Category : Neuigkeiten
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Am 14.06.2017 schüttet der TMW 1,00 € pro Anteil aus. Die Mittel dafür stammen im wesentlichen noch aus dem Verkauf der letzten noch übrig gebliebenen Immobilie in den Niederlanden zur Jahreswende 2016/2017.
Von seinen derzeit noch rd. 56,0 Mio. € Liquidität schüttet der Fonds damit 15,1 Mio. € aus. Der Rest geht auf das, was man in Fachkreisen bei der Abwicklung unserer Fonds die „lange Reise“ nennt.
Von dieser Restliquidität, die dann noch 2,71 € je Anteil ausmacht (bei einem Börsenkurs nach der Ausschüttung von (g) 2,20 €), sollten nach den Erfahrungen und dezidierten Aussagen vorauslaufender Fonds etwa 75 % oder weitere gut 2,00 € bis Ende 2019 ausgekehrt sein.
Unser überschaubarer Restbestand von derzeit 205.000 Stück steht (nach Ausschüttung) dann noch mit 1,89 € je Anteil zu Buche. Innerhalb unserer aktiven Periode wird der TMW also 2019 wahrscheinlich der erste Fonds werden, dessen Buchwert durch die weiteren Ausschüttungen auf Null sinkt – alles, was danach noch kommt, wird für uns unmittelbar erfolgswirksamer „Nachschlag“.
Schon vor einigen Wochen wurde bekannt, daß das aus 42 quer über Europa verteilten Objekten bestehende „Artemis-Portfolio“ an Goldman Sachs verkauft wird, die sich in einem strukturierten Bieterprozeß durchgesetzt hatten.
Inzwischen sind weitere Einzelheiten bekannt: Von den insgesamt 42 Objekten stammen 30 aus dem SEB ImmoInvest. Sie kommen aus Deutschland und Italien, wo noch Restbestände bleiben, ferner wurden sämtliche Restimmobilien in Finnland, Frankreich, den Niederlanden, Polen und Ungarn verkauft.
Zum 30.4.2017 beim Übergang auf die Depotbank waren 17 der 30 Objekte bereits an den Käufer übertragen. Dies sowie Abschlußbuchungen zum Übergangsstichtag führten am 03.05.2017 zu einem Rückgang des Anteilswertes um 0,47 €, was in Summe 54,8 Mio. € „Miese“ bedeutet. Da nicht bekannt ist, welche die noch in der Abwicklung befindlichen 13 weiteren Objekte sind, kann im Moment nur gemutmaßt werden, welche weitere Reduzierung des Anteilswertes das auslösen wird. Wir rechnen im Moment einmal mit weiteren 0,35 € oder in toto 40,8 Mio. €.
SEB/Savills gibt die Summe der Verkehrswerte der 30 ImmoInvest-Objekte im Artemis-Portfolio mit 442,0 Mio. € an. Die Summe der letzten veröffentlichten Verkehrswerte liegt bei 457,5 Mio. €, d.h. zwischendurch kam es schon zu weiteren kleineren, nicht gesondert publizierten Abwertungen.
Abzüglich der am 03.05. bereits vorgenommenen und der zusätzlich erwarteten Anteilswert-Reduktion gingen von 442,0 Mio. € Verkehrswerten ca. 95,0 Mio. € verloren, mithin brachte das Portfolio nach Abzug der Verkaufsnebenkosten etwa 350 Mio. €, im Schnitt wurde also 21,5 % unter Verkehrswert verkauft.
Unsere addierten Verkaufspreisprognosen hatten mit 372,0 Mio. € einen durchschnittlichen Abschlag von knapp 19,0 % vorhergesagt. In der Tendenz, die unsere insgesamt negative Einstellung zur Portfolioqualität des SEB ImmoInvest und der Managementleistung bei Verkäufen wiederspiegelt, lagen wir damit also ziemlich richtig.
Damit hat der SEB ImmoInvest in einer Art Rundum- und Befreiungsschlag zum Übergangsstichtag sein Restportfolio auf lediglich noch 15 Objekte in drei Ländern (Deutschland, Italien und USA) geschrumpft mit addierten Verkehrswerten von 678,0 Mio. €. Damit hatte noch vor wenigen Monaten niemand gerechnet: Das ist deutlich weniger als zum gleichen Stichtag die 23 Restobjekte des CS Euroreal mit rd. 1,0 Mrd. € Verkehrswerten. Während allerdings der CS Euroreal zuletzt regelmäßig über Verkehrswert verkaufte, mussten die Anleger des SEB ImmoInvest den Preis für den Befreiungsschlag in Form eines mehr als 20 %igen Abschlags bezahlen.
