Category : Neuigkeiten
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Abwickelnde Offene Immobilienfonds sind und bleiben ein hoch spannendes Thema. Jeden Tag lernen wir wieder ein bißchen dazu, und am Ende kommt auch kaum etwas ganz genau so wie man geglaubt hat. Wie ein Chamäleon seine Farbe ändert, so ändern die Märkte und vor allem die Psychologie der Marktteilnehmer ständig ihr Gesicht. In diesen Zeiten ist es vor allem wichtig, sich geschmeidig den ständig variierenden Rahmenbedingungen anzupassen. „Buy and hold“ – das war einmal.
Wieder einmal haben wir gelernt: Von der BAFin darf man so ziemlich alles erwarten, nur keine wirtschaftlich sinnvollen und dem Anlegerschutz dienenden Entscheidungen. Denn vollkommen unsinnige und realitätsferne Vorgaben der BAFin zu den anzustrebenden Auflösungsterminen waren es, die eine Reihe von ebenfalls abwickelnden Immobilien-Dachfonds dazu veranlaßt haben, Anteile an den Zielfonds über die Börse zu verkaufen. „Nutzung von Chancen am Zweitmarkt“ war die schönfärberische Umschreibung für die Tatsache, daß z.B. beim CS Euroreal und beim KanAm grundinvest von einigen Dachfonds große Blöcke zu historischen Tiefstkursen verramscht wurden. Den Dachfonds-Anlegern entstand dadurch nachweislicher Schaden in vielfacher Millionenhöhe.
Mit der neu aufgetretenen Problematik der Dachfonds-Verkäufe hatten wir uns hier erstmals am 16.04.2016 auseinandergesetzt. Inzwischen haben wir gelernt, wie man auch diese im ersten Moment mißliche Situation in eine gut verwertbare Chance ummünzen kann. In eine Chance vor allem, die nach alter Erkenntnislage gar nicht bestanden hätte. Aus der Bestandsübersicht per 29.07.2016 wird unser Handeln deutlich zu erkennen sein.
Auch in den einschlägigen Internet-Foren wird das Thema seitdem heiß diskutiert. Nur colorandum causa, und um diese Rubrik für’s erste in umgangssprachlicher Tonlage abzuschließen (seit Donald Trump ist das ja absolut salonfähig): Hier als Zitat aus einem Internet-Forum die volkstümliche Erklärung der Gemengelage.
„Zuletzt haben wir uns stark auf die Dachfonds als reale Gefahr für die Kurse fokussiert. Aber es gibt auch die andere Seite der Medaille, nämlich eine „reale Gefahr“ für stabile bis steigende Kurse: Nicht nur wir sind so schlau und erkennen, daß die meisten OIF i.A. bei verständiger Betrachtung deutlich unterbewertet sind. Der eine oder andere Profi (nicht nur die bekannten Hedge-Fonds) sieht das scheinbar auch. Und kauft.
Anders kann ich mir nicht erklären, warum ich z.B. beim SEB Immoinvest (von mir im Moment nicht sonderlich geliebt) bei 15,95 jede nur denkbare size – inzwischen sechsstellige Stückzahlen – drauftun kann, und da füllt einer unverdrossen die Geldseite immer wieder auf … dem könnte ich wahrscheinlich noch ein paar hunderttausend Stück mehr anlatzen und er würde trotzdem nicht die Lust verlieren. Oder warum gestern beim UBS 3 Sector plötzlich Mega-Geldseiten aufblitzten (die dann nach Bedienung auch immer wieder aufgefüllt wurden), die zu bedienen ich in diesem ansonsten super-marktengen Teil einfach nicht widerstehen konnte.
