Die fetten Jahre sind vorbei

Unter dieser Überschrift schreibt das Handelsblatt am 29.05.2017 über deutsche Einkaufscenter:

„Einst galten sie als Zukunft des Handels und Schrecken der Innenstädte zugleich. Heute kämpfen viele der fast 500 Einkaufscenter in Deutschland mit Leerstand. Das Buhlen um Kunden wird härter, Planungen für neue Objekte liegen auf Eis.“

Den vollständigen Artikel finden Sie unter Publikationen / Allgemeine Publikationen / Presse.

Aktueller Anlaß für den Artikel war offenbar, daß sich der Immobilienentwickler Harald Huth (u.a. Betreiber der „Mall of Berlin“ in der Nähe des Potsdamer Platzes) aus dem gemeinsam mit Karstadt vorangetriebenen Objekt „Mall of Ku’damm“ verabschiedet hat. Etliche Mieter seiner „Mall of Berlin“ mussten inzwischen aufgeben, und die Kundenfrequenz lässt nach – keine so guten Vorbedingungen, da mit dem nächsten Prestigeprojekt noch eins draufzusetzen.

Die Zahlen sprechen eine unmißverständliche Sprache: 45 % der befragten Händler in deutschen Einkaufszentren geben an, daß die Zahl der Kunden im 2. Halbjahr 2016 weiter zurückgegangen ist – eine erneute Verschlechterung der Lage gegenüber dem auch schon schwachen Vorjahr.

479 Einkaufscenter gibt es in Deutschland (davon allein 67 in Berlin). 10 neue Einkaufspassagen kamen in den vergangenen Jahrzehnten Jahr für Jahr dazu. 2016 waren es nur noch 3, dieses Jahr wird es keine einzige klassische Mall mehr sein.

Da werden wir hellhörig, denn neben professionellen Betreiber-Eigentümern wie ECE spielen Immobilienfonds als Eigentümer hier eine bedeutende Rolle. Sollte hier etwa einem wichtigen Marktsegment so langsam die Puste ausgehen?

Zum Glück können wir, mindestens für unsere abwickelnden Fonds, Entwarnung geben.

Unser AXA ImmoSelect muß nach den Vorgaben der BAFin bis Oktober 2017 auch seine letzten drei Objekte verkauft haben. Zwei der drei sind tatsächlich Einkaufszentren (in Italien und Schweden), doch bei beiden sind die Verkaufsverhandlungen kurz vor dem Vertragsabschluß. Dabei gelang für das schwedische Objekt in Malmö mit einer spektakulären Neuvermietung an BAUHAUS kürzlich sogar noch die Reduzierung des vorher unangenehm hohen Leerstands auf Null.

Beim CS Euroreal hatten wir uns immer über einen 50 %igen Deutschland-Anteil und einen 50 %igen Shopping-Mall-Anteil im Restportfolio gefreut – vielleicht zu früh? Immerhin gelang dem CS zur Jahreswende 2016/17 mit dem Verkauf dreier Malls (Melody-Portfolio) in Rimini, Leverkusen und Nürnberg deutlich über Verkehrswert an einen Fonds der Union Investment ein spektakulärer Verkaufserfolg. Danach sind diesem Segment nur noch 37 % des 1-Mrd-Euro-Restportfolios zuzuordnen, verteilt auf 5 Malls in Deutschland (2), Italien (2) und Tschechien (1).

Der größte Brocken mit 135 Mio. € ist die Rathausgalerie in Essen, die vor ein paar Wochen mit der Räumung nach einer Anschlagswarnung ungewollt in die Schlagzeilen geriet. Bei der 75 Mio. € schweren Flensburg-Galerie wird gerade ein aufwändiger Umbau fertig – ein sicheres Zeichen, daß man die Mall damit für den Verkauf fit machen konnte und wollte. Von den beiden italienischen Malls scheint die teurere in Mailand (62 Mio. €) noch halbwegs unproblematisch zu sein, während der 25-Mio-Euro-Bau in Kalabrien im italienischen Armenhaus eher kümmerlich läuft. Das 76 Mio. € teure Objekt im tschechischen Olmütz können wir ehrlich gesagt nicht seriös einschätzen – dazu müsste man erst mal vor Ort gewesen sein.

Beim KanAm grundinvest ist das Thema gleich abgehandelt: Er hat nur noch vier Bürogebäude.

Auch beim SEB ImmoInvest hat das Thema keine überragende Bedeutung: Die Mall in Hagen (90 Mio. €) hatten wir wegen ihres 38 %igen Leerstandes ohnehin unabhängig von der Nutzungsart als sehr schwierigen Fall eingestuft. Ebenso die Mall im italienischen Udine (36 Mio. €), die zwar auf dem Papier 0 % Leerstand hat, aber das ist nicht die Wahrheit – das Einkaufszentrum ist komplett an einen Generalmieter vermietet, kämpft aber in Wirklichkeit ebenfalls mit schmerzhaften Leerständen und viele Schaufenster sind mit Sperrholz zugenagelt.

Wirkliche Relevanz hat die Frage, wohin sich das Thema „Shopping Malls“ entwickelt, also nur für den CS Euroreal. Wobei wir der Frage zum Abschluß auch noch eine ganz ungewöhnliche Wendung geben möchten: Letztes Jahr kamen in Deutschland nur noch drei Malls neu an den Markt, dieses Jahr keine einzige mehr. Andererseits haben wir weiterhin Immobilien-Großinvestoren mit Anlagenotstand, vor allem auch die großen noch lebendigen Immobilien-Fonds, wie der Kauf des CS-Melody-Portfolios durch Union Investment beweist. Wenn also jemand überhaupt noch eine Mall kaufen möchte, dann muß er sich zwangsläufig am Gebrauchtmarkt bedienen.

Zwar wird wahrscheinlich das Segment Shopping Malls eines der ersten sein, das im gegenwärtigen Zyklus seinen Zenit überschreitet oder sogar schon überschritten hat. Doch genau so wahrscheinlich wird in Anbetracht des anhaltenden Anlagenotstandes der CS Euroreal seine Objekte vorher noch zu vernünftigen Preisen losgeschlagen haben.

Die Börse jedenfalls glaubt das, denn der Kurs kennt seit Wochen nur eine Richtung: Nordwärts. Und wir sind mit dabei.

Categories: Neuigkeiten