Neues vom Mumienschlepper

Eigentlich wollte der Verfasser dieser Zeilen Ihnen etwas völlig anderes schreiben, wenn die aktuell laufende sehr komplexe Rochade in unseren Bankbeziehungen abgeschlossen ist. Der Text war auch schon fertig. Aber jetzt, wo sich der Pulverrauch verzogen hat, gefiel er plötzlich nicht mehr. Wenn man eine Operation erfolgreich vollzogen hat, sollte man die Schwierigkeiten zwischendurch einfach vergessen, und zu keinem der Beteiligten – egal welche Rolle er dabei vorher spielte – unfreundlich sein.

Also berichten wir Ihnen einfach nur, daß die Neuordnung unserer Bankbeziehungen heute ihren erfolgreichen Abschluß gefunden hat. Die letzte bedeutende Schlacht, die auf dem Weg der CS Realwerte AG überhaupt noch zu schlagen war, ist damit geschlagen. Ein Grund zum Feiern.

Gerade hat der Verfasser dieser Zeilen mit der besten Ehefrau von allen und zwei uralten Freunden, mit denen man gemeinsam reist, den Hafen von Tallinn verlassen. Man sitzt in der Bar und führt wissenschaftlich fundierte Gespräche über den Getränkekonsum auf einem Kreuzfahrtschiff.

Der Zufall will es, daß die Tochter unserer Freunde vor einiger Zeit mal selbst ein paar Kontrakte auf der AIDA gefahren ist und den Laden sozusagen von innen kennt. So wussten unsere Freunde zu berichten, daß das Barpersonal sehr wohl eine Umsatzvorgabe hat – und daß bei einer Zielerfüllung von unter 90 % das Gehalt gekürzt wird. Die Umsatzvorgabe ist natürlich den aktuellen Reisebedingungen angepasst. Die Auslastung des Schiffs spielt dabei genau so eine Rolle wie der Altersschnitt des Publikums. Schiffe wie unseres im Moment, erfuhr der Verfasser dieser Zeilen leicht irritiert, werden im Fachjargon als „Mumienschlepper“ bezeichnet.

Deshalb muß ich Sie mit der frohen Botschaft, daß bei Ihrer CS Realwerte AG alles im Lot ist, auch schon wieder verlassen. Der Verfasser dieser Zeilen muß zurück in die Bar zu seinen Freunden. Er möchte keineswegs am Ende noch schuld daran sein, daß der Bar-Crew das Gehalt gekürzt wird.

Prost.

CS Euroreal: Rathausgalerie Essen verkauft

Heute ging der Anteilscheinwert des CS Euroreal um 0,18 EUR zurück. Als Begründung gibt die Commerzbank als Verwahrstelle des Fonds den Verkauf der Rathausgalerie in Essen zu einem Preis „unterhalb des letzten Verkehrswertes“ an.

Erst am 3.7.2019 war der Verkehrswert von zuvor 123,3 Mio. EUR auf 104,6 Mio. EUR zurückgenommen worden. Der heutige Wertrückgang bedeutet also einen Verkauf für ca. 86 Mio. EUR. Das ist wahrhaft kein berauschendes Ergebnis, doch angesichts der allgemein schlechten Stimmung für deutsche Shopping-Center und einiger Objekt- und Essen-spezifischer Probleme hatten wir mehr auch gar nicht erwartet: Unsere interne Verkaufspreis-Schätzung lag zuletzt noch bei 85 Mio. EUR, also fast eine Punktlandung.

Wichtiger ist, daß damit das größte der noch verbliebenen Restobjekte ohne unerwartete zusätzliche blaue Flecken weggegangen ist. Die Mitteilung der Commerzbank spricht von jetzt noch fünf übrig gebliebenen Objekten mit addierten Verkehrswerten von rd. 150 Mio. EUR. Doch das ist nur die halbe Wahrheit: Vier der fünf Objekte (die beiden Franzosen und die beiden Italiener), die zusammen für 90 % des Restvolumens stehen, können als so gut wie verkauft betrachtet werden.

So oder so: Unter Berücksichtigung der immer noch üppig dotierten Rückstellungen bekommt man auf der heutigen Kursbasis den restlichen Immobilienbestand praktisch geschenkt. Damit ist aus unseren Investments auch das letzte noch vorhanden gewesene Restrisiko verschwunden.

Warum sollte sich die Commerzbank denn anstrengen?

