Category : Neuigkeiten
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An sich hätten die letzten Objekte der abwickelnden Offenen Immobilienfonds spätestens bis Frühjahr 2020 verkauft sein müssen. Tatsächlich waren auch alle Fonds bereits Ende 2019 immobilienfrei – bis auf einen: Der SEB ImmoInvest schaffte es nicht, mit der Volme-Galerie und dem Stadtfenster in Hagen auch seine letzten beiden Objekte fristgerecht zu verkaufen. Erst sprang vor gut einem Jahr ein Käufer in letzter Minute wieder ab, dann kam Carola. Die beiden Einzelhandelsobjekte in Hagen wurden für den SEB ImmoInvest zur Hängepartie.
Alle nach der letzten Finanzkrise in die Abwicklung gegangenen Offenen Immobilienfonds hatten insgesamt mehr als 500 Objekte zu verkaufen, allein 135 davon der SEB ImmoInvest. Als wir 2015 mit unseren bis auf Einzelobjektebene runtergehenden Fondsanalysen begannen, waren beim SEB ImmoInvest die beiden Hagener Objekte noch mit mehr als 100 Mio. EUR bewertet. Hohe Leerstände zwangen das Management über die Jahre zu immer neuen Anpassungen an die Realität. 19 der gut 50 Läden stehen bis heute leer, und der erst 2016 eingezogene Ankermieter SinnLeffers wurde zu allem Überfluß im April 2020 erneut insolvent. Im August 2020 erfolgte schließlich die letzte außerordentliche Abwertung um 14 auf 44,6 Mio. EUR. Doch auch das schien uns angesichts der ersichtlich desolaten Lage vor Ort noch deutlich zu optimistisch: In unseren internen Fondsanalysen hatten wir für die beiden Hagener Objekte nur mit Verkaufserlösen von 23 Mio. EUR gerechnet. So schlecht lagen wir damit auch gar nicht: Heute meldet der SEB ImmoInvest den Verkauf von Volme-Galerie und Stadtfenster „unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“, und aus dem gleichzeitigen Rückgang des Rücknahmewertes läßt sich auf einen erzielten Preis von rd. 25 Mio. EUR schließen.
Sieht man einmal von der inzwischen länger als 10 Jahre laufenden unendlichen Geschichte der Brandschadenruine des DEGI International in Bukarest ab, dann ist das Thema „Immobilien“ für die abwickelnden Offenen Immobilienfonds inzwischen endgültig Geschichte. Das Fondsvermögen besteht in allen Fällen nahezu vollständig nur noch aus Bankguthaben, die im Laufe der Jahre als Kapitalrückzahlungen an die Anleger ausgekehrt werden. Den Anfang macht dieses Jahr der SEB ImmoInvest mit 0,50 EUR pro Anteil am 26. Januar. Im Februar sollte dann der KanAm grundinvest mit seiner nächsten Ausschüttung folgen.
Wie Sie die Silvesternacht verbracht haben, geschätzter Leser, habe ich leider nicht erfahren. Ich fürchte, es wird auch niemanden groß interessieren, wie der Verfasser dieser Zeilen die Silvesternacht verbracht hat. Wenn er dazu trotzdem ein paar Zeilen verfassen muss, bittet er die verehrte Leserschaft also schon einmal vorweg um Nachsicht.
Also, zur Zeit ist ja „social distancing“ angesagt, und so blieb der Verfasser dieser Zeilen zu Hause und verbrachte Silvester allein mit der besten Ehefrau von allen und der familieneigenen Katze Paula, auf die später noch zurückzukommen sein wird. Das Abendessen, schon seit Jahren traditionell Sushi vom Japaner, war lecker, die Gattin durchaus ansehnlich gewandet, was sollte einem vergnüglichen Abend jetzt noch im Wege stehen? Die eigentliche Herausforderung bestand nur noch darin, den Rotweinkonsum zwischen Abendessen und Mitternacht so weit zu kontingentieren, dass gelegentlich des Jahreswechsels noch ohne Reue ein Pülleken Puffbrause genossen werden konnte.
Sechs Stunden zu überbrücken. Was macht man da? Alle unsere Hoffnung lag auf dem Fernsehprogramm. Zu gerne erinnerten wir uns an das letzte Silvester, wo das Programm am Ende noch richtig fetzig wurde und dessen geschätzte Gattin sowie den Verfasser dieser Zeilen am Ende bis morgens um 5 mit ABBA & Co. Party machen ließ. Dieses Jahr, unter Carola-Bedingungen, durfte man doch gewiß mit Recht erwarten, dass die Programmgestalter da noch mal einen Zahn zulegen.
