Category : Neuigkeiten
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Vor wenigen Minuten kam ein Anruf vom Vorstand unserer örtlichen Volksbank. Zu Beginn des Telefonats natürlich der übliche small talk. „Wie geht’s denn so?“ Antwort: „Ganz ausgezeichnet, könnte gar nicht besser, an diesem Jahr ist für uns schon der Haken dran.“ Erstaunte Gegenfrage: „Ehrlich? Das können Sie nach einer Woche schon sagen? Wie geht das denn?“
Es geht. Erst heute vormittag die Melody-Portfolio-Meldung vom CS Euroreal und kurz darauf die Brüssel-Verkaufsnachricht vom KanAm grundinvest – noch mehr gute Nachrichten bräuchte es gar nicht, und trotzdem wäre es schon ein Super-Jahr gewesen.
Um Ihnen die Größenordnungen in’s rechte Licht zu rücken: Per Jahresultimo waren die Fonds, an denen wir aktuell Anteile halten, noch mit folgenden Immobilienbeständen unterwegs:
CS Euroreal: 1.713 Mio. € (30 Objekte)
KanAm grundinvest: 346 Mio. € (5 Objekte)
AXA Immoselect: 163 Mio. € (4 Objekte)
DEGI International: 76 Mio. € (2 Objekte)
UBS (D) 3 Sector Real Estate: 12 Mio. € (4 Objekte)
In Summe also 2.310 Mio. € – wovon wir heute gedanklich 760 Mio. € wegstreichen konnten, also auf einen Schlag 1/3 dessen was überhaupt noch passieren konnte. Dass diese Verkäufe auch noch 15 % über den letzen bekannten Verkehrswerten gelaufen sein dürften, ist dann das Sahnehäubchen.
Die Gesamtsituation (einschließlich einer höchst erfreulichen Kursentwicklung in den ersten Tagen des neuen Jahres) stellt sich damit deutlich positiver dar als von uns noch vor kurzem für möglich gehalten. Entscheidend hierbei ist, daß auf Grund der inzwischen tatsächlich in trockene Tücher gebrachten Immobilienverkäufe unserer Fonds die gute Ist-Situation im Prinzip nicht mehr reversibel ist. Vor diesem Hintergrund haben Aufsichtsrat und Vorstand der CS Realwerte AG heute entschieden, den Dividendenvorschlag für die diesjährige Hauptversammlung (geplant am 21.07.2017 in Wolfenbüttel) zu modifizieren. Die Dividende für das abgelaufene Geschäftsjahr soll demnach nicht, wie ursprünglich vorgesehen, 60,00 € pro Aktie betragen, sondern nunmehr 75,00 €.
Bis auf 4 kleinere Objekte mit gewissem Optimierungsbedarf wollte der KanAm grundinvest zum Übergang auf die Depotbank (Warburg) am 31.12.2016 alles verkauft haben. Im Dezember kamen die Meldungen dann auch Schlag auf Schlag – nur bei einem Objekt nicht: 8 Square de Meeus in Brüssel, ein älteres, aber kürzlich umfassend renoviertes und bis 2028 an das Europaparlament vermietetes 11-stöckiges Bürogebäude im Herzen des Brüsseler Europa-Bezirks. Doch auch daran können wir jetzt einen Haken machen, denn heute vormittag beglückten uns die koreanischen Nachrichtenredakteure Kang Doo-soon und Song Gwang-sup von pulsenews mit der nunmehr schon zweiten phantastischen Nachricht dieses Tages:
Korea Investment & Securities purchases the EU Parliament building
Korea Investment & Securities Co. will buy the European Parliament building located in Brussels, the capital of Belgium, for about 250 billion won ($207 million).
According to investment bank sources Sunday, a consortium of Korea Investment & Securities Co. and Hana Asset Management Co. has decided to purchase Square de Meeus 8, an office building in the Leopold Quarter. The consortium, which was recently picked as the preferred bidder, plans to raise additional funds from institutional investors and acquire the building by the first half of this year.
