Erstens kommt es anders, und zweitens als man denkt

Erst am 20.10. hatten wir unseren Aktionären an dieser Stelle unter der Überschrift „Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt“ einen Ausblick auf das voraussichtliche Jahresergebnis der CS Realwerte AG und die weiteren im nächsten Jahr anzustoßenden Abwicklungsmaßnahmen gegeben.

Dann veröffentlichte die Commerzbank als Verwahrstelle (früher: Depotbank) für den CS Property Dynamic den Abwicklungsbericht per 31.08.2019 – mit einer für uns sehr überraschenden Passage zur voraussichtlichen Abwicklungsdauer und -geschwindigkeit.

Wir zitieren dazu der Einfachheit halber den in diesem Zusammenhang unserem Aufsichtsrat erstatteten Bericht:

„Im Rahmen der vom Vorstand über wesentliche Ereignisse auch außerplanmäßig zu erstattenden Berichte möchte ich Euch zeitnah (und ohne dass ich selbst das Thema gedanklich schon abschließend verarbeitet hätte) eine wesentliche Information zukommen lassen.

Bei unseren abwickelnden Fonds waren wir bisher davon ausgegangen (und konnten das auch anhand erster Erfahrungswerte sowie entsprechender Prognosen der Depotbanken zur Abwicklungsdauer in den einschlägigen Abwicklungsberichten), dass binnen etwa drei Jahren nach Verkauf der letzten Immobilie die Fonds so weit verzwergt sein würden, dass wir an unseren Positionen im Zweifel nicht einmal mehr länger festhalten müssten. Beispiele dafür sind:

Der AXA ImmoSelect (Verwahrstelle Caceis, Fondsvermögen noch 18,4 Mio. EUR = 0,7 % vom Anfangswert, inzwischen von uns verkauft)

Der TMW Immobilien Weltfonds (Verwahrstelle Caceis, Fondsvermögen noch 13,6 Mio. EUR = 1,9 % vom Anfangswert, inzwischen von uns verkauft)

Der DEGI Europa (Verwahrstelle Commerzbank, Fondsvermögen noch 23,1 Mio. EUR = 1,8 % vom Anfangswert, Verkauf geplant nach Erhalt der Ausschüttung in 1/2020)

Eine unserer größeren Positionen ist außerdem der CS Property Dynamic (bei dem ebenfalls die Commerzbank Verwahrstelle ist). Ganz entgegen allen bisherigen Erfahrungswerten lesen wir dort im Abwicklungsbericht zum 31.08.2019:

„Aufgrund vorstehend geschilderter Problemstellungen (das ist eine Standard-Formulierung, die steht in allen Commerzbank-betreuten Fonds so) ist eine finale Auflösung des CS PROPERTY DYNAMIC nicht vor dem Jahr 2029 zu erwarten. Nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand wird angestrebt, dass rund 15 bis 25 % des nach der Auszahlung im November 2019 verbleibenden Fondsvermögens für die Geschäftsjahre 2019/2020 bis 2022/2023 ausgezahlt werden können.“

Dies überrascht umso mehr, als der Fonds an Liquidität nicht etwa nur noch (wie alle anderen oben genannten) im Verhältnis zum Ursprungsvolumen Werte im sehr niedrigen einstelligen Prozentbereich besitzt. Vielmehr beträgt die gegenwärtig noch vorhandene Liquidität erstaunliche 12 % des addierten Immobilienvermögens dieses Fonds bei Beginn seiner Liquidation. Die heute noch 48,2 Mio. EUR sind übrigens mehr als ein einzelnes Objekt dieses Fonds jemals wert war. Wieso die Commerzbank meint, davon den ganz überwiegenden Teil bis mindestens zum Jahr 2024 zurückhalten zu müssen, ist für mich unbegreiflich und unerklärlich. Wenn ein einigermaßen greifbares Restrisiko in dieser Größenordnung über unseren Köpfen schweben würde (und wie sollte dabei ein Betrag zustande kommen, der den früheren Wert jeder einzelnen Fondsimmobilie übersteigt), hätte man doch eine Rückstellung bilden müssen/können …

Die erste Vermutung war, dass im Bericht nur redaktionell unsauber gearbeitet wurde und für jedes der Geschäftsjahre 2019/2020 bis 2022/2023 mit 15-20 % Ausschüttung zu rechnen sei. Das hätte dann wieder zu den Prognosen aller anderen Fonds gepasst, und das wäre auch nachvollziehbar und logisch gewesen. Doch auf gezielte Rückfrage eines Internet-Kollegen antwortete das Kundenservicezentrum der Commerzbank:

