CS Euroreal: zwei weitere Verkäufe

Als wir uns mit abwickelnden Immobilienfonds zu beschäftigen begannen, dachten wir noch: Es kochen ja doch alle mit dem gleichen Wasser – einfach mal die verfügbaren Mittel mit der Gießkanne über die in Frage kommenden Fonds verteilen, und dann wird da schon was draus.

Inzwischen, etliche Jahre später, sind wir deutlich schlauer geworden. Wie überall im Leben gibt es gute Anbieter und schlechte Anbieter. Oder, anders gesagt: Nicht nur die Portfolio-Qualität, sondern vor allem auch die Management-Qualität sind für das Abwicklungsergebnis unserer Fonds ausschlaggebend. Es gibt Leute (SEB/Savills, gerade erst gestern hier ausführlich besprochen), die machen ihre Hausaufgaben grottenschlecht und sind nicht einen cent der Millionen an Verwaltungsgebühren wert, die sie immer noch kassieren. Und es gibt Fonds (CS Euroreal, KanAm grundinvest), die haben in der Abwicklungssituation, die sie ja auch gar nicht selbst verschuldet hatten, trotzdem immer noch den Ehrgeiz, eine respektable Gesamtleistung abzuliefern.

Das hat der CS Euroreal gerade wieder einmal bewiesen.

Gestern stieg der Rücknahmepreis um 9 cent von 10,19 € auf 10,28 €. Bei 102,6 Mio. umlaufender Anteile ist das ein Wertzuwachs von knapp 10 Mio. €. Heute erfahren wir von der inzwischen verantwortlichen Depotbank (Commerzbank AG) auch den Grund: Die Objekte Berlin, Malchower Chaussee (ein Hornbach-Baumarkt) und Darmstadt, Leydhecker/Gräfenhauser Straße (ein Mischobjekt mit Rewe-Markt und Büros) wurden verkauft. Damit haben weitere knapp 10 % des noch verbliebenen Rest-Immobilien-Vermögens den Fonds verlassen. Übrig bleiben jetzt noch 15 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen rd. 640 Mio. €

Bei den beiden jetzt verkauften Objekten lagen die Verkehrswerte zuletzt bei 20,7 Mio. € (Berlin) bzw. 38,0 Mio. € (Darmstadt). Der Bruttoverkaufspreis lag bei beiden Objekten nach Mitteilung der Commerzbank “deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert”. Anhand des gestrigen NAV-Anstieges lässt sich leicht ausrechnen, daß die Nettoverkaufspreise die letzten Verkehrswerte um durchschnittlich 15 % überstiegen haben.

Beim Hornbach-Markt in Berlin hatten wir das auf Grund der Daten ähnlicher Transaktionen in den letzten Monaten schon länger erwartet. Hier lag unsere interne Verkaufspreisschätzung mit 25,0 Mio. € entsprechend über dem letzten Verkehrswert, und genau der Preis dürfte auch erzielt worden sein. Dem Objekt in Darmstadt hatten wir nicht so viel zugetraut: Mit 36,0 Mio. € lag die interne Verkaufspreisschätzung (auch angesichts von 11,1 % Leerstand) eine Kleinigkeit unter dem letzten Verkehrswert. In Wahrheit dürften es etwa 42,0 Mio. € geworden sein.

Damit arbeitet der CS Euroreal seine Hausaufgaben Stück für Stück weiter ab, und zwar mit einer Arbeits- und Ergebnisqualität, wo man nur sagen kann: Chapeau.

Kleines Bonmot am Rande: Wenn “informierte Kreise” nicht völlig falsch informiert sind, dann war der Käufer in diesem Fall die Hamborner AG. Und die hat die Transaktion finanziert mit einem Schuldscheindarlehn der ??? – ja, eben genau, der Commerzbank – der gleichen Bank, die für den CS Euroreal mit am Verkäufer-Tisch saß. Was in diesem speziellen Fall ja gar nicht von Nachteil gewesen sein muß …

Mühe geben: Etwas mehr wäre schön gewesen.

Gerade erst am 16.4. hatten wir hier so etwas wie einen kleinen Abgesang auf den SEB ImmoPortfolio Target Return angestimmt. Dabei kam auch noch einmal der letztjährige Verkauf des überaus heterogenen pan-europäischen “Artemis-Portfolios” mit 42 Objekten mehrerer SEB-Fonds an eine Goldman-Sachs-Tochter zur Sprache. Wörtlich schrieben wir:

Wir dürfen uns sicher jetzt schon darauf freuen, eines Tages zu sehen, welch phantastische Gewinne die “Goldmänner” beim Detail-Weiterverkauf des mit Oberflächen-Kosmetik aufgehübschten SEB-Portfolios erzielen werden.

