Category : Neuigkeiten
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Erst vor wenigen Tagen hatten wir hier auf einen Bericht im „Handelsblatt“ Bezug genommen, der sich mit dem „Superzyklus am Immobilienmarkt“ beschäftigte. Darin waren wir zu dem Schluß gekommen, daß es „den Immobilienmarkt“ gar nicht gibt. Man betrachtet vielmehr ein riesiges Sammelsurium sehr guter, guter, mittelmäßiger und schlechter Objekte, also ein vollkommen heterogenes Gebilde, das kaum dazu taugt, dessen Entwicklung auf eine einzige Trendaussage zu komprimieren. Der Anleger, der das Pech hatte, daß sein Fonds sich auf eher mittelmäßige oder schlechte Objekte kapriziert hatte, hat von einem Superzyklus am Immobilienmarkt nicht das Geringste.
Im SEB ImmoInvest (4 Restobjekte) waren wir nach wie vor nicht investiert, also starteten wir in das IV. Quartal 2019 mit insgesamt noch 4 Restobjekten in unseren beiden schwergewichtigen Fonds (CS Euroreal und KanAm grundinvest, jeweils noch 2 Objekte). Diese 4 Restobjekte hatten Verkehrswerte von insgesamt 166 Mio. EUR. Verkauft wurden sie im November/Dezember 2019 für zusammen ca. 165 Mio. EUR, also praktisch genau zu den letzten Verkehrswerten. Im Schnitt jedenfalls. Das ist aber wie mit der statistischen Betrachtung von Lebenserwartungen: Wenn einer 50 Jahre alt werden soll, und der andere 100, dann sind beide mit 75 im Schnitt tot …
Bei unseren Fonds liest sich das dann so: Der CS Euroreal hat seine letzten beiden Objekte (letzte Verkehrswerte: 79 Mio. EUR) für zusammen 29 Mio. EUR verkauft. Der KanAm grundinvest hat seine letzten beiden Objekte (letzte Verkehrswerte: 87 Mio. EUR) für geschätzte 136 Mio. EUR verkauft. Nun ist das für uns kein Grund, sich groß aufzuregen, denn wir sind in beiden Fonds etwa gleich stark gewichtet. Der Mißerfolg des einen wird folglich durch den besonderen Erfolg des anderen weitgehend ausnivelliert.
Dennoch machen die Ereignisse in den letzten paar Tagen eines noch mal ganz deutlich: Es gibt nicht nur sehr gute, gute, mittelmäßige und schlechte Immobilien. Nein, es gibt auch (und das macht die Sache für den ahnungslosen Anleger nicht gerade einfacher) sehr gute, gute, mittelmäßige und schlechte Immobilienexperten. Schauen Sie also ruhig genau hin, wem Sie Ihr Geld anvertrauen. Auch wenn es eine angeblich bombensichere Immobilien-Anlage („Betongold“) ist, bei der man im ersten Moment meint, doch gar nichts falsch machen zu können.
Schon vor einigen Wochen funkte der Buschfunk, daß der CS Euroreal bzw. die Commerzbank als Verwahrstelle das Thema „Immobilienverkäufe“ (mit dem sie eigentlich noch bis 30.04.2020 Zeit gehabt hätten) bis zum Jahresende vom Tisch haben wollten.
So ist es auch gekommen. Nachdem man erst vor wenigen Tagen das Einkaufszentrum im süditalienischen Kalabrien für einen Spottpreis verschleudert hatte, passierte nun genau das Gleiche mit dem Einkaufszentrum „La Cupola“ im Großraum Mailand:
„Per 17. Dezember 2019 ist der Anteilpreis des CS EUROREAL von 6,90 Euro um 0,33 EUR auf 6,57 EUR je Anteil zurückgegangen. … Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie „Le Cupole“ in San Giuliano Milanese. … Der für die Liegenschaft erzielte Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Mit diesem Verkauf wurde die letzte Immobilie des CS EUROREAL veräußert.
