Category : Neuigkeiten
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Etliche Immobilienfonds, die in der letzten Finanzkrise in’s Trudeln gerieten und dann abgewickelt werden mussten, waren überhaupt erst einige Jahre vorher aufgelegt worden. Entsprechend groß waren hier üblicher Weise die Blessuren. Ohne überhaupt mal wenigstens einen Zyklus komplett durchlebt zu haben und deshalb mit ungünstigem timing bei den erst kurz zuvor getätigten Käufen konnten diese Fonds kein Gramm Speck ansetzen. Entsprechend brutal waren für die Anleger die Verluste während der Abwicklung – bis zu 50 % des angelegten Geldes und mehr.
Von ganz anderem Kaliber ist da der DEGI Europa. Ein Produkt ehemals aus dem Hause Dresdner Bank, das die Commerzbank nach der Fusion (im Gegensatz zu den eigenen Immobilienfonds mit Commerzbank-Wurzeln) wie auch die anderen DEGI-Immobilienfonds vor die Wand fahren ließ. Verantwortung einer Großbank sieht nach unserem Weltverständnis zwar anders aus. Aber darum, was die Einfaltspinsel hier auf dem Rübenfeld so denken, hat sich die Commerzbank ja noch nie groß geschert.
Also wieder zum DEGI Europa. Der überraschte gestern nämlich mit einem Anstieg des Rücknahmewertes um immerhin 7,6 % von 1,18 EUR auf 1,27 EUR. Auch hier konnte man auf den letzten Metern ein paar zu reichlich bemessene Rückstellungen auflösen (in dem Fall waren es knapp 2 1/2 Mio. EUR Steuerrückstellungen, die nach Abschluß entsprechender Betriebsprüfungen nicht mehr benötigt wurden) – eine Situation, die uns bei einigen Fonds wohl noch öfter begegnen wird.
Beim Nachschauen im Abwicklungsbericht, wo dieser unerwartete Geldsegen wohl vom Himmel gefallen sein konnte, stießen wir auf eine sehr aufschlußreiche Grafik. Der DEGI Europa ist nämlich ein richtig uralter Fonds. Es gab ihn bereits, als der Verfasser dieser Zeilen in grauer Vorzeit seine Banklehre begann – und das ist jetzt 45 Jahre her! Genauer gesagt gibt es den DEGI Europa schon seit 1972.
Zu Anfang dieses Beitrages hatten wir die Situation bei erst kurz vor der Finanzkrise aufgelegten Fonds beschrieben, wo die Anleger bei der Abwicklung dieser Fonds Wertverluste von teilweise über 50 % erlitten. Bei einem so uralten Fonds wie dem DEGI Europa sieht das Bild dagegen ganz anders aus:
Wer in den DEGI Europa im Jahr 1972 den Gegenwert von 10.000 € investierte, konnte sich bis 2009 über eine Wertsteigerung bis auf 85.000 € freuen. Dann kam die Finanzkrise, der (von der Commerzbank fahrlässig hingenommene) Absturz und schließlich die Abwicklung. Die ging nicht ohne blaue Flecken: Heute sind noch 50.000 € übrig, nach dem gestrigen NAV-Anstieg aber schon wieder 7,6 % mehr. Die letzten 10 Jahre waren für Alt-Investoren also kein Zuckerschlecken; wer aber von Anfang an dabei war (ganz so viele Leute werden das wohl nicht sein), konnte sein Geld in fast einem halben Jahrhundert trotzdem noch verfünffachen. Daraus lernen wir jetzt zweierlei:
Erstens: Offene Immobilienfonds mit einem einigermaßen brauchbaren Management sind offenbar gar kein so schlechtes Finanzprodukt.
Zweitens: Wenn es hart auf hart kommt und ein Fonds unter Zwang aufgelöst werden muß, erweisen sich im Schnitt 20 – 30 % des von hochmögenden Sachverständigen festgestellten angeblichen Wertes als heiße Luft. Im Umkehrschluß heißt es aber auch: 70 – 80 % des Vermögens sind für die Anleger selbst im Falle einer Abwicklung eines offenen Immobilienfonds augenscheinlich zu retten. Im Vergleich zu anderen Anlagen, mit denen man im Laufe seines Lebens so auf die Schnauze fallen kann, ist das doch gar keine so schlechte Quote … o:)
In dem Sinne: Ein schönes, erholsames und sonnenreiches Wochenende.
Heute wurde von der Commerzbank AG der Abwicklungsbericht für den DEGI International per 31.12.2018 veröffentlicht. Bei diesem Fonds interessieren nur noch zwei Fragen.