Früher hielt ich bei den OIF i.A. eine buy-and-hold-Strategie für richtig (und früher war das wohl auch mal richtig). Die oben genannten neuen Einflüsse (Verkäufe der Dachfonds, andererseits neue Großkäufer unterwegs) ändern die Lage aber völlig: Sowohl auf der Kaufseite (stehe mit viel Geld bereit, wenn ein Dachfonds billig schüttet) wie auch auf der Verkaufsseite (gib ruhig was, wenn einer partout eine Schubkarre voll zu guten Preisen haben will) beobachte ich inzwischen bei den meisten Fonds ganz ausgeprägte Zeitfenster, wo man je nachdem auf der Käufer- oder der Verkäuferseite Opportunitäten nutzen kann. Man muß da wirklich ganz leidenschaftslos drangehen: Kaufe, wenn ein Kurs mal wieder zusammengeprügelt wird – sobald das Zeitfenster zu ist, zieht der Kurs auch wieder deutlich an. Verkaufe, wenn zu guten Preisen size nachgefragt wird – es kommt auch hier nach Schließen des Zeitfensters wieder anders und Du kannst billiger zurückkaufen. Also mit einem Wort: Inzwischen ist hier ungemein viel Beweglichkeit gefragt. Das kostet (noch mehr) Arbeit und Zeit, aber es ergeben sich dadurch auch Chancen, die es früher so überhaupt nicht gegeben hat.“
Auf der offiziellen Info-Seite der Börse Mailand (Borsa Italiana) erschien am 22.07.2016 um 15:22 folgende Meldung:
Asset fra Italia e Germania fra cui shopping center Rimini (Il Sole 24 Ore Radiocor Plus) – Milano, 22 lug – Un fondo di Credit Suisse ha messo in vendita un portafoglio immobiliare da 600 milioni di euro. L’operazione, secondo quanto risulta a Radiocor Plus, prevede la cessione di quote del fondo Cs Euroreal che detiene la proprieta‘ dello shopping center Le Befane di Rimini, oltre ad altri due centri commerciali in Germania. L’asset piu‘ prestigioso, tuttavia, e‘ proprio quello italiano che era stato ceduto da Coopsette alla banca svizzera nel 2005 per una cifra attorno ai 200 milioni di euro e che oggi e‘ valutato poco meno di 300 milioni di euro
Il centro Le Befane occupa una superficie di circa 52mila metri quadri, ospita un supermercato Conad e altri 125 spazi commerciali fra cui una multisala.
Die Meldung wurde anschließend auch von der großen Mailänder Tageszeitung „Corriere della Sera“ zitiert.
Das hier erwähnte angabegemäß zum Verkauf anstehende Portfolio besteht aus
a) dem Einkaufszentrum „La Befane“ im italienischen Rimini. Das La Befane zählen Merktkenner zu den 10 besten Einkaufszentren in ganz Europa. Es ist eine der Perlen im CS Euroreal. Der aktuelle Verkehrswert im Fonds steht bei 241,8 Mio. €. Unsere interne Verkaufspreis-Prognose ist 260 Mio. €. Aufgerufen wird jetzt angabegemäß ein Preis „poco meno“ (also: etwas unter) 300 Mio. €.
b) zwei deutschen Einkaufszentren, die die Meldung der Borsa Italiana nicht näher benennt. Auf 300 Mio. € käme man (aktuelle Verkehrswerte in Klammern) durch Kombination von Essen Porscheplatz (137,5) oder Flensburg Holm (77,1) oder Rathaus-Galerie Leverkusen (209,9) oder Nürnberg Äußere Bayreuther Straße (137,7). Auch hier ist ein Verkauf oberhalb letzter Verkehrswerte ziemlich wahrscheinlich. Deshalb geht eigentlich nur die Kombination Essen/Nürnberg oder Flensburg/Leverkusen. Lassen wir uns überraschen.
Mit unseren Excel-Tabellen können wir schnelle Simulationsrechnungen durchführen. Wenn dieser Portfolio-Verkauf tatsächlich zu dem genannten Preis stattfinden sollte, steigt damit der im gegenwärtigen Börsenkurs ausgedrückte Abschlag auf die Verkehrswerte des Restportfolios auf 47,5 %. Um wieder auf den „Normalwert“ von 30 % zu kommen, könnte der Börsenkurs nach einer Bestätigung der Meldung um ca. 2,00 € steigen.
Gestern kündigte die CACEIS Bank als abwickelnde Depotbank des AXA Immoselect an, daß der Fonds am 28.07.2016 eine Ausschüttung von 1,13 € je Anteil vornehmen wird. Das liegt über unserer Erwartung (wir hatten lediglich mit 0,90 € gerechnet). Ende des Monats fließen damit mehr als 1 Mio. € an uns zurück.
