Category : Neuigkeiten
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Die im April 2016 erfolgte vorerst letzte Kapitalerhöhung um 400 auf aktuell 8.400 Aktien wurde jetzt durch Auslieferung der jungen Aktien abgeschlossen.
Diejenigen Aktionäre, die ihre Aktien in effektiven Stücken erhalten wollten, bekamen diese am 15.06.2016 bei uns abgehend per DHL-Paket zugesandt.
Für die Depotüberträge haben wir den Sammel-Auftrag heute dem abwickelnden Bankhaus Gebr. Martin in Göppingen erteilt. In gut einer Woche sollten Sie also die Eingangs-Gutschrift für Ihr Wertpapierdepot erhalten.
In unseren Publikationen hatten wir letztes Jahr darauf hingewiesen, daß die von uns gezahlten Dividenden unter bestimmten Umständen als steuerfreie Kapitalrückzahlung eingeordnet werden können.
In unserer Ankündigung der Dividende für 2015 von 60,00 Euro pro Aktie wiesen wir dann darauf hin, daß dieser Betrag in Gänze dem Kapitalertragsteuer-Abzug unterliegen wird.
Hierzu möchten wir Ihnen heute gern noch einige ergänzende Erläuterungen geben:
Erstens: Bei Betrachtung unserer Ergebnisse haben wir zu unterscheiden zwischen dem handelsrechtlichen, dem steuerlichen und dem wirtschaftlichen Ergebnis.
Das handelsrechtliche Ergebnis beinhaltet alle tatsächlich angefallenen Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres. Kursdifferenzen gehen in das handelsrechtliche Ergebnis nur ein, sofern sie während des Geschäftsjahres durch (Teil)auflösung von Positionen tatsächlich realisiert wurden.
Das steuerliche Ergebnis wird vom handelsrechtlichen Ergebnis abgeleitet durch Herausrechnung aller Aufwands- und Ertragspositionen, die als steuerfrei zu behandeln sind. So erhalten wir z.B. von unseren Immobilienfonds regelmäßig Ertragsausschüttungen mit (insbesondere bei aus dem Ausland stammenden Erträgen) steuerfreien Anteilen. Dies führt in der Praxis dazu, daß das steuerliche Ergebnis in unserem Geschäft stets niedriger ist als das (für die Ausschüttungsfähigkeit maßgebliche) handelsrechtliche Ergebnis.
Beim wirtschaftlichen Ergebnis schließlich ergänzen wir die Betrachtung ausgehend vom handelsrechtlichen Ergebnis um die Komponente „noch nicht realisierte Kursdifferenzen“. Diese Kursdifferenzen erscheinen handelsrechtlich erst bei Auflösung der Positionen in der Gewinn- und Verlustrechnung, also i.d.R. erst etliche Jahre später. Bei unserem Dividendenvorschlag beziehen wir diese Komponente aber zum Teil bereits mit ein, um Sie zeitnäher am wirtschaftlichen Erfolg zu beteiligen.
In der Praxis sieht das bei uns dann so aus:
Wir weisen (einschließlich Gewinnvortrag aus 2014) einen Bilanzgewinn von 774.112,00 Euro aus. Das ist der Betrag, den wir maximal an unsere Aktionäre als Dividende zahlen könnten.
Tatsächlich zahlen wir 60,00 Euro auf 4.375 bereits für 2015 gewinnberechtigte Aktien = 262.500,oo Euro.
Bei der steuerlichen Einordnung dieser Dividende ist der vom Finanzamt in einem komplizierten Verfahren ermittelte „ausschüttbare Gewinn“ heranzuziehen. Kompliziert ist das Verfahren deshalb, weil es auf Jahresanfangswerte abstellt und deshalb einerseits die steuerlichen Ergebnisse eines Geschäftsjahres, andererseits tatsächlich gemachte Ausschüttungen erst mit ein- bis zweijähriger Verzögerung in diesen Wert einfließen.
Am Ende des Geschäftsjahres 2015 beträgt dieser steuerlich ermittelte „ausschüttbare Gewinn“ 444.273,00 Euro. Dieser Betrag ist stets vorweg bei der steuerlichen Einordnung der Ausschüttung zu verwenden. Weil die Ausschüttung von 262.500,00 Euro noch unter diesem Betrag liegt, ist sie deshalb in voller Höhe dem Kapitalertragsteuerabzug zu unterwerfen.
