Category : Neuigkeiten
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Vor gut einem Jahr hatten wir mit der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg eine Kreditlinie verhandelt. Nachdem alle Details bereits ausverhandelt waren und es nur noch um die formelle Genehmigung und Vertragsunterzeichnung ging, wurde das Projekt von der Volksbank ganz abrupt kommentarlos abgebrochen. Über die Gründe hatten wir an dieser Stelle am 11.06. berichtet: Genau mitten in den Genehmigungsprozeß hinein waren bezgl. unseres Wertpapierhandels Vorwürfe der BAFin geplatzt, die sich im Nachhinein als vollkommen gegenstandslos herausstellten.
Auch der Volksbank selbst war ihr eigenes Verhalten hinterher einigermaßen unangenehm. Nachdem wir einen von den Behörden ausgestellten „Persilschein“ vorweisen konnten, hat die Bank deshalb die vor einem Jahr abgebrochenen Gespräche mit uns wieder aufgenommen.
Als Ergebnis konnten wir heute vormittag einen Kreditvertrag mit der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg unterzeichnen. Die (für uns im Vergleich zu den beiden anderen involvierten Instituten noch etwas günstigeren) Bedingungen sind exakt die, welche wir bereits vor einem Jahr fertig ausgehandelt hatten. Aus technischen Gründen liegt der Kreditrahmen anfänglich erst einmal bei 1 Mio. €. Eine Aufstockung auf 5 Mio. € ist auf Sicht von 6-8 Wochen in Aussicht genommen.
Auch aus der Fußball-EM sind die Engländer raus nach der Niederlage gegen Island in einem sehr sehenswerten Spiel. Der Brexit nimmt also auf allen Gebieten langsam Gestalt an. Das ist nicht mehr als eine nüchterne Feststellung, keine Häme. England ist die mit weitem Abstand älteste Demokratie unter den großen Ländern in Europa. Dort vom Volk in demokratischer Abstimmung getroffene Entscheidungen zu kritisieren steht uns nicht zu, mögen wir sie noch so blöd finden.
Die Börsen knirschen, das Pfund Sterling fällt auf den niedrigsten Stand der letzten 30 Jahre. Nicht wenige malen das Gespenst einer globalen Rezession an die Wand. Was wir für maßlos übertrieben halten, genau so wie wir glauben, daß dem Thema Brexit augenblicklich eine schicksalschwere Bedeutung beigemessen wird, die ihm nie im Leben tatsächlich zukommt. Ein ordentlicher Vulkanausbruch auf Island oder ein kleiner Atomunfall in Japan hat, wie wir in den letzten Jahren lernen durften, genau so viel oder genau so wenig Auswirkungen auf die Weltwirtschaft wie der Brexit. Unschön, aber: Die Show geht weiter. Hand auf’s Herz: Würde der europäische Durchschnittsbürger, also Sie oder ich, irgendwelche Beeinträchtigungen seiner Lebenqualität fühlen, nur weil das Wirtschaftswachstum mal 0,5 oder 1,0 % geringer ausfällt?
Doch unsere Medien brauchen Negativ-Schlagzeilen, jede Woche muß eine neue pickelverseuchte publizistische Sau durch’s Dorf getrieben werden. Euro-Krise, Griechenland-Kollaps, ein bißchen Flüchtlingskrise, Trump als Präsidentschaftskandidat und jetzt der Brexit: Das Geschäft mit der Angst ist nun mal ganz wunderbar lukrativ. Deshalb kriegen wir von der Journaille die Welt jeden Tag viel negativer dargestellt als sie in Wirklichkeit ist, und die möglichen Auswirkungen aktueller Ereignisse werden oft maßlos übertrieben. Zwei Monate später ist es dann jeweils kein Thema mehr.
Aber zeitkritische Anmerkungen aus Wolfenbüttel scheren die Finanzmärkte nicht. Dort regieren seit Jahrhunderten genau zwei Strömungen: Die Gier und die Angst. Und nach dem Brexit wuchs die Angst ganz gewaltig. Märkte sind vor allem Psychologie. Vernunft und sachliche Argumente dagegen sind für die Erwartung künftiger Marktentwicklungen in solchen Zeiten eher kein verläßlicher Ratgeber.
Natürlich beschäftigt uns seit letzten Freitag eine Frage ganz gewaltig: Welche Auswirkungen könnte die fundamental veränderte Situation im europäischen Haus für die Gewerbeimmobilienmärkte insgesamt haben?