In der Monatsübersicht per Ultimo Juli werden Ihnen zwei gravierende Veränderungen unserer Positionierung auffallen. Den SEB ImmoInvest haben wir stark reduziert, den CS Euroreal stark ausgebaut. Warum?
Einige Fonds (z.B. TMW Immobilien Weltfonds, UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe) sind in ihrer Abwicklung bereits so weit fortgeschritten, daß es für uns nur noch reine „Ausrollpositionen“ sind, bei denen wir auf die allmähliche Auskehrung der Liquidität warten.
Es bleiben jetzt nur vier Fonds übrig, bei denen eine Investition auch noch unter strategischen Gesichtspunkten überlegt werden kann.
Der AXA ImmoSelect besitzt inzwischen nur noch 5 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 202,8 Mio. €. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt einen Abschlag auf diese Verkehrswerte von 54 % aus. Alle 5 Objekte werden nach unserer Einschätzung bis Jahresende verkauft sein, mit einem mittleren Abschlag auf die Verkehrswerte von 15-20 %. Auch der AXA ImmoSelect wird danach bis Jahresende eine „Ausrollposition“ werden. Wir sind hier stückzahlmäßig zunächst ausreichend positioniert und erwarten im übrigen Ende dieser/Anfang nächster Woche die Ankündigung der Ende Juli fälligen Ausschüttung (von uns geschätzt: 0,90 € pro Anteil).
Der CS Euroreal war von uns zwischendurch stark untergewichtet worden. Nicht, weil wir diesen Fonds nicht mögen würden. Sondern weil wir woanders mit dem Geld sehr viel schnellere Kurs-Avancen erwarteten, nämlich beim KanAm grundinvest. So ist es dann auch gekommen.
Der CS Euroreal verfügt augenblicklich noch über 32 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 1,89 Mrd. €. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt einen Abschlag von 29 % auf diese Verkehrswerte aus. Von allen noch zur Diskussion stehenden Fonds gefällt uns das Portfolio des CS Euroreal momentan am besten (hoher Deutschland-Anteil von 48 %, über die Hälfte des Portfolios sind zur Zeit besonders gefragte Einkaufszentren). Bis zum Ende der Abwicklungsfrist (30.4.2017) sollte der CS Euroreal seine Objekte weitgehend veräußert haben können, wobei wir sogar erwarten, daß dabei unter dem Strich mindestens die aktuellen Verkehrswerte erlöst werden. Nachdem in den letzten Tagen offensichtlich ein Dachfonds oder ein sonstiger institutioneller Investor große Stückzahlen abgeben wollte, haben wir diese Gelegenheit genutzt und unsere eigene Position wieder auf mehr als 200.000 Stück aufgebaut.
Der KanAm grundinvest verfügt derzeit noch über 13 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 1,2 Mrd. €. Er machte erst kürzlich mit einem spektakulären Paket-Verkauf von 5 Immobilien an den französischen Immobilien-Giganten Amundi für 875 Mio. € auf sich aufmerksam und erzielte dabei im Durchschnitt Preise von 18 % über den letzten Verkehrswerten. Gestern wurde außerdem der Verkauf des Domina Shopping Center in Riga für 74,5 Mio. € bekannt. Zwei weitere Objekte im Volumen von noch einmal etwa 250 Mio. € sind ebenfalls ausverhandelt, mit einer Bekanntgabe der Verkäufe rechnen wir in Kürze. Hier mussten wir uns sehr schnell deutlich positionieren, denn schon im Herbst werden durch die größte Einzelausschüttung der Geschichte (wir rechnen mit ca. 15,00 € pro Anteil) rd. 2/3 unseres Einsatzes an uns zurückfließen. Von den noch zu verhandelnden 11 Restobjekten wird nach unserer Einschätzung der ganz überwiegende Teil den Fonds bis Ende der Auflösungsfrist (31.12.2016) ebenfalls verlassen haben, so daß die Liquidation schon im Frühjahr 2017 weitgehend abgeschlossen sein wird. Es war jetzt wahrscheinlich eine letzte Gelegenheit, größere Positionen zu attraktiven Kursen einzugehen.
