Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Union Investment, die Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, befragt zwei Mal jährlich rund 160 professionelle Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und dem UK zu ihrer Sicht der Anlagechancen.
Demnach erwartet rd. die Hälfte der Befragten, über die nächsten 5 Jahre ihre Renditevorgaben nicht erfüllen zu können.
„Hoher Anlagedruck in den Immobilienmärkten erhöht das Risiko der Kapital-Fehlallokation“, kommentiert Olaß Janßen, Leiter der Immobilien-Analyse bei Union Invest, „Anlagestrategien müssen die richtige Balance hinbekommen zwischen notwendiger Risikofreude in einer Null-Zins-Umgebung und ausreichender Vorsicht im Hinblick auf die vielen Bedrohungen.“
60 % der befragten Immobilien-Investoren nannten „Rendite“ als Hauptmotiv (im Vergleich zu lediglich 52 % vor einem Jahr), weit abgeschlagen folgen „Sicherheit“ mit 29 % und „Liquidität“ mit 9 %. Auf der anderen Seite sind aber auch nur 35 % der Befragten bereit, eine gleichbleibende Rendite mit einem höheren Risiko zu erkaufen. „Obwohl der Fokus auf Renditen spürbar gestiegen ist, wurde noch nicht viel davon in Transaktionen umgesetzt. Bisher gibt es keine Zeichen eines generellen Trends hin zu Investments mit höheren Risiken“, bestätigt Olaf Janßen.
Also, jedenfalls nach unserer Einschätzung, eine etwas paradoxe Situation: Alle reden vom Anlagenotstand, aber richtig investiert wird auch nicht. Es soll uns recht sein. Käufer für ihre Objekte finden unsere Fonds im gegenwärtigen Umfeld trotzdem. Und so lange Marktbeobachter wie Union Investment eine solche Zurückhaltung konstatieren, sind wir von einer Überhitzung und damit dem Höhepunkt im gegenwärtigen Zyklus noch ein Stück entfernt.
Soeben wurde im Bundesanzeiger veröffentlicht: „Die Parkstrasse Immobilien S.à.r.l. (Bieterin) hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen Immobilienfonds CS Euroreal (ISIN DE0009805002) ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu einem Angebotspreis von EUR 17,00 pro Anteil zu erwerben. Das Angebot ist zunächst auf bis zu 6 500 000 Anteile begrenzt, wobei sich die Bieterin das Recht vorbehält, dieses Erwerbskontingent jederzeit zu erhöhen.“
Die Bieterin ist ein Investmentvehikel eines der weltgrößten Hedgefonds. Angebote dieser Art gab es für den CS Euroreal und auch andere abwickelnde Immobilienfonds in den letzten Jahren bereits mehrfach; sie wurden alle seriös und mit prompter Bezahlung des gebotenen Preises abgewickelt.
Der Börsenkurs des CS Euroreal, der in den letzten Tagen noch bei 16,40/16,50 € gelegen hatte, reagierte prompt und näherte sich dem gebotenen Preis von 17,00 € an.
Wie Sie unserer letzten veröffentlichten Monatsübersicht entnehmen können, besaßen wir per 29.07.2016 insgesamt 293.117 Anteile des CS Euroreal mit einem durchschnittlichen Einstandskurs von 15,98 €. Im bisherigen Verlauf des August hat sich unser Bestand noch um mehr als 30.000 Stück erhöht.
Der CS Euroreal weist derzeit einen „Net Asset Value“ von 20,79 € pro Anteil aus. Da wir dem Fonds zutrauen, diesen Wert im Verlauf der weiteren Abwicklung tatsächlich zu erreichen, besteht aus heutiger Sicht kein Grund, uns von unseren Anteilen zu trennen. Es ist aber sehr angenehm, zu wissen, daß während der Laufzeit des Kaufangebotes der Kurs des CS Euroreal nach unten abgesichert ist.