Der Nebel hat sich noch längst nicht gelichtet, deshalb heute einfach nur ein paar Gedankensplitter:
a) Immobilien sind Sachwerte. Sachwerte bekommen gerade in Krisenzeiten eher Auftrieb.
b) Durch die jüngsten Ereignisse ist die Wahrscheinlichkeit stark gestiegen, daß die Null- bzw. Negativzinsphase nun noch länger anhält. Das stützt die Immobilienmärkte. Zinswende? In diesem Jahrzehnt mit Sicherheit nicht mehr, hörte ich letzte Woche in Frankfurt unisono von mehr als einem halben Dutzend Finanzmarktfachleuten bei meinen Besuchen.
c) Ganz entscheidend bleibt die Renditedifferenz. Auch wenn die Anfangsrenditen bei Immobilientransaktionen seit knapp zwei Jahren unter Druck sind (sprich im Umkehrschluß: die Immobilienpreise steigen), hat sich die absolute Renditedifferenz zwischen den Bondmärkten und den Immobilienmärkten in dieser Zeit immer noch mehr ausgeweitet.
Die Immobilienmärkte und ihre Akteure sind hier inzwischen in einem echten Dilemma. Dazu sagte auf einer Investment-Konferenz am 22.6.2016 in Hamburg Dr. Christoph Schumacher, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH (Gruppe Volks- und Raiffeisenbanken), selbst einer der größten Akteure im Immobilienfonds-Geschäft: „Die Rendite-Differenz zwischen Bond- und Immobilienmärkten ist inzwischen auf historisch noch nie dagewesene 5 % angestiegen. Das setzt die Immobilien-Renditen tendenziell weiter unter Druck. Die meisten Sorgen mache ich mir dabei um meine Kollegen bei den Mischfonds-Managern: Sie wissen nicht mehr, woher sie noch Rendite bekommen sollen, und schielen auf die Immobilien-Renditen als reine Kennzahl. 5 % Mehrrendite gegenüber Bonds erscheinen ihnen höchst attraktiv. Aber Immobilien haben im Vergleich zu Anleihen eben auch ganz andere spezifische Risiken, die entsprechend bepreist sein müssten. Davon verstehen die Mischfonds-Manager zwar überhaupt nichts, aber rufen bei mir ganz laut nach Produkten, mit denen sie an den relativ gesehen hohen Immobilien-Renditen durch indirekte Anlagen partizipieren können.“
Die weitgehende Abwesenheit von Rendite bei vielen ehedem klassischen Anlageformen sollte also, Brexit hin, Brexit her, die Gewerbeimmobilienmärkte wenigstens noch eine Weile stützen können. Ihre Bestätigung findet diese Annahme in einer Präsentation von Dr. Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation Germany GmbH (Tochter des international führenden schwedischen Immobilien-Dienstleisters Catella). Auf der gleichen Veranstaltung letzten Mittwoch in Hamburg stellte er über einen Zeitraum von 10 Jahren die Transaktionsvolumina auf den europäischen Immobilienmärkten der Investoren-Nachfrage gegenüber:
European transaction volume vs. available capital
(zum Vergrößern bitte einfach auf die Grafik klicken)
Die Größe „verfügbares Anlagekapital“ wird dabei ziemlich präzise durch Umfragen unter allen in Frage kommenden institutionellen Investoren ermittelt, und hier spiegeln sich der aktuelle Anlagenotstand und die woanders fehlende Rendite direkt wider: Entsprach vor der letzten Finanzkrise in 2007 die Größenordnung Transaktionsvolumen (226 Mrd. €) noch weitgehend dem anlagesuchenden Kapital (250 Mrd. €), so hat sich die Differenz mit Fortschreiten der Niedrigzinsphase immer mehr ausgeweitet: In 2016 erwartet man beim Transaktionsvolumen mit 290-320 Mrd. € einen noch nie dagewesenen Höchststand. Im Immobilienbereich anlagesuchend ist dieses Jahr aber mit 700 Mrd. € mehr als doppelt so viel wie der Markt hergibt.
Es wäre vielleicht ein zulässiger Schluß, zu sagen: Selbst wenn der Brexit einige Investoren zu größerer Abstinenz veranlasst, der Nachfrageüberhang ist so gewaltig, daß es den Immobilienmarkt nicht besonders beeinträchtigen wird.
