Category : Neuigkeiten
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Zugegeben, wir entfernen uns mal wieder deutlich vom eigentlichen Thema. Aber der Verfasser dieser Zeilen meint, daß die Welt (jedenfalls der mikroskopisch kleine Teil der Welt, der hier mitliest) Anspruch darauf hat, daß ihr ebenfalls Erleuchtung zuteil werde. Wir sprechen vom Gewicht einer Magnetschwebebahn. Genauer gesagt, wir sprechen über die Frage, wo dieses Gewicht denn bloß bleibt, wenn der Zug schwebt.
Es ist in der Tat so, daß das Gewicht, sprich die Last, über das zum Betrieb der Bahn erzeugte Magnetfeld auf die Fahrwegkonstruktion abgeleitet wird. Alles andere wäre ja auch ein physikalisches Paradoxon gewesen – das leuchtet selbst dem Verfasser dieser Zeilen ein, der in der 11. Klasse das Fach Physik mit einer glatten Sechs beendete, weil ihm die Vektorrechnung trotz intensiver Bemühungen des Lehrkörpers in Gestalt des freundlichen Herrn Zank um’s Verrecken nicht begreiflich zu machen war. Man muß seine Grenzen kennen.
Dieses Wissen verdanken wir einem Mitleser aus Südafrika, der damit freundlicher Weise die von einem gerade in China weilenden Deutschen aufgeworfene Frage beantwortete. Das nenne ich wahre Globalisierung.
Auf die Gefahr hin, hier als Schmalspur-Jean-Pütz verlacht zu werden, schließt sich flugs die nächste Frage an: Wenn ein Mensch an einem Nylonseil unter einem Hubschrauber hängend angeschwebt käme und stellte sich mit beiden Füßen auf eine Hochspannungsleitung, dann würde in der nächstgrößeren Stadt kurz das Licht flackern und der arme Kerl würde jämmerlich verbrutzeln. Kommt ein Vogel angeflogen und stellt sich mit beiden Füßen, selbst wenn sie klitschnaß sind, auf dieselbe Hochspannungsleitung, dann passiert gar nichts. Wieso das denn?!
Auf dem Flughafen in Shanghai konnte der Verfasser dieser Zeilen eines der letzten großen Geheimnisse der SPD lüften. Endlich bekommt die verdutzte Wählerschaft eine einleuchtende Erklärung, warum sich die Genossen seit Willy Brandt auch nach dem Untergang der deutschen BfG nie wieder zu einer einheitlichen Haltung in Wirtschaftsfragen durchringen konnten – denn die linken Bankaktivitäten gingen im kommunistischen China fröhlich weiter … 😆
Für jemanden, der wie der Verfasser dieser Zeilen gerade von einer mehrwöchigen Kreuzfahrt zurückkommt, ist „Wo bleibt das Gewicht?“ eine echt bescheuerte Frage. Es ist einfach da, und nicht zu knapp, wie die beste Ehefrau von allen heute früh nach Betreten der im Hotelzimmer bereitgestellten Waage feinsinnig bemerkte.
Trotzdem bringt mich diese Frage fast zum Wahnsinn. Heute Vormittag sind wir nämlich in Shanghai mit dem Transrapid gefahren. Jener genialen deutschen Erfindung, die in Deutschland nach jahrelangen quälend unproduktiven Diskussionen über das Versuchsstadium nie hinauskam und die erst die Chinesen Realität werden ließen. Im Moment ist die Strecke zum Flughafen Pudong 30 km lang, dafür braucht der Transrapid 8 Minuten. Dafür muß er seine 431 km/h Maximalgeschwindigkeit nicht mal annähernd ausfahren. Schon bald wird es eine 1.200 km lange Transrapid-Strecke von Shanghai nach Peking geben, die die Fahrtzeit zwischen den beiden Metropolen von 17 Stunden auf 4 Stunden verkürzen wird.
Den Verfasser dieser Zeilen quält seit heute Vormittag die Frage: Der Transrapid wiegt ja ein ganz paar Tonnen. Nicht zu reden von den Passagieren, vor allem den schwergewichtigen gerade von einer Kreuzfahrt zurückgekehrten. Wo bleibt dieses Gewicht?
Das Gewicht einer Eisenbahn drückt ja über die Räder auf die Schienen. Aber der Transrapid drückt nirgends drauf – der schwebt. Wo zum Teufel bleibt also sein Gewicht? Und ist die Annahme richtig, daß die Streckenkonstruktion keinerlei Last aushalten, sondern einfach nur da sein muß?
Würde mich bitte einer unser technisch begabten Leser unter info@CSrealwerte.de erleuchten, damit ich nach meiner Rückkehr morgen wieder ruhig schlafen kann?
