Wer es ganz genau wissen will: Unsere Einzelfondsanalysen sind online.

Einmal im Jahr (das wollen auch unsere Banken so) müssen wir zu den wesentlichen Positionen unseres Depots eine Kommentierung abgeben, unsere Position begründen und auch eine Prognose für das voraussichtliche Abwicklungsergebnis machen.

Das war jetzt gerade mal wieder fällig. Und wir haben uns gedacht: Eigentlich haben wir doch keine Geheimnisse. Also können wir diese ziemlich tiefgehenden An- und Einsichten doch ruhig mit unseren Aktionären teilen.

Seit wenigen Minuten finden Sie auf unserer Internet-Seite unter „Publikationen“, Unterpunkt „Einzelfondsanalysen“ sowohl in Tabellenform wie auch als verbale Kommentierung so ziemlich alles, was uns bei den einzelnen Fonds wichtig zu sein scheint. Bitte beachten Sie: Die in den Tabellen in ROT dargestellten Objekte sind inzwischen verkauft, wir führen die Daten aber aus Gründen der Erfolgskontrolle weiter.

CS Euroreal glänzt mit Holland-Portfolio-Verkauf

Heute meldet der CS Euroreal den Verkauf von 9 seiner 11 Holland-Immobilien an eine Tochter der in New York ansässigen Marathon Asset Management. Der letzte Gesamt-Verkehrswert dieses Paketes betrug 300 Mio. €. Über den Kaufpreis wurde vertraglich Stillschweigen vereinbart. Auf Grund des Anstiegs des offiziellen Rücknahmewertes der Fondanteile am Abwicklungstag konnten wir jedoch errechnen, daß der Preis bei etwa 315 Mio. € gelegen haben dürfte.

Darüber hinaus konnte der CS-Euroreal parallel noch zwei Hornbach-Baumärkte in Berlin-Mariendorf und Fürth sowie eine kleine Büroaimmobilie in Frankfurt/Main veräußern. Die erzielten Preise lagen über den addierten Verkehrswerten von 45 Mio. €.

Den mit 20 % verhältnismäßig hohen NL-Anteil des CS Euroreal hatten wir bisher für einen nur schwer zu kalkulierenden Pferdefuß eines ansonsten sehr gut aufgestellten Fonds gehalten. In unseren internen Prognosen erzielbarer Verkaufspreise waren wir für das nun zu (g) 315 Mio. € veräußerte Holland-Portfolio vorsichtshalber lediglich von erzielbaren 226 Mio. € ausgegangen.

Nachdem sich dieses von uns stark einkalkulierte Risiko nun in Luft aufgelöst hat, verbessert sich das Chance-Risiko-Verhältnis des CS Euroreal schlagartig. Für die verbleibenden 32 Objekte im Verkehrswert von ingsgesamt 1,9 Mrd. € kann der CS Euroreal nach unserer Einschätzung im besten Fall unter dem Strich die Verkehrswerte tatsächlich erzielen. Der im Börsenkurs jetzt aktuell implizierte Bewertungsabschlag von 34,5 % ist damit eindeutig viel zu hoch.

Auch vor dem Hintergrund, daß die jetzt getätigten Verkäufe im Juli 2016 eine Ausschüttung von geschätzt +/- 4,00 € pro Anteil ermöglichen werden, sollte der CS Euroreal in den nächsten Wochen im Kurs um ca. 1,50 € bis auf knapp unter 20,00 € anziehen können.

Die aktuellen Nachrichten haben unsere Erwartungen an den sich für Ende des I. Quartals abzeichnenden Portfolio-Verkauf noch deutlich übertroffen. Mit positiven Nachrichten hatten wir aber grundsätzlich auch gerechnet. Deshalb hatten wir den CS Euroreal im März 2016 durch größere Zukäufe auf einem damals noch besonders attraktiven Kursniveau zur mit Abstand größten Position unseres Portfolios ausgebaut.