Es gibt im deutschen Aktiengesetz den schönen § 125, der die Depotbanken verpflichtet, ihren Kunden, wenn sie Aktionär der Gesellschaft sind, die Einladung zur Hauptversammlung zuzusenden. Dafür bekommen die Banken von den Emittenten eine gesetzlich geregelte recht üppige Aufwandsentschädigung von 3,00 EUR pro Kunde plus Ersatz der Portokosten. Das klappt bei uns seit Jahrzehnten auch mit allen Banken auf Gottes Erdboden vollkommen reibungslos – nur die Commerzbank tanzt da aus der Reihe.

Nun haben wir mit diesem Institut sowieso schon unsere permanenten Probleme. Denn gegenüber den Anlegern, deren Geld in abwickelnden Immobilienfonds feststeckt, tritt die Kopfschmerzbank mit solcher Arroganz und Kaltschnäuzigkeit auf, daß es schon weh tut. Egal was man da möchte, die stereotype Antwort lautet: Gesetzlich verpflichtet sind wir nur einmal jährlich zur Erstellung eines Abwicklungsberichts – darüber hinaus machen wir auch nicht einen Handschlag. Wobei es, nebenbei bemerkt, dann gesetzliche Verpflichtung wäre, diesen Abwicklungsbericht einem Anleger auf Anforderung zuzusenden. Aber selbst diese Bitten ignoriert die Kopfschmerzbank geflissentlich und jedes Jahr aufs Neue, und bequemt sich erst, nachdem man mit der BAFin gedroht hat.

Dies muß vorausgeschickt sein, damit der geneigte Leser versteht, welchen Spaß es uns bereitet hat, uns mit einem gewissen Herrn Thomas Schollenberger auseinanderzusetzen. Besagter Herr Schollenberger ist, ich sag’s jetzt mal mit meinen Worten „Global Head of Briefe knicken“ der Commerzbank. Der mokierte sich also gestern in einer ellenlangen email, daß wir für den Versand unserer HV-Einladungen nicht die geforderten 1,45 EUR Porto erstattet haben, sondern lediglich 0,55 EUR, die der Brief gekostet hätte, wenn man ihn gefaltet im DIN-lang-Umschlag verschickt hätte. Dieses Spiel geht mit der Kopfschmerzbank schon seit Jahren so, aber normalerweise kommentarlos und der Fall ist erledigt.

Nicht so dieses Jahr. Natürlich streitet die Commerzbank nicht über die Portohöhe – sie weiß ja genau, daß sie da auf verlorenem Posten steht, denn im Aktiengesetz steht kein Wort davon, daß der Emittent seine HV-Einladungen gefaltet anliefern müsste. Wozu bekommt die Bank denn sonst die Aufwandsentschädigung? Allerdings bemängelte besagter Herr Schollenberger in einer ellenlangen email, daß wir uns bei der Neuberechung des Portos um 0,20 EUR verrechnet hätten, die nun im Vergleich zu seiner Ersatzrechnung fehlen. Wörtlich heißt es: „Sofern Sie mit unserer Ersatzrechnung einverstanden sind, bitten wir um Gutschrift der Differenz über EUR 0,20 damit der Posten geschlossen werden kann. Andernfalls benötigen wir für die korrekte Zuordnung des Betrages, insbesondere gegenüber unserer internen und externen Revision, detaillierte Angaben wie sich die Summe Ihrer Gutschrift über insgesamt EUR 143,20 genau zusammensetzt.“

Es läge uns natürlich fern, die Ursache dafür zu sein, daß angesichts dieses ungeheuren Fehlbetrages die interne Revision ein richtiges Faß aufmacht und der Wirtschaftsprüfer dem Abschluß der Commerzbank AG am Ende noch das Testat verweigert. Deshalb haben wir dem bedauernswerten Herrn Schollenberger in einem Briefumschlag eine 20-cent-Münze geschickt, und zwar gleich einmal mit dem vorsorglichen Hinweis (denn in Rechtsfragen scheint der Herr eher nicht bewandert zu sein), daß in Euro denominierte Banknoten und Münzen gesetzliche Zahlungsmittel sind, für die Annahmepflicht besteht. Jetzt darf er mit dem 20-cent-Stück in der Kopfschmerzbank zu irgendeiner Kasse laufen und das Geld auf das entsprechende interne Verrechnungskonto einzahlen. Zu schade, daß wir nicht Mäuschen spielen und das verwirrte Gesicht des Kassierers sehen können, wenn Herr Schollenberger 20 cent einzahlt …