29.01.2019
Der SEB ImmoInvest meldet einen erneuten Rückgang des Rücknahmewertes von 6,87 EUR pro Anteil um 0,10 EUR auf 6,77 EUR. Das bedeutet einen Wertverlust von 11,7 Mio. EUR. Grund: Verkauf des 17.700 m2 großen Einkaufszentrums Tavagnacco/Udine in Italien. Wörtlich heißt es: „Aufgrund des schwachen Marktumfeldes und der anhaltenden Unsicherheit über die zukünftige wirtschaftliche und politische Entwicklung in Italien sowie der Notwendigkeit einer bevorstehenden Neupositionierung des Shopping-Centers lag der Verkauf deutlich unter dem jüngsten Verkehrswert (welcher 32,8 Mio. EUR betragen hatte). Der Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt im Rahmen des Bieterverfahrens bot jedoch die wirtschaftlich beste Option.“
Nun ja. Die „wirtschaftlich beste Option“ dürfte diese erneute ideenlose Verschleuderung allenfalls aus der Sicht von SEB/Savills gewesen sein. Hat man doch auch für dieses Objekt noch jahrelang etliche Millionen Euro Verwaltungsgebühren kassiert, es sich aber der Einfachheit halber geschenkt, die dafür an sich geschuldete Leistung zu erbringen: Nämlich einen verkaufsfähigen Zustand zu erhalten oder wenigstens wiederherzustellen. Dass dieses über 25 Jahre alte Einkaufszentrum neu positioniert werden müsste, das konnte allerdings schon seit vielen Jahren jeder Blinde mit dem Krückstock erkennen. Doch das Fondsmanagement tat gar nichts, außer regelmäßig weiter Gebühren einzusacken, und verramschte das heruntergewirtschaftete Objekt schließlich für 21 Mio. EUR. Erst im März 2018 hatte der Gutachterausschuß seinem erneut auf 32,8 Mio. EUR heruntergesetzten Verkehrswert übrigens noch eine theoretisch erzielbare Bewertungsmiete von über 3,5 Mio. EUR p.a. zugrundegelegt. Die erzielt werden könnte, wenn man sich die Mühe gemacht hätte, das Objekt in Schuß zu halten.
Als Ausrede für die eigene Schlechtleistung dann auch noch ein angeblich schwaches Marktumfeld in Italien zu behaupten, das grenzt schon an Unverschämtheit. Einkaufszentren in Italien, bei denen das Management seine Hausaufgaben gemacht hat, verkaufen sich immer noch wie geschnitten Brot. Wie der direkt vergleichbare CS Euroreal gerade eben erst mit seinen jetzt verkauften beiden italienischen Shopping Malls bewiesen hat.
01.02.2019
Auf eine Anfrage eines Anlegers zur inzwischen überfälligen Ausschüttung des CS Property Dynamic antwortet die Commerzbank als Verwahrstelle: „Eine Ausschüttung erfolgt in naher Zukunft. Hierüber werden Sie kurzfristig auf der Ihnen bekannten Internetseite informiert.“
01.02.2019
Der KanAm grundinvest meldet den Verkauf des Objektes ONYX in Clichy-la-Garenne bei Paris. Ein Preis wird nicht genannt. Da der offizielle Rücknahmewert aber um den genannten Verkaufstermin 31.01. herum keine Änderung erfuhr, sollte man davon ausgehen können, daß der Preis nahe beim letzten Verkehrswert (58,6 Mio. EUR) lag. Beim Leerstand, der zwischendurch mal über 30 % gelegen hatte, hat das Fondsmanagement seine Hausaufgaben zuvor ganz vorbildlich gemacht. Eine gute Leistung, die im übrigen dazu führt, daß der Bargeldbestand des Fonds jetzt wieder höher ist als die Börsenbewertung. Die beiden restlichen Immobilien bekommt man jetzt wieder gratis obendrauf, darunter das erst kürzlich auf 15 Jahre an die Allianz vermietete Robecohuis in Rotterdam, das jetzt beim Verkauf mehr als das Doppelte des zuvor drastisch geschrumpften Verkehrswertes bringen müsste.
