Category : Neuigkeiten
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Erst am 20.10. hatten wir unseren Aktionären an dieser Stelle unter der Überschrift „Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt“ einen Ausblick auf das voraussichtliche Jahresergebnis der CS Realwerte AG und die weiteren im nächsten Jahr anzustoßenden Abwicklungsmaßnahmen gegeben.
Dann veröffentlichte die Commerzbank als Verwahrstelle (früher: Depotbank) für den CS Property Dynamic den Abwicklungsbericht per 31.08.2019 – mit einer für uns sehr überraschenden Passage zur voraussichtlichen Abwicklungsdauer und -geschwindigkeit.
Wir zitieren dazu der Einfachheit halber den in diesem Zusammenhang unserem Aufsichtsrat erstatteten Bericht:
„Im Rahmen der vom Vorstand über wesentliche Ereignisse auch außerplanmäßig zu erstattenden Berichte möchte ich Euch zeitnah (und ohne dass ich selbst das Thema gedanklich schon abschließend verarbeitet hätte) eine wesentliche Information zukommen lassen.
Bei unseren abwickelnden Fonds waren wir bisher davon ausgegangen (und konnten das auch anhand erster Erfahrungswerte sowie entsprechender Prognosen der Depotbanken zur Abwicklungsdauer in den einschlägigen Abwicklungsberichten), dass binnen etwa drei Jahren nach Verkauf der letzten Immobilie die Fonds so weit verzwergt sein würden, dass wir an unseren Positionen im Zweifel nicht einmal mehr länger festhalten müssten. Beispiele dafür sind:
Der AXA ImmoSelect (Verwahrstelle Caceis, Fondsvermögen noch 18,4 Mio. EUR = 0,7 % vom Anfangswert, inzwischen von uns verkauft)
Der TMW Immobilien Weltfonds (Verwahrstelle Caceis, Fondsvermögen noch 13,6 Mio. EUR = 1,9 % vom Anfangswert, inzwischen von uns verkauft)
Der DEGI Europa (Verwahrstelle Commerzbank, Fondsvermögen noch 23,1 Mio. EUR = 1,8 % vom Anfangswert, Verkauf geplant nach Erhalt der Ausschüttung in 1/2020)
Eine unserer größeren Positionen ist außerdem der CS Property Dynamic (bei dem ebenfalls die Commerzbank Verwahrstelle ist). Ganz entgegen allen bisherigen Erfahrungswerten lesen wir dort im Abwicklungsbericht zum 31.08.2019:
„Aufgrund vorstehend geschilderter Problemstellungen (das ist eine Standard-Formulierung, die steht in allen Commerzbank-betreuten Fonds so) ist eine finale Auflösung des CS PROPERTY DYNAMIC nicht vor dem Jahr 2029 zu erwarten. Nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand wird angestrebt, dass rund 15 bis 25 % des nach der Auszahlung im November 2019 verbleibenden Fondsvermögens für die Geschäftsjahre 2019/2020 bis 2022/2023 ausgezahlt werden können.“
Dies überrascht umso mehr, als der Fonds an Liquidität nicht etwa nur noch (wie alle anderen oben genannten) im Verhältnis zum Ursprungsvolumen Werte im sehr niedrigen einstelligen Prozentbereich besitzt. Vielmehr beträgt die gegenwärtig noch vorhandene Liquidität erstaunliche 12 % des addierten Immobilienvermögens dieses Fonds bei Beginn seiner Liquidation. Die heute noch 48,2 Mio. EUR sind übrigens mehr als ein einzelnes Objekt dieses Fonds jemals wert war. Wieso die Commerzbank meint, davon den ganz überwiegenden Teil bis mindestens zum Jahr 2024 zurückhalten zu müssen, ist für mich unbegreiflich und unerklärlich. Wenn ein einigermaßen greifbares Restrisiko in dieser Größenordnung über unseren Köpfen schweben würde (und wie sollte dabei ein Betrag zustande kommen, der den früheren Wert jeder einzelnen Fondsimmobilie übersteigt), hätte man doch eine Rückstellung bilden müssen/können …