Doch was war? Nichts dergleichen. Privatsender? Kannst Du voll vergessen. Irgendwie steuern bei den Privaten die Programmgestaltung Zombies aus einem Ministerium für Volksverblödung, das sich nach dem Untergang der DDR mit einer Handvoll untoter Staatssekretäre wundersamer Weise über die letzten drei Jahrzehnte bis in die Gegenwart hinübergerettet hat. Nach nur wenigen Minuten Durchzappen und kopfschüttelnder Betrachtung des Dargebotenen waren wir uns einig: Nee, das kommt ja nun gar nicht in Frage.
Dann eben doch was öffentlich-rechtliches. Doch auch hier erschwerte das Dargebotene unser Maßhalten beim Rotweinkonsum ganz ungeheuer. In Stichworten nahm der Abend etwa folgenden Verlauf: Fiesta Mexicana, hossa, hossa. Wenn ein Schiff vorüberfährt. Der Schlümpfe-Song. Himbeereis zum Frühstück. Ja, ich weiß, so habe ich früher auch mal ausgesehen. Apropos Aussehen: Sehr elegant aus der Affäre zog sich da die als Interview-Partnerin geladene Enie van der Meiklokjes. Sie behütete das Vorderteil ihres wallenden Rotschopfes mit einem Etwas, das man auf den ersten Blick für einen Kochtopfdeckel mit Glitzer halten musste. Zeitloser geht es nicht.
Leider blieb es den ganzen Abend so: Zu der Phantasie besagter Frau van der Meiklokjes bei der Wahl ihrer Kopfbedeckung blieb die öffentlich-rechtliche Programmgestaltung in diametralem Gegensatz. Ganz offenkundig hatte man sich dort aus Gnatz über die kürzlich durchgefallene Rundfunkgebührenerhöhung vorgenommen, die akute Schwächung der Volksmentalität durch Carola schamlos auszunutzen und das deutsche Volk mit dem Fernsehprogramm der Silvesternacht endgültig in den Wahnsinn zu treiben.
Das gelingt nun einmal am besten mit den Schlagern der 1970er. Ein Festival der Liebe. Der inzwischen das Rentenalter erreicht habende Verfasser dieser Zeilen war gerade im 1. Lehrjahr, als Jürgen Marcus das 1975 herausbrachte. Fast noch fabrikneu war dagegen Karel Gott mit seiner Babicka. Pferde stehlen, Äpfel schälen. Dieses Kleinod deutschsprachiger Dichtkunst kam erst 1981 heraus. Und dazu immer noch die Original-Clips von damals. Ja, so habe ich früher auch mal ausgesehen. Ich weiß, das habe ich im vorvorigen Absatz schon mal gesagt. Doch Sie werden mir beim abendlichen Blick in das Fernsehgerät vorbehaltlos bestätigen, verehrter Leser: Wiederholungen sind derzeit aber so was von im Trend …
Die einzige, die die kürzliche Silvesternacht ohne Schaden an Geist, Seele und Leber überstanden zu haben scheint ist die familieneigene Katze Paula. Die hat die ganze Zeit zwischen Abendessen und Jahreswechsel einfach nur auf ihrem saisonal existierenden Lieblingsplatz unter dem Weihnachtsbaum gepennt. Ein beneidenswertes Leberwesen.
Beinahe unfassbar: Während der Verfasser dieser Zeilen noch am vorigen Beitrag schreibt und wieder mal nicht anders kann als ein bisschen auf der Kopfschmerzbank herumzudreschen, bringt besagtes Institut doch plötzlich etwas Positives fertig, nämlich bei dem ebenfalls von der Commerzbank als Verwahrstelle administrierten DEGI International. Mit vor Staunen geweiteten Augen liest man da:
„Am 30. Dezember 2020 hat sich der Anteilwert des DEGI INTERNATIONAL von 2,41 Euro um 0,17 Euro auf 2,58 Euro je Anteilschein geändert. Ursache für die Änderung des Anteilwertes war die (Teil-)Auflösung von Rückstellungen für ausländische Ertragsteuern. Aufgrund des Eintrittes der Festsetzung für einen vergangenen Veranlagungszeitraum konnte nun ein Teil der ursprünglich gebildeten Rückstellungen aufgelöst werden, so dass sich ein positiver Effekt auf das Nettofondsvermögen und somit den Anteilwert ergeben hat.“
Was für eine nette Bescherung, denn bei 750.000 von uns gehaltenen Anteilen ist unsere Wertsteigerung mehr als der Neuwert eines spitzenmäßigen Automobils der Oberklasse. Und die gerade erst vor Minuten im vorigen Beitrag am Schluß geäußerte Hoffnung, daß Steuerrückstellungen auch einmal werterhöhend aufgelöst werden, könnte sich am Ende vielleicht beim CS Euroreal auch erfüllen?
