in die Irre.
… wird morgen über die Aktionäre der CS Realwerte AG niedergehen: Denn morgen schreibt Ihnen Ihre Depotbank die letzten Freitag von der Hauptversammlung für 2016 beschlossene Dividende von 75,00 EUR pro Aktie gut.
Denjenigen Aktionären, die ihre Aktien in effektiven Stücken selbst verwahren, haben wir den für die Abrechnung durch die Gesellschaftskasse benötigten Einreichungs-Vordruck für Gewinnanteilschein Nr. 2 gestern mit der Post zugesandt.
Für unsere Aktionäre bedeutet die Ausschüttung eine Dividenden-Rendite von mehr als 8,5 %. Und diese Ausschüttung erfolgt, wie der Vorstand auf der Hauptversammlung auf Nachfrage eines Aktionäres noch einmal betonte, nicht aus der Substanz, sondern es sind echt verdiente und realisierte Erträge des letzten Geschäftsjahres. Eine jeweils ähnlich hohe Ausschüttung wurde auf der Hauptversammlung übrigens auch bereits für die nächsten drei Jahre angekündigt.
Auch die nächstjährigen Hauptversammlungstermine stehen jetzt bereits fest: Es sind der
27. Juli 2018 für die CS Realwerte Aktiengesellschaft
und der
28. Juli 2018 für die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere.
Für Juli 2017 ist die nächste turnusgemäße Ausschüttung des AXA Immoselect fällig. Nachdem noch im Mai 2017 das Einkaufszentrum in Malmö verkauft werden konnte (und nachdem die Liquidität aus dem Verkauf des Prager Objektes im Okt. 2016 wegen eines noch zu klärenden steuerlichen Problems bei der Ausschüttung im Dez. 2016 noch nicht mit berücksichtigt werden konnte), war schon auf eine ordentliche Ausschüttung zu hoffen.
Unsere Erwartung lag bei 1,40/1,50 EUR je Anteil, nach außen kommuniziert hatten wir vorsichtshalber nur 1,00 EUR plus X. Zu oft waren wir in der ersten Jahreshälfte mit unseren Prognosen (vor allem beim KanAm grundinvest) auf die Nase gefallen. Tatsächlich werden es jetzt am 27.07. aber sogar 1,80 EUR.
Da wir gut 1,1 Mio. AXA-Anteile halten, fallen uns also am Donnerstag runde 2 Mio. EUR auf den Kopf. Ein gutes Viertel davon wird gleich einmal für unserer gerade erst letzten Freitag auf der Hauptversammlung beschlossene Dividendenzahlung für 2016 verwendet. Ein weiteres Viertel brauchen wir, um beim Bankhaus Seeliger wie versprochen unsere Inanspruchnahme zum Monatsende um 1/2 Mio. EUR zu reduzieren. Und, keine Sorge, die restliche Million werden wir schon wieder sinnvoll reinvestiert bekommen.
In der entsprechenden Investoren-Mitteilung von AXA findet sich zudem folgende Aussage: „Derzeit befinden sich im Fonds noch ein Direktinvestment in Amersfoort (Niederlande) und ein … Investment in Antegnate (Italien). Beide Objekte befinden sich bereits in der Vermarktungsphase, wobei wir bei der Objektgesellschaft in Antegnate bereits in Exklusivität sind.“ (Anm. der Redaktion: „Exklusivität“ bedeutet, daß am Ende des Vermarktungsprozesses nur noch mit dem Höchstbieter endverhandelt wird und daß dieser für das Erlangen der Exklusivität auch schon eine Art „Eintrittsgeld“ zahlen musste, das verfällt, wenn die Verhandlungen am Ende doch noch scheitern. Das kommt in der Praxis eigentlich nie vor. Insofern sollten wir in den nächsten 5-6 Wochen definitiv die Verkaufsmeldung bekommen.)
Da haben wir jetzt die interessante Situation: Antegnate wird derzeit noch mit einem Verkehrswert von 76,8 Mio. EUR geführt – und weit darunter erwarten wir den Verkaufspreis auch nicht. Der gegenwärtige Börsenkurs impliziert für das AXA-Immobilienvermögen aber auch nur eine Bewertung von 71,2 Mio. EUR. Das heißt: Das Amersfoort-Objekt (das wir erst vor wenigen Tagen hier ausführlich besprochen hatten) ist zwar alles andere als ein „burner“. Aber wenn Antegnate verkauft ist, bekommen wir es de facto umsonst, jeder Euro den es am Ende doch noch bringt ist für uns „on top“ – und einem geschenkten Gaul schaut man bekanntlich nicht in’s Maul.
Damit rutscht bei unseren Investments für uns dann auch der AXA in die Kategorie „völlig risikofrei“.
Soeben informierte die Commerzbank als Depotbank des DEGI Europa, daß am 27.07.2017 pro Anteil 0,20 EUR ausgeschüttet werden.
Dies nur nachrichtlich; Anteile des DEGI Europa haben wir derzeit nicht im Bestand.
Vor wenigen Minuten ist nach knapp 2 Stunden Dauer die 18. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG zu Ende gegangen.
Persönlich anwesend waren etwa 35 Aktionäre, die 46,78 % des Grundkapitals vertraten. Drei Aktionäre meldeten sich in der Generaldebatte mit ihren Fragen zu Wort.
Alle vorgeschlagenen Beschlüsse (darunter die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR je Aktie) wurden einstimmig ohne Gegenstimmen und ohne Enthaltungen gefaßt.