Category : Neuigkeiten
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Im Zwischenbericht zum 1. Halbjahr 2015 hatten wir vor knapp einem Jahr berichtet, daß wir in aussichtsreichen Verhandlungen mit der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg gestanden hatten wegen der Finanzierung der CS Realwerte AG. Der Kreditvertrag war bereits in allen Details ausgehandelt, doch plötzlich und ohne jede Erklärung zog sich die Volksbank aus dem Projekt zurück. Wir waren ratlos.
Inzwischen wissen wir, warum: Die Ursache liegt in der Übertragung der damals noch von der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere direkt gehaltenen Immobilien-Fondsanteile an ihre neue Tochtergesellschaft CS Realwerte AG, in der die Sparte OIF verselbständigt worden war. Um den Vorgang so transparent wie möglich zu gestalten, hatten wir in gutem Glauben die Anteile zu den aktuell gestellten marktkonformen Kursen über die Börse von der einen an die andere Firma verkauft.
Das aber rief die BAFin auf den Plan: Eine enge und so vom Gesetzgeber gewiß nicht gewollte Auslegung der Vorschriften durch den zuständigen Sachbearbeiter sah in diesem Vorgehen eine Marktmanipulation. Zwar war durch unsere internen Verkäufe zu marktüblichen Preisen von der einen an die andere Firma niemand zu irgendeinem Schaden gekommen, und kein Außenstehender auch nur mit einem einzigen Euro involviert, und es hat die Finanzwelt ganz bestimmt auch nicht im geringsten gekratzt, aber die BAFin argumentierte: Durch diese in bestem Glauben gemachten Transaktionen wurden an der Börse Umsätze gezeigt, die es so sonst nicht gegeben hätte. Und das sendete ja ein falsches Signal an die Märkte bezüglich Liquidität und Handelbarkeit der betreffenden Werte. Also Marktmanipulation.
Nachdem alle großen Probleme vergangener Finanzkrisen scheinbar restlos abgearbeitet sind und die Finanzmarktüberwacher deshalb anderweitig nichts Sinnvolles mehr zu tun haben, richtete sich deren Augenmerk deshalb auf einen unbescholtenen Einwohner des niedersächsischen Landkreises Wolfenbüttel.
Die geballte Staatsmacht setzte sich in Bewegung: Die Handelsüberwachungsstellen der Börsen Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und Berlin übermittelten ihre Erkenntnisse an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, diese ließ sich von sämtlichen mit uns zusammenarbeitenden Banken sämtliche Transaktionsdaten des Jahres 2014 zu allen Depots geben, die auch nur halbwegs mit einem Herrn Benecke in Verbindung gebracht werden konnten und verfaßte dann einen rund 100-seitigen von unhaltbaren Verdächtigungen und Verleumdungen nur so strotzenden Bericht für die Staatsanwaltschaft Berlin.
Darüber erschrak sich die Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg so sehr, daß sie die laufenden und auf der Zielgerade befindlichen Kreditverhandlungen kommentarlos abbrach. Warum, sagte sie uns damals nicht, denn sie war von der BAFin zu absolutem Stillschweigen vergattert worden.
Die Staatsanwaltschaft Berlin setzte nun das Landeskriminalamt Berlin in Marsch, und das LKA bediente sich, wie amtsüblich, der Mithilfe der örtlichen Polizeidienststelle, in diesem Fall der Polizeiinspektion Salzgitter-Peine-Wolfenbüttel. Dort wurde besagter Benecke also im Januar 2016 vorgeladen und durfte seine Sicht der Dinge schildern. Und ahnte jetzt auch endlich, warum sich die Banken in den Monaten zuvor teilweise komisch benommen hatten.
Es war in diesem Moment wenig tröstlich, von einem freundlichen und lebensklugen Kommissar in Salzgitter zu erfahren, daß er bei Lektüre der Ermittlungsakten mehrfach kräftig gähnen musste und eigentlich auch nicht richtig verstünde, was der Herr Benecke denn Schlimmes angestellt haben sollte und warum hier überhaupt so ein Aufriß veranstaltet würde.
