Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Nur colorandum causa möchten wir kurz vor dem Wochenende die bemerkenswertesten Passagen aus einem Kreditvertrag zitieren, den wir Anfang der Woche nolens volens unterschrieben haben:
Wir dürfen das also noch mal kurz zusammenfassen:
Erstens: Verwendungszweck des Kredites ist der Erwerb von Wertpapieren.
Zweitens: Wertpapierkäufe werden nicht mehr ausgeführt.
Zum Hintergrund sollten wir erläuternd vielleicht noch ausführen: Seit dem 1.1.2018 gilt bekanntlich MIFid 2. Diese EU-Richtlinie, der Geniestreich gesetzgeberischen Könnens schlechthin, verlangt für jedes an einer Börse zu handelnde Finanzprodukt eine „Zielmarktdefinition“, also die Angabe, an welche Arten von Anlegern das Produkt vertrieben werden kann und soll.
Bekanntlich ist aus wohlüberlegten Gründen der einzige Sinn und Zweck der CS Realwerte AG, in die Anteilscheine abwickelnder Immobilienfonds zu investieren.
Bekanntlich tendiert der Mensch ganz allgemein dazu, dumm und faul zu sein. Mindestens einmal für viele Mitarbeiter von Kapitalverwaltungsgesellschaften scheint das auch zuzutreffen. Jedenfalls sind besagte Mitarbeiter zur Jahreswende auf die glorreiche Idee gekommen, daß man sich ja einiges an Arbeit sparen könne, wenn man für abwickelnde Immobilienfonds einfach gar keine Zielmarktdefinition hinterlegt. Die Produkte werden ja sowieso nicht mehr vertrieben, damit kann man nicht mehr groß Geld verdienen, und daß man damit ehedem heiß umworbenen Fonds-Investoren noch mal so richtig vor den Koffer scheißt spielt ja eigentlich auch keine Rolex. Jedenfalls für die Finanzbranche im allgemeinen und die Commerzbank im besonderen nicht, die – in krassem Gegensatz zu dem, was sie uns mit ihrer peinlichen Werbung von der „Bank an Ihrer Seite“ weiss machen will – ganz offenkundig ihre ganz eigenen Vorstellungen von Moral und Anstand hat.
Nun hat die fehlende Zielmarktdefinition bei abwickelnden Immobilienfonds zur Folge: Ganz egal welche Risikoklasse wir als Anleger haben (und, liebe Leute, das dürfen Sie uns glauben: wir haben die höchste die man sich nur vorstellen kann) – rein technisch kann der Bank-Computer die Kompatibiliät unserer Risikoklasse zu besagtem Anlageprodukt (abwickelnde Immobilienfonds) nicht überprüfen, wenn für das Anlageprodukt gar keine Zielmarktdefinition im System hinterlegt ist. Und wenn der Computer das nicht abgleichen kann, dann wird ein Kaufauftrag schlicht und ergreifend nicht mehr durchgeroutet.
Gott sei Dank besitzen zwei von den vier Banken, mit denen wir zusammenarbeiten, noch so viel gesunden Menschenverstand, daß sich für das Problem eine Lösung finden ließ. Nur der liebe Vorstand Herr U. von der Bank, aus deren Vertrag wir eingangs zitierten, der wollte eben einfach keine Lösung. Mit der Folge einer kreditvertraglichen Formulierung, die allseits nur Erheiterung auslösen könnte, wenn es nicht so traurig wäre.
Und damit sich der arme Herr U. jetzt nicht so ganz allein mit Mist beworfen fühlen muß, zitieren wir zum Abschluß gern auch noch mal aus der Selbstdarstellung der Commerzbank, die die Investoren bei abwickelnden Immobilienfonds verarscht wie man nur gerade Leute verarschen kann:
„Im Umgang mit diesen Kunden und allen Geschäftspartnern bilden Fairness und Kompetenz unsere Leitwerte. Mit einer kundenorientierten, nachhaltigen Geschäftspolitik zielen wir auf größtmögliche Kundenzufriedenheit. Dafür haben wir Produkte, Beratung und Dienstleistungen auf unsere Ansprüche an Fairness und Kompetenz sowie an Verantwortung und Nachhaltigkeit geprüft und ausgerichtet. Transparenz und Nachvollziehbarkeit bei Produkten und Dienstleistungen sind dabei ebenso wichtig wie Respekt, Wertschätzung und Verantwortung im Umgang miteinander.“
Hilfe, liebe Leute, ich kriege keine Luft mehr. Ich habe mich eben beinahe tot gelacht …
An sich ist dies ja eine Seite, wo interessierte Mitleser etwas über abwickelnde Immobilienfonds erfahren. Also im weitesten Sinne doch schon etwas über Gebäude. Leider, warum auch immer es so ist, ist aber bei den abwickelnden Immobilienfonds momentan totale Nachrichtenflaute. Einfach nichts Neues, was wir Ihnen erzählen könnten. Aber irgendetwas müssen wir Ihnen ja erzählen.