Nur als theoretische Darstellung, um Ihnen die Wirkungsweise dieser Bestimmungen zu verdeutlichen: Würden wir (was maximal zulässig wäre) den gesamten handelsrechtlich vorhandenen Bilanzgwinn von 774.112,00 Euro ausschütten, dann würde der den steuerlichen „ausschüttbaren Gewinn“ von 444.273,00 übersteigende Betrag als steuerfreie Eigenkapitalrückzahlung zu behandeln sein.
Um die Verwirrung komplett zu machen: Die in 2016 für 2015 vorzunehmende Ausschüttung wirkt sich auf die Höhe des steuerlich ermittelten „ausschüttbaren Gewinns“ erst im Jahr 2018 aus. Denn für die steuerliche Beurteilung einer in 2017 zu zahlenden Dividende für 2016 haben wir auf die Verhältnisse am 01.01.2016 abzustellen – und die den steuerlichen „ausschüttbaren Gewinn“ dann irgendwann am Ende doch mindernde Dividendenzahlung für 2015 erfolgte ja erst nach dem Stichtag 01.01.2016. Auf deutsch: Die für 2015 gezahlte Dividende verbraucht den steuerlich „ausschüttbaren Gewinn“ tatsächlich erst zu einem Zeitpunkt, wo wir die korrekte steuerliche Behandlung der für 2017 möglicher Weise zu zahlenden Dividende festzustellen haben, also erst irgendwann im Jahr 2018.
Alles klar? Trösten Sie sich – wir haben auch mehrere Wochen gebraucht, um das zu verstehen.
Die praktische Auswirkung ist also folgende: Wegen des langen zeitlichen Vorlaufs wissen wir bereits heute, daß der „ausschüttbare Gewinn“, der für die 2017 mögliche 2016er Dividende maßgeblich sein wird, dann 439.274,00 Euro betragen wird. Bei aktuell 8.400 gewinnberechtigten Aktien wären das 52,29 Euro pro Aktie. Erst ein möglicher Weise darüber liegender Anteil der Dividende wäre sodann als steuerfreie Eigenkapitalrückzahlung zu behandeln.
Ganz verrückt wird es dann 2018 bei einer eventuellen Dividendenzahlung für 2017: Wenn durch die Ausschüttung für 2016 der steuerliche „ausschüttbare Gewinn“ aufgebraucht würde, dann wäre die Dividende für 2017 in vollem Umfang als steuerfreie Eigenkapitalrückzahlung zu behandeln, auch wenn wir bis dahin richtig klotzig verdient haben sollten …
Jetzt alles klar? Wenn nicht: Gönnen Sie sich heute Abend ein Gläschen Rotwein. Man kann sich das deutsche Steuerrecht auch einfach schön trinken …
Am 03.07.2016 treten die Vorschriften der Marktmißbrauchsverordnung der Europäischen Union in Kraft. Sie ersetzt bisherige einzelstaatliche Gesetze (wie z.B. in Deutschland das Wertpapierhandelsgesetz WpHG) und wird in allen EU-Mitgliedsstaaten direkt geltendes Recht.
Bis jetzt blieb z.B. in Deutschland der börsliche Handel im Freiverkehr von überbordenden Bürokratismen des Kapitalmarktrechts verschont. Eigentlich auch völlig zu Recht, denn Klein- und Kleinstkapitalgesellschaften spielen in einer Liga, die die organisierten Finanzmärkte und ihre professionellen Akteure nicht im geringsten interessiert. Es ist dem Finanzhistoriker auch nicht bekannt, daß in der Geschichte der Finanzmärkte jemals eine Gesellschaft von unserer vernachlässigenswerten Größenordnung Auslöser einer Finanzkrise gewesen wäre.
Aber der Gesetzgeber hätte es gern besonders gründlich. Die Vorschriften der Marktmißbrauchsverordnung gelten deshalb künftig auch für Aktiengesellschaften, deren „Finanzinstrumente“ (sprich: Aktien) auf Initiative des Emittenten im deutschen Freiverkehr gehandelt werden.
Damit besteht künftig auch bei Freiverkehrswerten unabhängig von ihrer Größe die Pflicht
– den Vorschriften zur Ad-Hoc-Publizität zu genügen
– „Directors Dealings“ zu publizieren, und zwar auch jedes einzelne Klein- und Kleinstgeschäft
– Insiderverzeichnisse zu führen, in denen Informationsflüsse mit Datum und Uhrzeit aufzuzeichnen sind, diese der zuständigen Behörde jederzeit vorzulegen und fünf Jahre aufzubewahren.