Auch die Analyse der Restportfolien (für den CS Euroreal siehe dazu unsere detaillierte Darstellung im Beitrag vom 19.01.2017) fällt im Vergleich für den SEB ImmoInvest wenig schmeichelhaft aus.
Der CS Euroreal hat immer noch etliche „Kracher“ im Bestand. Das brandneue Bürogebäude Taunusanlage 8 im Herzen des Frankfurter Bankenviertels zum Beispiel steht mit einem letzten bekannten Verkehrswert von 206,6 Mio. € allein für ca. 20 % des Restportfolios und wird nach jüngsten koreanischen Medienberichten für den Rekordpreis von rd. 300,0 Mio. € an einen koreanischen Investor verkauft. Damit dürfte der CS Euroreal mit all seinen restlichen Verkäufen ziemlich sicher die Summe der Verkehrswerte erreichen oder sogar leicht übertreffen.
Der SEB ImmoInvest dagegen ist auf den Problemfällen sitzen geblieben. Die 15 Objekte sind (letzte bekannte Verkehrswerte in Mio. € Klammern)
in Deutschland:
ein Telekom-Technikgebäude in Frankfurt/Main (15,1)
ein Einkaufszentrum in Hagen (90,9), welches mit einer Leerstandsquote von inzwischen 38,4 % ziemlich in’s Rutschen geraten ist
in Kelsterbach eine Büro- und Logistikimmobilie (26,6), die zu 100 % leer steht
in Italien
ein Hotel in Mailand (13,1), welches nach Medienberichten so gut wie verkauft ist
die bisherige ENI-Hauptverwaltung in Rom (geschätzt 235,0), der Mietvertrag läuft am 31.08.2018 aus und der Alleinmieter ENI will nicht verlängern
ein Einkaufszentrum in Tavagnacco/Udine (36,o), das zwar offiziell 0 % Leerstand hat, aber nur, weil die Gesamtfläche an einen einzigen Generalmieter vermietet ist, der dann weitervermietet – de facto herrscht in dem Objekt nach Angaben von SEB/Savills ein „hoher Leerstand“
in den USA
ein Bürogebäude Baujahr 1986 in Harrison (46,5) mit 32 % Leerstand
ein seelenloses Bürogebäude in Herndon (27,1) mit 9 % Leerstand
das aus 6 Einzelobjekten bestehende „Chesterbrook-Portfolio“ (187,5), ein auf dem absteigenden Ast befindliches Ensemble von Bürogebäuden in Wayne vor den Toren von Philadelphia, an denen der SEB ImmoInvest jeweils 89,4 % besitzt – dieses Portfolio mit Leerständen von im Schnitt über 15 % hatten wir in unserem Beitrag vom 09.04.2017 bereits eingehender besprochen
Im Restportfolio ist also nichts mehr enthalten, was irgendwie nach einem „Burner“ aussieht.
Zwischendurch stieg der Börsenkurs trotzdem bis auf 14,16 € an, bei außergewöhnlich hohen Börsenumsätzen von allein seit Anfang Mai ca. 3,5 Millionen Anteilscheinen. Diese Entwicklung war für uns angesichts unserer Einzelobjektanalyse nicht nachvollziehbar.
Auch wenn der Kurs Ende der Woche schlagartig auf 13,75 € zurückgekommen ist und damit auf den Restbestand einen Verkehrswertabschlag von über 50 % ausdrückt: Wir können uns für den SEB ImmoInvest weiterhin nicht erwärmen.
Angesichts der bisherigen Verkaufshistorie und der massenhaften Probleme des Restportfolios wäre schon die Annahme, daß „nur“ 30 % beim Verkauf der Restobjekte gebraucht werden, nach unserer Einschätzung eher noch optimistisch. Die verbleibenden bestenfalls 20 % sind aber sowieso schon zu wenig upside-Potential und zudem noch mit erheblicher Unsicherheit behaftet.
Zudem haben wir mit dem ENI-Objekt in Rom und dem Chesterbrook-Portfolio zwei gewaltige Klumpenrisiken. Erst wenn wenigstens eines dieser Klumpenrisiken mit einem positiv überraschenden Resultat beseitigt wäre, würden wir das als eine Art „game changer“ ansehen und uns den Fonds wieder genauer anschauen.
Bis dahin halten wir uns lieber weiter schwerpunktmäßig an die beiden anderen „Schwergewichte“ CS Euroreal und KanAm grundinvest, die nicht nur höheres, sondern auch viel gesicherter kalkulierbares upside-Potential bieten.
So schade wie es ist: Seine Rolle als das „Aschenputtel“ unter den in den letzten Zuckungen liegenden ehedem stolzen und milliardenschweren Publikumsfonds wird der SEB ImmoInvest wohl kaum noch loswerden können.
