Category : Neuigkeiten
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Aus den Verkaufserlösen der kürzlich veräußerten Finnland-Immobilien schüttet der DEGI Europa am 27.09. außerplanmäßig 1,50 Euro pro Anteil aus. Im DEGI Europa sind wir derzeit aber nicht investiert.
Bekanntlich besteht das Restportfolio des CS Euroreal zu mehr als 50 % aus Einkaufszentren. Bei den Gewerbeimmobilien ist dies gegenwärtig ein Teilsegment, in dem um gute an den Markt kommende Objekte ein harter Bieterwettkampf stattfindet.
Die in diesem Segment seit 15 Jahren einschlägig tätige Deutsche Euroshop AG zeigte auf ihrer diesjährigen Hauptversammlung die Entwicklung der Anfangsrenditen bei EKZ-Transaktionen auf: Diese fielen von 4,7 % im Jahr 2013 über 4,5 % in 2014 auf nur noch 4,0 % in 2015. Die Renditen sind ein Spiegelbild der Wertentwicklung: In den letzten zwei Jahren sind die Preise für Einkaufszentren demnach um rd. 15 % gestiegen.
Wegen des hohen Anteils von Einkaufszentren im Restportfolio des CS Euroreal und vor dem Hintergrund aktueller Hinweise auf bevorstehende Transaktionen (insbesondere das „Melody-Portfolio“ des CS Euroreal mit zwei deutschen EKZ und dem größten Fondsobjekt, dem EKZ „Le Befane“ im italienischen Rimini) haben wir angesichts der aktuellen Wertentwicklung unsere Prognosen zu den von uns erwarteten Verkaufspreisen aktualisiert.
Bei Verkehrswerten des Restportfolios von insgesamt 1.886 Mio. Euro hatten wir bislang die Summe der Veräußerungserlöse mit 1.942 Mio. Euro erwartet. Diese Erwartung aktualisieren wir auf 2.082 Mio. Euro, d.h. wir glauben, daß der CS Euroreal für sein Restportfolio im Schnitt Preise von etwa 10 % oberhalb der aktuell ausgewiesenen Verkehrswerte erzielen wird.
Angesichts eines derzeit laufenden Erwerbsangebotes eines großen Hedgefonds zu 17,00 Euro pro Anteil hat sich der Kurs dieser Marke schon sehr angenähert. Auf Grund unserer neuesten Verkaufspreise-Schätzung steigt das von uns gesehene Wertaufholungspotential beim CS Euroreal trotz der jüngsten Kursavancen weiter auf mehr als 30 %.
Erwartungsgemäß wurde soeben das Kaufangebot eines großen Hedgefonds für den CS Euroreal zu 17,00 Euro pro Anteil bis zum 11.10.2016 verlängert.
Im Grundsatz beabsichtigen wir nicht, dieses Angebot anzunehmen. Es ist uns allerdings eine sehr willkommene „Rückversicherung“ ohne Kursrisiko für den Fall eines in den nächsten Wochen auftretenden Liquiditätsschöpfungsbedarfs. Dieser Fall könnte eintreten, wenn sich beim AXA Immoselect und/oder beim KanAm grundinvest bis Ende September noch günstige Nachkaufmöglichkeiten ergeben. Diese würden wir nutzen in der Erwartung, daß bei beiden Fonds in überschaubarer Zeit weitere Verkaufsmeldungen kommen und die Kurse daraufhin steigen werden.
Soeben ging die 17. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG nach rd. dreistündiger Dauer zu Ende, zugleich die erste „große“ Hauptversammlung nach der Öffnung für weitere Aktionäre. Knapp 40 Aktionäre waren persönlich nach Wolfenbüttel-Salzdahlum gekommen, um über das erste Geschäftsjahr nach der Publikumsöffnung und die aktuelle Entwicklung zu diskutieren. Acht Redner griffen in die Debatte mit eigenen Redebeiträgen und Fragen ein.
In den anschließenden Abstimmungen wurden alle Beschlüsse, darunter die Zahlung einer Dividende von 60,00 € je Aktie für die bereits für 2015 gewinnanteilsberechtigten Aktien, nahezu einstimmig gefaßt. Lediglich bei den Abstimmungen über die Gewinnverwendung und die Aufsichtsratsentlastung gab es exakt eine Gegenstimme und bei der Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat einige Enthaltungen.
Die im Vorfeld der Hauptversammlung kontrovers diskutierte Frage des Erfordernisses einer formellen Abschlußprüfung mit Testat wurde auf der Hauptversammlung ausgesprochen konstruktiv und sachlich besprochen. In der anschließenden Aufsichtsratssitzung hat sich der Aufsichtsrat (vorbehaltlich einer zufriedenstellenden Klärung der Kostenfrage) einstimmig dafür ausgesprochen, als „goldenen Mittelweg“ für 2016 unseren Wirtschaftsprüfer mit einer Abschlußerstellung mit Beurteilung zu beauftragen und zusätzlich einen Abhängigkeitsbericht erstellen und prüfen zu lassen.
Die 18. ordentliche Hauptversammlung wird voraussichtlich am 21. Juli 2017 in Wolfenbüttel stattfinden.
Union Investment, die Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, befragt zwei Mal jährlich rund 160 professionelle Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und dem UK zu ihrer Sicht der Anlagechancen.
Demnach erwartet rd. die Hälfte der Befragten, über die nächsten 5 Jahre ihre Renditevorgaben nicht erfüllen zu können.
„Hoher Anlagedruck in den Immobilienmärkten erhöht das Risiko der Kapital-Fehlallokation“, kommentiert Olaß Janßen, Leiter der Immobilien-Analyse bei Union Invest, „Anlagestrategien müssen die richtige Balance hinbekommen zwischen notwendiger Risikofreude in einer Null-Zins-Umgebung und ausreichender Vorsicht im Hinblick auf die vielen Bedrohungen.“
60 % der befragten Immobilien-Investoren nannten „Rendite“ als Hauptmotiv (im Vergleich zu lediglich 52 % vor einem Jahr), weit abgeschlagen folgen „Sicherheit“ mit 29 % und „Liquidität“ mit 9 %. Auf der anderen Seite sind aber auch nur 35 % der Befragten bereit, eine gleichbleibende Rendite mit einem höheren Risiko zu erkaufen. „Obwohl der Fokus auf Renditen spürbar gestiegen ist, wurde noch nicht viel davon in Transaktionen umgesetzt. Bisher gibt es keine Zeichen eines generellen Trends hin zu Investments mit höheren Risiken“, bestätigt Olaf Janßen.
Also, jedenfalls nach unserer Einschätzung, eine etwas paradoxe Situation: Alle reden vom Anlagenotstand, aber richtig investiert wird auch nicht. Es soll uns recht sein. Käufer für ihre Objekte finden unsere Fonds im gegenwärtigen Umfeld trotzdem. Und so lange Marktbeobachter wie Union Investment eine solche Zurückhaltung konstatieren, sind wir von einer Überhitzung und damit dem Höhepunkt im gegenwärtigen Zyklus noch ein Stück entfernt.