Erstens: Wie viel Geld gibt es Mitte April? Nach diesem Ausschüttungstermin kann man beim DEGI International nämlich die Uhr stellen. So auch dieses Jahr wieder – am 18.4.2019 schüttet der Fonds 0,38 EUR pro Anteil = 12,3 % des restlichen Fondsvermögens aus.
Zweitens: Was passiert mit der Brandschaden-Ruine in Bukarest, dem im Juni 2009 abgefackelten „Millenium Business Center“? 2006 für sündhaft teure 110,0 Mio. EUR gekauft, steht die Ruine jetzt nur noch mit 6,6 Mio. EUR in den Büchern. Wer hoffte, 10 Jahre nach dem Brand würde man erfahren, was hier weiter passiert, oder aber endlich würden wenigstens einmal die vor Jahren angestrengten Prozesse mit der Versicherung entschieden, sah sich ein weiteres Mal getäuscht: Der Text im Abwicklungsbericht wurde wieder nur per Copy/Paste aus den Vorjahren übernommen.
Unser Geld ist in unseren abwickelnden Immobilienfonds im Prinzip in zwei Formen gebunden: Zu einem nur noch sehr geringen Teil in den Restimmobilien-Beständen einiger Fonds, und zum weitaus größeren Teil in den Bargeldbeständen der Fonds, die uns erst über die Zeitachse gesehen ausgeschüttet werden.
Per 28.02.2019 entfielen über alle Fonds gesehen auf unsere Beteiligungen rein rechnerisch 30,0 Mio. EUR Liquidität und 5,3 Mio. EUR auf uns anteilig entfallende Werte der restlichen Immobilien. Knapp die Hälfte des Immobilienwertes entfiel dabei auf den CS Property Dynamic – und der hat gestern nun seine letzte Immobilie verkauft.
Noch stärker wirkt sich das bei unserer internen Steuerungsgröße „Risikobetrag Immobilien“ aus. Das ist der Börsenwert unserer Fondsanteile abzüglich der anteilig auf uns entfallenden Liquidität. Bei dieser Risikobetrachtung lassen wir uns von dem Gedanken leiten, daß die Liquidität uns ja irgendwann zufließt und damit nur die Differenz zwischen Liquidität und Börsenwert ein Risiko bei der Resteverwertung darstellt.
Dieser Risikobetrag lag für uns per Ende Februar bei 1,6 Mio. EUR. Der dagegenstehende Wert der Immobilien von 5,3 Mio. EUR bedeutet: Erst wenn die Abschläge bei den Verkaufspreisen im Schnitt bei mehr als 70 % zu liegen kamen, konnten wir bei der Sache überhaupt noch Geld verlieren.
Der mit Abstand größte Teil dieser Risikobetrachtung entfiel bislang auf den CS Property Dynamic. Mit Verkauf der letzten Immobilie ist hier das Immobilienrisiko aber raus. Was uns danach an Immobilienrisiken rechnerisch noch bleibt sind 74 TEUR beim DEGI International und 91 TEUR beim KanAm grundinvest – beides Werte, die nicht wirklich der Rede wert sind.
De facto ist die CS Realwerte AG seit gestern demnach so etwas wie ein reiner Geldmarktfonds. Und zwar ein Geldmarktfonds, der einen Euro Bargeld für 85 cent gekauft hat und nun geduldig darauf wartet, daß irgendwann der volle Euro zurückkommt. Von der Differenz müssen wir dann alle leben.
Am 20.12.2018 war der Anteilpreis des CS Property Dynamic wegen des unerwartet guten Verkaufs des Einkaufszentrums Glebocka/Targowek in Warschau um 0,94 EUR angestiegen.
Gestern erfuhren wir durch eine ad-hoc-Meldung des Käufers (Globalworth Poland Real Estate), daß auch das letzte Objekt des CS Property Dynamic, das Rondo Business Center in Krakau verkauft worden ist, und zwar zu dem unerwartet schlechten Preis von 37,0 bzw. adjustiert sogar nur 32,6 Mio. EUR.
Sehr viel schneller als erwartet gab es dazu heute von der Commerzbank AG als Verwahrstelle des CS Property Dynamic die offizielle Bestätigung. Demnach ist durch den Verkauf per gestern der Anteilpreis von 31,91 EUR um 3,75 EUR (entsprechend 11,75 %) auf 28,16 EUR zurückgegangen.
Zu der Frage, inwieweit in diesem Zusammenhang bereits Rückstellungsauflösungen in die Bewertung mit eingeflossen sind, erfahren wir momentan noch nichts. Wahrscheinlich müssen wir da unsere Neugier auch zügeln, bis Ende November der nächste Abwickungsbericht zum 31.08.2019 erscheint. Bis dahin kann man wenigstens die Hoffnung haben, daß ein paar Rückstellungsauflösungen den Anteilpreis am Ende noch positiv beeinflussen könnten.