Der Rückgang des Anteilpreises impliziert einen Verlust von über 33 Mio. EUR, also wurde der Konsumtempel für runde 20 Mio. EUR verkauft. Auch hier fragt man sich, wozu es eigentlich Sachverständigenausschüsse gibt, die für Immobilienfonds Verkehrswerte ermitteln. Denn nach Meinung dieser Experten war „La Cupola“ Mitte 2017 55 Mio. EUR wert, Mitte 2018 54 Mio. EUR und selbst Mitte 2019 (als der Verkaufsprozess schon längst eingeleitet sein musste) immer noch 52 Mio. EUR – und diese Werte waren selbstverständlich auch die Berechnungsgrundlage für die Verwaltungsgebühren des Fondsmanagements. Lediglich die Tatsache, daß Weihnachten vor der Tür steht, hält den Verfasser dieser Zeilen davon ab, an dieser Stelle deutlich zu sagen, was er von den Fähigkeiten einer Credit Suisse resp. einer Commerzbank als Vermögensverwalter hält. Nur so viel: Sollte Ihnen ein Vertreter eines der beiden genannten Häuser bei nächster Gelegenheit mal die Hand schütteln, zählen Sie hinterher besser Ihre Finger nach.
. „Die Soziale Marktwirtschaft existiert nur noch auf dem Papier. Das Geld steht über der Menschenwürde, die Gier über der Tugend. Wir erleben eine EZB-Politik, die eher einer Planwirtschaft gleicht, alles wird von oben festgesetzt. Wir stehen am Sterbebett des Kapitalismus.“
. Das ist kein Vertreter der CDU-Sozialausschüsse, kein linker Gewerkschafter und auch keiner aus dem Umfeld von Papst Franziskus, den wir hier zitieren. Sie wären wahrscheinlich nie drauf gekommen. Wir zitieren Helmut Lind, den Vorstandsvorsitzenden der Sparda-Bank München. Und der Verfasser dieser Zeilen kann sich nicht helfen: Irgendwie spricht ihm der Herr Lind aus der Seele.
Das sprang der gesamten des Lesens kundigen Welt, so sie denn das altehrwürdige Handelsblatt abonniert hat, heute gleich beim Frühstück auf der Titelseite in’s Auge.
Der deutsche Immobilienmarkt erlebt gerade einen Rekord mit einem Jahresumsatzvolumen von 270 Mrd. EUR. Dabei ist der Rekordumsatz vor allem auf steigende Preise zurückzuführen – die Anzahl der durchgeführten Transaktionen dagegen stagniert bereits seit 2015.
Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase gehen Experten davon aus, dass der Immobilienboom noch einige Jahre anhalten wird. In der Branche ist bereits von einem „Superzyklus“ die Rede: Üblicher Weise dauert ein Immobilienzyklus etwa sieben Jahre, der aktuelle dagegen ist bereits in seinem zehnten Jahr.
„Ich sehe jedoch noch keine Blasengefahr“, zitiert das Handelsblatt einen gewissen Markus Eltges, seines Zeichens Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Und Helge Scheunemann, Analyst beim Immobiliendienstleister JLL, lässt uns wissen, dass „die Luft dünner wird“ wenn es um die hohen Preise geht. Er erkennt im Moment aber keine ernsthafte Bedrohung, die einen Absturz auslösen könnte.
Genau an der Stelle fängt der Finanzhistoriker an, sich am Kopf zu kratzen. Nach aller historischen Erfahrung finden Abstürze nämlich mit besonderer Vorliebe dann statt, wenn kein Experte eine ernsthafte Bedrohung sah, die einen Absturz auslösen könnte. Erwarte das Unerwartete, das hat der Verfasser dieser Zeilen in seinem Leben durchaus gelernt, und während dieses Lernprozesses mehr als nur einmal bis zu den Knöcheln im eigenen Blut gestanden.
Alles in allem sind wir deshalb überhaupt nicht erpicht darauf, selbst noch mit auszutesten, wie lange der Zyklus tatsächlich laufen wird. Im Gegenteil, wir sind froh und dankbar, dass wir mit unseren abwickelnden Fonds jahrelang von diesem „Superzyklus“ profitieren konnten, aber genau so froh und dankbar sind wir, daß das Thema „Immobilienbewertung“ für uns ein für allemal Geschichte sein wird, sobald der CS Euroreal auch seine letzte Immobilie (ein Einkaufszentrum im Großraum Mailand) verkauft hat.