Der SEB ImmoInvest verfügt derzeit noch über 79 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 2,43 Mrd. €. Als einziger der in Frage kommenden Fonds ist er immer noch nicht schuldenfrei (Schuldenquote 12,6 %). Nach dem spektakulären Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles Ende 2016 herrschte hier an der Verkaufsfront lange Zeit weitgehende Ruhe – nach unserer Einschätzung zu lange. Auch wenn der SEB ImmoInvest immer wieder betont, seine „bewährte Strategie der Portfolio-Verkäufe“ fortsetzen zu wollen: Durch den Verkauf der Fondsgesellschaft (ehemals BfG/SEB, zuletzt Santander) an den Immobiliendienstleister Savills im letzten Jahr scheint es doch Reibungsverluste und Verzögerungen gegeben zu haben. So langsam fragen wir uns, wie bis zum Ende der Auflösungsfrist (30.4.2017) der Verkauf von 79 Objekten noch gelingen soll.
Nachdenklich macht uns auch das mit 380 Mio. € Verkehrswert größte Objekt des Fonds, 77 Robinson Road in Singapur, das ehemalige Singapore-Airlines-Hochhaus. Schon im September 2015 hatte man DTZ Debenham Tie Leung exclusiv mit dem Verkauf beauftragt. Das scheint schief gegangen zu sein: Erst vor wenigen Wochen erfuhren wir, daß nunmehr ein anderer Makler (CBRE) mandatiert und gleichzeitig die Preisvorstellung für das Objekt um 10 % reduziert wurde. Auch das zweitgrößte Objekt, Via Laurentina in Rom (Verkehrswert 260 Mio. €) ist nicht unproblematisch: Hier zieht der Hauptmieter, ein großer italienischer Energie-Konzern, in Kürze aus, und eine Neuvermietung eines so großen Objektes ist keinesfalls ein Selbstläufer.
Der im Börsenkurs ausgedrückte Abschlag auf die Verkehrswerte ist beim SEB ImmoInvest mit 29 % (nur) genau so hoch wie beim CS Euroreal. Dem CS Euroreal bescheinigen wir aber eine deutlich bessere Portfolio-Qualität und schnellere Verkaufsaussichten, weshalb die vorgenommenen Umschichtungen vom SEB in den CS nur konsequent waren.
Heute wird gemeldet, daß der KanAm grundinvest sein einziges Handelsobjekt, das fast 80.000 qm große Domina Shopping Center in Riga, zum Preis von 74,5 Mio. € veräußern konnte. (Die unseren internen Berechnungen zu Grunde liegende Prognose hatte bei 75,0 Mio. € gelegen). Käufer ist mit „EfTEN Kinnisvarafond II AS“ ein lokaler Investor, für den dies die bisher größe Einzelaquisition ist.
Der Verkaufspreis liegt über dem letzten Verkehrswert, heißt es. Das allerdings ist eine KanAm-spezifische Spezialität, die Dinge etwas schöner darzustellen: Erst im Mai 2016 nämlich war der zuvor noch mit 87,5 Mio. € angesetzte Verkehrswert des Objektes „passend“ gemacht worden. Und des Sängers Höflichkeit würde am liebsten auch darüber schweigen, daß der KanAm den Konsumtempel 2007 auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms mal für rd. 150 Mio. € gekauft hatte …
Wie dem auch sei: Die Erwartung für die nunmehr „für das IV. Quartal 2016 geplante“ Ausschüttung (bisher war von „Herbst“ die Rede) steigt damit erneut. Selbst wer heute zum Kurs von 24,50 noch einsteigt, kann damit rechnen, nahezu 2/3 seines Einsatzes noch vor Jahresende zurück zu erhalten. Bezogen auf den dann noch verbleibenden Rest ist das Wertaufholungspotential, das sich nach unseren internen Verkaufspreis-Prognosen auf 3,90 € pro Anteil bemißt, ein ganz netter Lohn der Mühe.