Noch eine Kapitalerhöhung?

Ob sich mit dem Geschäftsmodell der CS Realwerte AG Geld verdienen lässt, ist inzwischen keine Frage mehr. Die Frage ist nur noch, wie viel es am Ende tatsächlich werden kann. Ebenso ist (außer einem Totalzusammenbruch des Finanzsystems) aus heutiger Sicht kein Szenario mehr vorstellbar, bei dem die CS Realwerte AG noch in irgendeiner Form wirtschaftlichen Schaden nehmen könnte.

Vor diesem Hintergrund ist nur allzu verständlich, daß wir beinahe täglich angefragt werden, ob man hier noch Aktionär werden kann. Nach dem vor wenigen Tagen über die CS Realwerte AG erschienenen WirtschaftsWoche-Beitrag haben solche Anfragen noch sintflutartig zugenommen.

Eine Skalierung unseres Geschäftsmodells kann auch heute noch Sinn ergeben. Der Vorstand hat deshalb in pflichtgemäßer Ausführung seiner Aufgaben zu sondieren, ob eine nochmalige Kapitalerhöhung unter Ausnutzung des noch bestehenden genehmigten Kapitals im Interesse der Gesellschaft wäre.

Der Bezugspreis einer solchen Kapitalerhöhung hätte zur Vermeidung von Verwässerungseffekten dem aktuellen inneren Wert pro Aktie weitgehend zu entsprechen, würde also nach heutigem Erkenntnisstand bei 1.150-1.200 EUR pro Aktie liegen.

An der Ankündigung einer Dividende von 100 EUR pro Aktie auch für die Folgejahre würde sich durch diese Überlegungen nichts ändern. Insofern ergäbe sich auch für die eventuell neu auszugebenden Aktien voraussichtlich noch eine Dividendenrendite von über 8 % p.a.

Wir bitten Interessierte, uns durch eine E-Mail an

Info@CSrealwerte.de

bis zum 28.02.2019 ein Interesse am Erwerb neuer Aktien zu bekunden unter Angabe von Namen, Anschrift und gewünschter Stückzahl.

Diese Interessenbekundung ist unverbindlich und dient zunächst einmal nur der Sondierung der Nachfrage. Sollten sich die Gremien der Gesellschaft daraufhin zu einer nochmaligen Kapitalerhöhung entschließen, würden die sich gemeldet habenden Interessenten anschließend zur Abgabe verbindlicher Erwerbsaufträge aufgefordert werden. Eine Repartierung behalten wir uns vor. Die Einzahlung der Zeichnungsbeträge sollte man sodann für die zweite Märzhälfte einplanen.

Zusammenfassende Meldung (I)

14.01.2019
Wäre ich nicht so weit weg, würde ich die Immobilien-Gutachter des CS Euroreal jetzt wirklich gern mit einem gigantischen Arschtritt in die Wüste befördern wollen. Erst im Oktober letzten Jahres, also vor gerade einmal drei Monaten, hatten die Gutachter den Verkehrswert des Bürogebäudes Le Croise in den Haag von 25,8 Mio. EUR auf 22,1 Mio. EUR zurückgenommen. Klar, nach dem Auszug des Europäischen Patentamtes als alleiniger Mieter waren hier dann einige Hausaufgaben zu machen. Jetzt meldet der CS Euroreal den Verkauf von Le Croise „unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“. Das klingt ja noch harmlos. Allerdings begründete die Commerzbank als Verwahrstelle des CS Euroreal am 14.1. mit diesem Verkauf einen Rückgang des offiziellen Rücknahmewertes um 0,16 EUR pro Anteil, und das entspricht einem Verlust von gut 16 Mio. EUR. Wenig später erfuhr man aus einem niederländischen Immobilienfachblatt: Ein niederländischer Projektentwickler hat Le Croise, das laut Gutachtern im Okt. 2018 noch 22,1 Mio. EUR wert war, jetzt für lediglich 5,75 Mio. EUR gekauft. Da wird sich doch wohl nicht in den letzten paar Wochen ein asbestspeiender intergalaktischer Holzwurm eingenistet haben, von dem die Gutachter bei ihrer Nachbewertung vor drei Monaten ( als die Verkaufsverhandlungen übrigens schon längst liefen) unmöglich etwas ahnen konnten? Ebenso mysteriös bleibt ein weiterer Teil der Verkaufsmeldung: Die Liquidität des CS Euroreal soll sich durch den Verkauf um 3 % erhöht haben. Das wären aber, ausgehend von einem Liquiditätsbestand von geschätzt 500 Mio. EUR, dann 15 Mio. EUR Zuwachs und damit fast das Dreifache des grottenschlechten Kaufpreises – warum? In der an offen gebliebenen Fragen wahrlich nicht armen Abwicklungsgeschichte des CS Euroreal wird der mysteriöse Verkauf des Den-Haag-Objektes wohl das größte ungelöste Rätsel bleiben.