Diese Voraussage ist viel schneller eingetroffen als man annehmen konnte. Heute, nur eine Woche später,  meldet PropertyEU:

Swiss Life’s German asset management arm Corpus Sireo has announced the off-market purchase of a portfolio of 108,000 m2 in Germany for an undisclosed amount.

The buyer completed the transaction from an unnamed international investor believed to be Goldman Sachs.

The Portfolio, which was bought on behalf of Swiss Life, consists of 11 office-led properties in the cities of Hannover, Essen, Dusseldorf (2x), Neuss, Cologne, Mannheim, Oberursel, Neu-Isenburg (2x) and Frankfurt. The assets are 20% vacant.

The package is believed to include the German assets of the larger 42-property strong Artemis portfolio, which was bought by Goldman Sachs in May 2017 and had a market value of €442 mln.

“We are pleased that one of our first portfolio purchases this year is such a significant share deal. Off-market transactions are very rare in a highly competitive real estate market,” said Bernhard Berg, CEO of Corpus Sireo Real Estate. “With expertise across the entire property value chain and our Germany-wide positioning, we will optimize the value-add portfolio on a rental basis and thereby tap into its unused potential.”

Nun fragt sich der verdutzte Leser nur noch, auf welchem Baum die SEB/Savills-Leute in der ihnen zugebilligten Abwicklungsfrist von immerhin fünf Jahren süß und selig geschlafen haben. Das “ungenutzte Potential” ihrer eigenen Objekte scheint ihnen jedenfalls entgangen zu sein. Sonst hätte man ja nicht nach jahrelanger Untätigkeit den ganzen Schmutz völlig lieblos im Paket für einen ganz kleinen Taler, nämlich kaum mehr als die Hälfte der bis dahin geführten Verkehrswerte,  an die “Goldmänner” verhökern müssen. Nicht zu vergessen, daß die scheinbar ja maßlos überhöhten Verkehrswerte in den fünf Jahren davor die Berechnungsgrundlage für die an SEB/Savills gezahlten Verwaltungsgebühren waren. Gezahlt für offenkundige Untätigkeit. Nicht einmal ein Jahr später geht ein signifikanter Teil des Paketes schon wieder über den Tisch, und da wird nicht nur beim ganz begeisterten Käufer, sondern vor allem beim Verkäufer die Puffbrause in Strömen geflossen sein.

Die Angeschmierten sind wieder einmal die bedauernswerten, mit keinerlei Rechten ausgestatteten Anleger diverser SEB-Fonds, mit deren Eigentum hier in einer Art und Weise fast treulos umgegangen wurde, daß es wirklich weh tut.

Lage, Lage, Lage …

Der Spruch ist echt abgedroschen. Was sind die drei wichtigsten Dinge bei einer Immobilie? Antwort: Lage, Lage, Lage …

Ein bißchen aufpassen muß man aber schon. Gerade ausländische Investoren mit unzureichender Ortskenntnis fassen leicht mal daneben. Besonders in Boom-Zeiten wie diesen, wo z.B. in Deutschland die sieben etablierten großen Teilmärkte (Frankfurt/Main, Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf, Köln) längst auf preislichen Gipfeln angekommen sind, die man zuvor noch nie erklommen hatte. Auf der Suche nach höheren Renditen rücken plötzlich auch B- und C-Städte in den Fokus. Nach unseren Beobachtungen in den letzten Monaten ganz verstärkt auch bei ausländischen Investoren. Das allerdings lässt bei uns die Alarmglocken schrillen. Wenn es so weit ist, ist der Absturz vom Gipfel nicht mehr allzu weit weg. Hinterher ist das Wehgeschrei dann immer groß. “Warum hat mir denn keiner gesagt, daß Dresden zwar fast genau so viele Einwohner hat wie Frankfurt/Main, daß die Gemeinsamkeiten da aber auch schon enden?” Und es hat seine Gründe, daß den Standort Oberhausen, wo jetzt schon mehrer große Deals mit ausländischen Käufern vermeldet wurden, die Profis jahrelang nicht mal mit der Kneifzange angefaßt haben.

