Savills: Ausblick für 2017

2016 war für Gewerbeimmobilien ein Boomjahr. Das Transaktionsvolumen hat in Deutschland erneut die Marke von 50 Mrd. Euro übertroffen. Die Angebotsknappheit hat die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top 7 Metropolen fast ausnahmslos unter 4 % gedrückt. Im Umkehrschluß: die 25-fache Jahresmiete und noch mehr sind als Kaufpreis Realität geworden. Wie geht es jetzt weiter?

Savills, eines der führenden internationalen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen, stellte kürzlich den „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2017“ vor. Gern zitieren wir daraus einige markante Aussagen, die uns bei der Lektüre besonders aufgefallen sind:

• Die Phase permanent sinkender Zinsen geht zu Ende. Allerdings ist der Weg aus der Niedrigzinsfalle lang. Anleihen bleiben als Anlageklasse entsprechend unanttraktiv. An Aktien und Immobilien führt kein Weg vorbei, obwohl auch hier die Bewertungen sehr hoch sind.

• Deutschland erlebte einen beachtlichen wirtschaftlichen Aufschwung. Noch nie zuvor gab es hierzulande so viele Erwerbstätige. Dasselbe gilt für die Bürobeschäftigten und folglich war der Bedarf an Bürofläche nie größer. Gebaut wurde und wird jedoch vergleichsweise wenig, so dass sich der Büroleerstand in den Top 6 seit 2010 fast halbiert hat. 2017 wird die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top 6 auf ca. 5 % fallen. Büronutzer müssen sich also auf eine noch grössere Flächenknappheit und weiter steigende Mieten einstellen. Für Berlin, Hamburg und München gilt dies in besonderem Maße: Unternehmen, die ein Büro in einer deutschen Metropole eröffnen wollen, können diese drei Städte schon vor Beginn ihrer Suche von der Liste der in Frage kommenden Standorte streichen. Hier gibt es ab einer gewissen Größenordnung schlicht keine modernen Büroflächen mehr.

• Der strukturelle Umbruch im Einzelhandel ist in vollem Gange und noch längst nicht abgeschlossen. Wesentliches Merkmal ist nach wie vor eine Verlagerung von Umsätzen vom stationären zum Online-Handel. Die Folge ist ein sinkender Verkaufsflächenbedarf, der sich abseits der Top-Einkaufslagen über alle Einzelhandelsformate hinweg in höheren Leerständen niederschlagen wird. Die Flächensuche konzentriert sich auf Lagen mit den höchsten Passantenfrequenzen. In den Haupteinkaufsstrassen der grossen Städte bleibt die Nachfrage höher als das Angebot, wenngleich sich nicht nur hier der Trend zu kleineren Geschäften fortsetzen wird. Mit Mietwachstum ist, wenn überhaupt, nur noch in einigen wenigen 1a-Lagen zu rechnen.

• Die grössten Herausforderungen liegen 2017 weiterhin im Einkauf, weil der Investorenwettbewerb um die knappen Objekte entsprechend kompetitiv bleibt. Ergo werden die Anfangsrenditen leicht sinken. Doch genau so oder ähnlich ließe sich auch das Jahr 2016 charakterisieren. Und das Jahr 2015. Und auch 2014. Wesentlicher Unterschied: Inzwischen ist klar, dass der Markt im Hinblick auf das Transaktionsvolumen den Höhepunkt hinter sich hat und – was noch wichtiger ist – die Luft für Kapitalwertwachstum durch weitere Renditekompression dünn geworden ist. Der laufende Investmentzyklus ist in seiner Spätphase.

• Trotz der insgesamt sinkenden Gesamterträge, die sich mit Immobilien in Deutschland erzielen lassen, dürfte die Nachfrage in 2017 mindestens auf dem erreichten Niveau bleiben. Unter dem Strich erwartet Savills ein Transaktionsvolumen zwischen 40 und 50 Mrd. Euro.

Unser Fazit: Die Party läuft noch, aber das Ende wird immer absehbarer. Schließlich war bisher noch jeder Zyklus irgendwann dann doch zu Ende. Unsere Zielfonds sollten jedoch die große Mehrzahl ihrer Verkäufe bis Ende 2017 unter Dach und Fach gebracht haben. Nach übereinstimmender Ansicht der Experten wäre das noch bevor der nächste zyklische Abschwung beginnt. Für die abwickelnden Offenen Immobilienfonds sieht es im Moment also nach einem halbwegs versöhnlichen Ende aus – und für uns nach einer ertragreichen Schlußphase.