Schlechte Gewohnheiten werden nur selten abgelegt. Und im Bankgewerbe wahrscheinlich nie. Am 30.09. gingen gleich bei drei abwickelnden Fonds die Geschäftsjahre zu Ende: Beim CS Euroreal, beim DEGI Europa und beim TMW Immobilien Weltfonds (bei dem wir aber gar nicht mehr investiert sind).
Für die Veröffentlichung des Abwicklungsberichts gibt der Gesetzgeber der Verwahrstelle (früher: Depotbank) danach drei Monate Zeit.
Nicht ausgekostet hat das die Caceis Bank als Verwahrstelle des TMW Immobilien Weltfonds: Bereits Ende November veröffentlichte sie im Bundesanzeiger den Abwicklungsbericht per 30.09.2020. Der wichtigste Satz daraus für die Anleger liest sich wie folgt:
„Auf Basis des derzeitigen Kenntnisstands gehen wir davon aus, dass der Fonds mindestens bis zum 31. Dezember 2021 Liquiditätsreserven für potenzielle steuerliche und rechtliche Risiken zurückhalten muss. Eine finale Auflösung wird nicht vor dem Kalenderjahr 2022 zu erreichen sein.“
Das ist mal ein Wort, denn damit bekommt eine bislang scheinbar unendliche Geschichte wenigstens in einem Fall mal so etwas wie Überschaubarkeit.
Der notorische Rüpel unter den Verwahrstellen bleibt dagegen die Commerzbank. Für die von ihr administrierten Fonds CS Euroreal und DEGI Europa hat sie die gesetzlichen Fristen mal wieder bis auf den letzten Tag ausgenutzt und die Abwicklungsberichte erst heute veröffentlicht. Obwohl sie schon lange vorher fertig waren, denn z.B. beim DEGI Europa musste der Bericht zwangsläufig spätestens am 17.12. fertig gewesen sein – sonst hätte die Commerzbank an diesem Tag wohl kaum die Höhe der sich aus dem Bericht ergebenden Schlußausschüttung im Januar 2021 bekannt geben können. Aber etwas anderes als notorisch beleidigende Dickfelligkeit war man von „der Bank auf der anderen Seite“ ja auch bisher nie gewohnt. Ist der Ruf erst ruiniert, dann lebt’s sich völlig ungeniert …
Während also die meisten Commerzbanker sich in Kürze ihren ersten Feierabend-Cocktail einschenken werden, darf der bedauernswerte Verfasser dieser Zeilen heute mal wieder bis in die Nacht Überstunden machen und die beiden Abwicklungsberichte noch eingehend analysieren. Zusätzlich zu den üblichen Jahresultimo-Arbeiten, die heute und morgen sowieso noch anliegen.
Der Abwicklungsbericht für den DEGI Europa enthält keine weltbewegenden Neuigkeiten. Erfreut nimmt der Leser zur Kenntnis, daß nun die Liquidation der letzten noch bestehenden Immobilien-Gesellschaft (Bodio Center S.r.l. in Italien) „in den nächsten Monaten“ abgeschlossen werden kann. Warum, nachdem die letzte Immobilie bereits 2015 verkauft worden war, immer noch Forderungen i.H. v. 5,2 Mio. EUR (das sind 30 % des Fondsvermögens!) „im Zusammenhang mit erfolgten Verkäufen“ bestehen, wer das schuldet und unter welchen Voraussetzungen zu zahlen ist, das verrät die Commerzbank dem Leser des Berichtes leider auch weiterhin nicht.
Zum Zeithorizont der Auflösung erfährt man unverändert „… ist eine finale Auflösung des DEGI EUROPA nicht vor dem Jahr 2024 zu erwarten.“ Nach der Ausschüttung im Januar 2021 werden weitere Ausschüttungen dann für das Kalenderjahr 2021 mit 15-25 % und das Kalenderjahr 2022 mit 30-40 % des Fondsvermögens angekündigt.