Aber, wie gesagt: Das ist das sachliche Argument der Vernunft, das in solchen Zeiten vielleicht nur bedingt zählt. Märkte sind nicht Vernunft, sondern Psychologie. Wir werden deshalb die Entwicklung der Märkte und insbesondere auch offenkundige Auswirkungen auf die Transaktionsfreudigkeit weiter ganz besonders aufmerksam beobachten und nötigen Falls fix reagieren.
Der Kreditvertrag mit der HypoVereinsbank (Kreditrahmen 6,9 Mio. €) lief bislang bis 31.12.2016. Bis 30.06.2016 sollte sich die Bank vereinbarungsgemäß erklären, ob sie die Zusage verlängern wird. Dies hat die Bank in einem letzte Woche geführten Gespräch gemacht und heute auch noch einmal schriftlich bestätigt. Demnach ist die Kreditzusage prolongiert bis 31.12.2019, läuft also ab heute noch weitere 3 1/2 Jahre. Auf unseren eigenen Wunsch hin wird innerhalb dieser Zeit, erstmals zum 01.01.2017, der Kreditrahmen sukzessive an die durch regelmäßige Kapitalrückzahlungen der Fonds permanent kleiner werdenden Geschäftsmöglichkeiten angepasst.
In der Abwicklung ist der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe weit fortgeschritten. Nur noch fünf kleinere Objekte mit addierten Verkehrswerten von gerade noch 20 Mio. € sind im Bestand: Ein eher mittelmäßiges Bürogebäude in Budapest (Vw. 7,9 Mio.), das noch im III. Quartal abgehen sollte, sowie vier Logistik-Immobilien in Spanien, bei denen derzeit ein ungewöhnliches Katz-und-Maus-Spiel mit dem Insolvenzverwalter des bisherigen Mieters geboten wird.
Der Fonds hat im vergangenen Jahr relativ großzügig ausgeschüttet und sich damit weitgehend schon selbst „abgeschafft“. Der gegenwärtige Börsenkurs liegt deshalb nur noch knapp über 1,30 €, wovon allein 1,20 € pro Anteil durch im Fonds vorhandene Liquidität unterlegt sind.
Gestern kündigte der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 29.06. eine erneut am oberen Ende der Erwartungen liegende Ausschüttung von 0,30 € pro Anteil an. Klingt nicht viel, aber: Bei aktuell 599.000 Stück im Bestand kommt für uns da trotzdem ein nettes Sümmchen zusammen.
Am Montag meldete der KanAm grundinvest, daß das aktuelle Verkaufsportfolio im Wert von 1,2 Mrd. € ausverhandelt ist und die Vertragsunterzeichnungen kurz bevor stehen. Das ist weit mehr als die Hälfte des aktuell noch mit 1,9 Mrd. € bewerteten Restportfolios.
Noch heute (also am 22.06.) schüttet der KanAm grundinvest 2,00 € pro Anteil aus. Für den Herbst 2016 kündigt er zugleich schon jetzt aus den oben erwähnten Verkäufen die „höchste Einzelausschüttung“ an. Es ist (angesichts des bereits bekannten Verkaufsvolumens) keine besonders schwierige Rechenaufgabe, diese Ausschüttung mit +/- 15,00 € pro Anteil zu prognostizieren.
Vor diesem Hintergrund ging der Börsenkurs des KanAm grundinvest in den letzten Tagen sprunghaft nach oben. In Erwartung dieser Entwicklung hatten wir unseren Bestand bereits im April/Mai nahe der damaligen Tiefstkurse von 120.900 auf 182.400 Stück aufgestockt.
Colorandum causa: Sollten die jüngsten Verkäufe keine großen Abschläge auf die Verkehrswerte aufgewiesen haben (und es gibt keine Hinweise, daß dies der Fall sein könnte, notwendige Abwertungen wurden vielmehr KanAm-üblich bereits im Vorfeld geräuschlos erledigt), dann würde beim aktuellen Börsenkurs das Restportfolio mit Verkehrswerten von knapp 700 Mio. € mit einem Abschlag von über 63 % auf die Verkehrswerte bewertet werden. Da sehen wir also noch Luft für weiter steigende Kurse, denn selbst in den schlimmsten Zeiten waren bei den „big three“ gut 30 % Abschlag das Äußerste der Gefühle. Damit hat der KanAm grundinvest ein weiteres Wertaufholungspotential von über 10 %, welches bis zur angekündigten Ausschüttung im Herbst nach unserer Einschätzung realisiert werden kann.