Fuck the Politik – zum zweiten …

Unseren vorigen Beitrag könnte man als bissig-humorvoll bezeichnen. Der eine schmunzelt vielleicht darüber. Der andere fand den Zornesausbruch möglicher Weise etwas übertrieben. Deshalb mal ganz offen aus dem Nähkästchen geplaudert: Unser heiliger Zorn rührt aus der Tatsache, daß das Ganze für uns einen bitter ernsten Hintergrund hat.

Das hat mit unserem Großaktionär zu tun, der Ihnen sicher auch bekannten Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere. Es ist ein offenes Geheimnis und jedes Jahr den Präsenzlisten der Hauptversammlungen zu entnehmen, daß einer der größeren Aktionäre der AG Hist ein früherer russischer Finanzminister ist – aus eigentlich nur finanzhistorischem Interesse. Ein eher unpolitischer Wissenschaftler, zuvor Finanzprofessor an der Leningrader Universität mit Forschungsschwerpunkt „amerikanische Kapitalmärkte“, den Boris Jelzin in sein Kabinett holte mit der Begründung: „Wir sollen jetzt Marktwirtschaft machen. Keiner außer Dir hat sich je damit beschäftigt wie das geht.“

Wie jeder andere Aktionär auch lässt uns dieser Mann einfach in Ruhe unsere Arbeit machen. Doch in einem offenkundigen Rundumschlag des Westens ist er Jahre später im Zuge der Rußland-Sanktionen auf die Sanktionsliste geraten. Da hatten wir plötzlich ein Problem. Genau die Frage „Wem gehört die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere?“ wurde nämlich auf Grund der unseligen Sanktionsbestimmungen zur Gretchen-Frage.

Um es kurz zu machen: Wäre die Beteiligung des russischen Aktionärs an der AG Hist auch nur eine Winzigkeit höher gewesen, hätte die HypoVereinsbank nach eigenem Bekunden wegen der Sanktionsbestimmungen fristlos das Konto und die gesamte Geschäftsverbindung gekündigt. Und kein anderes Institut hätte ein neues Bankkonto eröffnen dürfen.

Es war für niemanden bei der AG Hist ein schönes Gefühl, von einer auf die andere Sekunde mit der Tatsache konfrontiert zu werden, daß eine  30 Jahre lang mit unendlichem Fleiß aufgebaute Firma von der großen Politik mit hanebüchenen Gesetzen über Nacht ausradiert werden konnte. Der geneigte Leser wird vor diesem Hintergrund verstehen, daß mindestens wir nach dieser leidvollen Erfahrung der Ansicht sind, daß der ganze kontrollstaatliche Wahnsinn inzwischen viel zu weit getrieben wurde und daß (wenn wir uns schon an US-Gebräuchen orientieren, dann aber bitte auch richtig) die dafür verantwortlichen Politiker geteert und gefedert gehören.

PS: Soeben erfahren wir, daß im Bundesfinanzministerium heute vormittag in der Poststelle ein Paket mit explosivem Inhalt abgefangen und entschärft wurde. Davon distanzieren wir uns. Als Immobilieninvestoren verurteilen wir jede Form der Auseinandersetzung, die dem Grunde nach geeignet ist, ein Gebäude zu beschädigen.

Fuck the USA, fuck Schäuble

Vorgestern haben wir bei der Abwicklungsbank für die Einzahlung des Kapitalerhöhungsbetrages der CS Realwerte AG das für diese Fälle gesetzlich erforderliche Sonderkonto eingerichtet. Wohl gemerkt: Bei dieser Bank ist die CS Realwerte AG schon seit Jahren Kunde und unterhält dort bereits ein halbes Dutzend Konten, ohne daß das unseren bescheuerten Finanzminister oder die bescheuerten Amerikaner bisher großartig interessiert hätte.

Heute finden wir auf Grund der Eröffnung des Abwicklungskontos für die Kapitalerhöhung ein Formular in der Post: „Gesetzliche Verpflichtung zur Meldung Ihrer Kundendaten an das Bundeszentralamt für Steuern“.

Da sollen wir – eine ausschließlich in Deutschland tätige deutsche Gesellschaft – dann auf zwei DIN-A-4-Seiten Angaben machen, die an US-amerikanische Behörden auf Grund des mit den USA geschlossenen FATCA-Abkommens weitergegeben werden. Das soll den US-Behörden ermöglichen, zu kontrollieren, ob wir vielleicht in irgend einer Form in den USA Steuern hinterziehen, oder den internationalen Terrorismus finanzieren, oder vielleicht sogar Putin oder Erdogan oder am Ende sogar noch Kim Jong-un auf Firmenkosten zum Essen einladen. Mal im Ernst, liebe Leute: Was der Schäuble da geraucht hat, bevor er mit den USA so ein Abkommen unterschrieben hat, muß ein echt übles, das Hirn nachhaltig schädigendes Zeug gewesen sein.