The price offered by Korea Investment & Securities is estimated at about 250 billion won. Of this, 110 billion won will be put forward by the real estate fund led by Hana Asset Management including Korea Investment & Securities and other domestic institutional investors and the remaining in loans. The property is expected to yield 6 to 7 percent returns a year.
Square de Meeus 8, an eleven-storey office building with 39,710 square meters of space, is in a very sought-after location in the heart of the European quarter. The building, which is 600 meters away from the European Parliament Assembly, is leased by the EU until 2028.
Im Jahresbericht des KanAm grundinvest zum 30. Juni 2016 war der Verkehrswert von Square de Meeus noch mit 162,9 Mio. € angegeben. Der jetzt kolportierte Preis von 250 Mrd. Won entspräche knapp 198 Mio. €. In dem Fall hätten wir mit unserer internen Verkaufspreis-Prognose von 200 Mio. € also ganz gut gelegen.
Damit sind wir jetzt in einer besonders kuriosen Situation: Nach Eingang aller Verkaufserlöse und nach Ausgleich aller sonstigen Verbindlichkeiten hat der KanAm pro Anteil 16,75 € Bargeld auf dem Konto, die irgendwann ausgeschüttet werden können. An der Börse ist er aber im Moment noch für 16,50 € zu kaufen – die vier restlichen Objekte mit Verkehrswerten von 183,8 Mio. € = 2,57 € pro Anteil bekommt man aktuell vollkommen gratis dazu.
Thomas Daily Morning News meldet soeben: „Union Investment hat sich das Melody-Portfolio aus dem Abwicklungsfonds CS Euroreal gesichert. Der Verkauf sei vereinbart und solle noch im 1. Quartal vollzogen werden, erfuhr TD aus Marktkreisen. Das Paket enthält zwei Shoppingcenter in Deutschland und eins in Italien: Die Rathausgalerie in Leverkusen, das Mercado in Nürnberg und das Le Befane in Rimini. Das italienische Center ist das größte Objekt im Fonds und wurde zuletzt mit rd. 240 Mio. Euro bewertet. Die Rathausgalerie stand mit rd. 210 Mio. Euro in den Büchern, das Mercado mit rd. 138 Mio. Euro.“
Für unsere Leser hier ist das keine große Überraschung: Bereits am 01.08.2016 hatten wir an dieser Stelle eine entsprechende Bloomberg-Meldung vom 29.07.2016 zum Melody-Portfolio zitiert: „Credit Suisse Frozen Fund said nearing € 700 mio. Mall Sale.“
Im Dezember fanden wir dann die schon am 07.10.2016 veröffentlichte Meldung von MilanoFinanza, daß aus dem Kreis der zuletzt noch sechs interessierten deutschen Fonds-Schwergewichte Union Investment als bevorzugter Bieter das Rennen gemacht hatte.
Insgesamt muß man für den Verkauf solcher Pakete von der ersten Skizze bis zum Geldfluß eine Projektdauer von wenigstens 9-12 Monaten veranschlagen. Darin enthalten sind in der Endphase ab Auswahl des übrig bleibenden bevorzugten Bieters bis zum „Closing“ etwa 3 Monate. Nach der MilanoFinanza-Meldung war uns also ziemlich klar, daß der Verkauf um die Jahreswende endgültig in trockene Tücher kommen würde.
Mit diesen Erkenntnissen hatten wir unsere Position im CS Euroreal noch rechtzeitig deutlich verstärken können.
Auf jeden Fall haben wir jetzt Gewißheit, woraus das Melody-Portfolio besteht: Le Befane war schon lange bekannt, die Rathausgalerie musste es sein, denn sonst wäre man nie im Leben auf die kolportierten Werte gekommen. Lediglich beim dritten Center durfte bis zum Schluß gerätselt werden.
