Category : Neuigkeiten
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Einer der führenden europäischen Immobilien-Informationsdienste ist PropertyEU. Natürlich verfolgen wir dort regelmäßig, was für Neuigkeiten, Analysen und Tendenzen gemeldet werden.
Am 11.2. erschien ein bemerkenswertes Interview mit Tom Lee, Head of European Real Estate bei BlackRock, einem Vermögensverwalter mit 22 Mrd. „assets under management“.
Lee erklärt, im letzten Jahr habe BlackRock in Europa ein bereits auf 1 Mrd. € verdoppeltes Volumen in Immobilien investiert, und sagt zum Jahr 2016: „This year, investment will be driven much more by fresh capital to deploy, so I expect significant growth.“
Und auf die Frage von PropertyEU: „What are the biggest challenges that you face?“
Lee: „The biggest challenge is the amount of capital flowing into the real estate sector.“
Möge es im laufenden Jahr auch weiter so anhalten – dann sollten unsere Fonds keine Schwierigkeiten haben, den größeren Teil ihrer Portfolien bis Ende des Jahres zu verkaufen.
Ehe diese Nachricht am Ende des Beitrages völlig untergeht, auch wenn sie nicht von so überragender Wichtigkeit ist: Beim Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P (WKN SEB 1 AA) hat das Fondsmanagement die nächste Ausschüttung für „Ende Februar“ angekündigt. Wir rechnen mit ca. 65 € pro Anteil.
Auch unsere restliche Position im DEGI Europa (65.000 Stück bei der HypoVereinsbank) ist jetzt komplett verkauft, hier erzielten wir noch einmal knapp 8 % über unserem Einstandskurs.
Die uns durch Auflösung der DEGI-Europa-Positionen zugeflossenen Mittel haben wir ganz überwiegend investiert in den CS Euroreal EUR. Dieser Fonds war (neben dem SEB ImmoInvest) bei einem „Flash Crash“ Anfang der Woche besonders in Mitleidenschaft gezogen worden mit einem Kursrückgang, den wir in diesem Maße zuvor ehrlich gesagt für völlig ausgeschlossen gehalten hätten.
Noch bis Januar 2016 hatte der Hedgefonds „Burlington Loan Management“ für den CS Euroreal im Wege eines öffentlichen Kaufangebotes 20,00 € pro Anteil geboten (was bereinigt um die im Januar erfolgte Ausschüttung von 1,80 € nun effektiv 18,20 € wären). Die Börsenkurse bewegten sich zu der Zeit sogar oberhalb dieses Niveaus.
Bis Montag (8.2.) bildete sich der Kurs auf rd. 17,40 € zurück, um dann im „Flash Crash“ am Dienstag (9.2.) bis auf 16,85 € abzustürzen. Selbst auf dieser Basis konnten wir noch mehrere tausend Anteile einsammeln. Wir haben diesen Fonds bevorzugt nachgekauft, weil auf diesem Niveau der Börsenkurs in der Spitze einen Bewertungsabschlag von 35 % auf die Verkehrswerte des Immobilienportfolios implizierte – eine unseres Erachtens vollkommen überzogene Kursbewegung bei dem Fonds mit dem nach unserer Einschätzung interessantesten und vermutlich wertstabilsten Restportfolio.
Seitdem kaufen wir in wieder steigende Kurse hinein weiter nach, weil nach unseren Berechnungen die relative Unterbewertung im Verhältnis zu den anderen beiden der „big three“ (SEB ImmoInvest und KanAm grundinvest) erst bei einem Kurs um 18,25 € wieder beseitigt ist. Zusätzlich Sicherheit gibt uns die Tatsache, daß wir mit dieser unabhängig ermittelten Einschätzung fast gleichauf liegen mit der Bewertung durch den oben erwähnten Hedgefonds (bei dem an dem Thema wohl auch fähige Fachleute arbeiten dürften).
Colorandum causa zitieren wir aus dem Jahresbericht zum 30.09.2015, Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung (S. 7): „Seit dem Beginn der Fondsauflösung des CS Euroreal wurden bis Stichtag 30.09.2015 insgesamt 53 Immobilien für rd. EUR 2,8 Mrd. und seit dem Beginn der Rücknahmeaussetzung am 19.5.2010 bereits 68 Immobilien für rd. EUR 4,2 Mrd. veräußert. … Sowohl die Verkaufspreise aller bisher seit Rücknahmeaussetzung getätigten Verkäufe als auch die Verkaufspreise der 35 im Geschäftsjahr 2014/2015 veräußerten Immobilien lagen per Saldo in etwa auf Höhe der zuletzt … festgestellten Verkehrswerte.“ Über das aus 44 Immobilien bestehende Restportfolio im Wert von EUR 2,2 Mrd. machen wir uns vor dem Hintergrund der seitdem nur noch immer weiter steigenden Objektpreise in einem bislang weiter boomenden Markt für Gewerbeimmobilien keine Sorgen.