Als Ihr Vorstand vor über vier Jahrzehnten seine Banklehre machte, gab es noch den Begriff „Bankgeheimnis“. Daraus ist unter aktiver Sterbehilfe unseres Finanzministers inzwischen der internationale „Bankstriptease“ geworden. Die räumliche Nähe unseres Firmensitzes zur früheren Zonengrenze läßt da unweigerlich den ketzerischen Gedanken aufkommen: Wäre es nicht schön, wenn wir unsere DDR wiederbekämen? Was war das doch ein Paradies für Individuen, verglichen mit dem, was die GroKo heute aus unserem ehedem freiheitlichen Rechtsstaat gemacht hat. Nicht einmal eine Frauenquote hatten die, und die Gehälter der Mitglieder des Politbüros waren nicht gesetzlich gedeckelt … und nach unserer Kenntnis hat auch keine DDR-Sparkasse jemals nach Moskau gemeldet, wer bei ihr ein neues Konto eröffnet hat.

Übrigens sollten Sie vor weiteren Investments in unsere Firma in Betracht ziehen, daß Ihr Vorstand mit seiner renitenten Geisteshaltung demnächst Opfer eines amerikanischen Drohnenangriffs werden könnte. Weil er in besagtem Formular in Teil III „Beherrschende Personen bei passiven Unternehmen“ auf die Frage, wem die CS Realwerte AG gehört, wahrheitsgemäß geantwortet hat: „Weiß ich nicht. Unsere Aktien gehören den Inhabern. Und wenn ich wüsste, wer die Inhaber sind, wären es ja keine Inhaberaktien mehr.“

Neues zur Kapitalerhöhung

Keine vier Wochen ist es her, daß die Idee einer nochmaligen Kapitalerhöhung bei der CS Realwerte AG geboren wurde (vor allem um die unerwarteten Chancen zu nutzen, die sich aus weiteren bevorstehenden Zwangsverkäufen von Dachfonds ergeben). Inzwischen ist der Erhöhungsbetrag von der Abwicklungsstelle eingezahlt, gestern abend wurde die Kapitalerhöhung notariell verhandelt, heute erfolgte die Anmeldung zur Eintragung im Handelsregister. Sobald die Eintragung erfolgt ist, informieren wir erneut. Anschließend folgt dann auch noch, wie gesetzlich vorgeschrieben,  die Aufforderung zur Ausübung des gesetzlichen Bezugsrechts.

Damokles-Schwert Dachfonds?

Das Thema hat uns in den letzten 12 Monaten permanent beschäftigt (und den Markt mit den durch BaFin-Fristvorgaben erzwungenen Zweitmarktverkäufen der Dachfonds zeitweise auch ganz schön durcheinandergewirbelt).

Wir sind daher gefordert, ein heute gegebenenfalls noch bestehendes „Gefahrenpotential“ anhand von Fakten objektiv zu bewerten. Wertvolle Hinweise liefern uns hierzu neue Daten per 28.02.2017 des Dachfonds db Immoflex, die am 10.03.2017 veröffentlicht wurden. Dieser Fonds ist nach den Vorgaben der BaFin bis Mitte Mai 2017 endgültig aufzulösen.

Innerhalb eines Jahres vor dem Berichtsstichtag hat der db Immoflex nach eigenem Bekunden ca. 20,1 Mio. € Liquidität durch Zweitmarkttransaktionen generiert. Demnach müssen in den verbleibenden rund 10 Wochen noch Anteile mit Rücknahmewerten von 6,3 Mio. € (bewertet mit Börsenkursen sind es 4,7 Mio. €) an den Mann gebracht werden. Keine unlösbare Aufgabe, aber bei den noch etwas stärker betroffenen Zielfonds wird andererseits bis Mitte Mai auch die Gefahr von Kursexplosionen eher nicht bestehen …

Im einzelnen hat der db Immoflex bis Mitte Mai 2017 von den für uns relevanten Zielfonds noch abzugeben (in Klammern die Anfang 2016 noch vorhanden gewesenen Bestände):

144.556  (606.000)  Stück des AXA Immoselect

107.483  (384.000)  Stück des CS Euroreal

17.561  (141.826)  Stück des DEGI Global Business

116.487  (466.000)  Stück des SEB ImmoInvest

98.268  (417.000)  Stück des TMW Immobilien Weltfonds

515.821  (1.950.000)  Stück des UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe

Als auffälliges Strickmuster ist hier zu erkennen, daß alle Verkäufe (außer beim DEGI Global Business) bisher ziemlich proportional erfolgten: Von allen Fonds ist cum grano salis noch ein Viertel des vorjährigen Bestandes vorhanden.

Ein ganz anderes Muster ergibt sich interessanter Weise bei den Zahlen des Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P. Dieser Dachfonds ist nach den Vorgaben der BaFin zwar erst bis Januar 2018 endgültig aufzulösen, macht sich aber bereits seit Anfang 2016 durch Zielfonds-Verkäufe unbeliebt. Hier sind die Stückzahlen per 28.02.2017 (in Klammern Werte von Anfang 2016):

148.932  (780.199)  Stück des AXA Immoselect

453.395  (653.805)  Stück des CS Euroreal

150.432  (170.583)  Stück des KanAm grundinvest

827.345  (1.177.825)  Stück des SEB ImmoInvest

Dies sind ganz gute Indikatoren, was durch Verkäufe der anderen Dachfonds weiterhin auf uns zukommen wird – deren Auflösungstermine liegen nämlich alle (erst) im 1. Halbjahr 2018. Bis dahin wird es die Mühe wert sein, immer mal wieder auf Kaufgelegenheiten zu achten, wenn ein Dachfonds die Schleusen öffnet.