Schließlich kam es dann, wie es nicht anders kommen konnte: Nachdem sich keinerlei schuldhaftes Verhalten nachweisen ließ, wurde das Ermittlungsverfahren von der Staatsanwaltschaft Berlin am 25.04.2016 endgültig eingestellt. Der Schaden durch die gedankenlosen Trampel der BAFin allerdings war längst angerichtet, und wenn wir nicht Gott sei Dank Alternativen gefunden hätten, hätte es auch noch schlimmer kommen können. Und all das geschah ohne jeden wirklichen Grund, sondern nur, weil ein übereifriger und schießwütiger BAFin-Mitarbeiter offenbar Langeweile hatte und sich deshalb monatelang mit solchem für die Finanzmarktstabilität nun wirklich belanglosem Schwachsinn beschäftigte.
Unsere schon bisher nicht schmeichelhaften Erkenntnisse über Effizienz, Sinnhaftigkeit und intellektuelle Fähigkeiten der BAFin haben in den letzten Monaten wesentliche Ergänzungen erfahren. Für uns als Finanzhistoriker stand sowieso schon immer fest: Egal, wie viel regulatorische Energie man vorher investiert, die nächste Finanzkrise kommt trotzdem genau so sicher wie das Amen in der Kirche. Neu ist die Erkenntnis, daß die nächste Krise nicht trotz, sondern wegen der segensreichen Aktivitäten der BAFin passieren könnte, die offenkundig durchaus befähigt ist, in ihrer grenzenlosen Engstirnigkeit und Dummheit alles noch zu verschlimmbösern.
Aber, Ende gut – alles gut: Seit letzter Woche redet die Volksbank wieder mit uns.
Der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PKF Fasselt Schlage erstellte Jahresabschluß 2015 der CS Realwerte AG ist vom Aufsichtsrat in seiner gestrigen Sitzung gebilligt worden und damit festgestellt.
Der Hauptversammlung am 26.08.2016 wird aus dem Bilanzgewinn von 774.112,00 € die Zahlung einer Dividende von 60,00 € je für 2015 gewinnanteilsberechtigter Stückaktie vorgeschlagen (gewinnanteilsberechtigt sind 4.375 Aktien = Dividendensumme 262.500,00 €). Der restliche Bilanzgewinn von 511.612,00 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Ferner soll die HV über die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals i.H.v. 537.600,00 € (= 50 % des aktuellen gezeichneten Kapitals) beschließen. Dies ist ein reiner Vorratsbeschluß, um in jeder Situation nötigenfalls schnell und flexibel handeln zu können. Konkrete Pläne für weitere Kapitalmaßnahmen haben wir derzeit nicht.
Eine faustdicke Überraschung für Anteilscheininhaber des Immobilien-Dachfonds „Premium Management Immobilien Anlagen“: Ab 13.06.2016 gilt ein zeitlich unbefristetes Erwerbsangebot der Commerzbank. Die Bank erklärt sich bereit, alle ihr angedienten Anteile zum jeweiligen Netto-Inventarwert zurückzukaufen. Der NAV liegt aktuell bei 8,54 € pro Anteil, in unserer letzten Vermögensaufstellung per 31.05.2016 betrug der Börsenkurs 6,05 €. Wir haben allerdings nicht die leiseste Vorstellung, was die Commerzbank zu diesem großherzigen Angebot bewegt haben könnte.
Am 27.05.2016 meldet der AXA Immoselect den Verkauf seines Objektes in Madrid (Manoteras Leisure Centre) für einen Preis von ca. 1,3 Mio EUR unterhalb des zuletzt mit 30,04 Mio. EUR festgestellten Verkehrswertes. Unsere interne Verkaufspreiserwartung hatte bei 30,0 Mio. EUR gelegen. Das Objekt repräsentierte rd. 1/7 des letzten Verkehrswertvolumens (232,8 Mio. EUR) der sechs verbliebenen Objekte.
Die im Fonds vorhandene Liquidität steigt damit auf 2,84 EUR pro Anteilschein. Die turnusgemäß ohnehin im Juli 2016 anstehende nächste Ausschüttung könnte also mit ca. 1,00 EUR zu erwarten sein.
Die verbleibenden fünf Immobilien werden beim aktuellen Börsenkurs (4,79 EUR) an der Börse nur mit 1,83 EUR pro Anteilschein bewertet (Verkehrswert: 4,21 EUR pro Anteilschein). Damit beläuft sich der im Börsenkurs ausgedrückte Abschlag auf die Verkehrswerte jetzt auf 56 %.