Die erste Vermutung war, dass im Bericht nur redaktionell unsauber gearbeitet wurde und für jedes der Geschäftsjahre 2019/2020 bis 2022/2023 mit 15-20 % Ausschüttung zu rechnen sei. Das hätte dann wieder zu den Prognosen aller anderen Fonds gepasst, und das wäre auch nachvollziehbar und logisch gewesen. Doch auf gezielte Rückfrage eines Internet-Kollegen antwortete das Kundenservicezentrum der Commerzbank:
„Die Angaben in den Abwicklungsberichten sind nicht p.a., sondern beziehen sich auf den angegebenen Zeitraum. Eine mögliche Ausschüttung bei den einzelnen Fonds hängt von vielen Faktoren (…) der jeweiligen Fonds ab. Von daher sind die Fonds der Wettbewerber nur bedingt vergleichbar.“
Eine Begründung für diese im Vergleich zu allen anderen Fonds ganz ungewöhnlichen Umstände liefert die Bank natürlich nicht. Nun ist nicht völlig auszuschließen, dass sich das in der Materie bestimmt nicht bewanderte Kundenservicezentrum immer noch falsch ausgedrückt hat. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die Ankündigung vorsichtshalber zu vorsichtig ist (so hatte der ebenfalls von der Commerzbank betreute DEGI Europa für das Jahr 2019 ursprünglich ebenfalls 15-25 % Ausschüttung angekündigt, tatsächlich wurden es dann mehr als 33 %).
Äußersten Falls müssen wir beim Property Dynamic aber mit dem heutigen Erkenntnisstand davon ausgehen, dass die Formulierung im Abwicklungsbericht ernst zu nehmen ist. Das bedeutet dann (bei 400.000 Anteilen in unserem Bestand mit einem Einstand von 13,41 EUR, abzüglich angenommene 3,50 EUR in den kommenden Jahren zu erwartender Ausschüttungen) bis mindestens in die Jahre 2023/2024 hinein eine Mittelbindung von knapp 4 Mio. EUR – weit über der Restgröße von 1 Mio. EUR, ab der wir eine vollständige Desinvestition bisher in Betracht gezogen haben.
Die Vorstellung, sich vielleicht schon im Jahr 2021 oder 2022 aus dem operativen Geschäft der CS Realwerte AG verabschieden zu können, ist damit erst einmal obsolet.
Auch die Kapitalherabsetzung, die wir an sich auf der nächstjährigen Hauptversammlung beschließen wollten, wäre damit zumindest u.U. voreilig. In Anbetracht der obskuren Umstände halte ich es nämlich für zwingend geboten, eine CS-Property-Dynamic-Position, so sie sich denn auf der Zeitachse tatsächlich so wie oben abgeleitet entwickeln sollte, vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren.
Rein rechnerisch werde ich das als vorsichtiger Kaufmann auch so schnell wie möglich implementieren und aus den jetzt erwarteten größeren Ausschüttungen (CS Euroreal im Dezember, KanAm grundinvest im Januar) sowie den im Januar zu buchenden Steuererstattungen (> 3,7 Mio. EUR) einen entsprechenden Betrag nicht re-investieren, so dass die übliche 2/3-Beleihung anschließend nur noch für die übrigen Positionen stattfindet.
Das hat einerseits zur Folge, dass ein nicht unerheblicher Teil unseres heutigen Eigenkapitals einige Jahre länger gebunden bleibt als wir bisher dachten; andererseits führen diese Umstände tendenziell zu einer Beschleunigung beim Abbau der Bankkredite.
Alles in allem ist die vorstehend geschilderte Situation nur eine weitere von uns zu bewältigende Herausforderung, aber beileibe nicht der Untergang der Welt. Und ein paar unserer Aktionäre werden vielleicht nicht einmal unglücklich darüber sein, dass die CS in ihrer jetzigen Gestalt nun ein paar Jahre länger als gedacht aktiv bleiben muß … Wer weiß.
Ich wollte diese Neuigkeit jedenfalls gleich einmal unverzüglich und ungeschminkt an Euch weitergegeben haben (ohne daß ich, wie eingangs gesagt, mit meinen eigenen Gedanken dazu schon vollständig im Reinen wäre). Alles weitere wird sich dann sowieso in den nächsten Monaten ergeben – spätestens, wenn wir Anfang Mai 2020 erfahren, wie hoch die in dem Monat fällige nächste Property-Dynamic-Ausschüttung dann tatsächlich ausfallen wird.