Es kommt uns heute unvorstellbar vor, aber bis in die 1980er Jahre hinein war es die Realität im Bankgeschäft: Nachmittags telefonierte die Wertpapierabteilung der Zentrale alle Filialen ab und gab die Aktienkurse durch. In der Filiale wurde alles notiert und dann mit Schreibmaschine der tägliche Kurszettel erstellt und im Schaufenster ausgehängt. Und für den Tag gab es auch die Tendenzmeldung: „freundlich bis fest“ war immer ein guter Tag. Großer Mist war dagegen, wenn es „schwach“ hieß. Vielleicht erinnert sich der eine oder andere aus unserer geneigten Leserschaft noch daran.
Vor drei Wochen verabschiedete sich Ihr Vorstand in den Urlaub mit den Worten:
Nennenswertes Rückschlagpotential, außer es ginge morgen die Welt unter, ist augenblicklich an keiner Stelle zu erkennen. Im Gegenteil: Die Gewerbeimmobilien-Märkte, in die unsere Fonds im Zuge ihrer Liquidation ihre restlichen Immobilienbestände in absehbarer Zeit komplett abzugeben haben, eilen von einem Höhepunkt zum nächsten.
Aus heutiger Sicht darf deshalb als gesichert angenommen werden, daß die CS Realwerte AG in 2017 erneut ein ganz hervorragendes Ergebnis erzielen wird.
Der Chef ist der Ansicht, daß er jetzt erst einmal eine kleine Verschnaufpause verdient hat. Es gehört zum Glück zur impliziten Natur unseres Geschäftsmodells, daß sich auch ohne Anwesenheit einer handelnden Person unsere Engagements weiter ordentlich entwickeln.
Das mit der ordentlichen Entwicklung hat ganz gut hingehauen. Vielleicht sollte der Chef sogar öfter und länger in Urlaub gehen. Für die Zeit seiner Abwesenheit, in der die Bestände unverändert blieben, lautet die Tendenzmeldung für die CS Realwerte AG jedenfalls „freundlich bis fest“.
Die in unseren Beständen enthaltenen Kursreserven haben sich in den ersten drei Wochen des Monats Mai weiter um 747 TEUR auf nunmehr 2.454 TEUR erhöht, während das realisierte Ergebnis mit 500 TEUR naturgemäß unverändert blieb.
Der innere Wert einer Aktie der CS Realwerte AG übersteigt per 19.5.2017 mit 1.030,74 EUR zum ersten Mal die 1.000-Euro-Marke.
Bei aller Freude über diese Entwicklung muß an dieser Stelle aber auch deutlich gesagt werden, daß die Bäume nicht unendlich weiter in den Himmel wachsen können. Nach unserer Einschätzung ist das momentane Zuwachspotential in der Kursentwicklung erst einmal weitgehend ausgereizt.
Rein theoretisch könnte die in den nächsten Tagen erwartete Ausschüttungs-Ankündigung des KanAm grundinvest den Kurs noch ein klein wenig weiter beflügeln, wenn die Höhe der Auschüttung über den Markterwartungen liegt. Rein theoretisch müsste es auch beim AXA Immoselect in Kürze ein oder zwei Verkaufsmeldungen geben, die den Kurs absichern sollten. Rein theoretisch könnte auch der CS Euroreal noch einen letzten kleinen Hüpfer machen, denn nach eigenem Bekunden hat der Fonds Verkäufe im Volumen von rd. 400 Mio. EUR kurz vor dem Abschluß, und Ende Juli müsste es außerdem bereits die nächste turnusgemäße Ausschüttung geben.
Das sind Faktoren, die das jeweils erreichte Kursniveau auf jeden Fall gut absichern sollten. Aber grundsätzlich stellen wir uns im Moment erst einmal auf eine Phase stagnierender Kurse ein und würden uns für demnächst fällige Wiederanlagen über den einen oder anderer Rücksetzer sogar freuen.
Bereits heute möchten wir unsere Aktionäre auf eine buchungstechnische Besonderheit hinweisen: Schon Ende 2016 hatten wir Ihnen den speziellen „KanAm-Effekt“ geschildert. Die letzte große Ausschüttung in Höhe von 10,00 EUR je Anteil im Herbst 2016 war bei diesem Fonds auf Grund der Besonderheiten seiner Konstruktion nicht als Anschaffungskosten mindernde Substanzausschüttung zu buchen, sondern als steuerfreier Auslandsertrag in der G+V zu zeigen. Da der Börsenkurs den Ausschüttungsabschlag aber natürlich vollzog, fiel der Kurs danach unter unsere (unverändert gebliebenen) Anschaffungskosten. Das hatten wir mit einer entsprechenden Teilwertabschreibung zu neutralisieren.