11.02.2019
Die Commerzbank kündigt für den CS Property Dynamic eine ganz im Rahmen unserer Erwartungen liegende Ausschüttung von 10,50 EUR pro Anteil am 25.02.2019 an. Bemerkenswert ist dabei übrigens ein Ertragsanteil von 1,73 EUR (was sich in unserer G+V in diesem Jahr mit zusätzlichen Erträgen von rd. 1/2 Mio. EUR auswirken wird, mit denen wir in dieser späten Phase im Leben nicht mehr gerechnet hatten). Dieser Fonds hat es nämlich auf Grund seiner damals noch zwei sehr gut vermieteten polnischen Objekte im kürzlich abgelaufenen Geschäftsjahr tatsächlich geschafft, nach Abzug aller Kosten eine positive Rendite von rd. 4,5 % zu erwirtschaften …
14.01.2019
Wäre ich nicht so weit weg, würde ich die Immobilien-Gutachter des CS Euroreal jetzt wirklich gern mit einem gigantischen Arschtritt in die Wüste befördern wollen. Erst im Oktober letzten Jahres, also vor gerade einmal drei Monaten, hatten die Gutachter den Verkehrswert des Bürogebäudes Le Croise in den Haag von 25,8 Mio. EUR auf 22,1 Mio. EUR zurückgenommen. Klar, nach dem Auszug des Europäischen Patentamtes als alleiniger Mieter waren hier dann einige Hausaufgaben zu machen. Jetzt meldet der CS Euroreal den Verkauf von Le Croise „unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“. Das klingt ja noch harmlos. Allerdings begründete die Commerzbank als Verwahrstelle des CS Euroreal am 14.1. mit diesem Verkauf einen Rückgang des offiziellen Rücknahmewertes um 0,16 EUR pro Anteil, und das entspricht einem Verlust von gut 16 Mio. EUR. Wenig später erfuhr man aus einem niederländischen Immobilienfachblatt: Ein niederländischer Projektentwickler hat Le Croise, das laut Gutachtern im Okt. 2018 noch 22,1 Mio. EUR wert war, jetzt für lediglich 5,75 Mio. EUR gekauft. Da wird sich doch wohl nicht in den letzten paar Wochen ein asbestspeiender intergalaktischer Holzwurm eingenistet haben, von dem die Gutachter bei ihrer Nachbewertung vor drei Monaten ( als die Verkaufsverhandlungen übrigens schon längst liefen) unmöglich etwas ahnen konnten? Ebenso mysteriös bleibt ein weiterer Teil der Verkaufsmeldung: Die Liquidität des CS Euroreal soll sich durch den Verkauf um 3 % erhöht haben. Das wären aber, ausgehend von einem Liquiditätsbestand von geschätzt 500 Mio. EUR, dann 15 Mio. EUR Zuwachs und damit fast das Dreifache des grottenschlechten Kaufpreises – warum? In der an offen gebliebenen Fragen wahrlich nicht armen Abwicklungsgeschichte des CS Euroreal wird der mysteriöse Verkauf des Den-Haag-Objektes wohl das größte ungelöste Rätsel bleiben.
15.01.2019
Der SEB ImmoInvest meldet einen Rückgang seines offiziellen Rücknahmewertes von 7,08 EUR um 0,20 EUR auf 6,88 EUR durch eine Neubewertung seines USA-Portfolios. Dieses Portfolio ist übrigens inzwischen verkauft. Ob die Abwertung bereits den vollen dabei realisierten Veräußerungsverlust abdeckt, diese Frage blieb offen. Begründet wurde die Abwertung mit dem „demnächst erfolgenden Auszug des Hauptmieters“. Die gleiche Begründung, nämlich Auszug des alleinigen Mieters, hatte schon am 03.01.2019 für einen Rückgang des Rücknahmewertes von 7,37 EUR um 0,28 EUR auf 7,09 EUR gesorgt nach dem Verkauf der Via Laurentina in Rom noch einmal deutlich unter dem zuvor schon drastisch reduziert gewesenen Verkehrswert. Die beiden von uns als Klumpenrisiken gesehen Restbestandteile des Portfolios führten bei diesem Fonds also in kürzester Zeit zu einem Wertverlust von fast 60 Mio. EUR gleich 7 % des verbliebenen Fondsvermögens.
16.01.2019
Im Markt kursieren Gerüchte, daß beim KanAm grundinvest in Frankreich ein Verkauf unmittelbar bevorstehe. Wäre nach den jüngsten Vermietungserfolgen bei den beiden französischen Restobjekten auch keine Überraschung. Auch munkelt man von einer demnächstigen Ausschüttung in überschaubarer Höhe, man spricht von etwa 1,00 EUR je Anteil. Schließlich soll, nach dem grandiosen letztjährigen Vermietungserfolg über 15 Jahre an die Allianz-Versicherung, das Robecohuis in Rotterdam mit einem Preisschild von 80 Mio. EUR in‘s Schaufenster gestellt worden sein. Tatsächlich hatte der Kaufpreis früher annähernd in dieser Größenordnung gelegen, doch nach dem Auszug des Alleinmieters Robeco vor fast drei Jahren war der Verkehrswert inzwischen sukzessive auf zuletzt nur noch 29,2 Mio. EUR zurückgenommen worden. Unsere interne Verkaufspreisschätzung hatten wir nach der Allianz-Vermietung auf 55 Mio. EUR erhöht. So wie es aussieht könnte es sogar noch deutlich mehr werden.