Eines der Restobjekte (Niederlande/Amersfoort mit 45,1 Mio. EUR Verkehrswert) halten wir für sehr problematisch, die anderen vier sollten aber einigermaßen verkäuflich sein. Hervorzuheben ist hier vor allem das zu 99 % vermietete 39.000-qm-Einkaufszentrum im italienischen Antegnate (60 km östlich von Mailand und 30 km südlich von Bergamo sowie dem Iseosee) mit einem aktuellen Verkehrswert von (nur noch) 79,5 Mio. EUR. Es war für den Fonds 2009 für mehr als 150 Mio. EUR erworben worden. Sollte hier ein Verkauf zu einem Preis leicht oberhalb des aktuellen Verkehrswertes gelingen (worauf ähnliche Transaktionen abwickelnder Fonds in den letzten Monaten hindeuten), dann bekäme man die übrigen vier Immobilien mit Verkehrswerten von addiert 123 Mio. EUR (= 2,55 EUR pro Anteilschein) auf der heutigen Kursbasis praktisch geschenkt.
Vor diesem Hintergrund halten wir den AXA Immoselect, der vor wenigen Tagen noch zu vollkommen unverständlichen Tiefstkursen notierte, aktuell für ein chancenreiches Investment. Wir haben unsere Bestände noch in der Nähe der Tiefstkurse deutlich ausgebaut.
Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PKF Fasselt Schlage hat den Jahresabschluß der CS Realwerte AG für 2015 inzwischen erstellt. Die Feststellung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat ist für den 06.06.2016 vorgesehen, d.h. die Abschlußzahlen sind im Moment noch als unter diesem Feststellungsvorbehalt vorläufig anzusehen.
Die wesentlichen Bilanzpositionen haben sich zum 31.12.2015 wie folgt entwickelt (in Klammern: Wert zum 31.12.2014):
Wertpapiere des Anlagevermögens 13,83 Mio. (3,12 Mio.)
Eigenkapital 4,94 Mio. (1,02 Mio.)
Bankverbindlichkeiten 8,90 Mio. (2,07 Mio.)
Bilanzsumme 13,89 Mio. (3,14 Mio.)
Die starke Expansion im Berichtsjahr zog in größerem Umfang Aufwendungen nach sich, die in Höhe von 156 T€ ganz oder teilweise Einmalcharakter haben, insbesondere Aufwand für Aktionärsinformation (25 T€), Börsentransaktions-Aufwendungen für den Portfolio-Aufbau (82 T€), Kreditbearbeitungsgebühren (24 T€) und Aufwand für Platzierung und Girosammelverwahrung (25 T€). Trotz dieser nicht unbeträchtlichen Aufwendungen mit überwiegendem Einmalcharakter erzielten wir in 2015 ein mit 7 T€ handelsrechtlich positives Ergebnis. Einschließlich des Gewinnvortrages weisen wir per 31.12.2015 einen Bilanzgewinn in Höhe von 774 T€ aus.
Für die Gesamtbeurteilung des wirtschaftlichen Erfolgs des Berichtsjahres kommt zum Jahresüberschuß hinzu das handelsrechtlich bis zur Realisierung zunächst unbeachtliche Bewertungsergebnis (positiver Unterschied zwischen Zeitwert des Wertpapierbestandes und bilanzierten Anschaffungspreisen) per 31.12.2015 von 436 T€.
Unserer Hauptversammlung am 26.08.2016 beabsichtigen wir die Zahlung einer Dividende von 60,00 € je für 2015 gewinnanteilsberechtigter Aktie vorzuschlagen. Bereits für 2015 dividendenberechtigt sind 4.375 Aktien, d.h. die Ausschüttungssumme liegt bei 262,5 T€.
Die Dividende soll ausgezahlt werden in der Woche nach der Hauptversammlung gegen Vorlage von Gewinnanteilschein Nr. 1 unter Abzug von 25 % Kapitalertragsteuer sowie 4,5 % Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertragsteuer. Aktionäre, deren Aktien sich in Depotverwahrung befinden, erhalten die Dividende von ihrem depotführenden Kreditinstitut automatisch gutgeschrieben.