Die spannende Frage ist jetzt: Wird es für den KanAm grundinvest und den SEB Immoinvest bald auch neue Übernahmeangebote geben? Wir denken: Ja.
Heute nachmittag wurde mit der Volksbank Braunschweig Wolfsburg ein erweiterter Kreditvertrag mit einem Kreditrahmen von 5 Mio. € unterzeichnet. Diese zusätzliche Finanzierungsquelle steht uns zu einem variablen Zinssatz von z.Zt. < 1,5 % p.a. zur Verfügung.
Die Ermittlung der Beleihungsgrenzen orientiert sich nicht an Börsenkursen, sondern an der in den Fonds vorhandenen Liquidität (Beleihung zu 100 %) und den Verkehrswerten der Fondsimmobilien (Beleihung zu 50 % der Verkehrswerte). Dieser streng fundamentalanalytische Ansatz wird unserer Investmentstrategie auch am besten gerecht: Kaufen, liegen lassen, am Ende ernten.
Die dagegen in der Kreditkonstruktion der HypoVereinsbank enthaltene Orientierung an Börsenkursen, die für uns durchaus nicht ungefährlich war, stellt somit zukünftig kein erhöhtes Risiko mehr dar. (Börsenkurse unserer Immobilienfonds konnten, wie wir dieses Frühjahr lernen mussten, z.B. auch durch wirtschaftlich unvernünftige Verkäufe durch Dachfonds völlig irrational unter vorübergehenden Druck kommen.)
Die Maklerfirma Jones Lang La Salle (JLL) ermittelt aus 110 beobachteten Regionen weltweit einen „Global Office Index“ der Mietpreisentwicklung für Büroflächen.
Im II. Quartal 2016 stieg der Index im Weltdurchschnitt um 3,6 % auf Jahresbasis, der stärkste Anstieg seit vier Jahren. Dabei wurde der Rest der Welt von Europa outperformed, wo allein vom I. zum II. Quartal die Büromieten um 1,5 % stiegen.
Auf Jahresbasis war der „shooting star“ in Europa Stockholm mit 9,4 % Anstieg, gefolgt von Berlin (6,3 %), Barcelona (3,7 %), Paris (3,5 %) und Mailand (2,0 %).
Für uns ist die Mietpreisentwicklung insoweit von Bedeutung, als die Preise für Bürogebäude im Prinzip als „multiples“ der nachhaltigen Jahresmiete angegeben werden. Je höher die Miete, desto höher (wenn alle anderen Faktoren wie insbesondere der Basiszins unverändert) der Wert eines Gebäudes.
JLL sieht die Rahmenbedingungen für die Märkte stabil und beobachtet anhaltend rege Nachfrage von Firmen nach Büroflächen vor allem in Kontinentaleuropa
Heute veröffentlichte Savills die Fondsdatenblätter für Juli für den SEB ImmoInvest und den SEB ImmoPortfolio Target Return.
SEB ImmoInvest: Unverändert 79 Fondsobjekte, Liquidität wegen der Ausschüttung Anfang Juli zurückgegangen auf 251,5 Mio. € = 9,2 % des Fondsvermögens (dem steht immer noch eine Leverage-Quote von 10,5 % gegenüber).
SEB ImmoPortfolio Target Return: Nunmehr noch 23 (25) Fondsobjekte nach Verkauf von zwei stärker kreditfinanzierten Studentenwohnheimen in Florida für zus. 54 Mio. € (letzte Verkehrswerte: 61,1 Mio. €, wovon 48,4 Mio. finanziert waren). Dadurch Rückgang des Immobilienvermögens auf 406,6 Mio. € (421,1 Mio €) und Anstieg der Liquidität auf 71,1 Mio. € = 17,4 % (29,2 Mio. €), aber weiterhin mit 23,7 % deutlich höhere Leverage-Quote.
Die inzwischen vor allem beim SEB ImmoInvest sehnsüchtig erwarteten Immobilienverkäufe lassen weiter auf sich warten.