15.01.2019
Der SEB ImmoInvest meldet einen Rückgang seines offiziellen Rücknahmewertes von 7,08 EUR um 0,20 EUR auf 6,88 EUR durch eine Neubewertung seines USA-Portfolios. Dieses Portfolio ist übrigens inzwischen verkauft. Ob die Abwertung bereits den vollen dabei realisierten Veräußerungsverlust abdeckt, diese Frage blieb offen. Begründet wurde die Abwertung mit dem „demnächst erfolgenden Auszug des Hauptmieters“. Die gleiche Begründung, nämlich Auszug des alleinigen Mieters, hatte schon am 03.01.2019 für einen Rückgang des Rücknahmewertes von 7,37 EUR um 0,28 EUR auf 7,09 EUR gesorgt nach dem Verkauf der Via Laurentina in Rom noch einmal deutlich unter dem zuvor schon drastisch reduziert gewesenen Verkehrswert. Die beiden von uns als Klumpenrisiken gesehen Restbestandteile des Portfolios führten bei diesem Fonds also in kürzester Zeit zu einem Wertverlust von fast 60 Mio. EUR gleich 7 % des verbliebenen Fondsvermögens.

16.01.2019
Im Markt kursieren Gerüchte, daß beim KanAm grundinvest in Frankreich ein Verkauf unmittelbar bevorstehe. Wäre nach den jüngsten Vermietungserfolgen bei den beiden französischen Restobjekten auch keine Überraschung. Auch munkelt man von einer demnächstigen Ausschüttung in überschaubarer Höhe, man spricht von etwa 1,00 EUR je Anteil. Schließlich soll, nach dem grandiosen letztjährigen Vermietungserfolg über 15 Jahre an die Allianz-Versicherung, das Robecohuis in Rotterdam mit einem Preisschild von 80 Mio. EUR in‘s Schaufenster gestellt worden sein. Tatsächlich hatte der Kaufpreis früher annähernd in dieser Größenordnung gelegen, doch nach dem Auszug des Alleinmieters Robeco vor fast drei Jahren war der Verkehrswert inzwischen sukzessive auf zuletzt nur noch 29,2 Mio. EUR zurückgenommen worden. Unsere interne Verkaufspreisschätzung hatten wir nach der Allianz-Vermietung auf 55 Mio. EUR erhöht. So wie es aussieht könnte es sogar noch deutlich mehr werden.

17.01.2019
Früher als erwartet meldet der CS Euroreal den Vollzug des letztes Jahr durch die Lokalpresse schon gemeldeten Verkaufs der Flensburg-Galerie. Dadurch ging der Rücknahmewertes erneut von 9,27 EUR um 0,16 EUR auf jetzt nur noch 9,11 EUR zurück. Obwohl dies wegen des letztes Jahr schon bekannt gewordenen Verkaufspreises keine wirkliche Überraschung ist, machen sich einige Marktteilnehmer, aufgeschreckt durch den vorherigen Katastrophen-Verkauf in den Haag, langsam Sorgen über eine überhand nehmende Werte-Erosion beim CS Euroreal. Wir nicht, wir stocken auf dem gedrückten Niveau weiter auf

17.01.2019
Beim CS Property Dynamic drücken ungewöhnlich große Verkäufe auf den Markt. Und der Verkäufer agiert, wie es in einem Internet-Forum treffend ausgedrückt wird, „ohne Sinn und Verstand“. Von zuvor über 39,00 EUR kracht der Kurs bis 36,10 EUR herunter. Innerhalb von drei Tagen wechseln rund 85.000 Anteile = 3,5 % aller überhaupt umlaufenden Anteilscheine den Besitzer. Knapp die Hälfte davon landet bei uns, wodurch wir mit 10 % aller Anteile inzwischen des größte Anteilseigner dieses Fonds sein dürften. Inzwischen ist der Spuk vorbei und der Kurs normalisiert sich wieder.

