Hufschmiere und Bommerlunder, oder: Wie die Anleger des CS Euroreal um ihre Ausschüttung kamen

Die „big three“ unter den abwickelnden Offenen Immobilienfonds befinden sich in einer sehr besonderen Umbruchphase. Der bereits erfolgte (KanAm grundinvest zum 31.12.2016) bzw. kurz bevorstehende (CS Euroreal und SEB ImmoInvest zum 30.04.2017) Übergang auf die jeweiligen Depotbanken verändert die Situation und die Sicht auf diese Fonds ziemlich grundlegend.

So hat es der KanAm tatsächlich geschafft, in der Abwicklungsphase 48 von ursprünglich 52 Objekten mit Verkehrswerten von zusammen ca. 6 Mrd. € zu verkaufen. Übrig bleiben nur noch vier kleine Objekte in Frankreich und Holland mit zusammen 180 Mio. € Verkehrswert sowie, nach Eingang aller Kaufpreisforderungen, fast 1,2 Mrd. € an Liquidität. Mit 16,44 € pro Anteil ist das genau so viel wie der aktuelle Börsenkurs.

Auch der CS Euroreal scheint gut unterwegs zu sein – und glaubte dennoch, trotz einer Liquidität per 31.12.2016 von 510 Mio. € = 23,6 % des Fondsvermögens die für den 24.01.2017 angekündigte Ausschüttung an die Anleger komplett ausfallen lassen zu müssen.

Immer deutlicher wird, daß im zeitlichen Umfeld des Übergangs an die Depotbanken die Ausschüttungen längst nicht so schnell kommen und auch längst nicht in der Höhe erfolgen werden, wie es der gesunde Menschenverstand an sich erwarten könnte. Eine große Rolle spielt dabei auf Seiten der Kapitalanlagegesellschaften offenbar die Angst, irgendwelche Risiken nicht ausreichend gesehen zu haben und dafür von der Depotbank später in Regreß genommen zu werden. Im Extremfall ist die Einstellung dann: „Wenn wir gar nichts ausschütten, kann uns hinterher keiner vorwerfen, wir hätten zu viel ausgeschüttet.“

Dies bereitet uns – Gott sei Dank – keine außergewöhnlichen Schwierigkeiten. Aus Erfahrung klug geworden hatten wir unserer Liquiditätsplanung  schon länger eine deutlich größere Elastizität verordnet. Mit der Tatsache, daß der CS Euroreal wohl erst Ende April und der KanAm grundinvest wohl erst Ende Juni etwas ausschütten wird, und zwar höchstwahrscheinlich jeweils kaum mehr als 5,00 € je Anteil, können wir also ganz gut umgehen.

Dramatisch zugenommen haben in den letzten paar Jahren die Unfähigkeit und der Unwillen, Risiken einfach nur als ganz normalen (und mit keinem Mittel aus der Welt zu schaffenden) Teil menschlichen Lebens zu sehen. Es ist einem Zeitgeist geschuldet, der glaubt, alles in dieser Welt müsse und könne sicher gemacht werden. Einem Zeitgeist, der offenbar allen Ernstes glaubt, mit noch mehr Reglementierung und starren Regeln könne der Staat den Ausbruch einer nächsten Finanzkrise verhindern. Das ist zwar völliger Blödsinn, denn die nächste Krise kommt so sicher wie das Amen in der Kirche – doch zuvor führt die Vollkaskomentalität weitester Teile der Gesellschaft und die von der Politik noch nach Kräften geschürte (wenngleich objektiv gesehen ohnehin unerfüllbare) Sehnsucht nach Sicherheit zu ganz absurden Ergebnissen.

Diese absurden Ergebnisse erleben wir jetzt auch bei unseren Immobilienfonds. Jedes noch so unwahrscheinliche Risiko wird plötzlich aus der Schublade hervorgeholt. Aus jedem einzelnen Objektverkauf der letzten 10 Jahre könnte immer noch Ungemach drohen. Alle bisher noch nicht entdeckten Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen höchstwahrscheinlich ganz konzentriert ausschließlich unter Objekten, die heute dummerweise dem CS Euroreal gehören.