Ich frage mich jetzt noch, in welcher Form ich das unseren Aktionären bekannt geben soll (es ist ja jetzt doch eine andere Welt als wie wir sie erst vor ein paar Wochen zu malen in der Lage waren). Eigentlich tendiere ich auch hier zu größtmöglicher Offenheit, d.h. ich könnte diesen Text einfach im Original auch auf unserer Internet-Seite veröffentlichen.
Vielleicht können mich die beiden Herrn Vorsitzenden ja kurzfristig wissen lassen, was sie davon halten.“
Wie die verehrte Leserschaft spätestens an dieser Stelle bemerkt haben wird, hielten die beiden Herrn Vorsitzenden die Veröffentlichung für richtig.
Unsere aktuelle Monatsübersicht per 29.11. zeigt bei unseren beiden größten Positionen (CS Euroreal und KanAm grundinvest) eine in den letzten Wochen unerfreuliche Kursentwicklung. Auch der innere Wert der CS-Realwerte-Aktien wurde dadurch in Mitleidenschaft gezogen. Jedenfalls soweit wir es mit unserer Kenntnis einschätzen können gibt es dafür keine fundamentalen Gründe. Bei den ganz wenigen Restimmobilien (jeweils zwei), die die beiden Fonds noch zu veräußern haben (der KanAm grundinvest noch bis Ende 2019, der CS Euroreal bis 30.04.2020) haben wir bisher keinen Anlaß, unsere Erwartungen zu den voraussichtlichen Verkaufspreisen zu revidieren.
Ein Rückgang des Börsenkurses der Anteile führt, solange sich die fundamentalen Daten nicht verändert haben, damit automatisch zu einem Anstieg des von uns gesehenen Wertaufholungspotentials. Wenn man die Anteile bis zum Schluß hält, haben zwischenzeitliche Kursschwankungen letztlich keinerlei Einfluß auf das am Ende erzielbare Anlageergebnis. Es ist, wie ein Mitstreiter im Internet-Forum so treffend bemerkte, wie mit einer Anleihe: Bei Endfälligkeit interessiert es niemanden mehr, wo deren Kurse zwischendurch mal gestanden hatten.
Über die Gründe für die unerwarteten und vor allem unerwartet kräftigen Kursrückgänge wurde in den einschlägigen Internet-Foren lebhaft diskutiert. Es gibt die Theorie: „Wenn die Nacht am dunkelsten, ist der Morgen am nächsten.“ Sie bezieht sich auf die bisher gemachte Erfahrung, daß längere Phasen ohne (positive) Nachrichten regelmäßig zu einem Abbröckeln der Kurse führten. Hier wäre es also nötig (vor allem beim KanAm grundinvest), daß endlich einmal Verkaufsmeldungen veröffentlicht werden – denn nach allem was man inoffiziell so hört sind die beiden übrig gebliebenen Objekte inzwischen längst verkauft.
Es gibt auch die Theorie, daß hier die Hedgefonds am Werk sind, die zwischen 2013 und 2015 per öffentlichem Kaufangebot versucht hatten, bei den genannten Fonds größere Stückzahlen zu akkumulieren. Möglicher Weise wollen die jetzt ja, aus welchen Gründen auch immer, ihr eingesetztes Kapital wieder freisetzen. Wirklich erfahren werden wir am Ende wohl nie, was hier den unschönen (aber nach aller Erfahrung vorübergehenden) Kursrutsch der letzten Wochen verursacht hat.