„Die Angaben in den Abwicklungsberichten sind nicht p.a., sondern beziehen sich auf den angegebenen Zeitraum. Eine mögliche Ausschüttung bei den einzelnen Fonds hängt von vielen Faktoren (…) der jeweiligen Fonds ab. Von daher sind die Fonds der Wettbewerber nur bedingt vergleichbar.“

Eine Begründung für diese im Vergleich zu allen anderen Fonds ganz ungewöhnlichen Umstände liefert die Bank natürlich nicht. Nun ist nicht völlig auszuschließen, dass sich das in der Materie bestimmt nicht bewanderte Kundenservicezentrum immer noch falsch ausgedrückt hat. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die Ankündigung vorsichtshalber zu vorsichtig ist (so hatte der ebenfalls von der Commerzbank betreute DEGI Europa für das Jahr 2019 ursprünglich ebenfalls 15-25 % Ausschüttung angekündigt, tatsächlich wurden es dann mehr als 33 %).

Äußersten Falls müssen wir beim Property Dynamic aber mit dem heutigen Erkenntnisstand davon ausgehen, dass die Formulierung im Abwicklungsbericht ernst zu nehmen ist. Das bedeutet dann (bei 400.000 Anteilen in unserem Bestand mit einem Einstand von 13,41 EUR, abzüglich angenommene 3,50 EUR in den kommenden Jahren zu erwartender Ausschüttungen) bis mindestens in die Jahre 2023/2024 hinein eine Mittelbindung von knapp 4 Mio. EUR – weit über der Restgröße von 1 Mio. EUR, ab der wir eine vollständige Desinvestition bisher in Betracht gezogen haben.

Die Vorstellung, sich vielleicht schon im Jahr 2021 oder 2022 aus dem operativen Geschäft der CS Realwerte AG verabschieden zu können, ist damit erst einmal obsolet.

Auch die Kapitalherabsetzung, die wir an sich auf der nächstjährigen Hauptversammlung beschließen wollten, wäre damit zumindest u.U. voreilig. In Anbetracht der obskuren Umstände halte ich es nämlich für zwingend geboten, eine CS-Property-Dynamic-Position, so sie sich denn auf der Zeitachse tatsächlich so wie oben abgeleitet entwickeln sollte, vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren.

Rein rechnerisch werde ich das als vorsichtiger Kaufmann auch so schnell wie möglich implementieren und aus den jetzt erwarteten größeren Ausschüttungen (CS Euroreal im Dezember, KanAm grundinvest im Januar) sowie den im Januar zu buchenden Steuererstattungen (> 3,7 Mio. EUR) einen entsprechenden Betrag nicht re-investieren, so dass die übliche 2/3-Beleihung anschließend nur noch für die übrigen Positionen stattfindet.

Das hat einerseits zur Folge, dass ein nicht unerheblicher Teil unseres heutigen Eigenkapitals einige Jahre länger gebunden bleibt als wir bisher dachten; andererseits führen diese Umstände tendenziell zu einer Beschleunigung beim Abbau der Bankkredite.

Alles in allem ist die vorstehend geschilderte Situation nur eine weitere von uns zu bewältigende Herausforderung, aber beileibe nicht der Untergang der Welt. Und ein paar unserer Aktionäre werden vielleicht nicht einmal unglücklich darüber sein, dass die CS in ihrer jetzigen Gestalt nun ein paar Jahre länger als gedacht aktiv bleiben muß … Wer weiß.

Ich wollte diese Neuigkeit jedenfalls gleich einmal unverzüglich und ungeschminkt an Euch weitergegeben haben (ohne daß ich, wie eingangs gesagt, mit meinen eigenen Gedanken dazu schon vollständig im Reinen wäre). Alles weitere wird sich dann sowieso in den nächsten Monaten ergeben – spätestens, wenn wir Anfang Mai 2020 erfahren, wie hoch die in dem Monat fällige nächste Property-Dynamic-Ausschüttung dann tatsächlich ausfallen wird.

Ich frage mich jetzt noch, in welcher Form ich das unseren Aktionären bekannt geben soll (es ist ja jetzt doch eine andere Welt als wie wir sie erst vor ein paar Wochen zu malen in der Lage waren). Eigentlich tendiere ich auch hier zu größtmöglicher Offenheit, d.h. ich könnte diesen Text einfach im Original auch auf unserer Internet-Seite veröffentlichen.

Vielleicht können mich die beiden Herrn Vorsitzenden ja kurzfristig wissen lassen, was sie davon halten.“

Wie die verehrte Leserschaft spätestens an dieser Stelle bemerkt haben wird, hielten die beiden Herrn Vorsitzenden die Veröffentlichung für richtig.

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