Leider ist das ganze nicht nur eine nette Anekdote, sondern offenbar symptomatisch für das, was jedenfalls für einige Banken das größte Problem ist: Die richtige Einstellung. Wozu soll man sich beim Kunden denn bloß unnötig anstrengen oder am Ende sogar von dem hohen Roß runterklettern, auf dem es sich jahrzehntelang so wunderbar sitzen ließ? Die Leute haben sich doch längst dran gewöhnt, daß sie von der Bank für gewöhnlich über den Löffel balbiert werden – und wenn’s dann richtig schief geht, wo soll da das Problem sein, dann muß uns der Staat doch retten …

Anders ist folgendes Zitat kaum zu erklären: „Warum sollte unser Dienstleister Ihre Original-Unterlagen verändern, in dem er sie falzt, und dafür zusätzliche Aufwände und Kosten investieren?“ Danke, Herr Schollenberger, für diese Frage. Die Antwort lautet: Weil Sie von mir pro Sendung 3,00 EUR Aufwandsentschädigung erhalten.

Die paar Leute, denen wir die email-Korrespondenz mit Herrn Schollenberger zum Spaß mal cc geschickt hatten, haben sich vor Lachen auf die Schenkel geschlagen. Ein uralter Freund, mit dem der Verfasser dieser Zeilen ab nächsten Dienstag (mal wieder) auf Kreuzfahrt geht, sah sich sogar bemüßigt, dafür auf dem Schiff gleich am ersten Tag eine Caipi ausgeben zu wollen.

Die Fähigkeit, gründlich aufzuräumen

Vor zwei Wochen nervte der Verfasser dieser Zeilen die verehrte Leserschaft mit Fortschrittsberichten zum großen Aufräumen in seinem Büro. Das wird keine Sau wirklich interessiert haben, aber man musste es sich einfach mal von der Seele schreiben. Denn dieses große Aufräumen kam ja nicht von ungefähr. In jedem Leben gibt es Situationen, wo man – ganz egal ob man will oder nicht – durch äußere Umstände zu einer Neubestimmung des eigenen Standortes gezwungen ist. Solche Situationen erzeugen (jedenfalls beim Verfasser dieser Zeilen) einfach das Bedürfnis, bei der Gelegenheit dann gleich mal in jeder Beziehung „klar Schiff“ zu machen. Im Klartext: Bei der Situation, die eine komplette Neubestimmung unseres Standortes erzwang, reden wir von unseren Bankbeziehungen.

Das hätten wir uns im Leben nicht träumen lassen, daß wir auf unsere alten Tage doch noch mal wieder in den Armen der Deutschen Bank landen würden. Vor über 30 Jahren waren die „Blauen“ sogar mal Hausbank der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere gewesen, und bis Ende des letzten Jahres (nach dem Börsengang 1996 über 22 Jahre lang) noch ganz offiziell deren Zahl- und Hinterlegungsstelle. Hätte aber dem Verfasser dieser Zeilen auch nur vor ein paar Wochen jemand prophezeit, daß die Deutsche Bank am Ende wieder zum Kreis der uns finanzierenden Banken gehören würde, so hätte besagter Verfasser laut losgelacht. Unvorstellbar. Doch seit 1983 (da erschien mit diesem Titel der letzte Bond mit Sean Connery in der Hauptrolle) wissen wir ja: Never say Never again.

Wie konnte das nur passieren? Das Bankhaus C. L. Seeliger in Wolfenbüttel ist eigentlich gar nicht so richtig schuld. Wir selbst aber sowieso schon mal gar nicht. Außer man wollte uns direkt zum Vorwurf machen, daß wir das Geschäft mit abwickelnden Offenen Immobilienfonds überhaupt betreiben. Schuld ist eigentlich eher die irrsinnige Kompliziertheit des seit Anfang 2018 geltenden neuen Investmentsteuerrechts und ein schier unglaublicher, fast ein Jahr lang unbemerkt gebliebener kapitaler Fehler des von der Seeligerbank beschäftigten Wertpapierdienstleisters. Dieser Fehler ließ sich jetzt nur noch mit einem alle Vorstellungskraft übersteigenden Aufwand korrigieren, und das sorgte für ziemlich miese Stimmung. Weder die Seeligerbank noch wir wollten wohl, dass es so kommt. Doch am Ende gab es wegen eines Vorkommnisses, für das beide Seiten überhaupt nichts konnten, so starke Dissonanzen in der Geschäftsbeziehung, daß wir dann besser doch noch einmal auf Brautschau gingen.