In unserer Gegend gibt es den schönen Spruch: „Wat dem ein sin Uhl, is dem annern sin Nachtigall.“ So ähnlich ist es in diesem Fall auch für uns. Natürlich sehen die Kursrückgänge in unserer Statistik als Momentaufnahme erst einmal ärgerlich aus. Aber, wie oben schon erklärt, auf das am Ende erwartbare Ergebnis hat das überhaupt keinen Einfluß. Was im Moment an Kursreserven verschwindet, wandert nach dem Gesetz der kommunizierenden Röhren einfach nur ein paar Spalten nach links in die absolute Summe des Wertaufholungspotentials. Und bei dieser Wanderung bekommt das Wertaufholungspotential dann sogar noch unerwarteten Zuwachs: Nachdem wir uns kürzlich mit der HypoVereinsbank auf eine für uns günstige Neuordnung des Kreditverhältnisses verständigen konnten (die auch eine vorübergehende Erweiterung unserer Kreditlinie beinhaltet), konnten wir jetzt unsere Bestände insbesondere im CS Euroreal nochmals zu unerwartet vorteilhaften Kursen verstärken.
Für den 18.12. hat der CS Euroreal eine Ausschüttung von 0,97 EUR je Anteil angekündigt. Nach Abzug der Kapitalertragsteuer fließen damit also bereits nächste Woche schon wieder rund 1,8 Mio. EUR an uns zurück. Der KanAm grundinvest wäre mit einer Ausschüttung an sich auch noch im Dezember „dran“ gewesen, hat die Ausschüttung aber (wahrscheinlich um dann auch noch die Erlöse der letzten beiden Verkäufe berücksichtigen zu können) offenbar auf Januar verschoben. Fasst man hier als unteren Rand der Erwartungen mal 1,00 EUR je Anteil in’s Auge, sind das im Januar für uns netto weitere rund 1,5 Mio. EUR Rückfluß. Schließlich ist dann noch (was erfahrungsgemäß in der zweiten Januar-Hälfte erfolgt) von unseren Banken die in 2019 bei Substanzausschüttungen zu Unrecht einbehaltene Kapitalertragsteuer zurückzurechnen – in unserem Fall weitere 4,2 Mio. EUR Liquiditätszufluß. In Summe sind das also rund 7,5 Mio. EUR, die es in den nächsten sechs Wochen auf unsere Konten spülen wird. Anderen Anlegern, die in diesem speziellen Thema unterwegs sind, geht es ähnlich. Höchstwahrscheinlich werden die momentan unbefriedigenden Börsenkurse dann nur noch Spukschatten der Vergangenheit sein.
In das Jahr 2018 sind wir mit einem Buchwert der von uns gehaltenen Fondsanteile von 27,7 Mio. EUR gestartet.
Deutlich mehr als die Hälfte davon, nämlich rd. 16 Mio. EUR, sind an uns im Jahr 2019 als Substanzausschüttungen/Kapitalrückzahlungen zurückgeflossen (und konnten re-investiert werden).
So weit, so gut. Seit Jahresbeginn 2018 hat die Sache nur einen unschönen Haken, denn die Kreatitivität unseres Staates, in Taschen zu greifen, von denen bis dahin nicht einmal der Betroffene selbst wusste, kennt keine Grenzen: Mit der Reform des Investmentsteuergesetzes kam auch eine (sachlich durch nichts zu begründende) generelle Vorweg-Besteuerung von Substanzausschüttungen in’s Spiel. Erst zu Beginn des Folgejahres wird geprüft, inwieweit es sich tatsächlich um Substanzausschüttungen handelte – die in dem Fall zu Unrecht abgezogene Kapitalertragsteuer wird dann wieder erstattet. Bis dahin aber geben wir seit dem Jahr 2018 dem Finanzminister Jahr für Jahr wieder einen zinslosen Zwangskredit.
Sie können sich das leicht selber ausrechnen: Bei 16 Mio. EUR erhaltener Substanzausschüttungen summiert sich der zinslose Zwangskredit an den Fiskus in unserem Fall dieses Jahr inzwischen bereits auf 4 Mio. EUR – plus Solidaritätszuschlag, versteht sich. Dieses Geld fehlt uns im laufenden Geschäft und schränkt unsere Dispositionsmöglichkeiten, im Jahresverlauf immer weiter zunehmend, ziemlich unerträglich ein.
