CS Euroreal: Jo mei, do legst di nieder

In den vergangenen Wochen hatten wir uns schon öfter darüber mokiert, das der CS Euroreal fröhlich Objekte verkauft, ohne daß der ahnungslose Anleger davon einigermaßen zeitnah ewas erfährt. Der ahnungslose Anleger glaubte immer noch, der CS Euroreal habe 14 Restobjekte mit Verkehrswerten von fast 1/2 Mrd. EUR im Bestand. Nun gut, wenigstens zwei kleine Verkäufe (1 x Madrid und 1 x Glasgow) hatte man dann in den letzten paar Wochen tatsächlich mal zugegeben.

Doch konkret bekannt war bisher (aus anderweitigen Veröffentlichungen) schon viel mehr: Verkauft wurden die Flensburg-Galerie, ein Objekt in Lyon und eines in Toulouse (beide von neuen KanAm-Fonds gekauft) und die beiden Glasgow-Objekte.

Heute veröffentlichte die Commerzbank als Abwicklungsstelle für den CS Euroreal den aktuellen Abwicklungsbericht per 30.09.2018. Bei der Lektüre haut es einen echt aus den Puschen.

Verkauft ist nicht nur das, was aus anderen Quellen bisher schon bekannt geworden war. Verkauft ist auch das zweite Objekt in Toulouse (wenn auch „deutlich unter dem bisherigen Verkehrswert“).

Und das war noch längst nicht alles. Aber um die ganze Wahrheit herauszufinden, muß man sich schon durch die Fußnoten quälen. Auf Seite 37 des Abwicklungsberichtes ist es Fußnote (9) und auf den Seiten 39 und 41 Fußnote (7). Beide beziehen sich auf die überraschend niedrigen Mietertragsprognosen für das laufende Geschäftsjahr und lauten: „bis zum geplanten Übergang von Nutzen und Lasten“.

Will heißen: Die beiden Objekte in Lissabon mit über 100 Mio. EUR an Verkehrswerten sind verkauft, und zwar (weil nur noch ein Viertel der Jahresmieteinnahmen angesetzt ist) offenkundig zum 31.12.2018. Und die beiden Einkaufszentren in Italien mit fast 80 Mio. EUR Verkehrswert sind auch weg, in dem Fall offenkundig zum 31.03.2019.

Die ungeschminkte Wahrheit nach Auswertung des Berichtes ist also: Tatsächlich hat der CS Euroreal nicht mehr 14 Restobjekte mit über 1/2 Mrd. EUR an Verkehrswerten, sondern nur noch ganze drei mit einem Restwert von gut 200 Mio. EUR. Nämlich die Rathaus-Galerie in Essen (123,3 Mio. EUR), das Bürogebäude „Le Croise“ in den Haag (25,8 Mio. EUR) sowie eine Shopping Mall im tschechischen Olmütz (56,0 Mio. EUR).

Der Rest geht gerade über den Tisch. Überraschender Weise nivellieren sich dabei die Qualitätsunterschiede nahezu vollständig aus: Addierten Verkehrswerten von 357,5 Mio. EUR steht eine Summe unserer Verkaufspreis-Prognosen von 358,0 Mio. EUR gegenüber. Das berücksichtigt insbesondere, daß Bürogebäude in Lissabon und Einkaufszentren in Italien momentan noch sehr nachgefragte Kategorien sind. Die hier wahrscheinlich erzielten guten Preise sollten die Schwächen vor allem der französischen Objekte und den schon bekannten heftigen Abschlag beim Verkauf der Flensburg-Galerie weitgehend zudecken können.

Bei den verbleibenden drei Objekten wird der Verkauf jeweils kein Selbstgänger werden. Das alte Mütterchen Rathaus-Galerie leidet generell darunter, daß deutsche Konsumtempel immer mehr aus dem Blickfeld potentieller Investoren verschwinden – obwohl hier kürzlich wenigstens eine mit 15 Jahren extrem lange Verlängerung des Mietvertrages mit dem Ankermieter real,- gelang, wenn auch, abgeleitet aus der niedrigen Ertragsprognose für das lfd. Geschäftsjahr, offenkundig um den Preis einer nicht unerheblichen mietfreien Periode.

Bei „Le Croise“ in den Haag zieht der Alleinmieter, das Europäische Patentamt, gerade aus. Aber das wusste man wegen der eigenen Neubaupläne der EPA schon seit Jahren, und so sollten inzwischen alle Vorbereitungen für eine Revitalisierung des Objektes schon getroffen sein. Diese Immobilie wieder marktfähig zu machen, sprich nach einer Generalüberholung vor allem erst einmal wieder zu vermieten, erscheint uns lediglich eine reine Fleißaufgabe zu sein, der sich das Fondsmanagement nach allen bisher gemachten Erfahrungen (und trotz aller von uns in Detailpunkten sonst geäußerten Kritik) nicht verweigern wird.

Dagegen sieht das Einkaufszentrum in Olmütz nach einem echten und vor allem kaum reparierbaren Griff in’s Klo aus. Die Leerstandsquote ist hier im Berichtszeitraum weiter von schon hohen 25,3 % auf nahezu unerträgliche 35,8 % angestiegen. Nicht zuletzt deswegen war der Verkehrswert des Objektes bereits im April 2018 ganz heftig von 74,2 Mio. EUR auf nur noch 56,0 Mio. EUR herabgesetzt worden. Unsere interne Verkaufspreisprognose hatten wir daraufhin bereits im November von 50 auf 45 Mio. zurückgenommen und reduzieren jetzt noch einmal auf 40 Mio.

Alles in allem braucht man sich um den Restbestand des CS Euroreal (trotz aller Fragezeichen hinter der Objektqualität) aber keine wirklichen Sorgen zu machen: Der aktuelle Börsenkurs drückt hier einen Bewertungsabschlag von rd. 75 % aus – das sollte ein ausreichend großes Sicherheitspolster sein.

Categories: Neuigkeiten