Mit dem vorher wirklich nicht erwarteten Ergebnis, daß neben der Volksbank Wolfenbüttel und der HypoVereinsbank neuerdings auch die Deutsche Bank wieder zu unseren wichtigsten Financiers gehört. Dabei kommt man dann außerdem noch zu der Erkenntnis: Fast alles was einem im Leben so passiert und was man erst mal gar nicht als so angenehm empfindet ist am Ende doch für irgendetwas gut gewesen. Am Ende müssen wir der Seeligerbank nämlich direkt dankbar sein, daß sie uns mit ihrem Verhalten ermuntert hat, uns noch einmal in der Welt umzuschauen. Denn die Neustrukturierung unserer Bankbeziehungen schlägt sich in unserer Gewinn- und Verlustrechnung sogar noch mit einer jährlich sechsstelligen Ergebnisverbesserung nieder.

Wer abrutscht darf noch mal

Der bei weitem größte Brocken im Restportfolio des SEB ImmoInvest war das sog. „Chesterbrook Portfolio“, ein Ensemble von hauptsächlich an Unternehmen der Pharmaindustrie vermieteten Bürogebäuden im Speckgürtel von Philadelphia. Genau gesagt handelt es sich dabei um zwei Portfolios, nämlich das eigentliche „Chesterbrook Portfolio“ mit 1,05 Mio. Quadratfuß vermietbarer Fläche und das benachbarte wesentlich kleinere „Glenhardie Portfolio“ mit 0,25 Mio. Quadratfuß.

Ende 2018 meldete die US-Fachpresse, daß das inzwischen etwas in die Jahre gekommene Portfolio (2006 vom ImmoInvest über eine Projektgesellschaft mit einem 10,6-%-Juniorpartner für 250 Mio. $ gekauft) an den Immobilienentwickler Rubenstein Partner verkauft werden sollte. Mit dem Deal vertraute Kreise veranschlagten den Preis mit 210 Mio. $ (hinterher stellte sich heraus, daß man nur über 190 Mio. $ gesprochen hatte). Doch wenige Wochen später zog sich Rubenstein zurück – der Deal platzte, zumindest vorläufig.

Mitte Januar wertete der SEB ImmoInvest das bis dahin noch mit rd. 160 Mio. EUR zu Buche stehende Portfolio um 23,2 Mio. EUR ab. Im Frühjahr wurde dann das kleinere Glenhardie Portfolio zu einem Preis unterhalb des letzten Verkehrswertes von 27,3 Mio. EUR an einen anderen Interessenten veräußert.

Für das größere eigentliche Chesterbrook Portfolio machte man mit dem alten Interessenten Rubenstein im Juni einen neuen Anlauf: 148,5 Mio. $ waren die Edel-Sanierer jetzt noch bereit zu zahlen. Heute früh kam in der Fachpresse die Meldung, daß bei diesem Deal das „Closing“ stattgefunden hat – schon heute abend bestätigte eine offizielle SEB/Savills-Meldung den Verkauf und begründete damit einen Rückgang des Anteilspreises um 0,20 EUR auf nun noch 5,57 EUR. Bei 116,5 Mio. umlaufenden Anteilen sind das (bei einem zuletzt noch vorhanden gewesenen Verkehrswert von 136,6 Mio. EUR) „nur“ gut 23 Mio. EUR Verlust – für SEB-Verhältnisse fast schon ein guter Verkauf, möchte man meinen. Wenn da nicht schon Anfang des Jahres die Abwertung um 23,2 Mio. gewesen wäre – zusammengerechnet sind beim „Chesterbrook-Portfolio“ zuletzt also noch über 46 Mio. EUR = 30 % des Verkehrswertes zu Jahresbeginn den Bach, pardon, den Schuylkill River runtergegangen.

Damit ist vom aktuell noch 278 Mio. EUR schwer gewesenen Restportfolio des SEB ImmoInvest die Hälfte und ein nicht unbeachtliches Klumpenrisiko weg. Die restlichen Objekte (zwei weitere Bürogebäude an der US-Ostküste, ein von der Telekom aufgegebenes Rechenzentrum in Frankfurt und eine innerstädtische Einkaufsgalerie in Hagen) bekommt man auf der gegenwärtigen Kursbasis fast umsonst. Vielleicht müssen wir uns den SEB ImmoInvest nun doch noch einmal näher anschauen …

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