SEB ImmoInvest sagt „Adieu“ an der Seine

In Frankreich war der SEB ImmoInvest bisher noch mit fünf Objekten engagiert. Mit addierten Verkehrswerten von etwas über 400 Mio. € war Frankreich in diesem Fonds mit 22,3 % Anteil noch vor Italien (18,8 %), Deutschland (15,9 %), den USA (15,1 %) und den Niederlanden (15,0 %) das am stärksten repräsentierte Land.

Gestern meldet die ImmobilienZeitung, daß der SEB ImmoInvest sein Bürohochhaus „Bords de Seine I“ in Issy-les-Moulineaux (bei Paris) an den von Deka Immobilien verwalteten WestInvest ImmoValue verkauft hat. Ein Preis für das 2001 fertiggestellte Objekt mit 21.000 qm Mietfläche wurde nicht genannt.

Aktuell stand das Objekt beim SEB ImmoInvest mit 171,3 Mio. € in den Büchern. Den bis vor einiger Zeit noch hinderlichen Leerstand von 16,0 % konnte der Fonds zwischenzeitlich vollständig beseitigen. Hauptmieter ist der US-Telekommunikationskonzern Cisco, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt noch gut 6 Jahre. Vor diesem Hintergrund erwarteten wir in unserer internen Verkaufspreis-Prognose, daß das Objekt über Verkehrswert verkäuflich sein müsste. Unsere Schätzung lag bei 185 Mio. € – mal schauen, ob das ungefähr passt.

Einziger Wermutstropfen aus unserer Sicht: Mit Issy-les-Moulineaux ist wieder einmal ein „Selbstläufer“ verkauft worden. Das restliche Portfolio wird damit in seiner Struktur noch problematischer: Durch den Abgang dieses großen, voll vermieteten Objektes ist die Leerstandsquote des Restportfolios von bisher schon sehr hohen 22,6 % weiter auf 25,0 % gestiegen.

Issy-les-Moulineaux war nach der Via Laurentina in Rom das zweitteuerste Objekt im Fonds. Die Via Laurentina, bisheriger Verkehrswert 260 Mio. € (zuvor bis 03/2016: 293,7 Mio. €), war erst gestern erneut stark abgewertet worden (wir schätzen: auf 235 Mio. €), da der bisherige Alleinmieter, der italienische Energieriese ENI, den aktuell bis 31.08.2018 laufenden Mietvertrag voraussichtlich nicht verlängern wird.  Sollte hier – und wir halten das für eine fast unlösbare Herausforderung – keine Anschlußvermietung gelingen, würde das die Leerstandsquote beim SEB ImmoInvest auf über 40 % katapultieren.

Der aktuelle Börsenkurs des SEB ImmoInvest drückt auf das dann noch aus 64 Objekten bestehende Restportfolio mit addierten Verkehrswerten von  gut 1,5 Mrd. € einen Bewertungsabschlag von eigentlich komfortablen 37 % aus. Angesichts der im Vergleich zu anderen Fonds ungleich höheren Risiken aus der perspektivisch unerträglich hohen Leerstandsquote (verbunden mit dem Zeitdruck durch den bereits kurz bevor stehenden Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 mit einem immer noch immens großen und schwierigen Restportfolio) verharren wir beim SEB ImmoInvest erst einmal lieber weiter an der Seitenlinie.

Und wieder mal: Verkäufe durch Dachfonds

Im Frühjahr letzten Jahres schwappte sie das erste Mal an den Strand: Eine kleine Verkaufswelle von Anteilsverkäufen abwickelnder Offener Immobilienfonds durch verschiedene Dachfonds. Das hatte uns damals ehrlich gesagt völlig auf dem falschen Fuß erwischt. Wirtschaftlich betrachtet war das nämlich ein unwahrscheinlicher Unsinn (die Verkäufe der Dachfonds erfolgten zu den schlechtesten jemals notierten Kursen – wobei das ja auch eine Frage von Ursache und Wirkung ist: Diese schlechtesten jemals notierten Kurse hätte es ohne die unsinnigen Verkäufe der Dachfonds wohl niemals gegeben).