Diese Risiken werden nicht etwa mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit versehen und entsprechend gewichtet. Sie werden einfach nur ermittelt und addiert. Und dann geht die Liquiditätsplanung der Fonds aus Vorsichtsgründen davon aus, daß sich jedes einzelne Risiko tatsächlich manifestieren wird – auch wenn man aus der Vergangenheit weiß, daß es in weniger als 1 % der Fälle tatsächlich passiert ist.

Am Ende kommt dabei dann heraus, daß man aus reiner Vorsorge so viel Liquidität bunkern muß, daß man auch bei Liquiditätsquoten jenseits der 50 % unmöglich schon etwas an die Anleger ausschütten kann. Die Negativzinsen, die unsere Fonds (sprich: wir Anleger) auf ihre unnötigen Milliarden-Bankguthaben auf diese Weise zahlen müssen, summieren sich wahrscheinlich auf einen Betrag, der am Ende größer ist als das, was für die Abdeckung unwahrscheinlicher Risikoeintritte dann tatsächlich benötigt wird.

Eine solche jedem gesunden Menschenverstand widersprechende Situation ist, wie alles im Leben, noch am besten mit Humor zu ertragen. Gern erzählen wir Ihnen also jetzt eine kleine Geschichte, die wir heute nachmittag in der Eisenbahn auf der Rückfahrt vom Fondskongreß in Mannheim für Sie aufgeschrieben haben.

Kapitel 1

Friedrich Wilhelm von Braunschweig, auch der „Schwarze Herzog“ genannt, vertreibt am 22.12.1813 die französischen Besatzer aus Braunschweig und übernimmt unter dem Jubel der Bevölkerung wieder als Souverän die Regierung. Bald darauf zieht das Braunschweigische Leibbataillon, wegen seiner Uniformen auch „Schwarze Schar“ genannt, unter Führung des Herzogs an der Seite Wellingtons in die alles entscheidende Schlacht gegen Napoleon. Für die Pferde der Einheit führt der Zeugmeister 8 Holzfässer mit Hufschmiere (bestehend zu 75 % aus Talg und zu 25 % aus Rüböl) mit.

Kapitel 2

Bei Waterloo, 15 km südlich von Brüssel, kommt es am 18.6.1815 zur Entscheidungsschlacht. Erst wogt der Kampf unentschieden hin und her, doch als die lange erwarteten und ersehnten Preußen unter Blücher eintreffen, wird das napoleonische Heer vernichtend geschlagen. Am nächsten Tag stellt der Braunschweiger Zeugmeister fest, daß immer noch 5 Fässer Hufschmiere ungeöffnet vorhanden sind. Seinen Chef kann er dazu nicht mehr um Befehle bitten – der ist tags zuvor in der Schlacht unglücklicher Weise gefallen.

Kapitel 3

Am 19.6.1815 findet ein abendlicher Umtrunk mit Kampfgenossen von der englischen Artillerie statt. Nicht nur wegen des bei der „Schwarzen Schar“ herrschenden Führungs-Vakuums, sondern vor allem wegen des Genusses etlicher Karaffen belgischen Karamel-Bieres gelangt der Braunschweiger Zeugmeister zu ganz ungewohnter Entscheidungsfreudigkeit, wie er als ordentlicher Soldat eine solche an sich im Leben noch nie zuvor bemerkt hatte.  Es gelingt ihm tatsächlich, die überzähligen Fässer den Engländern für den langen Heimweg als Wagenschmiere für ihre Lafetten anzudrehen.

Kapitel 4

Das Closing des Deals scheitert am 20.6.1815, da sich die Regimentsschreiber beider Einheiten nicht auf den zutreffenden Wechselkurs zwischen Thaler Preussisch Courant und Pfund sterling einigen können.