Die Verkehrswerte der drei Shopping-Center in den Büchern des CS Euroreal addieren sich auf knapp 600 Mio. €. Für uns wäre es jedoch absolut keine Überraschung, wenn der schon im Sommer 2016 von Bloomberg kolportierte Wert von 700 Mio. € annähernd erreicht worden wäre.
Wir haben den Deal gleich einmal in unsere Excel-Tabelle umgesetzt (unter der Annahme, daß rd. 50 Mio. € für Transaktionsnebenkosten und Ertragsteuern wegen Verkauf über Buchwerten weggehen): Inclusive der weiteren uns bereits bekannten, aber vom CS Euroreal noch nicht offiziell gemeldeten Verkäufe (vor allem kürzlich das Acanthus in Amsterdam für 124 Mio. €) befinden sich pro Anteilschein dann rd. 11,oo € Liquidität auf den Konten des Fonds, und der gegenwärtige Börsenkurs von 18,00 € drückt für die 27 danach noch verbleibenden Fonds-Immobilien mit Verkehrswerten von addiert rd. 1,1 Mrd. € einen Bewertungsabschlag von rd. 37 % aus. Damit ist der CS Euroreal dann immer noch höchst attraktiv bewertet und hat auch weiterhin deutliches Wertaufholungspotential.
Nachdem wir hier die Resultate des letztes Jahres schon vor einigen Tagen veröffentlicht hatten, finden Sie jetzt auch die neueste Monatsübersicht per 30.12.2016 eingestellt.
Auch diese Zahlen sind jedoch schon wieder Makulatur: Bis gestern sind die Kurswerte unserer Bestände um weitere o,6 Mio. € gestiegen. Also, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital, weitere fast 10 % Rendite in nicht einmal einer Woche. Vor diesem Hintergrund wird es Sie eher überraschen, welche Gedanken uns im Augenblick besonders bewegen.
Schauen wir uns die aktuelle Monatsübersicht noch einmal genauer an: Wir haben zum Jahresultimo Bankkredite von insgesamt 15,o Mio. € in Anspruch genommen. Andererseits haben unsere Fonds (vor allem der KanAm), anteilig berechnet auf unseren Anteilsbesitz, derzeit 14,2 Mio. € an Geld auf ihren Konten. Mit anderen Worten: Nach Ausschüttung der Liquidität (die einzig offen bleibende Frage ist nur, wann das sein wird) sind unsere Bankschulden von ganz allein nahezu verschwunden. Unser Risikoprofil ist also im Moment so flach wie die Brüste von Twiggy.
Am 24.1. kommt die nächste Ausschüttung des CS Euroreal, und wahrscheinlich noch im Januar wird uns auch der KanAm eine richtige Schubkarre voll Geld vor die Haustür kippen. Die Frage ist: Was machen wir dann? Noch mal richtig re-investieren? Und damit unser Risikoprofil wieder steiler werden lassen? Um es vorwegzunehmen: Ja, gut die Hälfte der uns zufließenden Ausschüttungen werden wir noch einmal zur Aufstockung unserer Positionen vor allem im CS Euroreal verwenden, und möglicher Weise werden wir sogar noch eine kleinere Position im SEB ImmoInvest aufbauen.
Aber gleichzeitig werden wir auch zunehmend vorsichtiger. Aus den demnächst gehäufter fließenden Rückzahlungen werden wir immer auch einen nennenswerten Anteil zur Reduzierung der Bankverbindlichkeiten verwenden.
2001 ist mit einem lauten Knall die Dotcom-Blase geplatzt. 2009 erreichte die letzte Finanzkrise ihren Höhepunkt. Wir schreiben jetzt das Jahr 2017 – und sind damit in den immerwährenden Zyklen der Märkte schon ein großes Stück des Weges zum nächsten Crash gegangen. Damit wollen wir jetzt weiß Gott nicht den Teufel an die Wand malen. Aber unsere eigentliche Erfahrung als Finanzhistoriker lehrt uns, daß es unausweichlich so kommen muß – irgendwann dieses Jahr, oder nächstes Jahr, oder auch später.