Für die Zukunft heißt das anders herum: In dem Maße, in dem der Kurs des KanAm grundinvest dann wieder steigt, ist diese Teilwertabschreibung jeweils rückgängig zu machen. In unserer G+V zeigen wir dann als (wiederum steuerfrei bleibenden) Ertrag eine entsprechende Wertaufholung.
Dieser Effekt wird sich im Halbjahresabschluß nach heutigem Erkenntnisstand im handelsrechtlichen Ergebnis mit mehr als 600 TEUR nach Steuern positiv auswirken. Insgesamt wird deshalb bereits zum 30.06.2017 unser (für die mögliche Dividendenzahlung maßgebliches) Ergebnis nach HGB einen Wert von fast 1 Mio. EUR nach Steuern bzw. knapp 100 EUR pro Aktie erreichen.
Vor diesem Hintergrund sind wir recht zuversichtlich, daß sich auch die für das Geschäftsjahr 2017 mögliche Dividende am Dividendenvorschlag für 2016 (75,00 EUR pro Aktie) wird messen lassen können.
Auf die Gefahr hin daß ich gleich meinen Ferienflieger verpasse, aber das muß ich Ihnen einfach noch erzählen (Danke an unseren Internet-Freund lisaman für die Info!):
http://www.theinvestor.co.kr/view.php?ud=20170414000476
oder auch
http://pulsenews.co.kr/view.php?year=2017&no=254219
„…South Korea’s Mirae Asset Global Investments Co. will take over a landmark office building worth 360 billion won ($317 million) located in Frankfurt…“
„..Mirae Asset and Credit Suisse declined to comment on the matter but a source familiar with the matter has apparently confirmed it. The deal is expected to cost up to 300 million euros (US$318.38 million)…“
Hier handelt es sich um das noch während der Abwicklungsphase des CS Euroreal ganz neu errichtete Bürogebäude T8 in Frankfurt, Taunusanlage.
Letzter bekannter Verkehrswert 206,6 Mio. EUR, in unserer Verkaufspreis-Prognose mit 240 Mio. EUR angesetzt. Jetzt wird ein Preis bis zu 300 Mio. EUR kolportiert. Wäre eine kleine Sensation, aber in der jetzigen Übertreibungsphase an den Immobilienmärkten auch keineswegs ausgeschlossen.
Gut, daß wir in den letzten Tagen noch eine Schubkarre voll vom CS Euroreal zusätzlich eingeladen haben.
Diese Nachricht wäre, wenn es in etwa so käme, pro CS-Realwerte-Aktie gut 30,00 EUR zusätzlich wert – also fast eine halbe Jahresdividende.
Aber jetzt endgültig: Und tschüss …
In Kürze wird auf unserer Internet-Seite die jüngste Monatsübersicht per 28.04.2017 veröffentlicht. Dabei ergeben sich folgende Veränderungen zum Vormonat:
Die realisierten Kursgewinne steigen um 60.069 EUR von 439.600 EUR auf 499.669 EUR.
Die nicht realisierten Kursgewinne steigen um 1.117.434 EUR von 589.826 EUR auf 1.707.260 EUR.
Das ganz außergewöhnlich gute Monatsergebnis lässt den inneren Wert der CS Realwerte AG sprunghaft ansteigen von 898,74 EUR auf 981,23 EUR je Aktie.
Als absolute Zahl ist das Ergebnis des Monats April sicher außergewöhnlich. Eine Überraschung ist es für uns aber nicht, denn im Grundsatz wird damit nur die Richtigkeit der unserem Geschäftsmodell zu Grunde liegenden Annahmen ein weiteres Mal bestätigt.
Nennenswertes Rückschlagpotential, außer es ginge morgen die Welt unter, ist augenblicklich an keiner Stelle zu erkennen. Im Gegenteil: Die Gewerbeimmobilien-Märkte, in die unsere Fonds im Zuge ihrer Liquidation ihre restlichen Immobilienbestände in absehbarer Zeit komplett abzugeben haben, eilen von einem Höhepunkt zum nächsten.
Aus heutiger Sicht darf deshalb als gesichert angenommen werden, daß die CS Realwerte AG in 2017 erneut ein ganz hervorragendes Ergebnis erzielen wird.
Wir wissen, daß unsere Neuigkeiten-Rubrik eine überraschend große Leserschaft hat. Deshalb der wohlmeinende Hinweis, damit zwischendurch niemand unnötig die Tastatur seines Kommunikationsgerätes oder die zarte Haut seiner Fingerkuppen verschleißt: Bis 20.5. herrscht hier Funkstille, denn:
Der Chef ist der Ansicht, daß er jetzt erst einmal eine kleine Verschnaufpause verdient hat. Es gehört zum Glück zur impliziten Natur unseres Geschäftsmodells, daß sich auch ohne Anwesenheit einer handelnden Person unsere Engagements weiter ordentlich entwickeln.