Also kommen wir mal ganz allgemein auf Gebäude zu sprechen. Genauer gesagt: Auf die Frage, welche Jobs so ein Gebäude bietet. Mit wem und warum wir uns neulich darüber unterhalten haben, erinnern wir schon gar nicht mehr genau – es war wohl vor knapp zwei Wochen bei einem Empfang des Bankhauses Seeliger, wo wir dem ehemaligen Unions-Abgeordneten Wolfgang Bosbach lauschen durften. Ein sehr unterhaltsamer Mann übrigens.
Es soll Menschen geben, die dieses für den eigentlichen Sinn eines Empfangs in einer Bank halten: Hinterher gab es Häppchen und schön zu trinken. Zu diesen Menschen zählen wir natürlich nicht. Wir schätzen viel mehr die guten Gespräche, die sich am Rande so einer Veranstaltung entwickeln. So kamen wir also, bei Häppchen und einem winzigen Schluck Rotwein, in’s Gespräch mit jemandem, der im weitesten Sinne auch mit Gebäuden zu tun hat. Irgendwie kam unser Gespräch dann auf sinnvolle und nicht so sinnvolle Arbeitsplätze.
Wir erinnern auch gar nicht mehr, von was für einem vielleicht nicht so sinnvollen Arbeitsplatz wir unserem Gegenüber am Stehtisch erzählten. Besagtes Gegenüber aber lächelte nur milde, und entgegnete: Das sei ja noch gar nichts. Er habe einen Freund, der sei Automatiktürbeweger am Flughafen BER.
Wie bitte? Ja, diesen Job gibt es tatsächlich. Denn der Flughafen ist ja weitgehend fertig, und die schon längst eingebauten Automatiktüren würden irgendwann kaputt gehen, wenn sie nicht regelmäßig bewegt würden. Also läuft der Automatiktürbeweger jeden Tag nach einem festgelegten Laufplan durch den Flughafen BER und sorgt dafür, dass alle Automatiktüren mindestens einmal am Tag auf und zu gehen.
Ja, liebe Leute: Auch wenn man das der hauptstädtischen Politik im ersten Moment gar nicht so zugetraut hätte – was die Schaffung neuer Arbeitsplätze angeht sind die so was von kreativ, da kommt unsereins Dummbödel auf dem Rübenfeld aus dem Staunen gar nicht mehr heraus.
Jedes Mal, wenn wir auf ein abgelaufenes Jahr zurückblicken, stellen wir fest: Es ist alles doch wieder ganz anders gekommen als wir gedacht haben. Und jedes Mal, wenn wir versuchen, für die Zukunft so etwas wie Pläne zu entwickeln, beschleicht uns das ungute Gefühl: Alles, was wir uns da so großartig ausdenken, ist am Ende wieder nur für die Tonne. Am Ende kommt doch wieder alles ganz anders als gedacht. Das einzige, was wir sinnvoll tun können, ist: Jederzeit wirklich schnell und wirklich gut auf neue Entwicklungen zu reagieren, derer wir gewahr werden.
„Konzernentwicklung war immer ein Thema in der Bank. Die Weiterentwicklung der Bank sowie das Erkennen neuer Trends waren implizit im Leistungskanon der Unternehmensleitung integriert. Strategie war und ist im Grunde ein unkoordinierter, zum Teil intuitiver fortlaufender Prozess. Strategie entzog sich der institutionalisierten und permanenten Bearbeitung und Kontrolle. Fast 150 Jahre Entwicklung zeigen – mit Höhen und Tiefen – dass es auch ohne geht.“
Das hat nicht irgendwer gesagt. Aber schöner hätten wir es nun wirklich kaum selbst sagen können. Das über 20 Jahre alte Zitat stammt von Hans-Peter Ferslev, damals überall geachteter Chef der von Alfred Herrhausen höchst persönlich so titulierten „Abteilung für Konzernentwicklung“ der Deutschen Bank, der früheren Beteiligungsabteilung.
