DEGI Europa: gut 60 % unserer Position aufgelöst

Von unserer Position von 200.000 Stück (davon 125.000 bei der HypoVereinsbank und 75.000 beim Bankhaus Seeliger) haben wir heute 135.000 Stück verkauft. Der DEGI Europa war zunächst bei der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere im Jahr 2011 die „Initialzündung“ zum Engagement in der Sparte „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ gewesen. Bei Verselbständigung der Sparte in der CS Realwerte AG im November 2014 war der DEGI Europa (neben dem DEGI International) unsere überhaupt erste Position.

Die Auflösung der kompletten, erst in der zweiten Jahreshälfte 2015 aufgebauten Position beim Bankhaus Seeliger erfolgte nahezu verlustfrei. Bei der Auflösung von rd. der Hälfte der überwiegend schon seit Nov. 2014 bestehenden Position bei der HypoVereinsbank haben wir, über die zwischenzeitlich vereinnahmten Ertragsausschüttungen hinaus, ein Plus von knapp 10 % erzielt.

Zu den Gründen: Nach Verkauf des „Millenium Tower“ in Rotterdam (ein gut vermietetes Büro- und Hotelhochhaus) im Dez. 2014 verfügt der Fonds nur noch über zwei Objekte. Diese beiden Objekte (1999 bzw. 2007 für über 300 Mio. € gekauft) stehen heute noch mit 151 Mio. € in den Büchern. Sie generieren Brutto-Mieteinnahmen von rd. 13 Mio. € p.a. Daraus resultiert ein nahezu bilderbuchmäßiger ständiger Zuwachs beim Net-Asset-Value, der diesem Fonds bisher eine laufende Rendite von rd. 7 % p.a. bescherte. So weit sieht auf den ersten Blick alles gut aus.

Das Objekt Den Haag, Maanplein (bestehend aus zwei Bauteilen) ist zu 77 % an KPN (die niederländische Telekom) vermietet, der Rest ist Leerstand. Der Mietvertrag hat noch eine Laufzeit bis Anfang 2020.

Das Objekt Helsinki, TietoEnator (bestehend aus drei Bauabschnitten) ist zu 100 % an Tieto vermietet, den führenden und bösennotierten finnischen IT-Konzern. Der dreigeteilte Mietvertrag läuft Ende 2018, 2019 bzw. 2020 ab.

Beide Objekte sind also sog. „single-tenant-Objekte“, bei denen eine Nicht-Verlängerung des Mietvertrages zu einer 100 %igen Leerstandsquote führen würde. Sollte dieses Risiko auch nur bei einem der beiden Objekte eintreten, würde der heute in der Börsenbewertung implizierte 39 %ige Bewertungsabschlag, eine auf den ersten Blick vor allem wegen der hohen Brutto-Mietrendite eher attraktiv aussehende Zahl, von uns immer noch als zu niedrig angesehen werden und das Risiko nach unserer Einschätzung noch nicht angemessen abbilden.

Was unsere Abwicklungsprognose auf der Zeitachse angeht, haben wir ebenfalls Bedenken: Die Mietvertrags-Restlaufzeiten von rd. 4 Jahren sind bei einem single-tenant-Objekt zu wenig, um noch einen wirklich attraktiven Verkaufspreis zu erzielen. Ein Käufer heute könnte in beiden Fällen nur ein opportunistischer value-add-Investor sein, der sich das Risiko einer eventuell nötigen Objekt-Neupositionierung hoch bezahlen läßt. Andererseits ist es aber noch viel zu früh, um mit den Bestandsmietern Erfolg versprechende Gespäche über eine vorzeitige Mietvertragsverlängerung aufnehmen zu können. Das kann man frühestens in zwei Jahren versuchen.

Die Abwicklung des DEGI Europa kann aus diesen Gründen zu einer „Hängepartie“ werden, bei der das bei beiden Objekten latent vorhandene Risiko eines Mieterauszugs bei Vertragsende durch die gute laufende Rendite von 7 % p.a. (die noch auf vier Jahre gesichert wäre) nicht wirklich ausgeglichen wird.

Mit nur noch zwei verbliebenen Objekten hat der DEGI Europa (anders als z.B. die drei großen Fonds CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest) keinen fondsinternen Risikoausgleich mehr. Insofern müssen wir die Objektrisiken einzeln bewerten und dabei entsprechende kaufmännische Vorsicht walten lassen – mit dem heute kommunizierten Ergebnis.

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