17.01.2019
Früher als erwartet meldet der CS Euroreal den Vollzug des letztes Jahr durch die Lokalpresse schon gemeldeten Verkaufs der Flensburg-Galerie. Dadurch ging der Rücknahmewertes erneut von 9,27 EUR um 0,16 EUR auf jetzt nur noch 9,11 EUR zurück. Obwohl dies wegen des letztes Jahr schon bekannt gewordenen Verkaufspreises keine wirkliche Überraschung ist, machen sich einige Marktteilnehmer, aufgeschreckt durch den vorherigen Katastrophen-Verkauf in den Haag, langsam Sorgen über eine überhand nehmende Werte-Erosion beim CS Euroreal. Wir nicht, wir stocken auf dem gedrückten Niveau weiter auf
17.01.2019
Beim CS Property Dynamic drücken ungewöhnlich große Verkäufe auf den Markt. Und der Verkäufer agiert, wie es in einem Internet-Forum treffend ausgedrückt wird, „ohne Sinn und Verstand“. Von zuvor über 39,00 EUR kracht der Kurs bis 36,10 EUR herunter. Innerhalb von drei Tagen wechseln rund 85.000 Anteile = 3,5 % aller überhaupt umlaufenden Anteilscheine den Besitzer. Knapp die Hälfte davon landet bei uns, wodurch wir mit 10 % aller Anteile inzwischen des größte Anteilseigner dieses Fonds sein dürften. Inzwischen ist der Spuk vorbei und der Kurs normalisiert sich wieder.
21.01.2019
Die Commerzbank als Verwahrstelle des CS Euroreal meldet, daß am 17.01. die Verkäufe von 4 Atlantic Quai in Glasgow und der beiden Portugal-Objekte finalisiert werden konnten. Insgesamt habe der Verkaufspreis über den zuletzt festgestellten Verkehrswerten gelegen, also über 123,5 Mio. EUR. Das war so aber schon seit längerem bekannt und von uns erwartet worden. Der offizielle Rücknahmewert bleibt an diesem Tag unverändert.
Dem CS Euroreal verbleiben als letzte beiden Objekte damit nur noch die Rathaus-Galerie in Essen sowie ein Einkaufszentrum in tschechischen Olmütz mit aktuellen Verkehrswerten von 123,3 Mio. EUR bzw. 56 Mio. EUR. Die drei Frankreich-Objekte sind schon seit längerem zu Preisen unter den aktuellen Verkehrswerten verkauft, zwei davon übrigens an zwei neu aufgelegte KanAm-Fonds. Für die beiden Italien-Objekte gibt es zwar noch keine offizielle Verkaufsmeldung, doch nennt hier, Überraschung, Überraschung, ganz heimlich, still und leise der Ende 2018 veröffentlichte Abwicklungsbericht den 31.03.2019 als Termin für den Übergang von Nutzen und Lasten. Es gibt also schon einen Kaufvertrag.
23.01.2019
Der Morgan Stanley P2 Value meldet einen Rückgang des offiziellen Rücknahmewertes von 0,93 EUR auf 0,88 EUR. Die unangenehme Überraschung wird begründet mit „einer Nachzahlung im Zusammenhang mit Brandschutzmaßnahmen bei einem der verkauften Objekte, die nach jahrelangen Verhandlungen jetzt zu leisten waren“. Dies erinnert uns daran, daß es immer auch versteckte Restrisiken geben kann. Aus unserer Bestandsliste hatten wir diesen Fonds übrigens nach einem kurzen Intermezzo Ende 2018 gleich wieder gestrichen. Interessant in diesem Zusammenhang auch die Aussage, die endgültige Auflösung des Fonds werde „nicht vor 2021“ erfolgen. Nachdem der Morgan Stanley P2 Value gegenüber den meisten anderen Fonds in der Abwicklungsgeschwindigkeit einen Vorlauf von bis zu drei Jahren hat, lässt sich daraus die Vermutung ableiten: Bis 2024/25 wird uns das Thema grundsätzlich wohl noch erhalten bleiben. Damit haben wir bei etlichen Fonds dann die kuriose Situation, daß ihre Abwicklung länger gedauert haben wird als ihr aktives Leben an den Kapitalmärkten.
22.01.2019
M. M. Warburg als Verwahrstelle des KanAm grundinvest kündigt für den 25.01.2019 eine Ausschüttung von 1,14 EUR je Anteil an, womit sich die zuvorigen Marktgerüchte bestätigen.
25.01.2019
Beim CS Euroreal geht die Achterbahnfahrt der offiziellen Rücknahmewerte weiter, aber dieses Mal in die andere Richtung: Durch die Auflösung von nicht weniger als 35 Mio. EUR nicht mehr benötigter Rückstellungen steigt der Rücknahmewert von 9,12 EUR um 0,35 EUR auf lange nicht mehr gesehene 9,47 EUR. In der zwischenzeitlichen Schwächephase weiter zuzukaufen war also nicht ganz so verkehrt.