„Versuche, den Strategieprozess zu ordnen, hat es gegeben. Zu einem Durchbruch kam es nicht. Und auch der AfK wurde, was diese Aufgabe betraf, ein ähnliches Schicksal vorausgesagt. Einen Versuch war es wert.“
Wir sind direkt erleichtert. Denn spätestens seit Erscheinen des Mannes mit der Eichhörnchenfrisur scheint endgültig klar, daß sich die voraussichtliche Entwicklung dieser Welt ganz bestimmt sowieso nicht in einem planvollen Prozess ordnen lässt. Deshalb werden wir solch untaugliche Versuche in Zukunft gleich ganz unterlassen. Sorry, liebe Banken: Ab sofort gibt es von uns keine Prognosen mehr, ab wann und in welchem Tempo Ihr mit Kreditrückzahlungen rechnen könnt. Lasst Euch einfach mal überraschen.
Mit seiner vor allem in dieser Höhe, aber auch zu diesem Zeitpunkt unerwarteten Ausschüttungsankündigung (0,60 EUR = fast die Hälfte der verbliebenen Börsenkapitalisierung zum 15.03.2018) hat der AXA Immoselect in den einschlägigen Internet-Foren für reichlich Diskussionsstoff gesorgt. Die einen beklagen sich, sie wären ja auch noch mit auf den Zug aufgesprungen, wenn sie das nur rechtzeitig mitbekommen hätten. Die anderen bemerken amüsiert, noch vor zwei Wochen habe den Fonds bei 1,24 EUR keiner haben wollen, und jetzt würden 1,40 EUR als „fairer Kurs“ herumgereicht.
Unsere geschätzten Leser und Aktionäre werden bei Lektüre des nächsten Monatsberichts feststellen, daß wir hier schon ganz gut positioniert waren. Aber dieser Drops ist jetzt sozusagen erst mal gelutscht. Es bleibt jedoch stets die spannende Frage: What happens next?
Um wieder einmal einen Einblick in unsere diesbezüglichen Überlegungen zu geben, zitieren wir uns deshalb der Einfachheit selber aus einem unserer Beiträge im Internet-Diskussionsforum Xobor OIF:
Herr „Hätte“, Herr „Wenn“ und Frau „Wäre“ sind bekanntlich die reichsten Leute an der Börse. Wir diskutieren das aus gegebenem Anlaß ja gerade wieder beim AXA Immoselect. Wie dort schon erwähnt habe ich schon mehrfach die erstaunliche Tatsache beobachtet, daß es immer erst einer „Initialzündung“ (wie der unerwarteten Ausschüttungsankündigung des AXA Immoselect) bedarf, ehe ein Kurs ein vorher zementiert erscheinendes Niveau verläßt. Wie andere Forumsteilnehmer schon richtig bemerkten: Bei 1,24 wollte den AXA keiner, und jetzt hält man ihn bis 1,40 für kaufenswert. Wobei man fairer Weise auch dazu sagen muß: Wäre da nicht in den letzten 1-2 Wochen richtig „Suppe“ gekommen (wahrscheinlich vom Berenberg?), dann wären alle noch so schönen Überlegungen ja trotzdem in’s Leere gegangen.
Erstaunlich ist die Beobachtung deswegen, weil ja eigentlich klar war, daß es weiterhin Ausschüttungen geben würde (nur so viel und so schnell hat keiner erwartet), und da kann man ja angesichts der immer klarer werdenden Zeithorizonte zur Abwicklungsdauer auch schon im Vorfeld selber alle möglichen „was wäre wenn“-Berechnungen anstellen.
Ich rechne jetzt einfach mal exemplarisch für zwei Positionen, wo es sich immer noch lohnt, Gehirnschmalz zu investieren.
Erstes Beispiel: KanAm grundinvest. Hat aktuell (Stand 28.02.) 812,9 Mio. EUR Liquidität = 11,35 EUR je Anteil. (NAV ist 13,21 und Börsenkurs 10,52). Letzte große Verkäufe vor einem Jahr (und es scheint üblich zu sein, daß größere Rückbehalte nach 12 Monaten entfallen). Gehe also mal von einer eher guten Ausschüttung bis Mitte des Jahres aus. Behalte dabei im Hinterkopf, daß der AXA Immoselect sagt, bis Q2 2021 (letzter Immobilienverkauf Ende 2017), also nach rd. 3 1/2 Jahren, habe sich das mit den Rückbehalten endgültig erledigt. Kann man nicht 1:1 auf den KanAm übertragen, ist aber ein Indikator.