Es würde uns im übrigen auch nicht wirklich überraschen, wenn der CS Euroreal noch vor Ende des I. Quartals 2016 mit einer neuen größeren Verkaufsmeldung käme. Spätestens dann werden die heute noch unglaublich attraktiven Kaufkurse endgültig der Vergangenheit angehören. Bis dahin aber, auch das muß hier einmal offen und ehrlich gesagt werden, kratzen die momentan teilweise noch zerbombten Kurse an unserer Performance – was aber nach unserer Einschätzung ein nur vorübergehender Zustand ist, das können wir aussitzen und trotzdem weiterhin chancenorientiert agieren.
Die 1917 in New York gegründete Cushman & Wakefield, Inc. ist mit 15.000 Mitarbeitern heute der weltgrößte Dienstleister für Immobilientransaktionen. Ihre Analysen finden auf Grund der besonders tiefgehenden Marktkenntnis stets Beachtung.
C&W errechnet u.a. einen „European Fair Value Index“, der anzeigt, ob die Preise an den Immobilienmärkten ausgereizt sind. Für eine wachsende Anzahl europäischer Teilmärkte ist dies nach dem gerade neu veröffentlichten C&W-Index inzwischen der Fall. Nur noch in etwas abseitigeren Marktsegmenten wie Zentralosteuropa und dem Baltikum sei noch Luft für auskömmlichere Mietrenditen. Vor allem auch in Deutschland seien die Mietrenditen inzwischen so stark gesunken, daß bei den Immobilienpreisen das Ende der Fahnenstange langsam erreicht sei.
Doch die für uns wichtige Aussage ist (eingedenk der Tatsache, daß unsere „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest ihre Bestände in 2016 und 2017 weitgehend veräußern sollten):
„With interest rates now unlikely to rise in the eurozone until 2018, prime property yields are likely to remain at their current levels until at least 2017/18.“ Und bis 2017/18 sind wir aus dem Markt draußen und haben unser Geld zurück.
Für uns vor allem deswegen interessant, weil die als potentielle Käufer unserer Objekte gefragte internationale Großinvestorengemeinde natürlich auch darauf hört, was C&W sagt.
Von unserer Position von 200.000 Stück (davon 125.000 bei der HypoVereinsbank und 75.000 beim Bankhaus Seeliger) haben wir heute 135.000 Stück verkauft. Der DEGI Europa war zunächst bei der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere im Jahr 2011 die „Initialzündung“ zum Engagement in der Sparte „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ gewesen. Bei Verselbständigung der Sparte in der CS Realwerte AG im November 2014 war der DEGI Europa (neben dem DEGI International) unsere überhaupt erste Position.
Die Auflösung der kompletten, erst in der zweiten Jahreshälfte 2015 aufgebauten Position beim Bankhaus Seeliger erfolgte nahezu verlustfrei. Bei der Auflösung von rd. der Hälfte der überwiegend schon seit Nov. 2014 bestehenden Position bei der HypoVereinsbank haben wir, über die zwischenzeitlich vereinnahmten Ertragsausschüttungen hinaus, ein Plus von knapp 10 % erzielt.
Zu den Gründen: Nach Verkauf des „Millenium Tower“ in Rotterdam (ein gut vermietetes Büro- und Hotelhochhaus) im Dez. 2014 verfügt der Fonds nur noch über zwei Objekte. Diese beiden Objekte (1999 bzw. 2007 für über 300 Mio. € gekauft) stehen heute noch mit 151 Mio. € in den Büchern. Sie generieren Brutto-Mieteinnahmen von rd. 13 Mio. € p.a. Daraus resultiert ein nahezu bilderbuchmäßiger ständiger Zuwachs beim Net-Asset-Value, der diesem Fonds bisher eine laufende Rendite von rd. 7 % p.a. bescherte. So weit sieht auf den ersten Blick alles gut aus.
Das Objekt Den Haag, Maanplein (bestehend aus zwei Bauteilen) ist zu 77 % an KPN (die niederländische Telekom) vermietet, der Rest ist Leerstand. Der Mietvertrag hat noch eine Laufzeit bis Anfang 2020.
Das Objekt Helsinki, TietoEnator (bestehend aus drei Bauabschnitten) ist zu 100 % an Tieto vermietet, den führenden und bösennotierten finnischen IT-Konzern. Der dreigeteilte Mietvertrag läuft Ende 2018, 2019 bzw. 2020 ab.