Wir hatten uns zuvor einfach nicht vorstellen können, daß in unseren Finanzmärkten intelligente Menschen mit dem Segen und auf Verlangen der BaFin einen solchen Unsinn konsequent durchziehen würden. Es hat letztes Jahr dann ein paar Wochen gedauert, bis wir uns auf diese neue Situation eingestellt hatten. Und es hat an einigen Stellen durch bewußte Realisierung von Kursverlusten (der erste Verlust ist immer der kleinste!) auch weh getan. Im zweiten Halbjahr 2016 konnten wir dann allerdings die Früchte ernten: Die konsequente und schnelle Anpassung unserer Anlagestrategie an die veränderten Rahmenbedingungen (vor allem unsere massiven Käufe im CS und im KanAm in der Nähe der tiefsten jemals notierten Kurse) brachte uns Erträge, mit denen die im ersten Halbjahr bewußt in Kauf genommenen Verluste deutlich überkompensiert werden konnten.

Also: Ende gut, alles gut. Von den Verwerfungen, die die Dachfonds-Verkäufe im Frühjahr 2016 hervorgerufen hatten, haben wir bereits letztes Jahr unter dem Strich wahrscheinlich sogar noch profitiert.

Dass aber in unserem Land solche Fehlentscheidungen professioneller Akteure an den Finanzmärkten von der BaFin nicht nur geduldet, sondern durch das Setzen ganz unrealistischer Endfristen für die Dachfonds-Abwicklungen auch noch bewußt hervorgerufen werden, das hat uns dann doch keine Ruhe gelassen. Wir haben bei der BaFin also am 17.04.2016 mal sehr detailliert nachgefragt und das aus unserer Sicht hier bestehende Problem der zusätzlichen mutwilligen Schädigung von Anlegern geschildert.

Die Bearbeitung solcher Anfragen bei der BaFin scheint einer Schwangerschaft nicht unähnlich zu sein. Jedenfalls kam, nachdem wir die Anstalt mit unserer Anfrage im April 2016 geistig befruchtet hatten, nach ziemlich genau 9 Monaten am 23.01.2017 eine dann allerdings auch mehrere Seiten umfassende ausführliche Antwort.

Man versichert uns, „dass der BaFin die Situation der Immobilien-Sondervermögen in Abwicklung sowie der Immobilien-Dachfonds sehr wohl bekannt ist und diese im Rahmen ihrer Aufsichtstätigkeit konkrete Maßnahmen zur Einhaltung der investmentrechtlichen Vorgaben … ergreift.“

Da hat die Sache aus der Sicht des vernünftig denkenden Anlegers schon ihren ersten Pferdefuß: Die „Einhaltung investmentrechtlicher Vorgaben“ heißt ja noch lange nicht, dass das zu wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungen führt. Im Gegenteil, wie der vorliegende Fall beweist. Und das räumt die BaFin auch freimütig ein:

„Der Handel im Freiverkehr stellt insoweit die Möglichkeit … dar, auch während der Phase der Schließung des Fonds … Anteile zu veräußern – wenngleich bisweilen unter Inkaufnahme beträchtlicher Abschläge auf den … aus dem Nettoinventarwert des Fonds errechneten Anteilspreis.“

Und die BaFin schließt ihre Erläuterungen mit der klaren Aussage:

„Ob zu einem konkreten Zeitpunkt aufgrund des engen Marktes bestimmte Zielfondsanteile im angestrebten Umfang veräußert werden können, hängt wie bei jeder marktwirtschaftlichen Transaktion vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage ab. Dies ändert jedoch nichts an der Verpflichtung, den jeweiligen Dachfonds innerhalb der vorgesehenen Fristen vollständig abzuwickeln.“

In klares Deutsch übersetzt heißt das: „Scheißegal zu welchem Preis, bis Ende der gesetzten Frist müssen die Dachfonds alle ihre Zielfonds-Anteile verkauft haben.“

