Gehaltsverhandlungen

Im letzten Beitrag hatten wir schon darauf aufmerksam gemacht, daß mit dem INTER ImmoProfil wieder einmal ein offener Immobilienfonds in die Abwicklung geschickt wurde. Auch wenn der Verfasser dieser Zeilen wenig Neigung zeigt, mit neu dazukommenden Fonds die Aktivitätsphase der CS Realwerte AG noch weiter zu verlängern, hatte er sich doch pflichtgemäß mit diesem Fonds zu beschäftigen.

Obwohl von BNP Paribas bereits 1998 aufgelegt ist der Fonds immer ein Nischenprodukt geblieben, mit gerade einmal 126 Mio. EUR Fondsvolumen. Hinter der Verteilung der sechs Fondsimmobilien von Dresden über Finnland und Schottland bis Italien mag ein wohlmeinender Betrachter eine geschickte Risikostreuung erkennen, der Verfasser dieser Zeilen würde sie eher als bunt zusammengewürfelt bezeichnen.

Weshalb ich Ihnen heute zu dem Thema überhaupt schreibe? So klein und unbedeutend dieser Fonds auch ist, in ihm zeigen sich doch wie unter einem Mikroskop die generellen Probleme der Immobilienfondsbranche. Und gerade wegen der geringen Größe ist die Problemanalyse deutlich leichter als bei einem der „Dickschiffe“.

Auf den ersten Blick suggeriert die Statistik, daß der Fonds erfolgreich wirtschaftete, wenn auch nur mit eher mäßigen jahresdurchschnittlichen 3,4 % Anlageerfolg seit seiner Auflegung. Weshalb der Fonds jetzt „das Ende seines Lebenszyklus erreicht“ haben soll, was BNP Paribas als Begründung für seine Auflösung anführt, erschließt sich dem Betrachter erst einmal nicht. Immerhin 50 % der Mietverträge laufen noch länger als 5 Jahre und generieren trotz 18,9 % Leerstandsquote etwa 7 % p.a. Bruttomietrendite.

Erst der genauere Blick in die Zahlen offenbart das Problem: Von den 7 % p.a. Bruttomietrendite geht erst einmal die Hälfte drauf für Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Vom verbleibenden Rest verschwindet noch einmal die Hälfte für die mit 1,68 % üppige Kostenquote, deren weitaus größter Bestandteil wiederum die Vergütung der Fondsgesellschaft ist.

Die traurige Wahrheit offenbart sich nun langsam: Insgesamt erwirtschaftete der INTER ImmoProfil in den letzten vier Jahren ein Ergebnis nach Fondskosten von 13,1 %. Möglich war das aber nur, weil im letzten Immobilienboom auch die Verkehrswerte fröhlich immer weiter hochgeschrieben wurden: Im gleichen Zeitraum um 12,9 %. Will also heißen: Ohne Hochschreiben der Bewertungen hätte der Fonds selbst in den letzten goldenen Boomjahren nur ausgeglichen abgeschlossen.

Mit dem Hochschreiben ist es jetzt aber erst einmal vorbei. Schon deswegen hätte der Fonds künftig keine ausschüttungsfähigen Ergebnisse mehr erwirtschaften können. Und nur zwei Objekte sind voll vermietet, eines ist mit 10 % Leerstandsquote noch im grünen Bereich, aber mit 25 % bzw. zwei Mal 50 % Leerstand ist die andere Hälfte des Portfolios ein klarer Problemfall. BNP Paribas weiß natürlich: In Kürze wären ihnen hier die Hosen runtergerutscht, und das staunende anlagesuchende Publikum hätte den Kaiser ohne Kleider gesehen. Da erklärt man doch lieber „das Ende seines Lebenszyklus“ und macht den Fonds dicht, ehe die Blamage öffentlich sichtbar wird.

Die Lage beim INTER ImmoProfil ist nun aber kein Einzelfall, sondern im gegenwärtigen Marktumfeld eher symptomatisch für die gesamte Immobilienfondsbranche. Nach der Immobilienkrise ist vor der Immobilienkrise. Mal schauen was da in nächster Zeit noch alles kommt. Ganz wohl ist dem Verfasser dieser Zeilen jedenfalls nicht.

Eines allerdings hat er gerade mal wieder gelernt: Die Kostenquote ist, und zwar quer über die gesamte Branche, ein erheblicher Teil des Problems. Nur für die Anleger natürlich, nicht für die Initiatoren. Die Bank gewinnt immer, wussten Sie das denn nicht?

BNP Paribas lässt sich die „erfolgreiche“ Verwaltung des INTER ImmoProfil mit rd. 1,5 % p.a. vergüten.

Das Gehalt des Vorstands der CS Realwerte AG dagegen beträgt, bezogen auf das verwaltete Immobilienfondsvermögen, magere 0,17 % p.a. Kein Wunder daß bei mir nur ein Toyota vor der Tür steht und kein Maserati. Und heute sogar nur ein Fahrrad, nachdem man die beste Ehefrau von allen bei diesem Traumwetter motivieren konnte, den Weg in’s Büro per Drahtesel zu absolvieren und bei der Gelegenheit gleich noch bei der Spargelbude unseres Vertrauens vorbeizuradeln.

In dem Sinne: Schönen 1. Mai der verehrten Leserschaft. Der Verfasser dieser Zeilen wird morgen auf die Straße gehen und mit den anderen Werktätigen für einen prozentual zweistelligen Schluck aus der Pulle demonstrieren. Da kann sich der Aufsichtsrat der CS Realwerte AG für die demnächst anstehenden Gehaltsverhandlungen schon mal warm anziehen … o:)

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