Alles in einen Topf gerührt erwarte ich also mal, daß die nächste Ausschüttung 3,50 EUR betragen wird. Dann sind wir bei NAV 9,71 und Börsenkurs 7,02. Ich erwarte dann weiterhin (ganz, ganz vorsichtig), daß zum Ende des Jahres nochmals 2,50 EUR kommen. Dann sind wir bei NAV 7,21 und Börsenkurs 4,52. Nur, bei NAV 7,21 wäre der „logische“ Börsenkurs unter Berücksichtigung aller Umstände (auch der Tatsache des Vorhandenseins eines winzigen Restportfolios) etwa 5,40 EUR – und nicht die 4,52 die sich aus der Fortschreibung des heutigen Niveaus ergäben. Also: Wenn ich hier auf dem aktuellen Kursniveau etwas kriege kaufe ich.
Zweites Beispiel: CS Euroreal. NAV 10,09 und Börsenkurs 8,48. Auch da wird es Ausschüttungen geben, ja. Mit im Prinzip natürlich der gleichen Wirkung wie beim KanAm, ja. Vorab muß ich hier aber anders denken. Hier haben wir noch ein Immobilienvermögen von 723 Mio. EUR. Dabei sind natürlich auch einige „lahme Gäule“, allen voran die beiden Glasgow-Objekte und das kleine EKZ in Italien. Aber auch die Porsche-Galerie in Essen, mit 126,3 Mio. EUR Vw inzwischen das mit Abstand größte Fondsobjekt, ist eine echt in die Jahre gekommene alte Jungfer und macht mir durchaus Sorgen. Es ist alles andere als auszuschließen, daß beim Verkauf des Restportfolios am Ende Abstriche i.H.v. 10 % gemacht werden müssen (es gibt ja schließlich auch noch Veräußerungsnebenkosten etc. etc.) Dann sind 72,3 Mio. = 70 cent je Anteil futsch. (Unsere internen Verkaufspreisprognosen mit Bewertungen für jedes einzelne Objekt ergeben aktuell eine Verlustwahrscheinlichkeit von 58 Mio. EUR.) Und dann schreibe ich die heutige Relation mal gedanklich fort auf NAV 9,39 und Börsenkurs 8,48. Selbstverständlich, es gibt auch noch Chancen wie aus der Auflösung der Mietgarantie beim T8, was bis zu 20 cent/Anteil ergeben könnte.
Nun rechne ich auch hier noch in die Zukunft. Der Fonds hat aktuell 420 Mio. = 4,09 EUR/Anteil Liquidität. Ohne weitere Verkäufe werden davon bis Jahresende sicher nicht mehr als 2,00 EUR ausschüttbar sein. Dann lande ich am Jahresende, wieder alles in einen Topf gerührt, perspektivisch bei 7,59 NAV zu 6,48 Börsenwert. Also 14,6 % Abschlag. Das ist dann immer noch kein echtes Schnäppchen – jedenfalls nicht, wenn ich auf Sicht Ende Jahr einen KanAm mit 37,3 % Abschlag kriege.
Wenn aber der CS Euroreal in den nächsten paar Monaten ein paar 100 Mio. EUR an Verkäufen zustande bringt, dann ist das wieder ein „game changer“, bei dem man völlig neu bewerten muß. Aber, wenn man so an die Sache herangeht, gibt das immer ganz klare Wenn-Dann-Beziehungen, auf die man vorbereitet ist und auf deren Basis man in der jeweiligen Situation dann blitzschnell und entschlossen reagieren kann.
Was da nun jeder einzelne für sich selbst draus macht, das muß jeder für sich entscheiden. Gott sei Dank hat ja ein jeder von uns so seine eigenen Denkansätze, und „den“ richtigen Ansatz wird es sowieso nie geben. Das wäre ja auch zu einfach.
Am 29.08.2017 schrieben wir hier:
“Gestern abend meldet die Commerzbank, daß das Bürohochhaus T8 in Frankfurt/Main verkauft wurde. Dieses Alt-Objekt Baujahr 1950 in bester Frankfurter Innenstadt-Lage wurde noch während der Abwicklungsphase des Fonds abgerissen und durch einen im Herbst 2016 fertiggestellten Neubau ersetzt.
T8 war mit einem zuletzt veröffentlichten Verkehrswert von 208,2 Mio. EUR (das ist ein Fünftel des Immobilien-Restvermögens) das größte noch im CS Euroreal verbliebene Objekt. Zum Verkaufspreis sagt die Commerzbank nur, er habe “über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert” gelegen.