Natürlich sind es (in Ländern wie Frankreich oder Großbritannien noch viel ausgeprägter als bei uns) vor allem die Hauptstädte, die im Fokus der Investoren stehen. Wer würde nicht gerne investieren, wenn er “East Berlin” und “Moscow” hört? Aber wie gesagt: Aufgepaßt! Es ist besser, zweimal hinzuschauen. Sonst landet man, möglicher Weise auch noch geblendet von sagenhaft günstigen Preisen, im Westcolang Lake & Delaware River Park. Er liegt allerdings nicht einmal in Europa, sondern an der Grenze der Bundesstaaten New York und Pennsylvania am Ufer des Delaware River, in einem Dreieck, dessen Spitzen von den Ortschaften East Berlin, Moscow und Lackawaxen gebildet werden.

Solche (eine Aktie des Westcolang Lake and Delaware River Park) und andere Kuriositäten finden Sie im gerade eben erschienenen Katalog der 113. Auktion der Freunde Historischer Wertpapiere. Die Versteigerung von über 1.700 Spezialitäten aus der Finanzgeschichte findet am 26 Mai 2018 im Paulaner am Nockherberg in München statt. Die Veranstaltung ist öffentlich und für jedermann frei zugänglich.

Den Blätterkatalog der Auktion finden Sie hier. Zur Katalog-homepage mit ausführlicher Suchfunktion geht es hier. Schauen Sie doch mal rein. Es ist etwas ganz anderes als die abwickelnden Offenen Immobilienfonds, aber mindestens ebenso interessant.

Und eine Gemeinsamkeit gibt es für unsere beiden auf den ersten Blick so völlig unterschiedlichen Betätigungsfelder doch: In beiden Bereichen sind wir die Müllabfuhr ganz am Ende der Nahrungskette der Finanzmärkte.

CS Euroreal: Wieder mal Lissabon

Schon seit Monaten wartet man auf eine Verkaufsmeldung des CS Euroreal für seine beiden Bürogebäude in Lissabon im EXPO Parque das Nacoes. In’s Schaufenster gestellt wurden sie informierten Kreisen zu Folge bereits Mitte 2016, mit einem Preisschild von zusammen 100 Mio. EUR.

Erst im März 2018 wurde dann das 8.022 m2 vermietbare Fläche umfassende Objekt Dom Joao 1.17 aufgewertet von 23,8 Mio. auf 25,2 Mio. EUR, und das 25.017 m2 große Objekt Dom Joao 1.18 von 73,3 Mio. auf 77,9 Mio. EUR. Ein deutliches Zeichen, daß der Fonds den Verkauf bewußt langsam angeht, weil sich der Markt in Lissabon weiter prächtig entwickelt und inzwischen sicher mehr als die kolportierten 100 Mio. EUR erzielbar wären.

Diese Einschätzung wird gestützt durch eine heute bekannt gewordene Meldung: “Spanish REIT Merlin Properties has purchased an office asset in Lisbon for €33mln. The investment volume represents a 6,4 % gross yield over €2.1 mln of gross rents. Located in Lisbon’s Expo area Parque das Nacoes in Dom Joao II, the asset comprises 10,000 m2 of lettable area over 13 floors.”

Dieses Objekt unterscheidet sich in null komma garnix von den beiden Objekten des CS Euroreal. Gleiches Baujahr, gleiche Bauqualität, gleiche Mikro-Lage. Das Hochhaus ist unseren beiden Gebäuden direkt benachbart, und als wir Anfang des Jahres da mal selbst vorbeigeschaut hatten, hatten wir das jetzt verkaufte Objekt sogar zunächst mit einem unserer Objekte verwechselt (weil der CS Euroreal in seinen Berichten immer noch 10 Jahre alte, inzwischen längst obsolete Hausnummern verwendet, die schon vor Jahren umgestellt wurden).

Man braucht also nur im Dreisatz zu rechnen, egal ob über die Fläche oder die Brutto-Mieteinnahmen, und kommt dann für unsere beiden Objekte auf einen Marktwert von 26,5 Mio. bzw. 82,5 Mio. EUR. Dichter dran an den erst im März 2018 neu festgelegten Verkehrswerten von 25,2 Mio. bzw. 77,9 Mio. EUR geht kaum noch. Unsere internen Verkaufspreisschätzungen belassen wir deshalb unverändert bei 25 Mio. bzw. 80 Mio. EUR.

Hier eine ziemlich große Prognosesicherheit zu haben ist schon deswegen interessant, weil die beiden Lissabon-Objekte allein 15 % des Immobilien-Restbestandes des CS Euroreal von ca. 700 Mio. EUR ausmachen.