Wenn nicht, dann heißt es jetzt auch bei diesem Fonds: Game over. Der übrig gebliebene offizielle Wert von 28,16 EUR sollte im Laufe der Zeit an die Anteilscheininhaber zurückfließen – davon irgendetwas zwischen 10-12 EUR nach dem jetzt erfolgten Verkauf relativ zügig. Bei den danach noch verbleibenden 16-18 EUR geht der gegenwärtig im Kurs ausgedrückte Wertabschlag von rd. 2,00 EUR in Ordnung und liegt im Rahmen des Marktüblichen.
Natürlich war der Verkauf in Krakau jetzt eine ziemlich herbe Enttäuschung. Aber wenn wir bei einem Einstandskurs vor noch nicht einmal einem Jahr von 21,50 EUR (per 28.02.2019, inzwischen durch Nachkäufe verwässert) am Ende gut 28,00 EUR rausbekommen, hat sich das Engagement trotzdem noch sehr gelohnt.
Das einzige im CS Property Dynamic noch übrig gebliebene Objekt war der „Rondo Business Park“ in Krakau. Im Juni 2018 hatte Globalworth Poland Real Estate den benachbarten „Quattro Business Park“ gekauft und war damit zum nach vermietbarer Fläche größten Anbieter von Büroflächen in Polen aufgestiegen. Schon damals hatten wir in unserer Analyse deshalb Globalworth Poland als den natürlichen Käufer auch des „Rondo Business Park“ bezeichnet.
So ist es jetzt auch gekommen. Heute meldet die börsennotierte Globalworth Poland ad hoc, daß man vom CS Property Dynamic den „Rondo Business Park“ erworben hat. Zum Kaufpreis ist die ad-hoc-Meldung allerdings etwas kryptisch, was aber vielleicht auch an der Übersetzung polnisch-deutsch liegen könnte: „Der beizulegende Zeitwert der Immobilie (Bruttoinventarwert) im Verhältnis zur Verütung für den Kauf der Immobilie wurde auf EUR 37.000.000 festgelegt, der üblichen Anpassungen in Form von mietfreien Zeiten und zusätzlichen Anreizen für Mieter unterlag. Der dem Verkäufer für den Kauf der Immobilie gezahlte Preis betrug EUR 32.672.815.“
Im Vergleich zum Verkehrswert, der erst im Sept. 2018 leicht von 43,2 auf 44,1 Mio. EUR angehoben worden war, klingt das nicht so berauschend. In erster Linie wird jetzt zu klären sein, was es mit der Differenz zwischen den in der ad hoc genannten 37 und 32,67 Mio. EUR auf sich hat. Wahrscheinlich nicht zufällig entspricht sie ziemlich genau dem Betrag, den der CS Property Dynamic im letzten Abwicklungsbericht per 31.08.2018 als (neu gebildete) Rückstellung für Vermietungskosten mit 4,5 Mio. EUR angegeben hatte. Daneben gibt es eine (ebenfalls neu gebildet gewesene) Rückstellung von 3,6 Mio. EUR für Instandhaltungskosten (die entfallen sollte, wenn man kein Gebäude mehr instand zu halten hat) sowie von 3,8 Mio. EUR für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne (die man zu einem erheblichen Teil nicht brauchen sollte, wenn man so weit unter Verkehrswert verkauft).
Der Differenz zwischen Verkehrswert (44,1 Mio. EUR) und von Globalworth gemeldeten Erwerbspreis (32,6 Mio. EUR), die mithin 11,5 Mio. EUR ausmacht, stehen also 11,9 Mio. EUR an objektbezogenen Rückstellungen gegenüber. Wir sind schon gespannt wie ein Flitzebogen, wie sich das alles unter dem Strich auf den Nettoinventarwert auswirkt.
Schon immer hatten wir diesen Fonds als „Hop-oder-Top-Situation“ bezeichnet. Das ist mit dem scheinbar nicht sehr vorteilhaften Verkauf des „Rondo Business Park“ jetzt Geschichte. Die Phantasie ist aus diesem Fonds damit völlig raus, das Risiko allerdings auch. „Worst case“ wäre, daß keinerlei Rückstellungsauflösungen den Verkehrswertverlust kompensieren. In dem Fall hätte man auf Basis des aktuellen Börsenkurses (27,10 EUR) einfach nur Geld gewechselt, aber eben auch nichts verloren. Im Vergleich zu unserem Einstandskurs seit Frühjahr 2018 (21,50 EUR) hätten wir dagegen mit gut 25 % immer noch klotzig verdient.