Kapitel 5

Da seine Einheit am nächsten Morgen in aller Frühe abrücken wird, wartet der Braunschweiger Zeugmeister den Einbruch der Dämmerung ab und vergräbt dann am Abend des 20.6.1815 die Fässer auf einem Acker bei Waterloo.

Kapitel 6

Am 15.3.1816 beginnt der ehrbare und gottesfürchtige Bauer Guilleaume van der Pommesfrits, besagten Acker zu bestellen und hier Kartoffeln anzubauen. Acht Generationen der Pommesfrits werden ihm nachfolgen. Ab der zweiten Hälfte des 19. Jh. werden Zuckerrüben die Hauptfrucht.

Kapitel 7

Am 30.9.1996 erfolgt auf dem Acker derer van der Pommesfrits der Spatenstich für ein Bürogebäude mit 6.119 qm Nutzfläche. Nur ganz knapp verfehlt dieser erste Spatenstich ein weit oben zu liegen gekommenes Faß mit Hufschmiere, das hier seit über 180 Jahren im Boden schlummert. Als Investor für das Objekt wird der Fonds „Euroreal“ der Schweizerischen Kreditanstalt gewonnen. Bis heute gehen in dem Gebäude täglich hunderte von Menschen ihrer Arbeit nach, nicht ahnend, auf welch entsetzlicher Altlast sie sich da bewegen.

Kapital 8

Am 21.5.2012 kündigt die Credit Suisse Asset Management GmbH das Verwaltungsmandat für den CS Euroreal. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ist damit endgültig ausgesetzt. Der Fonds wird abgewickelt, die Immobilien sind ausnahmslos zu veräußern.

Kapitel 9

Angesichts eines Liquiditätsbestandes von mehr als 1/2 Mrd. € kündigt der CS Euroreal am 2.12.2016 die nächste turnusgemäße Ausschüttung für den 24.1.2017 an.

Kapitel 10

Am 4.1.2017 ermittelt der Risk Manager von Credit Suisse Asset Management, welche Risiken angesichts des bevorstehenden Übergangs auf die Depotbank insgesamt zu adressieren sind. Erst später wird sich herausstellen, daß die Kapitel 1 bis 6 dieser Geschichte reine Phantasieprodukte eines angsterfüllten Hirns des Risk Managers sind, maßgeblich ausgelöst durch den Genuß einer Dreiviertel Flasche Bommerlunder im Verlauf des Nachmittags besagten Tages.

Kapitel 11

Als mittelgroße Katastrophe erweist sich, daß Credit Suisse erst Ende 2016 die PC’s wichtiger Mitarbeiter in ein Pilotprojekt des Fraunhofer-Instituts zur Erforschung Künstlicher Intelligenz einbinden ließ. Keiner hat eine Vorstellung was das in den PC’s auslösen kann. Kurz vor Mitternacht erwacht der PC des Risk Managers zum Leben, während sein Bediener, der den Abend mit einer guten Flasche Chateau Migraine beschlossen hatte, längst weinselig schläft. Angestachelt durch das letzte Viertel der Bommerlunder-Flasche, das der Risk Manager am Nachmittag versehentlich haarscharf am Glas vorbei direkt in die Tastatur seines PC gegossen hatte, beginnt eine lebendig gewordene Excel-Anwendung selbsttätig, die Risiken des CS Euroreal in’s Unermessliche zu potenzieren.

Kapitel 12

Am Morgen des 5.1.2017 druckt der Risk Manager die Risikoübersicht aus. Angesichts eines Restalkohols von 1,73 Promille bemerkt er nicht, welche Folgen die seinem PC implementierte Künstliche Intelligenz in der Nacht davor gehabt hatte. Insbesondere übersieht er, daß die Liste nunmehr 87 Objekte mit einer angeblich großen Wahrscheinlichkeit von Bodenverunreinigungen enthält, welche der CS Euroreal tatsächlich niemals besessen hatte. 15 dieser Objekte liegen noch nicht einmal auf der Erde. Noch im Laufe des Vormittags legt der Risk Manager die Liste dem Geschäftsführer vor.

