Ein Begräbnis zweiter Klasse

Letzten Freitag veröffentlichte die Deutsche Asset Management auf ihrer Internetseite für ihren in Liquidation befindlichen Immobilienfonds-Dachfond DWS ImmoFlex Vermögensmandat folgende Mitteilung, die wir hier unkommentiert auszugsweise wiedergeben:

Rückblick

Die Finanzkrise 2008 und die damit verbundenen Auswirkungen haben dazu geführt, dass viele Anleger – insbesondere Großanleger – kurzfristig große Anteilsvolumina offener Immobilienfonds zurückgegeben haben. Mangels ausreichender Liquidität kamen hierdurch einige offene Immobilienfonds in Bedrängnis. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften mussten die Anteilsrücknahme der betroffenen offenen Immobilienfonds deshalb aussetzen.

Bedingt durch die anhaltende Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen der offenen Immobilienfonds und andauernde Anteilsscheinrückgaben bei DWS ImmoFlex Vermögensmandat musste im April 2012 die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen von DWS ImmoFlex VM ausgesetzt werden.

Liquidation am 11.12.2017

Entsprechend der Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht soll die Auflösung von DWS ImmoFlex VM bis April 2018 abgeschlossen sein. Vor dem Hintergrund der weiterhin nur langsamen Fortschritte beim Liquidationsprozess einiger Zielfonds wurde im Rahmen des Liquidationsprozesses von DWS ImmoFlex VM bereits im September 2017 damit begonnen, Zielfondsanteile aktiv am Zweitmarkt zu verkaufen. Die letzten Zielfondsanteile wurden am 09.11.2017 verkauft. Die erzielten Verkaufserlöse lagen meist auf dem Niveau der aktuellen Börsenpreise der Zielfonds, teils sogar leicht darüber.

Am 11.12.2017 erfolgt nun die finale Liquidation von DWS ImmoFlex VM. An diesem Tag wird der verbleibende Portfoliowert an die Anteilseigner von DWS ImmoFlex VM ausbezahlt.

Insgesamt addieren sich die erfolgten Ausschüttungen und der voraussichtliche finale Liquidationserlös auf etwas mehr als 76 % des Anteilwertes am letzten Handelstag vor Aussetzung der Rücknahme der Fondsanteile. Die Summe der Erlöse aus den vergangenen Ausschüttungen und der Auszahlung des Liquidationserlöses wird somit knapp 24 % niedriger liegen als der Anteilwert von DWS ImmoFlex VM am letzten Tag vor Aussetzung der Anteilsrücknahme.

Der Großteil dieser Entwicklung ist auf die negative Entwicklung der Anteilwerte der Zielfonds während der Liquidationsperiode zurückzuführen (zu niedrigeren Anteilwerten der Zielfonds haben beispielsweise Verkäufe von Immobilien unterhalb der zuletzt festgestellten Verkehrswerte oder Folgebewertungen von Immobilien zu niedrigeren Verkehrswerten beigetragen). Der Effekt der Verkäufe am Zweitmarkt liegt bei nur ca. 2,5 % bezogen auf den letzten Anteilwert von DWS ImmoFlex VM vor der Aussetzung der Anteilsrücknahme.

Wir nehmen daraus zum einen (unkommentiert) die Aussage mit, daß die von uns vielfach kritisierten Zweitmarkt-Verkäufe tatsächlich kaum negativen Einfluss auf das endgültige Liquidationsergebnis dieses Dachfonds gehabt haben sollen.

Weiterhin stellen wir mit einiger Befriedigung fest, daß hier nun ein weiterer Dachfonds mit seinen Verkäufen endgültig „durch“ ist, ohne dass das den Börsenhandel in abwickelnden Immobilienfonds großartig durcheinandergebracht hat – im Gegenteil, die beschriebenen Verkäufe des DWS ImmoFlex VM zwischen September und Anfang November 2017 hatten uns sogar noch einige unerwartete Kaufgelegenheiten gebracht.

Wir nehmen aus diesen dürren Zahlen, mit denen der Dachfonds endgültig beerdigt wird, aber auch noch eine viel wichtigere Erkenntnis mit: Hier ist in einem großflächigen und mehrjährigen Feldversuch unter absolut realen Bedingungen nachgewiesen worden, daß die Zwangsverwertung eines Immobilienportfolios unter Stressbedingungen einen Wertverlust von 24 % ergeben hat.

Diese Erkenntnis kann man wohl als allgemein gültige Wahrheit in sein künftiges Investoren-Leben mitnehmen: Als Anleger muß ich damit rechnen, daß ein einigermaßen diversifiziertes Immobilienportfolio unter Stressbedingungen bis zu einem Viertel seines Wertes verlieren kann. Das klingt auf den ersten Blick recht viel, aber: Mit Immobilien haben wir offenbar eine Anlageform, noch dazu mit laufender Rendite, bei der das Potential für Wertverluste auf etwa 25 % begrenzt zu sein scheint. Gegenwärtig scheint uns das Risikopotential fast aller anderen Anlageformen doch erheblich größer zu sein.

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