Wir geben freimütig zu, daß uns diese Umstände im zu Ende gehenden Jahr mehr als nur einmal an die Grenzen unserer Möglichkeiten geführt haben. Und dass wir drei Kreuze machen, wenn in der zweiten Januar-Hälfte dann endlich die Steuerrückrechnung erfolgt. Obwohl das Spiel in 2020 ja gleich wieder von vorne losgeht … aber was soll’s: Der Vorstand wird nicht für’s Lamentieren bezahlt, sondern dafür, daß er auch Herausforderungen wie diese meistert.
Beim CS Euroreal hatten wir für Dezember 2019 mit einer Ausschüttung von 1,00 – 1,50 EUR/Anteil gerechnet, eigentlich aber eher am oberen Rand dieser Erwartung. Tatsächlich werden es am 18.12.2019 jetzt „nur“ 0,97 EUR/Anteil, also ein Wert am ganz unteren Rand unserer Erwartung.
Wir wollen uns aber nicht grämen. Dann kommt eben etwas später etwas mehr. Und bei unserem Bestand sind das als absolute Summe immer noch 2 Mio. EUR, die wir da sozusagen unter dem Weihnachtsbaum finden. Besonders positiv zu vermerken: Die Ausschüttung noch in diesem Jahr führt dazu, daß wir die bei einer Substanzausschüttung zu Unrecht einbehaltene Kapitalertragsteuer bereits im Januar 2020 wieder erstattet bekommen.
Unserer verehrten Leserschaft wünschen wir einen schönen und besinnlichen 2. Advent.
Auf unseren gestern veröffentlichten Beitrag „Auflösungserscheinungen“ zum Auflösungsstand der einzelnen Fonds erhielten wir eine große Zahl von Zuschriften. Die meisten davon befassten sich mit einem auf den ersten Blick auffällig zu sein scheinenden Mißverhältnis zwischen den einzelnen von uns angegebenen Werten.
Beispiel CS Euroreal:
727 Mio. EUR Fondsvermögen (102.694.665 umlaufende Anteile mal 7,08 EUR Rücknahmewert = Nettoinventarwert)
79 Mio. EUR Verkehrswert der beiden noch verbliebenen Immobilien
765 Mio. EUR Liquidität
Zu Recht fragt ein Leser, wie denn die Liquidität höher sein kann als das Fondsvermögen. Kann Sie aber. Das Geheimnis ist hier der Restsaldo aus sonstigen Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten sowie Rückstellungen. Zum 30.09.2018 (neuere Zahlen wird erst der bis Jahresende zu veröffentlichende Auflösungsbericht per 30.09.2019 hergeben) besaß der CS Euroreal noch 117 Mio. EUR an Rückstellungen. Offiziell bekannt (mit entsprechendem NAV-Anstieg) wurde bisher nur eine Auflösung im Dez. 2018 i.H.v. 10 Mio. EUR.
Für diese Rückstellungen (die Passivseite, sozusagen) muß es auf der Aktivseite ja einen Gegenposten geben, und der besteht in Form zusätzlich vorgehaltener Liquidität. Dies ist auf Fondsebene eine Liquiditätsrisikovorsorge für den Fall, daß Rückstellungen ganz oder teilweise in Anspruch genommen werden müssen. Also ganz klar: In Höhe eines den Rückstellungen entsprechende Teilbetrages von (nach bisherigem Kenntnisstand) 107 Mio. EUR ist die aktuell im CS Euroreal vorhandene Liquidität nichts, womit die Investoren rechnen dürften.
Dieser Teil der Liquiditätsrisikovorsorge wird erst frei (und dann zur Ausschüttung verfügbar), wenn der Fonds eine Rückstellung, die sich später als unnötig erweist, entsprechend auflöst. Die bisherigen Erfahrungswerte sind so, daß die Fonds aus reinen Vorsichtsgründen Rückstellungen deutlich zu hoch ansetzen (in Einzelfällen um Faktor 3 zu hoch gegenüber später erfolgten Inanspruchnahmen). Man sollte diese Erfahrungswerte aber nicht einfach auf die momentan noch vorhandenen Rückstellungen des CS Euroreal extrapolieren. Jedoch darf man wenigstens die Hoffnung haben, daß die ein oder andere davon im weiteren Verlauf der Abwicklung dann doch (erfolgswirksam) aufgelöst werden kann.