Kapitel 13

Erst nach 21:00 Uhr beginnt sich der Geschäftsführer mit der Liste zu beschäftigen. Sie kommt ihm verdächtig lang vor. Schon auf der ersten Seite stolpert er über den einsturzgefährdeten Edeka-Markt in Addis Abeba. Hatten wir denn sogar mal was in Afrika? Und in der Hauptstadt von Äthiopien gibt es tatsächlich Edeka-Läden? Komisch. Der Geschäftsführer beschließt, diese Dinge am nächsten Tag in der Leitungssitzung zu hinterfragen, bekommt einen Müdigkeitsanfall und macht um 21:27 Uhr Feierabend. Gott sei Dank, denn auf Seite 67 hätte er erfahren, daß das Grundstück des fondseigenen Saturn-Marktes auf der Venus im Dritten Intergalaktischen Erbfolgekrieg das Ziel erbitterter klingonischer Luftangriffe gewesen war. Möglicher Weise hätte dies den armen Mann um den Schlaf gebracht.

Kapitel 14

Daß der Risk Manager zur Leitungssitzung am 6.1.2017 mit 11 Minuten Verspätung erscheint und gleich nach seinem Erscheinen in dem zugegebener Maßen zu kleinen Besprechungsraum im Frankfurter Taunusturm Atemalkohol zu riechen ist, bringt den Geschäftsführer vollends in Rage. Er beschließt, sich diesen Kerl gleich mal ordentlich zur Brust zu nehmen. Was der abgeliefert hat stimmt doch vorne und hinten nicht! Nur Sekunden später zischt der Syndikus bedeutungsschwer das Wort „Durchgriffshaftung“ in den Raum. Der Geschäftsführer bekommt eine Panikattacke und unterschreibt die Risikoaufstellung ohne weitere Nachfrage. Soll sich doch die Depotbank mit den Details rumschlagen und gleich selbst die Verantwortung übernehmen. Wenig später gehen alle mehr oder weniger zufrieden in’s Wochenende.

Kapitel 15

Es dauert ein paar Tage, das eigentlich Unmögliche wohlklingend zu formulieren. Am 18.1.2017 gibt Credit Suisse Asset Management bekannt, daß der CS Euroreal aus seiner Liquidität von 510 Mio. € (und wohl wissend, daß nur Wochen später weitere 700 Mio. € an Kaufpreisen eingehen werden und die Liquiditätsquote damit auf über 50 % steigt) am 24.1.2017 exakt 0,00 € pro Anteil an seine Anleger ausschütten wird.

Kapitel 16

So leicht läßt sich der Vorstand der CS Realwerte AG in seinem grenzenlosen Optimismus aber nicht unterkriegen. Er genehmigt sich zwei Gläschen Bunnahabhain, rechnet hoch und runter und kommt dann zu dem Schluß, daß der CS Euroreal spätestens Ende April mindestens 5,00 € pro Anteil ausschütten werde. Dies berichtet er seinem Aufsichtsrat und ergänzt seine Prognose nach einem weiteren halben Fläschchen Bunnahabhain mit der Erwartung, der CS Euroreal werde nach Übergang auf die Depotbank im Auflösungsbericht dezidiert ausführen, wann unter den gegebenen Umständen welche Teile der noch vorhandenen Liquidität zur Ausschüttung gelangen könnten.