Bereits am 14.04.2017 hatte der Korea Herald gemeldet, T8 werde für bis zu 300 Mio. EUR an die koreanische Mirae Asset verkauft.
Dazu passt der gestern gemeldete Anstieg des Rücknahmewertes um nur 0,03 EUR je Anteil (in Summe gut 3 Mio. EUR) nun überhaupt nicht. Mal sehen, ob sich irgendwann doch erkennen lässt, welche kreative Buchführung zur Verschleierung des Wertzuwachsen hier wieder zur Anwendung gekommen ist – das konnten wir ja auch schon bei anderen sehr erfolgreichen Verkäufen im letzten Halbjahr beim CS Euroreal und auch beim KanAm grundinvest beobachten, wo man einen großen Teil des Erfolges heimlich, still und leise in Reservepositionen verschoben hatte.”
Am 18.1.2018 konnten wir dann ergänzen:
„Gestern haben wir nun den gerade erschienenen Abwicklungsbericht des CS Euroreal zum 30.09.2017 genauer durchgesehen.
Zum Verkauf T8 heißt es im Bericht nun: “Der Brutto-Verkaufspreis der Büroimmobilien lag deutlich über dem zuletzt von den Bewertern festgestellten Verkehrswert.” Das Wort “deutlich” war in der Verkaufsmeldung vom 29.08.2017 noch gar nicht enthalten. Um so mehr drängt sich dann natürlich die Frage auf: Warum ist am Verkaufstag der Rücknahmewert nur um 3 cent = insgesamt nur etwa 3 Mio. EUR gestiegen?
Des Rätsels Lösung findet sich im neuen Abwicklungsbericht: Unter den “Verbindlichkeiten aus anderen Gründen” erscheint eine “Verbindlichkeit aus gewährter Mietgarantie” von 22,8 Mio. EUR, die es zuvor nicht gegeben hatte.
Das muß also T8 betreffen, und das ist auch nachvollziehbar (und war schon damals für uns der wahrscheinlichste Erklärungsansatz): Zum Verkaufszeitpunkt waren erst 10.800 qm der Nutzfläche von insgesamt 30.640 qm (6 der 17 Stockwerke) an Linklaters vermietet. Für den Rest gab es noch keine Mietverträge. Um dennoch den sehr guten schließlich erzielten Preis zu bekommen machte es schon Sinn, eine bevorstehende Vermietung in Form einer Mietgarantie als Rechtfertigung für den hohen Kaufpreis zu antizipieren.“
Das mit der Mietgarantie müsste sich demnächst erledigt haben. Denn soeben erfahren wir, dass die restlichen 10 Stockwerke (eines hatte Linklaters inzwischen noch dazugenommen) an WeWork gingen, einen phänomenalen Senkrechtstarter im Bereich „Co working space“, der hier in Frankfurt/Main nach dem Goetheplatz gleich noch einen zweiten Standort aufmacht.
Verlockend ist das WeWork-Angebot schon: Für 400 € monatlich kriegt man im T8 einen eigenen Schreibtisch, und für 620 € sogar ein Privatbüro. Darin eingeschlossen ist Kaffee aus einer Privatrösterei sowie „Craft on Draft“ – und zwar „all you can drink“ und rund um die Uhr. Betrachtet der Verfasser dieser Zeilen seinen regelmäßigen Alkoholkonsum und setzt das in Relation zu Frankfurter Kneipen-Preisen, dann wäre bei diesem Angebot das eigentliche Büro in feinster Innenstadtlage quasi eine Gratis-Zugabe obendrauf. Sollte besagter Verfasser dieser Zeilen also irgendwann noch einmal in die Verlegenheit kommen, seinen Arbeitsalltag völlig neu organisieren zu müssen, dann wäre ein Büro bei WeWork im T8 wirklich allererste Wahl.
Besorgt sind wir nur, ob dieses Angebot lange Bestand haben wird. Denn der muslimische Teil der Kollegenschaft (der selbst bei unserer unbedeutenden Klitsche hier auf dem Rübenfeld bereits 10 % ausmacht) wäre ja von der Nutzung des großzügigen Freibier-Angebotes round the clock ausgeschlossen. Wir fürchten, seine wirklich ultimativen Erfahrungen mit deutschen Gleichstellungsbeauftragten (von denen einige ja zu allem Überfluß auch noch Abstinenzler sein dürften) muß der hoffnungsfrohe Senkrechtstarter WeWork erst noch machen …