Mit diesen neuen Regelungen hat sich der Aufsichtsrat der CS Realwerte AG in seiner Sitzung am 06.06.2016 befaßt und dem Vorstand aufzugeben, sich in vertiefender Form weiter sachkundig zu machen, welche konkreten Auswirkungen die veränderte und verschärfte Rechtslage für die CS Realwerte AG im Falle einer möglichen Freiverkehrsnotiz hätte und welche Risiken sich für die Gesellschaft ggf. ergäben.
Dies vor allem vor dem Hintergrund, daß die EU den Mitgliedsstaaten für Sanktionen im Fall von beabsichtigten oder auch unbeabsichtigten Verstößen folgende Mindestvorgaben gemacht hat:
– bis zu EUR 6,0 Mio. Geldbuße für Verstöße gegen die Insiderverbote und das Verbot der Marktmanipulation (wie leicht ein ahnungsloser Marktteilnehmer in diese Falle tappen kann, bitten wir dem hier veröffentlichten Beitrag vom 11.06.2016 zu entnehmen)
– bis zu EUR 1,0 Mio. Geldbuße bei Verletzung der Ad-Hoc-Publizitätspflicht
– bis zu EUR o,5 Mio. Geldbuße bei Fehlern beim Führen von Insiderlisten und Meldung von Directors‘ Dealings
– zusätzlich können und müssen vorsätzliche und nicht ganz unerhebliche Verstöße mit Freiheitsstrafe bis zu wenigstens vier Jahren geahndet werden.
Im Falle großer und relevanter Gesellschaften (Stichwort: VW) mögen solche Vorschriften ihre Berechtigung haben. Bei Klein- und Kleinstkapitalgesellschaften, die jahrzehntelang keinen unbedeutenden Beitrag zur Individualität unseres Gemeinwesens und zur Aktionärsdemokratie geleistet haben, wird mit dieser Überregulierung aber das Kind mit dem Bade ausgeschüttet. Eine Aktien-Gesellschaft wie die unsrige wird schon aus Kosten- und organisatorischen Gründen nur schwer zur minutiösen und wortgetreuen Beachtung aller Vorschriften in der Lage sein, selbst wenn sie allen guten Willen dazu hätte.
Wir bitten vor diesem Hintergrund unsere Aktionäre um Verständnis, daß eine Entscheidung über eine mögliche Einbeziehung der Aktien der CS Realwerte AG in den Handel im Freiverkehr einer Börse erst in der zweiten Jahreshälfte nach genauerer und intensiver Beschäftigung mit der veränderten Rechtslage fallen kann.
Nach einem gestrigen Bericht in PropertyEU hat Credit Suisse Asset Management die Maklerfirma Cushman & Wakefield mit dem Verkauf der beiden CS-Euroreal-Objekte in Lissabon beauftragt. Der Bieter-Auswahlprozess soll weitgehend abgeschlossen sein.
Für das Art’s Building und den nahegelegenen Torre Fernao Magalhaes im „Parque das Nacoes“ wird angabegemäß ein Preis von ca. 100 Mio. € aufgerufen. In der Vermögensaufstellung des CS Euroreal figurieren beide Objekte derzeit mit einem addierten Verkehrswert von 88,9 Mio. € (= 4,7 % des Immobilienbestandes).
Das 1. Halbjahr 2016 nähert sich bereits wieder seinem Ende. Und der Betrachter reibt sich verwundert die Augen: Mal abgesehen von einem sehr schönen Verkauf fast seines gesamten Holland-Portfolios durch den CS Euroreal ist in der ersten Jahreshälfte 2016 verkaufsseitig so gut wie nichts passiert. Wie kann das sein? Bei den „big three“ sollte der KanAm grundinvest doch bis 12/2016 abgewickelt sein, und der CS Euroreal sowie der SEB ImmoInvest bis 4/2017 …
Das monatelange Ausbleiben guter Nachrichten ist natürlich schlecht für die Kurse. In diesem Fall wurde die Entwicklung unnötiger Weise auch noch dramatisch verstärkt durch wirtschaftlich ganz widersinnige (außer)börsliche Verkäufe von Zielfonds-Anteilen durch einen größeren Dachfonds.
Unsere ursprüngliche Strategie, Bestände aufzubauen und dann einfach auf einen permanenten Fluß von Verkaufsnachrichten zu warten („buy and hold“) mussten wir revidieren und auf die veränderte Situation mit einer deutlich vergrößerten Flexibilität und Wendigkeit reagieren. Das ist uns auch recht gut gelungen: Die in der veränderten Lage sich zusätzlich eröffnenden Chancen haben wir konsequent nutzen können.