21.01.2019
Die Commerzbank als Verwahrstelle des CS Euroreal meldet, daß am 17.01. die Verkäufe von 4 Atlantic Quai in Glasgow und der beiden Portugal-Objekte finalisiert werden konnten. Insgesamt habe der Verkaufspreis über den zuletzt festgestellten Verkehrswerten gelegen, also über 123,5 Mio. EUR. Das war so aber schon seit längerem bekannt und von uns erwartet worden. Der offizielle Rücknahmewert bleibt an diesem Tag unverändert.

Dem CS Euroreal verbleiben als letzte beiden Objekte damit nur noch die Rathaus-Galerie in Essen sowie ein Einkaufszentrum in tschechischen Olmütz mit aktuellen Verkehrswerten von 123,3 Mio. EUR bzw. 56 Mio. EUR. Die drei Frankreich-Objekte sind schon seit längerem zu Preisen unter den aktuellen Verkehrswerten verkauft, zwei davon übrigens an zwei neu aufgelegte KanAm-Fonds. Für die beiden Italien-Objekte gibt es zwar noch keine offizielle Verkaufsmeldung, doch nennt hier, Überraschung, Überraschung, ganz heimlich, still und leise der Ende 2018 veröffentlichte Abwicklungsbericht den 31.03.2019 als Termin für den Übergang von Nutzen und Lasten. Es gibt also schon einen Kaufvertrag.

23.01.2019
Der Morgan Stanley P2 Value meldet einen Rückgang des offiziellen Rücknahmewertes von 0,93 EUR auf 0,88 EUR. Die unangenehme Überraschung wird begründet mit „einer Nachzahlung im Zusammenhang mit Brandschutzmaßnahmen bei einem der verkauften Objekte, die nach jahrelangen Verhandlungen jetzt zu leisten waren“. Dies erinnert uns daran, daß es immer auch versteckte Restrisiken geben kann. Aus unserer Bestandsliste hatten wir diesen Fonds übrigens nach einem kurzen Intermezzo Ende 2018 gleich wieder gestrichen. Interessant in diesem Zusammenhang auch die Aussage, die endgültige Auflösung des Fonds werde „nicht vor 2021“ erfolgen. Nachdem der Morgan Stanley P2 Value gegenüber den meisten anderen Fonds in der Abwicklungsgeschwindigkeit einen Vorlauf von bis zu drei Jahren hat, lässt sich daraus die Vermutung ableiten: Bis 2024/25 wird uns das Thema grundsätzlich wohl noch erhalten bleiben. Damit haben wir bei etlichen Fonds dann die kuriose Situation, daß ihre Abwicklung länger gedauert haben wird als ihr aktives Leben an den Kapitalmärkten.

22.01.2019
M. M. Warburg als Verwahrstelle des KanAm grundinvest kündigt für den 25.01.2019 eine Ausschüttung von 1,14 EUR je Anteil an, womit sich die zuvorigen Marktgerüchte bestätigen.

25.01.2019
Beim CS Euroreal geht die Achterbahnfahrt der offiziellen Rücknahmewerte weiter, aber dieses Mal in die andere Richtung: Durch die Auflösung von nicht weniger als 35 Mio. EUR nicht mehr benötigter Rückstellungen steigt der Rücknahmewert von 9,12 EUR um 0,35 EUR auf lange nicht mehr gesehene 9,47 EUR. In der zwischenzeitlichen Schwächephase weiter zuzukaufen war also nicht ganz so verkehrt.

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Nach einem erfolgreichen, aber auch anstrengenden Jahr muß der Verfasser dieser Zeilen schon wieder in die Reha (mal sehen, ob mir meine Krankenkasse die Kosten einer mehrwöchigen Kreuzfahrt erstattet).

