Da grübelt und grübelt und grübelt man …
… was denn so mit den beiden letzten Objekten des CS Property Dynamic passieren könnte. Recherchiert wie ein Bekloppter im Internet. Studiert aktuelle Marktanalysen der großen Maklerhäuser speziell zu den polnischen Regionalmärkten. Entwickelt darauf aufbauend und mit den ergänzend gewonnenen Informationen möglichst realistische Szenarien. Fährt sogar selber mal nach Polen, um sich beide Objekte vor Ort anzuschauen. Und dann das:
Im Juli 2018 wurde ein Vertrag bezüglich des Verkaufs der Immobilie ul. Glebocka/Targówek, „Targowek“ in Warschau (Polen) abgeschlossen. Der Übergang von Nutzen und Lasten und damit Abgang aus dem Portfolio des CS PROPERTY DYNAMIC ist für frühestens Mitte November 2018 geplant.
So zu lesen im heute früh auf der speziellen Internet-Seite der Commerzbank AG veröffentlichten Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic zum 31.08.2018. Im Juli verkauft – und erfahren tun das die Anleger Ende November mal so en passant.
Zum Verkaufspreis erfährt man nichts (selbstverständlich nichts, möchte man etwas sarkastisch angesichts der generell desaströsen Informationspolitik der Commerzbank hinzufügen). So bleibt nur der Blick in die Vergangenheit für einen Fingerzeig: Im Febr. 2017 wurde Targowek von 30,6 Mio. auf 32,1 Mio. EUR aufgewertet. Im Febr. 2018 ließ der Gutachterausschuß die Bewertung unverändert. Das spricht nicht wirklich für eine erkennbar fallende Tendenz. Außerdem generierte Targowek im abgelaufenen Geschäftsjahr Ist-Mieteinnahmen von 2,33 Mio. EUR. Ankermieter mit langer Vertragsrestlaufzeit ist der Unterhaltungselektronik-Gigant SATURN. Dadurch sollte für den erwartbaren Verkaufspreis doch ein Sicherheitsnetz nach unten bestehen. Im übrigen erfährt man im Abwicklungsbericht dann noch:
Der aktuelle Leerstand zum Berichtsstichtag im Gebäude (13,2 %) betrifft Flächen von rund 3.586 m2. Die Flächen befinden sich in der Vermarktung. Es laufen Verhandlungen mit potentiellen Mietern. Eine Teilfläche konnte kurz nach Ende des Berichtszeitraums im dritten Quartal 2018 erfolgreich vermietet werden.
Auch bezüglich des „Rondo Business Park“ in Krakau ist die Unsicherheit endgültig weg. Der Abwicklungsbericht bestätigt die Mietvertragsverlängerung mit dem Hauptmieter Capgemini, über die wir hier schon vor einiger Zeit berichtet hatten:
Der aktuelle Leerstand zum Berichtsstichtag im Gebäude betrifft Flächen von rund 1.737 m2. Die Flächen befinden sich in der Vermarktung. Es laufen Verhandlungen mit potentiellen Mietern. Kurz vor Ende des Berichtszeitraums hat der Hauptmieter seinen Mietvertrag um weitere sechs Jahre verlängert.
Die Ist-Mieterträge des abgelaufenen Geschäftsjahres werden für Krakau mit 3,26 Mio. EUR angegeben. Die Erwartung für das laufende Jahr (mit inzwischen um ein paar Prozentpunkte erhöhtem Leerstand) beträgt 3,0 Mio. EUR. Vor diesem Hintergrund würden wir davon ausgehen, daß bei der Mietvertragsverlängerung mit dem Hauptmieter Capgemini bestenfalls der bisherige Mietpreis wieder erreicht wurde.
Der Gutachterausschuß hat den „Rondo Business Park“ noch im Sept. 2018, also nach dem Berichts-Stichtag, von 43,2 Mio. auf 44,1 Mio. EUR aufgewertet. Dies ist auch bei diesem Objekt ein relativ sicheres Indiz, daß es beim demnächst erzielbaren Verkaufspreis jedenfalls keine derb negative Überraschung geben sollte.
Nur colorandum causa sei erwähnt, daß der CS Property Dynamic durch eine besonders hohe Rückstellungsquote von 11,7 % (absolut: 12,7 Mio. EUR) aus dem Rahmen fällt. Im Einzelnen werden hier an größeren Positionen ausgewiesen (Vorjahreswerte in Klammern):
Capital Gain Tax (= Ertragsteuern auf Verkaufsgewinne): 3,8 (5,9) Mio. EUR
Vermietungskosten: 4,5 (o,o) Mio. EUR
Transaktionskosten früherer Verkäufe: o,2 (1,5) Mio. EUR
Instandhaltungskosten: 3,6 (o,3) Mio. EUR
Prozeßkosten: o,3 (o,o) Mio. EUR
Die Gegenposition zu der erstmaligen Rückstellung für Vermietungskosten (4,5 Mio. EUR) findet sich scheinbar in der Gewinn- und Verlustrechnung für 2017/18. Dort sind die „Kosten der Immobilienverwaltung“ sprunghaft angestiegen von 73.026,98 EUR auf 5.362.772,53 EUR (was, nebenbei bemerkt, nur unwesentlich weniger ist als die Mieteinnahmen des ganzen Jahres von 5,6 Mio. EUR). Das ist zwar kein Pappenstiel, jedoch fällt der Commerzbank dazu nicht ein einziges Wort der Erläuterung ein. Der Leser der Berichtes muß es sich vielmehr á la Sudoko zusammenreimen.
Bestenfalls ist es so, daß man hier Incentives verbucht hat, um dem Hauptmieter Capgemini im „Rondo Business Park“ die Verlängerung des Mietvertrages schmackhaft zu machen. Schlechtesten Falls hat sich hier einer der Beteiligten für diese „Meisterleistung“ kräftig die Taschen gefüllt. Wie auch immer es ist: Die gute Nachricht bleibt natürlich, daß diese Kosten im Nettoinventarwert bereits voll verbucht sind und uns nicht mehr weiter belasten.
Gleiches gilt für die Instandhaltungskosten, wo sich der Fonds mit 3,6 Mio. EUR ein nach unserer Einschätzung mehr als üppiges Polster zugelegt hat. Spätere Erträge aus der teilweisen Auflösung scheinen hier vorgezeichnet.
Das Fazit für unsere Aktionäre lautet: Mit den heutigen Neuigkeiten gehört als allerletzter der zuvor noch eingeschränkt risikobehaftet gewesenen Positionen nun auch der CS Property Dynamic zur Gruppe der Fonds, die für uns de facto keinerlei Risiken mehr beinhalten.
Entsprechend hat die Veröffentlichung des Abwicklungsberichtes heute beim CS Property Dynamic bereits einen Kurssprung von 5,79 % ausgelöst. Das verschönert unser heute Abend zu berechnendes Anlageergebnis für den November 2018 dann noch einmal um 440 TEUR.
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