Unter den „big three“ fiel in dieser Situation der CS Euroreal von ausschüttungsbereinigt knapp 19 Euro in der ersten Februar-Hälfte auf unter 17 Euro und erholte sich dann vor allem nach Meldung des unerwartet vorteilhaften Holland-Verkaufs wieder bis aktuell 18,70 Euro.
Der KanAm grundinvest, der Anfang des Jahres noch knapp 25 notierte, wurde von Februar bis Ende April auf 22,66 Euro zusammengeprügelt. Im Mai meldete Bloomberg den bevorstehenden Verkauf eines 850-Mio.-Euro-Portfolios an den französischen Immobilien-Giganten Amundi. Innerhalb weniger Tage zog der Kurs daraufhin wieder bis auf in der Spitze deutlich über 24 Euro an.
Sowohl beim CS Euroreal wie auch beim KanAm grundinvest hatten wir die zwischenzeitlich gedrückten Kurse durch Portfolio-Umschichtungen zur Verbilligung unserer Einstandskurse genutzt. In beiden Fällen liegen unsere durchschnittlichen Einstandskurse inzwischen unter den aktuell wieder erholten Börsenkursen.
„Nachzügler“ in dieser Beziehung ist der SEB ImmoInvest. Dessen Kurs wurde Anfang Februar von ausschüttungsbereinigt 20,76 Euro auf knapp über 18 Euro komprimiert, erlebte dann eine Zwischenerholung mit mehrwöchig bei 18,70/18,80 stabilen Kursen. Im Mai wurde er in einer zweiten, bei anderen Fonds so nicht beobachteten „Angriffswelle“ noch einmal bis auf 17,05 Euro zusammengeschossen. Wir hatten unsere Bestände in die Zwischenerholung hinein deutlich abgebaut und sie erst vor wenigen Tagen ziemlich auf dem Tiefpunkt des zweiten Einbruchs wieder aufgestockt. Unserem Ziel, auch hier den durchschnittlichen Einstandskurs auf Sicht unter den aktuellen Börsenkurs zu bringen, sind wir damit zumindest näher gekommen. Die Kursentwicklung am 10.6. legt im übrigen den Schluß nahe, daß jetzt – zeitversetzt, aber sonst genau so wie beim CS und beim KanAm – eine deutliche Erholung in Gang kommt.
Wir sind heute recht ordentlich positioniert für eine starke Dynamisierung der Entwicklung, die wir in den kommenden 4-6 Wochen erwarten. Getragen werden wird diese Entwicklung einerseits von Nachrichten von der Verkaufsfront: Neben dem von Bloomberg schon kolportierten großen Portfolio-Verkauf des KanAm grundinvest erwarten wir auch beim SEB ImmoInvest in den nächsten paar Wochen einen größeren Portfolio-Verkauf. Aber auch der AXA Immoselect scheint bei einigen Verkäufen weit fortgeschritten zu sein, wenngleich es hier wohl eher nach dem Motto geht „Alles muß raus“. Das läßt bei den Preisen zweistellige Verkehrswertabschläge erwarten. Doch das ist im aktuellen Börsenkurs mit einem Bewertungsabschlag von 56 % längst eingepreist.
Aus den Fonds hören wir im übrigen, man lege wegen beständig weiter steigender Immobilienpreise bei den Verkäufen auch bewußt gar keine Eile an den Tag.
Neben diesen wahrscheinlichen Verkaufsmeldungen nährt noch ein weiterer Faktor unsere Erwartungen: Abgesehen vom SEB ImmoPortfolio Target Return und vom DEGI International (schütten im August bzw. Oktober aus) stehen bei allen anderen Fonds im Juni/Juli Ausschüttungen bevor. Bereits bekannt sind 2,50 Euro am 15.6. beim TMW Immobilien Weltfonds sowie beim CS Euroreal mit dem 26.7. der Termin. Erfahrungsgemäß steigen nach Ausschüttungsankündigungen die Kurse eher an.
Nachdem die ersten Monate des laufenden Jahres also eher langweilig waren, könnte es jetzt im Juni/Juli richtig zur Sache gehen. Auf unserer Hauptversammlung am 26.08. werden wir Ihnen auf jeden Fall berichten können, ob wir mit unseren Erwartungen und den daraufhin vorgenommenen Positionierungen richtig gelegen haben.