Diese klare Ansage der BaFin müssen wir bei unseren Anlageentscheidungen sehr stark mit im Hinterkopf behalten. Alle Zielfonds, bei denen größere Prozentsätze des Anteilscheinumlaufs von Dachfonds gehalten werden, sind deshalb mit besonderer Vorsicht zu betrachten. ShortSqueeze, einer unserer Freunde aus einem einschlägigen Internet-Forum, hat Ende 2016 einmal ermittelt, wo die bis Ende 2018 abzuwickelnden Dachfonds besonders stark engagiert sind (der Prozentsatz ist der von Dachfonds gehaltene Anteilsbesitz im Verhältnis zum Gesamtumlauf an Anteilscheinen):

20,5%: UBS 3 Sector
11,2%: TMW Immo
8,1%: Morgan Stanley P2 Value
7,1%: Focus Nordic Cities
5,4%: SEB ImmoPortfolio
3,8%: Axa Immoselect
2,2%: SEB ImmoInvest
1,6%: CS Euroreal

Bei allen anderen Fonds (auch beim KanAm grundinvest) sind es jeweils unter 1 %. Dennoch merkt man aktuell selbst beim KanAm grundinvest sehr deutlich an der (angesichts der Nachrichtenlage völlig irrationalen) Entwicklung des Börsenkurses, daß hier ein Institutioneller derzeit versucht, seine KanAm-Anteile mit Gewalt in den Markt zu drücken. Das führt dazu, dass man das pro Anteil mit 16,50 EUR im Fonds enthaltene Bargeld aktuell für 16,15 EUR kauft – die restlichen vier Immobilien mit einem Wert von 2,57 EUR pro Anteil gibt es gratis obendrauf.

O.k., für uns sind das dann prima Kaufgelegenheiten. Unter anderem vor diesem Hintergrund hatten wir uns jüngst doch noch einmal zu einer an sich gar nicht mehr vorgesehen gewesenen Kapitalerhöhung entschlossen. Angesichts der geschilderten Umstände gibt es auch heute noch Gelegenheiten, wo man in der Lage sein muß, einfach nur die Schürze aufzuhalten, wenn es Geld vom Himmel regnet.

Beim KanAm bleibt das Problem übrigens sehr überschaubar: Wenn es billig genug wird, nehmen wir dem Verkäufer seine KanAm-Anteile zur Not auch alleine ab.

Beim CS Euroreal sieht es auf den ersten Blick schon kritischer aus: Was hier noch in der Warteschleife kreist sind immerhin rd. 1,6 Mio. Anteile. Aber am 25.4. gibt es vom CS eine sehr große Ausschüttung. Die werden auch die Dachfonds (in diesem Fall allen voran der Santander Kapitalprotekt, der DWS immoflex und der db immoflex) noch abwarten. Und wenn danach Dachfondsverkäufe kommen, sind Anleger wie wir wegen der zuvor erfolgten gewaltigen Ausschüttung liquide genug, das aufzusaugen.

Das andere Ende der Tabelle lässt dagegen tiefe Furchen auf der Stirn erscheinen: Wie 20,5 % der Anteile des UBS 3 Sector und 11,2 % der TMW-Anteile in kurzer Zeit über die Börse in den Markt gehen sollen, ohne dass die Kurse massiv unter Druck kommen, wird wohl für immer das Geheimnis der allwissenden BaFin bleiben. Dies ist der Grund, warum wir unsere Depotpositionen hier inzwischen (mit Gewinn) stark reduziert bzw. sogar völlig abgebaut haben – was bei Lektüre der in Kürze veröffentlichten Monatsübersicht per 28.02. dem geneigten Leser ja sowieso auffallen wird.

Und auch 2,2 % Dachfonds-Anteil beim SEB ImmoInvest hängen seit letztes Jahr wie ein Bleigewicht am Kurs (das sind etwa 2,6 Mio. Anteile, von denen fast die Hälfte beim Santander Kapitalprotekt liegen – was die Sache unter compliance-Gesichtspunkten besonders pikant macht, denn mit Savills ist es beim Dachfonds und beim Zielfonds das gleiche Fondsmanagement). Neben unserer auch bei der Objektanalyse nicht sehr positiven Einstellung zu diesem Fonds ein weiterer Grund, warum wir uns hier weiterhin komplett an der Seitenlinie halten.

