Licht und Schatten beim CS Euroreal

Ein sensationeller Erfolg des CS Euroreal:
Das noch in der Abwicklungsphase neu errichtete Bürogebäude T8 in Frankfurt/Main.

Vorweg die gute Nachricht: Bereits am 14.04.2017 meldete der Korea Herald, daß der CS Euroreal das noch während der Abwicklungsphase neu errichtete Prestigeobjekt T8 in Frankfurt/Main für bis zu 300 Mio. Euro an die koreanische Mirae Asset verkaufen wird, die aus dem Vorauswahlverfahren als „preferred bidder“ hervorgegangen war. Das wären gut 40 % über dem letzten Verkehrswert. Pro CS-Euroreal-Anteil sind das brutto etwas 80 cent Wertzuwachs, wovon aber noch Nebenkosten und ggf. Steuern abzuziehen sind,
netto könnten etwa 50 cent Zuwachs übrig bleiben. Wir hatten an dieser Stelle damals schon berichtet.

Am 03.07.2017 meldete der Immobilien-Informationsdienst TD „Thomas Daily“, daß der Deal Ende des 1. Halbjahres abgeschlossen werden konnte. Irgendwann demnächst sollte es dazu dann auch die offizielle Meldung vom CS Euroreal geben.

Die weniger gute Nachricht ist: Die beiden Glasgow-Objekte stufen wir mit unseren neuesten Erkenntnissen als echte Problemfälle ein.

6 Atlantic Quay – was die Hochglanz-Fassade noch mühsam verdeckt, wird beim genaueren Hinsehen doch sichtbar: Das Gebäude ist ganz schön in die Jahre gekommen, und das eine oder andere Metallteil an der Außenfassade rostet fröhlich vor sich hin

Anfang Juli haben wir uns mal vor Ort umgeschaut. Was gar nicht so einfach war, denn die Adresse „Atlantic Quay“ konnte das Navi partout nicht finden. Es kostete fast eine dreiviertel Stunde, bis wir uns durchgefragt hatten. „Atlantic Quay“ ist nämlich lediglich eine virtuelle Straßenbezeichnung, unter der sechs verschiedene Bürogebäude im „International Financial Services District“ im alten Hafenviertel von Glasgow oberhalb der Uferpromenade Broomielaw am River Clyde vermarktet werden. Tatsächlich liegen diese Gebäude aber räumlich getrennt an verschiedenen Straßen. So ist es auch mit dem dem CS Euroreal gehörenden 8-stöckigen Gebäude 4 Atlantic Quay, das tatsächlich an der Robertson Street steht, und dem mit dem Rücken zu Nummer 4 stehenden 6-stöckigen Gebäude 6 Atlantic Quay an der York Street.

Das optisch ansprechendere der beiden Glasgower Objekte, und wenigstens zur Hälfte vermietet: 4 Atlantic Quay.

4 Atlantic Quay (Baujahr 2007, aktueller Verkehrswert 20,6 Mio. Euro für 6.907 qm Fläche) ist von den beiden Gebäuden das optisch ansprechendere. Vier der acht Etagen sind vermietet (davon zwei an die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO), die Restlaufzeit der Mietverträge wird im Bericht nicht angegeben. Die freien Flächen werden beworben, aber: Freie Flächen in der Nachbarschaft auch, die Leerstandsrate im International Financial Services District ist nach unserem Eindruck satt zweistellig, und um die offenkundig ziemlich wenigen Mietinteressenten gibt es einen heftigen Wettbewerb – aber dazu später. Es gibt auch Stimmen vor Ort, die die geforderte Miete als zu hoch bezeichnen.

Das Foto würde natürlich in keinem Prospekt erscheinen: Die Rückseite von 6 Atlantic Quay bietet den Blick in einen engen dunklen Hinterhof.

Unsere ganze Hoffnung hatten wir auf 6 Atlantic Quay gesetzt (Baujahr 2005, aktueller Verkehrswert 22,2 Mio. Euro für 7.288 qm Fläche). Der letzte Mieter einer Teilfläche, ein Callcenter von Sky, zog hier vor einiger Zeit aus, wobei die hinterlassenen Räumlichkeiten ein Bild wie nach einem Bombenanschlag bieten. Am 25.05.2017 berichtete der Immobilien-Informationsdienst „PropertyWeek.com“, die „Scottish Courts and Tribunal Services“ wollten das ganze Gebäude anmieten.

Das wäre in der Tat großartig gewesen. Leider wird daraus aber nix: Vor Ort erfuhren wir, daß sich Scottish Courts gerade erst vor zwei Wochen für das übernächste Gebäude 3 Atlantic Quay entschieden haben, an der Ecke Robertson Street/Broomielaw mit unverbautem Blick auf den River Clyde.

Die Gebäude 1, 2 und 3 Atlantic Quay waren übrigens erst im Sept. 2015 verkauft worden, zu einem Quadratmeter-Preis, der mit rd. 3.000 EUR/qm mit der aktuellen Bewertung unserer Atlantic-Quay-Objekte praktisch identisch war.

4 Atlantic Quay: Für die andere Hälfte werden seit längerer Zeit Mieter gesucht …

Es gibt die Hoffnung, daß sich ein weiterer potentieller Mieter, der sich zunächst ebenfalls für 3 Atlantic Quay interessiert hatte, nunmehr für 6 Atlantic Quay erwärmen könnte – doch das ist wirklich nur eine vage Hoffnung. Die beauftragten Makler Cushman & Wakefield und CBRE werden sich noch gehörig anstrengen müssen.

Alles in allem stufen wir bei beiden Glasgower Objekten die Wahrscheinlichkeit, daß eine baldige Vollvermietung gelingen könnte, als gering ein. Vor diesem Hintergrund haben die aktuellen Verkehrswerte, obwohl in den letzten Jahren schon mehrfach zurückgenommen, nach unserer Einschätzung weiteren Korrekturbedarf in Höhe eines gut zweistelligen Prozentsatzes.

Categories: Neuigkeiten