Ohnehin gehört an dieser Stelle mit einem weit verbreiteten Irrtum aufgeräumt: „den Immobilienmarkt“, wie es uns die Schlagzeile des Handelsblatt suggerieren möchte, gibt es als homogenes Gebilde oder gar als Erfolgsgarant für einen Investitionserfolg genau so wenig wie es „die Frauen“, „die Autofahrer“, „die Politiker“, „die Schwulen“, „die Ausländer“ oder „die Muslime“ als homogene Gruppen gibt, die man alle über einen Kamm scheren könnte. Keine einzige Menschengruppe auf Gottes Erde taugt als Feindbild. In ausnahmslos jeder Gruppe gibt es gute Menschen und schlechte Menschen.
So ist das dann auch mit dem Immobilienmarkt. „Den Immobilienmarkt“ gibt es so gar nicht, sondern es gibt im Markt eine sehr große Menge Immobilien, der eine Teil davon ist gut, der andere Teil ist schlecht. Und wenn man das Pech hatte, an eine schlechte Immobilie geraten zu sein, dann nützt einem auch der allergrößte „Superzyklus“ rein gar nichts. Das hatten wir gerade erst vorgestern mit dem CS-Euroreal-Einkaufszentrum „Porto degli Ulivi“ im süditalienischen Kalabrien wieder mal leidvoll erfahren dürfen.
Heute haben wir dafür noch ein weiteres anschauliches Beispiel aus dem abwickelnden Immobilienfonds Focus Nordic Cities (den wir immer als zu kleinteilig und zu schwierig zu analysieren eingeschätzt hatten, deshalb waren wir da nie engagiert). In einer aktuellen Mitteilung bereitet das Management die Investoren darauf vor, daß sich mindestens mal eines der beiden in diesem Fonds noch verbliebenen Objekte als „Griff in’s Klo“ erweisen könnte. Dabei handelt es sich um eine Liegenschaft im schwedischen Malmö, also grundsätzlich eine mal eher prosperierende Region. Doch das dort im Februar 2008 erworbene Schmuckstück entwickelte sich wie folgt:
312.500.000 SEK war vor 11 1/2 Jahren der vom Fonds bezahlte Kaufpreis
150.000.000 SEK wurden im September 2019 noch als Verkehrswert geführt
104.000.000 SEK soll der Kaufpreis bei dem für Februar 2020 geplanten Besitzübergang betragen
Die Objektrendite für die dann 12 Jahre Haltedauer wird mit -4,7 % p.a. angegeben. Hätte man die 312 1/2 Millionen Schwedenkrönchen im Februar 2008 mal lieber auf’s Sparbuch gelegt und den „Superzyklus am Immobilienmarkt“ verschlafen …
Wir müssen doch noch mal auf den CS Euroreal zu sprechen kommen, bei dem wir eben gerade den grottenschlechten Verkauf des Einkaufszentrums in Süditalien berichtet hatten.
Das haben wir gleich einmal zum Anlaß genommen, unsere Verkaufspreiserwartung für das letzte jetzt noch im Fonds verbliebene Objekt (ein voll vermietetes Einkaufszentrum in San Giuliano Milanese bei Mailand mit Brutto-Mieteinnahmen von 4 Mio. EUR p.a., letzter Verkehrswert 52,4 Mio. EUR) von zuvor 50 Mio. EUR auf nur noch 35 Mio. EUR herunterzuschrauben.
Doch auch auf dieser revidierten Basis errechnet sich für den CS Euroreal (nach Berücksichtigung der Ausschüttung übermorgen) noch ein Wertaufholungspotential von 23,7 %. Im Herbst dieses Jahres waren wir beim Wertaufholungspotential schon mal in Richtung 15 % runter gewesen …
Das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum die Börse den ganz üblen Kalabrien-Verkauf mehr oder weniger schulterzuckend zur Kenntnis genommen hat, ohne daß der Kurs auf den NAV-Verlust von 18 cent noch groß reagierte – denn er war ja schon zuvor in den letzten Wochen um ca. 50 cent zurückgekommen.
Wobei einem schon übel aufstößt, daß an der Umsatzentwicklung und der Art und Weise der Stellung der Briefseiten in den letzten paar Wochen relativ deutlich abzulesen ist, daß da (wieder einmal) jemand schon vorher mehr wusste – und seine Bestände entsprechend abgebaut hat.