Alles in allem erscheint damit beim gegenwärtig ersichtlichen Sachstand eher ausgeschlossen, dass der DEGI Europa in den letzten paar Jahren seines Bestehens noch für größere Überraschungen gut sein könnte. Einmal abgesehen davon, dass der Leser des Berichts anlässlich einer „Rückstellung für Anwalts- und Prozesskosten“ schließlich noch erfährt, dass für den Fonds ein Schadenersatzprozess geführt wird. Warum, gegen wen, und um wieviel es da geht, erfährt man zwar auch nicht, aber immerhin: Geht der Prozeß verloren, hat das keine Auswirkungen. Gewinnt man ihn, dann gibt es doch noch einen unerwarteten NAV-Anstieg.
Der CS Euroreal hatte im Geschäftsjahr 2019/20 seine letzten drei Einkaufszentren in Tschechien und Italien veräußert. Und zwar zu grottenschlechten Preisen, wie die Wertentwicklung des Fonds noch vor Abzug der Fondskosten mit minus 7,2 % im Berichtsjahr eindeutig beweist. Von den Verkehrswerten von zuletzt noch knapp 100 Mio. EUR dürfte, wenn man die Zahlen in der „Entwicklung des Fondsvermögens“ verständig interpretiert, fast genau die Hälfte beim Verkauf durch den Schornstein gegangen sein. Das war vor einem Jahr erst einmal eine riesige Enttäuschung, denn mindestens die beiden italienischen Objekte hatten auf dem Papier so schlecht gar nicht ausgesehen (und waren unter Verweis auf Vollvermietung in den Jahren zuvor sogar noch aufgewertet worden!). Hinterher ist man natürlich immer schlauer, denn mit dem heutigen Wissen um Carola & Co. muß man sagen: Egal was die Konsumtempelchen noch gebracht hatten, Gott sei Dank sind ’se wech.
Die Vermögensstruktur zeigt nunmehr eine deutliche Vereinfachung: Nur noch eine Objektgesellschaft (Rathaus-Galerie Leverkusen) ist noch nicht vollständig liquidiert, doch auch das soll jetzt zur Jahreswende seinen Abschluß finden. Ansonsten besteht das Fondsvermögen von 583,6 Mio. EUR nur noch aus Liquidität (596,5 Mio. EUR). Die dagegen zu saldierenden sonstigen Vermögensgegenstände (12,5 Mio. EUR) und die Verbindlichkeiten und Rückstellungen (26,5 Mio. EUR) haben dagegen nur noch ganz überschaubare Größenordnungen.
Zur weiteren Zeitachse erfährt man: “ … ist eine finale Auflösung des CS EUROREAL nicht vor dem Jahr 2029 zu erwarten. Nach aktueller Planung wird angestrebt, dass rund 50 bis 60 % des nach der Auszahlung im Dezember 2020 verbleibenden Fondsvermögens für die Geschäftsjahre 2020/2021 bis 2023/2024 ausgezahlt werden können.“
In letztgenanntem Zeitraum sollen also bis zu 3,00 EUR pro Anteil an die Anleger zurückfließen. Bei einem Börsenkurs von aktuell etwas über 3,50 EUR sollte man auf Sicht von vier Jahren demnach 85 % seines Einsatzes zurückkriegen. Investments im CS Euroreal sind also kaum mehr ein Risiko, zumal die Durchsicht der ohnehin nur noch marginalen sonstigen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten nicht den Hauch eines möglichen Problems erkennen lässt. Im Gegenteil: Eine Rückstellung für Ertragsteuern im Ausland, die mit 21,9 Mio. EUR fast die gesamten mit 22,5 Mio. EUR gebildeten Rückstellungen ausmacht, lässt noch etwas Phantasie für eine später mögliche ertragswirksame Auflösung.
