Für die Überschrift zu unflätig

Eigentlich hätte es die Überschrift werden sollen, aber dafür ist es dann doch zu unflätig. Hier bei uns auf dem Rübenfeld gilt nämlich eine alte, in anderen Regionen wenig bekannte Börsenregel, die da lautet: Scheiße bleibt Scheiße bleibt Scheiße …

Wer den Verfasser dieser Zeilen schon etwas länger kennt, der wird beinahe von allein darauf kommen. Wahrscheinlich ist wieder mal vom SEB ImmoInvest die Rede. Und genau so ist es auch.

Immer wieder haben wir hier unsere Vorbehalte gegen diesen Fonds geäußert. Portfolioqualität unter aller Kanone, Managementleistung unter aller Kanone. Ein Verkauf noch einmal deutlich unter dem schon zuvor jahrelang geschrumpften Verkehrswert jagt den nächsten. Letzter Schocker war gerade erst diesen Monat der Verkauf eines von jahrelangem Leerstand und Null Objektmanagement heimgesuchten Büroobjektes in unmittelbarer Nähe des Frankfurter Flughafens. Verkauft zu kaum mehr als einem Zehntel des Preises, den man für das Prachtstück 1994 (als Neubau) hingeblättert hatte. Die überaus originelle Begründung für den grottenschlechten Verkaufspreis: Potentielle Mieter würden durch den Lärm der naheliegenden Landebahn abgeschreckt. Wir fragen nur mal so zum Spaß in die Runde: Gab es den Frankfurter Flughafen 1994 denn noch gar nicht? Oder, falls doch, hatte der SEB ImmoInvest vielleicht namhafte Unterstützungszahlungen an protestierende Bürgerinitiativen geleistet und durfte deshalb 1994 mit der baldigen Schließung des Flughafens rechnen, auf daß der Kasten in Kelsterbach fürderhin mit Sanatoriumsruhe gesegnet sei?

Unser Wertpapiermann beim Bankhaus Seeliger in Wolfenbüttel lacht sich jedes Mal schon halb tot, wenn in unserem Orderbuch mal wieder der SEB ImmoInvest auftaucht. In den letzten 12 Monaten hatten wir ihn nämlich schon drei Mal angefangen zu kaufen. Jedes Mal rebellierte beim Verfasser dieser Zeilen nach kurzer Zeit das Bauchgefühl. Drei Mal (zuletzt vergangene Woche) haben wir unsere Position sogleich wieder platt gemacht.

Mit 10 Restobjekten hat der SEB ImmoInvest jetzt doppelt so viel auf der Resterampe zu stehen wie sonst alle übrigen noch nicht völlig immobilienfreien Fonds zusammen. Wobei, die 10 ist jetzt wieder neu. Eigentlich ging man zwischendurch nur noch von 5 aus. Denn Ende 2018 kam die Meldung, daß das „Chesterbrook Portfolio“, ein Cluster von fünf inzwischen etwas angegrauten Bürogebäuden in der Region Philadelphia, für etwa 190 Mio. $ an den Revitalisierungs-Spezialisten Rubenstein gehen sollte. Doch keiner der abwickelnden Fonds folgt Murphy’s Law so konsequent wie der SEB ImmoInvest: „Anything that can go wrong will go wrong.“ So lesen wir heute:

„Two separate suburban office transactions – both involving properties within the same submarket and within proximity to each other – have fallen through.

Rubenstein Partners had last December put under agreement Chesterbrook Corporate Center and Glenhardie Corporate Center for about $ 190 million but an impasse over terms of the transaction killed the deal, according to several sources.

It was one of the biggest suburban portfolios to come up for sale in recent years. Chesterbrook and Glenhardie consist of 18 buildings totalling 1.3 million square feet. Chesterbrook is one of the area’s biggest corporate parks ….

Pitcairn Properties put up for sale Chesterbrook and Glenhardie last September after owing the office parks for about 12 years. The portfolio was expected to trade at a discount since Chesterbrook is 81 % occupied and facing additional vacancies …“

Mit der Verkaufsankündigung an Rubenstein im Hinterkopf hatten wir den Fonds zur Jahreswende wieder einmal genauer analysiert. Das Ergebnis war, daß sich sein Wertaufholungspotential (unter Anwendung der von uns intern prognostizierten Verkaufspreise der Restobjekte) nicht viel von einem CS Euroreal oder einem KanAm grundinvest unterscheidet, daß es aber eine viel ausgeprägtere Hop-oder-Top-Situation ist (was dann als Beimischung in einem sonst inzwischen völlig risikofreien Portfolio vielleicht sogar ganz attraktiv sein konnte).

Diese Einschätzung muß jetzt wieder revidiert werden. Mit dem durchgefallenen Chesterbrook-Verkauf ist der restliche Immobilienbestand dieses Fonds (der nun weiterhin etwa 40 % des Fondsvermögens ausmacht) erneut eine unkalkulierbare black box geworden. Und dem Fonds bzw. der Abwicklungsbank läuft die Zeit davon: Bis April nächsten Jahres muß alles verkauft sein. Deshalb ist anzunehmen, daß SEB/Savills nun wieder genau das machen werden, was sie bei diesem Fonds eigentlich meistens gemacht haben: Bloß nicht zu viel Arbeit reinstecken, sondern zu Schleuderpreisen an irgendeinen opportunistischen Käufer verhökern, der die Buden hinterher aufhübscht, aber natürlich dann zum eigenen Nutzen.

Der Bauch hatte wieder mal Recht. Wir sind raus. Und für’s erste wohl endgültig, bis dann endlich auch die letzten Immobilienverkäufe weitgehend durch sind. Bis dahin warten wir schon jetzt ganz gespannt auf die vermutlich zum wiederholten Male besonders originelle Begründung beim nächsten Verkauf, warum der Preis schon wieder unter aller Sau war.

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