Monatsbericht Oktober 2017 ist online

Schon vor geraumer Zeit hatten wir die Erwartung geäußert, daß die Avancen des 1. Halbjahres so keinesfalls weitergehen könnten und daß im 2. Halbjahr nach den erreichten Spitzenständen eher mit einer gedämpften Entwicklung zu rechnen sei.

So trifft das jetzt auch ein: Der innere Wert pro CS-Realwerte-Aktie ist im Oktober von 949,11 EUR auf 927,41 EUR zurückgegangen, d.h. der Netto-Substanzwert hat sich um überschaubare 217 TEUR ermäßigt.

Hinter dieser Zahl, die die Entwicklung lediglich saldiert wiedergibt, verbergen sich im Oktober aber weit größere, in sich gegenläufige Verschiebungen, die wir nachfolgend kurz darstellen.

Den ohne Zweifel größten Einfluß hatte die Ausschüttung des CS Euroreal am 24.10.2017 i.H.v. 4,06 EUR je Anteil. Nach Saldierung mit gezahlter ausländischer Steuer war hier ein Ertragsanteil von ca. 1,00 EUR je Anteil enthalten, der somit in der Gewinn- und Verlustrechnung landet (der Rest wird als Substanzausschüttung direkt anschaffungskostenmindernd gebucht). In der G+V erscheinen damit zusätzliche 1.452 TEUR diverse Erträge aus Investmentfondsanteilen (davon 71,4 % steuerfrei) sowie auf der anderen Seite 268 TEUR gezahlte, aber (wegen der Steuerfreiheit der Auslandserträge) nicht anrechenbare Quellensteuer. Per Saldo erhöht sich das handelsrechtliche Ergebnis 2017 durch die CS-Euroreal-Ausschüttung also um 1.184 TEUR.

Da nur ein Teil der Ausschüttung gegen die Anschaffungskosten zu buchen war, der Börsenkurs aber natürlich den vollen Ausschüttungsabschlag nachvollzogen hat, sind die in dieser Position zuvor noch enthaltenen stillen Reserven verschwunden. Im Gegenteil: Die Position CS Euroreal enthält jetzt per 31.10.2017 tatsächlich sogar stille Lasten von 315 TEUR. Die in unseren Beständen insgesamt enthaltenen stillen Reserven haben sich demzufolge von 1.574 TEUR per 30.09.2017 auf 496 TEUR per 30.10.2017 reduziert. Die Abnahme um 1.078 TEUR ist das Spiegelbild des im vorigen Absatz beschriebenen Zuwachses von 1.185 TEUR beim handelsrechtlichen Ergebnis.

Bei der Position CS Euroreal machen die stillen Lasten mit 315 TEUR allerdings lediglich 0,25 EUR pro Anteil aus. Zudem ist es ein zumindest mögliches Szenario, daß weitere Verkaufsmeldungen den Kurs bis Jahresende noch voranbringen. Deshalb haben wir von einer Teilwertabschreibung zunächst abgesehen (wie sie z.B. aus dem gleichen Grunde, aber in ungleich größerem Umfang bei den KanAm-Anteilen zu erfolgen hatte), zumal es sich mit den stillen Reserven der übrigen Positionen momentan mehr als ausnivelliert.

Ein weiterer erheblicher Einflußfaktor im Berichtsmonat waren die Anteile des KanAm grundinvest. Nachdem Anfang Oktober von der Depotbank M. M. Warburg & Co. der Abwicklungsbericht veröffentlicht worden war, wurde erhebliche Kritik laut an einer aus dem Bericht erkennbaren, eher unanständigen Selbstbedienungsmentalität von Fondsgesellschaft und Depotbank. Die Börse reagierte durchaus negativ, indem der Kurs im Monatsverlauf um ca. 0,50 EUR pro Anteil sank. Daraufhin hatten wir die auf die KanAm-grundinvest-Position bestehende Teilwertabschreibung (die Sie in ihrer Wirkungsweise im Detail in unserem Geschäftsbericht 2016 erläutert finden) im Berichtsmonat um 410 TEUR zu erhöhen.

Was bedeutet das alles zusammen für das voraussichtliche Jahresergebnis?

Per 31.10.2017 liegt der Jahresüberschuß nach Steuern und auch bereits nach Abzug erfolgsabhängiger Vergütungsbestandteile bei rd. 1.700 TEUR.

Nennenswerte Änderungen an diesem Wert können sich bis Jahresende noch aus folgenden Ereignissen entwickeln:

a) Im Dezember 2017 ist noch eine Ausschüttung des AXA Immoselect zu erwarten. Wir erwarten hier allerdings eine reine, nicht G+V-wirksame Substanzausschüttung.

b) Ebenfalls im Dezember 2017 dürfte es noch eine Ausschüttung des TMW Immobilien Weltfonds geben, die wir auf 0,80 EUR pro Anteil taxieren. Der Fonds ist seit Ende 2016 immobilienfrei; die diesjährigen Wertzuwächse resultieren überwiegend aus Steuererstattungen und vergleichsweisen Schadenersatzzahlungen des früheren Verkäufers eines italienischen Einkaufszentrums, dessen steuerliches Konzept nicht funktioniert hatte. Es ist nicht auszuschließen, daß hieraus ein gewisser Ertragsanteil entstanden sein könnte. Äußerstenfalls könnte dadurch nach unserer Einschätzung unser Jahresüberschuß noch um 200 TEUR positiv beeinflusst werden.

c) Möglicher Weise erfolgt im Dezember auch noch eine Ausschüttung des KanAm grundinvest. Weder zur Höhe noch zur Verteilung auf Substanz/Ertrag vermögen wir heute eine auch nur ansatzweise konkrete Vorstellung zu entwickeln.

d) Aufgrund des besonderen KanAm-Effektes folgt unser Wertansatz der Anteile am KanAm grundinvest unmittelbar der Börsenkursentwicklung. Liegt der Börsenkurs am Jahresultimo tiefer als heute, ist die Teilwertabschreibung weiter zu erhöhen. Steigt er bis dahin, ist sie entsprechend zu ermäßigen.

e) Je nach Kursentwicklung des CS Euroreal wäre am Jahresende die Frage einer weiteren Teilwertabschreibung auch für diesen Fonds zu prüfen.

Ganz indikativ schätzen wir unter Berücksichtigung aller dieser Faktoren, daß sich im Geschäftsjahr 2017 der Jahresüberschuß nach Steuern in einer Bandbreite zwischen 1,4 Mio. und 1,9 Mio. EUR bewegen dürfte.

Die für 2017 in Aussicht gestellte Dividende von 75,00 EUR je Aktie (das entspricht einer Ausschüttungssumme von 750 TEUR) ist aus heutiger Sicht ungefährdet.

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