Die CS Realwerte AG hat sich in ihrer Satzung zur Hilfeleistung für Flüchtlinge und Menschen ohne Obdach verpflichtet. Letztes Jahr kam dann bei uns der Gedanke auf: Die beste Hilfe für Flüchtlinge ist, die Lebenssituation vor Ort so zu verbessern, daß gar niemand mehr seine Heimat verlassen muß. Das führte uns über die Hilfsorganisation „Together“ in Kassel schließlich zu einem Medizinprojekt im Südwesten Ugandas. Der Projektantrag an das Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit beschreibt, worum es bei dem neuen Projekt von TORUDES (Together Rural Development Solidarity), einer ugandischen Selbsthilfeorganisation unter der Leitung von Bischof Aquirinus Bibira, geht:
Das Zielgebiet ist das Gemeindegebiet um Buryansungwe im Kamwenge District im Südwesten Ugandas, welches in den vergangenen 20 Jahren mit zahlreichen Bildungseinrichtungen für insgesamt 1.200 Schülerinnen und Schüler entwickelt wurde. Die medizinische Versorgung ist weiterhin unterentwickelt. So besitzt das Zielgebiet nur ein Krankenhaus, das seit Jahren seine Kapazitätsgrenze überschritten hat.
In Hinblick auf die entstandenen Bildungseinrichtungen und die angrenzenden Internate ist eine medizinische Versorgung der Schülerinnen und Schüler nicht gegeben. Zudem ist für die ca. 16.500 Bewohner des Gemeindegebietes eine mit sinnvollem Aufwand erreichbare medizinische Einrichtung einschließlich medizinischer Vorsorge und Mütterberatung nicht vorhanden sowie eine Betreuung schwer kranker Menschen nicht sichergestellt.
Das Health Centre wird eine medizinische Grundversorgung und alle notwendigen Maßnahmen zur Gesundheitsvorsorge der Zielgruppe sicherstellen. Gleichzeitig werden in enger Abstimmung mit dem weiter entfernten Krankenhaus erweiterte medizinische Leistungen wie ein Augen- und ein Zahnarzt angeboten. Der Projektträger TORUDES wird die Ambulanz mit einem von der Zielgruppe finanzierten Konzept betreiben und so die Lebensfähigkeit des Projektes sicherstellen.
Angegliedert an die kirchlichen Schuleinrichtungen von St. Joseph mit ihren ca. 1.200 Schülerinnen und Schülern entstand im Manwenge District ein Medizinzentrum für die medizinische Grundversorgung. In einem Land, wo es weder eine gesetzliche Krankenversicherung noch Geld vom Staat für solche Einrichtungen gibt. „Selbsthilfe“ bedeutet in dem Fall: Die Bewohner der Region zahlen zur Deckung der Betriebskosten incl. Personalaufwand des Medizinzentrums monatlich an die Organisation TORUDES einen geringen und tragbaren Obulus (Erwachsene ca. 2 EUR/Monat, Schüler 1 EUR/Monat) und dürfen dafür die neu entstandenen medizinischen Einrichtungen in Anspruch nehmen. Nur zur Verdeutlichung der Relationen: Ein Arzt verdient in Uganda monatlich ungefähr umgerechnet 300 EUR.
Es hat dort halt alles ganz andere, für einen Deutschen gar nicht richtig vorstellbare Preisstrukturen. Deshalb konnte der ganze Bau des Medizinzentrums incl. Ausstattung mit Medizingerät für einen sechsstelligen Betrag durchgeführt werden – natürlich auch mit viel Eigenleistung von TORUDES- Freiwilligen.
75 % der Projektkosten kamen vom Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit, das damit auch den Erfolg eines ähnlichen, vor drei Jahren an anderer Stelle von TORUDES realisierten Projektes würdigte. Der Rest aber musste als Eigenbeitrag erbracht werden – und diesen Eigenbeitrag hat vollständig die CS Realwerte AG zur Verfügung gestellt.
Unser „Urwaldkrankenhaus“ nähert sich jetzt seiner Fertigstellung. Schon zu Jahresbeginn soll der Probebetrieb aufgenommen werden. Die CS Realwerte AG und ihre Aktionäre können sehr stolz darauf sein, daß sie mit der Bereitstellung des notwendigen Eigenanteils zum Gelingen dieses wirklich herausragenden Projektes beitragen konnten. Denn hier verwirklicht sich tatsächlich das Konfuzius zugeschriebene Zitat: „Gib Menschen einen Fisch und du ernährst sie für einen Tag. Lehre sie fischen und du ernährst sie für das ganze Leben.“
Wir wünschen unseren Aktionären und allen treuen Lesern dieser Seite ein friedvolles und besinnliches Weihnachtsfest, einen guten Rutsch in’s Jahr 2 nach Corona und für das kommende Jahr alles Gute. In diesen Zeiten vor allem natürlich, daß Ihnen die Gesundheit erhalten bleibe. Bleiben Sie uns gewogen.