Hoch im Norden weht ein rauer Wind …

… sang 2013 die Gruppe Santiano. In dieser Band hatte der in Flensburg lebende Musikproduzent Hartmut Krech im Jahr 2011 fünf Musiker zusammengebracht. Kurz danach setzte der CS Euroreal die Rücknahme seiner Anteilscheine endgültig aus.

Hartmut Krech aus Flensburg, und ein rauer Wind hoch im Norden – wie paßt das jetzt mit dem CS Euroreal zusammen? Nun, eines der zuletzt noch 12 im CS Euroreal vorhandenen Restobjekte ist die „Flensburg Galerie“, ein innerstädtisches Einkaufszentrum, das in den letzten Jahren noch einmal für einen zweistelligen Millionenbetrag aufwändig umgebaut und auf die Höhe der Zeit gebracht wurde.

Man runzelte schon ein wenig die Stirn, als die Flensburg-Galerie trotz Modernisierung und sehr erfolgreicher Neuvermietung im August 2018 von zuvor 75,5 Mio. EUR auf 73,7 Mio. EUR abgewertet wurde. Diesen Fingerzeig hätten wir, rückschauend betrachtet, ein wenig ernster nehmen müssen. Denn die Glanzzeit, in der für gute deutsche Einkaufszentren noch Spitzenpreise bezahlt wurden, scheint sich dem Ende zugeneigt zu haben. Und da die Börse ja bekanntlich immer Recht hat, erklärt das nebenbei bemerkt auch, warum eine Deutsche Euroshop AG an der Börse mittlerweile 30 % unter Buchwert notiert …

Am Abend des 9. November meldete das „Flensburger Tageblatt“ dann: „Flensburg Galerie für 62,5 Millionen Euro verkauft“. Als Käufer wird die südafrikanische „MAS Real Estate Inc.“ genannt. Das „Closing“, also die tatsächliche Abwicklung des Vertrages mit Kaufpreiszahlung, ist angabegemäß für den 31.01.2019 vorgesehen.

Da haben wir mit unserer Schätzung zum vermutlich erzielbaren Verkaufspreis ziemlich daneben gelegen. Nach immer nur positiven Meldungen zum Umbau und neuen Mietern und die (zuletzt in der Deutschen Immobilien-Zeitung besprochene) Stärke des Objektes hatten wir den Verkehrswert von 73,7 Mio. EUR für etwas vorsichtig gehalten und mit 80,0 Mio. EUR gerechnet – was bei einer Ist-Miete von rd. 4,4 Mio. EUR einer u.E. absolut im Rahmen liegenden Brutto-Mietrendite von 5,5 % p.a. entsprochen hätte. Statt dessen erfolgte der Verkauf jetzt mit beachtlichen 7,0 % Brutto-Mietrendite. Allein an den beiden Bombendrohungen gegen die „Flensburg Galerie“ im Herbst dieses Jahres kann dieser raue Wind im Norden wohl nicht gelegen haben …

Ganz generell ist es natürlich immer gut, wenn der CS Euroreal (neben dem SEB ImmoInvest der letzte Fonds mit einer größeren „Resterampe“) mal wieder etwas verkauft bekommt. Und nach statistischer Erfassung der letzten drei teilweise seit Wochen bekannten, aber offiziell von der Verwahrstelle (Commerzbank AG) bis heute nicht gemeldeten Verkäufe drückt ein aktueller Börsenkurs von 8,25 EUR immer noch einen ausreichend hohen Abschlag von 31,5 % auf die nun noch verbliebenen Verkehrswerte aus.  Man wird also an diesem Fonds während der Restabwicklung wohl kaum Geld verlieren können.

Trotzdem: Die nach Verkauf der „Flensburg Galerie“ immer noch verbliebenen vier Einkaufszentren machen mit addiert 261 Mio. EUR Verkehrswerten 54 % des restlichen Immobilienvermögens von 485 Mio. EUR aus. Mit 126,3 Mio. EUR entfällt knapp die Hälfte des EKZ-Restportfolios auf die „Rathaus Galerie“ in Essen. Zwar hat hier der Ankermieter Kaufland erst kürzlich den Mietvertrag um 15 Jahre verlängert – aber mit Ursprungsbaujahr 1981 ist die Essener „Rathaus Galerie“ schon ein betagtes Mütterchen, von dem wir keine Wunder mehr erwarten würden.

Noch vor rund zwei Jahren hatte der CS Euroreal ein dickes Paket mit drei Einkaufszentren in Leverkusen, Nürnberg und Rimini (das sog. „Melody-Portfolio“) für fast 700 Mio. EUR und damit weit über den letzten Verkehrswerten an die genossenschaftliche Union Investment verkaufen können. Den hohen, über 50 % liegenden Handelsimmobilien-Anteil des Fonds hatte man damals absolut noch als Vorteil gesehen. Dieser Vorteil dürfte sich inzwischen in Luft aufgelöst haben, und nach einer drastischen Abwertung des Shopping Center im tschechischen Olmütz im April 2018 von 74,2 Mio. EUR auf 56,0 Mio. EUR zeigt nun der unerwartet schlechte Verkauf der „Flensburg Galerie“, wohin bei den Restbeständen die Reise wohl gehen wird.

Als Lichtblick verbleibt nur der zweitgewichtigste Restposten, ein Paket von zwei Büroimmobilien in Lissabon, bei dem ein Verkauf unter dem zuletzt immer weiter heraufgesetzten Verkehrswert von gut 100 Mio. EUR eine faustdicke Überraschung wäre.

Alles in allem sehen wir beim Immobilien-Restbestand von 485 Mio. EUR ein potentielles Verlustrisiko von 10 % schon als absolutes Worst-Case-Szenario – sofern die Märkte innerhalb der nächsten 12 Monate nicht abrupt und deutlich drehen. Vor diesem Hintergrund sehen wir in dem gegenwärtig im Börsenkurs ausgedrückten Bewertungsabschlag von 31,5 % immer noch ein ausreichendes Sicherheitspolster – zumal sich nach dem erwartbaren Lissabon-Verkauf dieses Polster für den Restbestand dann rechnerisch sogar noch auf 40,0 % ausweiten würde. Zu ganz übertriebener Euphorie bietet der CS Euroreal aber mit der aktuellen Faktenlage auch keinen Anlaß (mehr).

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