Auf den ersten Blick mag unsere Monatsübersicht per 28.02. wegen ihrer deutlich sichtbaren Fokussierung auf nur noch wenige Positionen überraschen – nach den vorherigen Erläuterungen sollte aber klar werden, warum das so ist. Dachfonds, die mit Ansage irrationale Verluste produzieren, brauchen wir sowieso nicht mehr. Und bei den Einzelfonds lassen wir besser die Finger von denen, die in den nächsten Monaten durch Dachfonds-Verkäufe noch mal unter die Räder kommen könnten. Da gilt unverändert, was schon der olle Abs sagte: „Man lebt nicht von den guten Geschäften, die man macht, sondern von den schlechten, die man vermeidet.“

Kapitalerhöhung erfolgreich abgeschlossen

Die allgemeine Marktsituation ließ uns Ende Februar einen bestehenden Bedarf für eine erneute Kapitalerhöhung der CS Realwerte AG erkennen. Zugleich sind die Rahmenbedingungen in unserem Zielmarkt (Offene Immobilienfonds in Abwicklung) derzeit weiterhin so günstig, daß uns nach wie vor ein paar sehr sinnvolle Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Deshalb hatten wir kurzentschlossen die Möglichkeit einer nochmaligen Kapitalerhöhung in Betracht gezogen. Das Volumen hatten wir bewußt noch offen gelassen, um vollkommen bedarfsgerecht agieren zu können. Auf Anfrage hatten wir lediglich die Höchstgrenze für das erhöhte Kapital mit 10.000 Aktien angegeben.

Diese Höchstgrenze ist auf Grund der inzwischen eingegangenen Teilnahme-Erklärungen erreicht. Also wird unser Kapital noch einmal von 8.400 um 1.600 auf dann 10.000 Aktien erhöht.

Da viele unserer Aktionäre an beiden Aktiengesellschaften beteiligt sind, dazu eine zusätzliche Information: Die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere beteiligt sich auf Grund entsprechender Gremienbeschlüsse selbst an der Kapitalerhöhung mit 185 Aktien und wird anschließend am erhöhten Grundkapital der CS Realwerte AG mit 26,o % beteiligt sein.

Die Kapitalerhöhung wird nach Einzahlung des Erhöhungsbetrages durch die Abwicklungsstelle (die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere) am nächsten Montag (13.03.2017) notariell verhandelt und voraussichtlich noch am 14.03. zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet. Wir hoffen, daß die Eintragung im Laufe der Kw 12 erfolgen wird.

Sobald die Eintragung im Handelsregister erfolgt ist, werden unsere Altaktionäre (so wie gesetzlich vorgeschrieben) im Bundesanzeiger dann auch noch einmal formell zur Ausübung ihres gesetzlichen Bezugsrechts aufgefordert werden. Darüber und über alle weiteren Fortschritte werden wir Sie selbstverständlich wie immer zeitnah auf dem Laufenden halten.

Ungebrochener Run auf CS-Realwerte-Aktien

Unsere letzte Woche angekündigte Kapitalerhöhung erfreut sich großen Zuspruchs.

Den genauen Umfang der Kapitalerhöhung hatten wir bislang noch gar nicht bestimmt – wir wollten in einem speziell auf unsere Verhältnisse abgestimmten Bookbuilding-Verfahren erst einmal sehen, wie groß das Interesse noch ist. Lediglich auf Nachfrage hatten wir bisher schon die Auskunft gegeben, daß wir (bei derzeit 8.400 schon ausgegebenen Aktien) die Obergrenze bei 10.000 sehen – also Erhöhung um höchsten Falls 1.600 Aktien.

Wenn es in dem Tempo weitergeht wie bisher, wird diese Obergrenze bereits Anfang nächster Woche erreicht werden. Wir werden dann das Zeitfenster für Zeichnungswünsche möglicher Weise sogar vorzeitig schließen müssen.

Deshalb unsere Empfehlung an alle noch interessierten Aktionäre: Nicht „auf den letzten Drücker“ kommen, sondern die verbindliche Übernahmeerklärung am besten gleich per Post oder per Fax abschicken. Und noch ein kleiner Tip: Avisieren Sie uns die Zusendung unter Angabe der gewünschten Aktienanzahl per email an info@CSrealwerte.de – dann stehen Sie in der Liste gleich ein Stückchen weiter vorne.