Kapitel 17

Der Auflösungsbericht enthält kein Wort zu Umfang und ungefähren Terminen weiterer Ausschüttungen. Auf seiner turnusgemäßen Sitzung am 6.6.2017 stellt der Aufsichtsrat fest, daß die Erwartungen des Vorstandes – und zwar zum wiederholten Male! – viel zu optimistisch gewesen seien. Der als Gast ebenfalls anwesende Aufsichtsratsvorsitzende der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere kräuselt nach einigen Minuten das Näschen und bemerkt in Richtung des Vorstandes, es sei ein Hauch von Atemalkohol in der Luft zu vernehmen.

Kapitel 18

Am 9.6.2017 wird der Vorstand auf Beschluß des Aufsichtsrates in einer Nervenklinik südlich von Wolfenbüttel auf Diensttauglichkeit untersucht.

Kapitel 19

Bereits am 12.6.2017 wird der Bericht erwartet. Das ganze Wochenende lang hatte sich der Oberarzt mit der Frage gequält, wie er es am besten sagen soll. Schweren Herzens entschließt er sich am Ende, aus seinem Gespräch mit dem Patienten die unzusammenhängenden Halbsätze über Dragoner, den Schwarzen Herzog, Napoleon, Waterloo, Hufschmiere und klingonische Luftangriffe in seinem Bericht besser gar nichts zu erwähnen. Statt dessen attestiert er eingeschränkte Verwendungsfähigkeit, jedoch nicht ohne anzumerken, daß das Vorstandsgehalt auf ein Niveau zu kürzen sei, das den unkontrollierten weiteren Erwerb von Alkoholika ausschließe.

Kapitel 20

Eine unvorhergesehene Erkrankung in der Personalabteilung führt dazu, daß dem Vorstand entgegen ärztlicher Empfehlung am 19.6.2017 erneut ein ungekürztes Gehalt gezahlt wird. Der dadurch ermöglichte Erwerb einer neuen Flasche Bunnahabhain hat nach deren Genuß zur Folge, daß der Vorstand dem Aufsichtsrat am 20.6.2017 prognostiziert, noch Ende Juni werde der KanAm grundinvest aus seiner Liquidität von nunmehr fast 1,2 Mrd. € = 85 % des Fondsvermögens doch wohl mindestens 5,00 bis 10,00 € pro Anteil ausschütten können. Bereits die außergewöhnliche Bandbreite dieser Prognose läßt den Aufsichtsratsvorsitzenden erkennen, unter welch inakzeptablen äußeren Umständen sie zu Stande gekommen sein musste.

Kapitel 21

Auf einer außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 22.6.2017 wird der Vorstand letztmalig verwarnt, verbunden mit der Androhung der fristlosen Entlassung, sollte er sich bezüglich abwickelnder Offener Immobilienfonds auch nur noch ein einziges Mal zu einer Prognose hinreißen lassen. Für die für den 21.7.2017 angesetzte ordentliche Hauptversammlung wird dem Vorstand Hausverbot erteilt. Schließlich wird ihm aufgegeben, sich täglich vor Dienstbeginn auf der Polizeistation in Sickte einer Atemalkoholkontrolle zu unterziehen.

Kapitel 22

Am 12.1.2018 findet unter dem alljährlich wiederkehrenden Motto

Quod non schlückt, est verrückt.

der Jahresempfang der Freiwilligen Feuerwehr Erkerode/Lucklum statt. Als Höhepunkt des Festprogramms  verleiht der Bürgermeister dem Vorstand der CS Realwerte AG den Volksbildungspreis der Gemeinde Erkerode. Gestiftet hatte diesen bereits 1872 ein kurz zuvor in Bewunderung Braunschweigischer militärischer Leistungen aus Waterloo zugezogener Großcousin des Guilleaume van der Pommesfrits. In der Laudatio bezeichnet der Bürgermeister die Preisverleihung als Anerkennung publizistischer Leistungen, die dazu führten, daß sich die Zahl der Deutschen, die mit dem Begriff Bunnahabhain etwas anzufangen wissen, in weniger als einem Jahr auf 17.282 nahezu versechzehnfacht hat.

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