Ein Ende mit Schrecken

Anfangs hatten wir mit ihm sogar noch Geld verdient – aber bereits im Laufe des Jahres 2016 hatten wir ihn komplett aus unseren Depots rausgeschmissen: Den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.

Zum 1.6.2017 war das Verwaltungsmandat von der Savills Fund Management GmbH auf die CACEIS Bank S.A. übergegangen. Da besaß der ImmoPortfolio noch 12 Liegenschaften im Gesamtwert von rd. 235 Mio. EUR. Noch nicht abgewickelt, aber bereits im April 2017 an die “Goldmänner” verkauft (oder besser: verschleudert) waren neun davon im Rahmen eines paneuropäischen SEB-Fonds-Gesamtportfolios. Dass Goldman Sachs sich die Übernahme eines überaus heterogenen Portfolios von nicht weniger als 42 Objekten mit besonders üppigen Bewertungsabschlägen vergolden ließ werden wir gleich noch sehen.

Die übrigen drei Objekte in den USA (darunter zwei Studentenwohnheime in Florida) wurden bald darauf ebenfalls zu grottenschlechten Preisen verscherbelt.

Was das für die Wertentwicklung der Anteilscheine bedeutete, dazu lassen wir einfach nur die im jüngsten Abwicklungsbericht von CACEIS/Savills selbst veröffentlichten Zahlen sprechen:

EUR 25,20   Anteilwert am 31.12.2017

EUR   3,00   zuzüglich Ausschüttung vom 03.04.2017

EUR   8,00   zuzüglich Ausschüttung vom 13.11.2017

– EUR 51,41   abzüglich Anteilwert vom 01.01.2017

– EUR 15,21   Anlageerfolg

Heißt also im Klartext: Vom “offiziellen” Anteilwert am Jahresbeginn gingen durch die gruseligen Verkaufsresultate im Jahresverlauf 30 % verloren. Und das ist noch eine viel zu schön scheinende Zahl, denn die im Fonds reichlich vorhandene Liquidität verlor ja “nur” 0,4 % durch Negativ-Zinsen. Durch die Position “Wertänderungen” dagegen hat der Fonds laut Abwicklungbericht beim Immobilienvermögen im Schnitt 61,4 % verloren. Auf gut deutsch: Beim Verkauf der 12 Restobjekte wurde im Schnitt (unter Berücksichtigung der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für latente Verkaufssteuern) gerade einmal ein Drittel der Verkehrswerte erzielt.

Man kann sich an der Stelle schon fragen, warum Immobilienfonds überhaupt Gutachterausschüsse für die Bewertung ihrer Liegenschaften beschäftigen. Zugegebener Maßen kosten die zwar nicht besonders viel Geld (was vielleicht auch einer der Gründe für die schludrige Arbeit sein könnte). Die gleiche Ergebnisqualität würde allerdings für noch viel weniger Geld auch ein Schimpanse aus dem Kölner Zoo mit dem Würfelbecher erzielen.

Wir dürfen uns sicher jetzt schon darauf freuen, eines Tages zu sehen, welch phantastische Gewinne die “Goldmänner” beim Detail-Weiterverkauf des mit Oberflächen-Kosmetik aufgehübschten SEB-Portfolios erzielen werden. Irgendwie erinnert uns das an den TMW Immobilien Weltfonds. Der verkaufte vor etlichen Jahren auch ein Bürohochhaus in Paris an einen opportunistischen US-Investor. Und dieser Investor (der ganz zufällig auch ein ehemaliger Arbeitgeber eines TMW-Vorstandsmitglieds war) brauchte weniger als 1 1/2 Jahre und ein paar leicht zu lösende Aufgaben bei Vermietungsaktivitäten, um das Schmuckstück dann 60 % teurer weiterzuverkaufen.

Die jetzt offenbar gewordene Entwicklung beim SEB ImmoPortfolio Target Return Fund ist einer der Gründe, warum wir seit langem auch von einem SEB ImmoInvest strikt die Finger lassen. Man würde sich durch eine Anlage dort eine ebenso unselige Mischung aus schlechter Portfolioqualität und genau so schlechtem bzw. unmotiviertem Management einhandeln – die Risiken sind schlicht nicht solide kalkulierbar. Sollten wir das im unwahrscheinlichen Fall zu pessimistisch gesehen haben: Eine ausgelassene Chance schmerzt in jedem Fall deutlich weniger als ein Griff in’s Klo.

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