Savills: Ausblick für 2017

2016 war für Gewerbeimmobilien ein Boomjahr. Das Transaktionsvolumen hat in Deutschland erneut die Marke von 50 Mrd. Euro übertroffen. Die Angebotsknappheit hat die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top 7 Metropolen fast ausnahmslos unter 4 % gedrückt. Im Umkehrschluß: die 25-fache Jahresmiete und noch mehr sind als Kaufpreis Realität geworden. Wie geht es jetzt weiter?

Savills, eines der führenden internationalen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen, stellte kürzlich den „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2017“ vor. Gern zitieren wir daraus einige markante Aussagen, die uns bei der Lektüre besonders aufgefallen sind:

• Die Phase permanent sinkender Zinsen geht zu Ende. Allerdings ist der Weg aus der Niedrigzinsfalle lang. Anleihen bleiben als Anlageklasse entsprechend unanttraktiv. An Aktien und Immobilien führt kein Weg vorbei, obwohl auch hier die Bewertungen sehr hoch sind.

• Deutschland erlebte einen beachtlichen wirtschaftlichen Aufschwung. Noch nie zuvor gab es hierzulande so viele Erwerbstätige. Dasselbe gilt für die Bürobeschäftigten und folglich war der Bedarf an Bürofläche nie größer. Gebaut wurde und wird jedoch vergleichsweise wenig, so dass sich der Büroleerstand in den Top 6 seit 2010 fast halbiert hat. 2017 wird die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top 6 auf ca. 5 % fallen. Büronutzer müssen sich also auf eine noch grössere Flächenknappheit und weiter steigende Mieten einstellen. Für Berlin, Hamburg und München gilt dies in besonderem Maße: Unternehmen, die ein Büro in einer deutschen Metropole eröffnen wollen, können diese drei Städte schon vor Beginn ihrer Suche von der Liste der in Frage kommenden Standorte streichen. Hier gibt es ab einer gewissen Größenordnung schlicht keine modernen Büroflächen mehr.

• Der strukturelle Umbruch im Einzelhandel ist in vollem Gange und noch längst nicht abgeschlossen. Wesentliches Merkmal ist nach wie vor eine Verlagerung von Umsätzen vom stationären zum Online-Handel. Die Folge ist ein sinkender Verkaufsflächenbedarf, der sich abseits der Top-Einkaufslagen über alle Einzelhandelsformate hinweg in höheren Leerständen niederschlagen wird. Die Flächensuche konzentriert sich auf Lagen mit den höchsten Passantenfrequenzen. In den Haupteinkaufsstrassen der grossen Städte bleibt die Nachfrage höher als das Angebot, wenngleich sich nicht nur hier der Trend zu kleineren Geschäften fortsetzen wird. Mit Mietwachstum ist, wenn überhaupt, nur noch in einigen wenigen 1a-Lagen zu rechnen.

• Die grössten Herausforderungen liegen 2017 weiterhin im Einkauf, weil der Investorenwettbewerb um die knappen Objekte entsprechend kompetitiv bleibt. Ergo werden die Anfangsrenditen leicht sinken. Doch genau so oder ähnlich ließe sich auch das Jahr 2016 charakterisieren. Und das Jahr 2015. Und auch 2014. Wesentlicher Unterschied: Inzwischen ist klar, dass der Markt im Hinblick auf das Transaktionsvolumen den Höhepunkt hinter sich hat und – was noch wichtiger ist – die Luft für Kapitalwertwachstum durch weitere Renditekompression dünn geworden ist. Der laufende Investmentzyklus ist in seiner Spätphase.

• Trotz der insgesamt sinkenden Gesamterträge, die sich mit Immobilien in Deutschland erzielen lassen, dürfte die Nachfrage in 2017 mindestens auf dem erreichten Niveau bleiben. Unter dem Strich erwartet Savills ein Transaktionsvolumen zwischen 40 und 50 Mrd. Euro.

Unser Fazit: Die Party läuft noch, aber das Ende wird immer absehbarer. Schließlich war bisher noch jeder Zyklus irgendwann dann doch zu Ende. Unsere Zielfonds sollten jedoch die große Mehrzahl ihrer Verkäufe bis Ende 2017 unter Dach und Fach gebracht haben. Nach übereinstimmender Ansicht der Experten wäre das noch bevor der nächste zyklische Abschwung beginnt. Für die abwickelnden Offenen Immobilienfonds sieht es im Moment also nach einem halbwegs versöhnlichen Ende aus – und für uns nach einer ertragreichen Schlußphase.