Dachfonds-Verkäufe gehen weiter

Schon im Frühjahr dieses Jahres hatten unerwartete Verkäufe größerer Mengen an Zielfonds-Anteilen durch Immobilien-Dachfonds zu größeren Verwerfungen und irrationalen Kursbewegungen geführt.

Ein wirtschaftlicher Sinn solcher Aktionen ist nach wie vor nicht zu erkennen – im Gegenteil wurden dadurch die Inhaber von Dachfonds-Anteilen im Endeffekt massiv geschädigt. Aber die BAFin will es nun einmal so. Wir ersparen uns eine erneute Kommentierung, sondern beschränken uns darauf, den früheren Präsidenten eines Bundesamtes in Berlin aus einem Vier-Augen-Gespräch zu zitieren: „Wirtschaftlichkeit und Vernunft? Lieber Herr Benecke: Wenn ich auf die Idee käme, in meiner Behörde gesunden Menschenverstand einzufordern, würde ich in weniger als einem Vierteljahr in der Klapsmühle landen.“

Ja, so sind sie, unsere lieben Bundesbehörden. Womit zugleich nachgewiesen wäre: Minus (BAFin) mal Minus (Dachfonds-Manager) ergibt noch lange nicht Plus. Colorandum causa: Bereits am 17.04.2016 hatten wir in einem mehrseitigen Brief an die BAFin um eine Begründung für die erkennbar anlegerschädigenden Weisungen der Behörde gebeten und einige ganz konkrete Fragen zu dieser Form der Abwicklung gestellt. Der Eingang wurde uns bestätigt – ansonsten warten wir seit inzwischen mehr als 8 Monaten auf eine Antwort. Woraus man nur schließen kann: Wären der BAFin schlüssige Antworten eingefallen, hätte es die inzwischen gegeben. Scheinbar ist die BAFin aber nach den von uns gegebenen Hinweisen  auch selbst zu der Erkenntnis gelangt, daß man hier mal wieder absolute Scheiße gebaut hat. Und hüllt sich lieber in Schweigen.

Nun geht der Irrsinn fröhlich weiter, wie aktuell einer Mitteilung des von der Deutschen Bank gemanagden Immobilien-Dachfonds db ImmoFlex zu entnehmen ist:

„Entsprechend der Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll die Auflösung von db ImmoFlex bis zum 16. Mai 2017 abgeschlossen sein. Zwar konnten viele Zielfonds von db ImmoFlex bereits große Teile ihres Immobilienbestandes veräußern und Ausschüttungen vornehmen, jedoch ist absehbar, dass nicht alle Zielfonds, die von db Immoflex derzeit gehalten werden, bis zum Mai 2017 vollständig aufgelöst sein werden. Aus diesem Grunde wird das Fondsmanagement von db ImmoFlex in den kommenden Monaten beginnen, zu prüfen, ob und in welchem Umfang Anteile der Zielfonds an andere Investoren verkauft werden können und solche Verkäufe durchführen, sofern sie im Interesse der Anleger des db ImmoFlex sind. Hierbei kommen sowohl Verkäufe über die Börsen als auch außerbörsliche Transaktionen in Betracht. Derzeit ist noch nicht absehbar, welche Auswirkungen diese Verkäufe auf den indikativen Anteilwert des db ImmoFlex haben werden. Das Fondsmanagement ist natürlich bestrebt, bestmögliche Verkaufserlöse zu erzielen.“

Die ab Anfang 2016 auftretenden unerwarteten Dachfonds-Verkäufe hatten uns damals völlig auf dem falschen Fuß erwischt. Erst nach einer etwas schmerzlichen Neupositionierung gelang es uns, von den Vorteilen der neuen Situation durch unerwartet günstige Einstandskurse zu profitieren.

Heute stellt sich die Lage vollkommen anders dar: Alle drei „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest nähern sich dem Ende ihrer Auflösungsfristen (31.12.2016 bzw. 30.04.2017). In dem Zusammenhang erreichen die Immobilienverkäufe dieser Fonds gerade neue Rekordhöhen. Entsprechend große Ausschüttungen wird es im I. Quartal 2017 vor allem beim CS Euroreal und beim KanAm grundinvest geben. Letzterer z.B. hat bereits heute einen über dem aktuellen Börsenkurs liegenden Bargeldbestand.

Mit geschätzt 8 Mio. € werden durch Rückflüsse im I. Quartal 2017 mehr als 1/3 unseres aktuellen Anlagevolumens abgeschmolzen. Nach bisheriger Einschätzung hätten wir kaum noch überzeugende Möglichkeiten zur Reinvestition erwartet. Wahrscheinlich schaffen die nun erneut angekündigten Dachfonds-Verkäufe jedoch neue, für uns ausgesprochen positive Gelegenheiten: Dadurch können im 1. Halbjahr 2017 die Börsenkurse doch noch einmal völlig irrational unter Druck geraten und uns unerwartet lukrative Nachkaufmöglichkeiten bieten.

Bei jedem Dachfonds ist die Höhe seiner Einzelfonds-Bestände bekannt, und es ergeben sich in den Kursverläufen deutlich erkennbare Muster, wenn ein Dachfonds mit Verkäufen am Werk ist. Dies können und werden wir dann jeweils zu unserem Vorteil nutzen.

Bezogen auf die jeweiligen Einzelfonds haben wir übrigens höchst unterschiedliche Ausgangslagen: Bei den meisten Fonds liegt der Umfang der von Dachfonds gehaltenen Anteile lediglich zwischen 1,5 % (CS Euroreal) und 3,8 % (KanAm grundinvest, und davon sind über 3/4 bei nur einem einzigen Dachfonds konzentriert). Es gibt allerdings Ausreißer: Beim TMW Immobilien Weltfonds  und beim UBS (D) 3 Sector Real Estate liegt der Dachfonds-Besitzanteil jeweils über 30,0 %. Wie diese Blöcke in wenigen Monaten ohne dramatische Kursverluste und damit weitere unnötige Schädigungen der Dachfonds-Anleger außerbörslich oder über die Börse platzierbar sein sollen, wird wohl auf ewig das Geheimnis der BAFin bleiben.

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