Mindestens diejenigen Zeitgenossen, die mich als „polemisierende Friedhofswachtel“ zu titulieren beliebten, werden darüber wohl ganz froh sein. Endlich mal ein paar Wochen Ruhe vor der Nervensäge. Alle anderen werden das zeitweise Ausbleiben intellektueller Senfsosse auch überstehen.

Ende Januar und Mitte Februar werden Sie hier jeweils eine „Zusammenfassenden Meldung“ finden, in der die wichtigsten Ereignisse der Zwischenzeit stichwortartig genannt werden.

Ich wünsche allen unseren Lesern eine gute Zeit und weiter einen erfolgreichen Start in das Neue Jahr.

Falsch geraten

Als Ursache für den gestern gemeldeten Anstieg des Anteilscheinwertes des CS Euroreal um 10 cent (was effektiv eine Vermögenserhöhung um über 10 Mio. EUR bedeutete) vermuteten wir die Auswirkungen eines Verkaufs der beiden Objekte in Lissabon über Verkehrswert. Die Vermutung lag durchaus nahe, denn erstens würde die gegenwärtig gute Lage am Markt Lissabon ziemlich genau dieses Ergebnis haben können, und zweitens war im Abwicklungsbericht per 30.09.2018 für das Geschäftsjahr 2018/19 nur noch ein Mietertrag von einem Viertel der Jahresmiete prognostiziert, was eigentlich zwingend einen Verkauf mit Übergang von Nutzen und Lasten zum 01.01.2019 impliziert.

Wir haben aber falsch geraten. Heute erleuchtet uns die Commerzbank AG als Abwicklungsstelle des CS Euroreal, dass ursächlich die (Teil-)Auflösung von Rückstellungen für übernommene Mietgarantien war. Diese gehen auf den Verkauf des Prestigeobjektes T8 in Frankfurt/Main zurück, das der CS Euroreal noch während seiner Abwicklung komplett neu hochgezogen hatte. Der Verkauf im August 2017 an südkoreanische Investoren war nach allem was man hörte sehr deutlich über dem letzten Verkehrswert von 208,2 Mio. EUR erfolgt – doch von dem schönen Gewinn war damals so gut wie nichts in Form einer Erhöhung des Anteilscheinwertes angekommen. Heute wissen wir warum: Wegen der damals parallel gebildeten Rückstellungen, deren Auflösung den Lohn der Arbeit erst jetzt zeitversetzt im Anteilscheinwert ankommen lässt.

Im Abwicklungsbericht zum 30.09.2018 waren die „Rückstellungen für Vermietungskosten“ übrigens noch mit 42,5 Mio. EUR beziffert, dem vierfachen des gerade aufgelösten Betrages. Schlummert da noch etwas Potential für weitere positive Überraschungen?

SEB ImmoInvest: Wie nicht anders erwartet …

Heute meldet SEB/Savills beim SEB ImmoInvest einen Rückgang des Anteilpreises von 7,37 EUR auf 7,09 EUR. Diese 28 cent entsprechen bei 116,5 Mio. Anteilscheinen einem Verlust von 32,6 Mio. EUR. Begründet wird der Rückgang von SEB/Savills mit dem Verkauf des Objektes Via Laurentina 449 in Rom, das in den vergangenen Jahren schon regelmäßig um insgesamt fast 100 Mio. EUR abgewertet worden war und das zuletzt noch mit 205,8 Mio. EUR in den Büchern stand. Der jetzt ausgewiesene finale Verlust passt zu dem von uns schon vor einigen Wochen mit 170-180 Mio. EUR vermeldeten Verkaufspreis.

Ein weiteres Mal zeigt sich hier, wie sehr sich bei den abwickelnden Fonds inzwischen die Spreu vom Weizen trennt. Gleichzeitig meldet nämlich heute der CS Euroreal einen Anstieg seines Anteilpreises um 10 cent auf nunmehr 9,42 EUR. Warum, das steht noch nirgends. Es wird, das raten wir jetzt mal, wohl am ehesten mit dem kürzlich bereits manifest gewordenen Verkauf der beiden Lissabon-Objekte zu tun haben, der zum Jahresende noch abgewickelt sein sollte.

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