Wenige Wochen vor dem berüchtigten „Schwarzen Freitag“ fragte ein bekannter Schauspieler einen mit ihm befreundeten Wallstreet-Spekulanten, welche Aktien er jetzt noch kaufen solle. Die Antwort des Börsianers: „Wir hocken auf einem Vulkan. Ich als professioneller Vulkanhocker habe damit kein Problem. Aber Leute wie Sie sollten die Beine in die Hand nehmen und rennen so weit wie sie nur können.“
Damit sind wir wieder bei den ersten beiden Absätzen dieses Beitrages: Angesichts dessen, was wir mit unserer CS Realwerte AG bis heute erreicht haben, können wir mehr als zufrieden sein. Im ersten Halbjahr 2017 planen wir zwar das Momentum noch mehr oder weniger mitzunehmen. Im zweiten Halbjahr 2017 wollen wir aber erneut eine Lage erreicht haben, in der wir als Sondersituation schon heute sind: Die Bankverbindlichkeiten sollen dann nicht mehr größer sein als die anteilig auf uns entfallende Fondsliquidität.
Eine tolle Party zu entdecken ist schon eine Kunst. Eine noch größere Kunst ist es, die Party zu verlassen, wenn es am schönsten ist. Denn das erfordert – Selbstdisziplin.
So ganz en passant entnehmen wir dem heute veröffentlichten factsheet per 30.11.2016: „Ende Nov. 2016 wurde die Immobiliengesellschaft mit dem Büroobjekt Telegrafgatan in Stockholm erfolgreich veräußert. Der Verkaufspreis lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.“
Telegrafgatan war erst kürzlich modernisiert und dann langfristig an eine Versicherung vermietet worden. Vor dem Hintergrund hatten wir bei einem Verkehrswert von 20,9 Mio. € einen erzielbaren Preis von 25 Mio. € erwartet. Etwa so dürfte es auch gewesen sein.
Ferner: Am 23.12.2016 hatte es einen nicht erklärten Rückgang des NAV um 13 cent/Anteil gegeben. Auf Rückfrage hieß es, das hänge mit einem Objektverkauf zusammen. Ansonsten möge man sich bitte gedulden bis zum Erscheinen des nächsten Bulletin Mitte Januar. Zu diesem NAV-Rückgang passt ganz perfekt eine soeben erschienene Eilmeldung von PropertyEU: „US private equity firm Blackstone has acquired an office building in the southeast district of Amsterdam for almost € 124 mln. The Acanthus building was sold by Credit Suisse Asset Management in late December in one of the largest Dutch single asset transactions of 2016.“
Von ursprünglich 11 Holland-Immobilien hatte der CS Euroreal im März 2016 neun in einem spektakulären Paketverkauf zweistellig über Verkehrswert an Marathon verkaufen können. Für den CS Euroreal und das, was man ihm auf der Verkaufsseite zutraute, war das der entscheidende „game changer“. Neben einem nicht so prickelnden (und erst kürzlich erneut auf 30 Mio. € abgewerteten) Objekt in Den Haag war dann in NL nur noch das Acanthus im Fonds geblieben. Letzter Verkehrswert war 137,3 Mio. €. Nachdem das Gebäude erst 2015 langfristig an ING anschlußvermietet werden konnte, und ein bißchen beflügelt von dem unerwartet guten Paketverkauf, hatten wir mit 150 Mio. € einen Verkaufserlös über Verkehrswert erwartet. Aber ganz so hoch hängen die Trauben im nach wie vor problematischen NL-Markt dann wohl doch nicht: Der tatsächlich erzielte Preis von 124 Mio. € entspricht immer noch einer Brutto-Mietrendite von rd. 6,5 %, und mehr scheint bei den „Kaasköppen“ im Moment dann doch noch nicht drin zu sein …