Beide Objekte sind also sog. „single-tenant-Objekte“, bei denen eine Nicht-Verlängerung des Mietvertrages zu einer 100 %igen Leerstandsquote führen würde. Sollte dieses Risiko auch nur bei einem der beiden Objekte eintreten, würde der heute in der Börsenbewertung implizierte 39 %ige Bewertungsabschlag, eine auf den ersten Blick vor allem wegen der hohen Brutto-Mietrendite eher attraktiv aussehende Zahl, von uns immer noch als zu niedrig angesehen werden und das Risiko nach unserer Einschätzung noch nicht angemessen abbilden.
Was unsere Abwicklungsprognose auf der Zeitachse angeht, haben wir ebenfalls Bedenken: Die Mietvertrags-Restlaufzeiten von rd. 4 Jahren sind bei einem single-tenant-Objekt zu wenig, um noch einen wirklich attraktiven Verkaufspreis zu erzielen. Ein Käufer heute könnte in beiden Fällen nur ein opportunistischer value-add-Investor sein, der sich das Risiko einer eventuell nötigen Objekt-Neupositionierung hoch bezahlen läßt. Andererseits ist es aber noch viel zu früh, um mit den Bestandsmietern Erfolg versprechende Gespäche über eine vorzeitige Mietvertragsverlängerung aufnehmen zu können. Das kann man frühestens in zwei Jahren versuchen.
Die Abwicklung des DEGI Europa kann aus diesen Gründen zu einer „Hängepartie“ werden, bei der das bei beiden Objekten latent vorhandene Risiko eines Mieterauszugs bei Vertragsende durch die gute laufende Rendite von 7 % p.a. (die noch auf vier Jahre gesichert wäre) nicht wirklich ausgeglichen wird.
Mit nur noch zwei verbliebenen Objekten hat der DEGI Europa (anders als z.B. die drei großen Fonds CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest) keinen fondsinternen Risikoausgleich mehr. Insofern müssen wir die Objektrisiken einzeln bewerten und dabei entsprechende kaufmännische Vorsicht walten lassen – mit dem heute kommunizierten Ergebnis.
Die beiden nachstehenden Grafiken sind schon ein Jahr alt, aber immer noch aktuell. Hätten Sie z.B. gedacht, daß Immobilien in Athen so teuer gehandelt werden, daß die Mietrendite noch niedriger ist als in Hamburg? Aber ganz egal: Die generelle Erkenntnis ist, daß Käufer heute quer über die ganze Welt das 25-30-fache einer Jahresbruttomiete als Kaufpreis auf den Tisch legen müssen.
Für uns wird es jetzt extrem spannend: Unsere „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest gehen nach Ende der von der BAFin schon deutlich verlängert gewährten Abwicklungsfrist zum 30.04.2017 bzw. schon zum 31.12.2016 (KanAm) auf die Depotbanken über. Bis dahin wollen sie nach eigenem Bekunden ihre Bestände weitgehend verkauft haben. Bei allen drei zusammen sind das 143 Objekte ganz überwiegend in Europa mit einem Verkehrswertvolumen von rd. 7,5 Mrd. €.
Das ist keine so große sportliche Herausforderung, denn die zweite Grafik zeigt: mit 54,0 Mrd. € allein in Deutschland ist das Transaktionsvolumen wieder auf dem Niveau der Vor-Krisen-Jahre 2006 und 2007. Die Trendwende wird auch in diesem Zyklus kommen, aber nach übereinstimmender Meinung aller Experten erst 2017 oder 2018. Dieser Meinung schließen wir uns an, denn: Wo wären für institutionelle Investoren in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase und gerade auch angesichts der gewaltig gewachsenen Unsicherheit an den Aktienmärkten irgendwelche brauchbaren Alternativen?
2014 mussten liquidierende Offene Immobilienfonds bei ihren Verkäufen noch im Schnitt 13 % Abschlag auf die offiziell ausgewiesenen Verkehrswerte hinehmen (Quelle: Maklerfirma Cushman & Wakefield). 2015 waren es nicht einmal mehr 3 %. In 2016 erwarten wir sogar vermehrt Verkäufe zu Preisen über den aktuellen Verkehrswerten. Rückschauend betrachtet hätte es für unsere „big three“ für die Veräußerung des Großteils ihrer Bestände gar keinen besseren Zeitpunkt geben können als das Jahr 2016 in der Spätphase vor einem neuen zyklischen Hoch.
Wenn die Fonds nicht völlig aus dem (Verkaufs-)Takt kommen wollen, müssten wir jetzt bis Jahresende jeden Monat im Schnitt 10 Objekte über den Tisch gehen sehen. Das sind jedes Mal auch neue Kursimpulse für unsere Fonds. Schauen Sie hier also regelmäßig weiter rein: Die Pipeline potentieller weiterer News ist bestens gefüllt …