AXA Investment Managers sammelt 500 Mio. € für neuen Fonds ein.

Die bekannten Spieler finden langsam in’s Neugeschäft zurück: Mit dem Ziel, den Fonds zu einem europäischen „Flagship-Fund“ mit einer Zielgröße von 3-5 Mrd. € zu entwickeln, hat AXA IM Real Assets soeben den „AXA Core Europe“ angekündigt. Eine erste Tranche von 500 Mio. € wurde bei einem Dutzend institutioneller Investoren eingesammelt.

Die komplette Geschichte aus PropertyEU vom 8.3.16 lesen Sie auf dieser Internet-Seite unter „Publikationen / Allgemeine Publikationen / Presse“.

Wie schon im vorigen Beitrag beleuchtet befinden wir uns hier in einem Spannungsfeld zwischen einerseits immer noch umgehemmt in den Markt fließendem anlage- und renditesuchendem Geld in zig-Milliardenhöhe und andererseits der Gefahr einer Blasenbildung. Wann der Höhepunkt tatsächlich erreicht ist, kann niemand seriös vorhersagen. Aber der Finanzhistoriker weiß aus Erfahrung: Irgendwann ist der Höhepunkt plötzlich da, und danach heißt das Spiel „Die Reise nach Jerusalem“ …

Gewerbeimmobilien: Sind Investoren zu sorglos?

Regelmäßig informieren wir Sie auch über allgemeine Entwicklungen und Tendenzen an den weltweiten Gewerbe-Immobilienmärkten. Bisher waren überwiegend positive Stimmen zu hören – ein Ende des gegenwärtigen Booms erwartet in 2016 oder 2017 eigentlich niemand.

Deshalb heute auch einmal eine mahnende Stimme:

„As we warned in an earlier column in the Financial Times last April, this liquidity-driven investment boom has led to an excessive compression in yields as investors moved up the risk curve, causing sentiment to become dangerously detached from underlying fundamentals in many markets“, schreibt am 7.3.16 im Informationsdienst PropertyEU Nicholas Spiro, Partner von Lauressa Adivisory. „The fundamentals underpinning commercial property assets will come into sharper focus, leading to a reassessment of risk and valuations.“

Der vollständige Artikel „Fundamentals to the fore as central Banks support wanes“ ist auf dieser Internet-Seite im Zeitungsartikel-Archiv nachlesbar.

Natürlich freuen wir uns, daß der Markt bei der Preisentwicklung  im Moment absolut für uns bzw. für unsere Fonds läuft. Aber ebenso natürlich machen wir uns regelmäßig Gedanken darüber, wie lange diese Entwicklung noch anhalten mag.

Nach unserer Einschätzung haben wir den Höhepunkt der Preisentwicklung an den Gewerbe-Immobilienmärkten in den meisten Märkten noch nicht erreicht, nähern uns ihm aber.

Unsere gegenwärtige Positionierung ist vertretbar im Hinblick auf die Tatsache, daß die jetzt mit Abstand am stärksten gewichteten „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoSelect im Hinblick auf die Übergänge an die Depotbanken (31.12.2016 bzw. 30.04.2017) langsam Gas geben bei den Verkäufen.

Abgeleitet aus dem Depotbestand per 29.2.16 verteilt sich der Börsenwert unserer Fonds von 15,8 Mio. € mit 35 % = 5,56 Mio. € auf anteilig in den Fonds enthaltene Liquidität (bei der nicht die Frage ist, ob wir sie ausgeschüttet bekommen, sondern nur wann). Dem stehen gegenüber 10,2 Mio. € Kreditinanspruchnahmen, d.h. über die reine Neutralisierung der Fondsliquidität hinaus beleihen wir mit unseren Inanspruchnahmen die Verkehrswerte des anteilig auf uns entfallenden Immobilienbestandes (15,9 Mio. €) mit 29,3 % = 4,6 Mio. €.

Durch die bereits in der Pipeline befindlichen und von den „big three“ auch schon angekündigten Verkäufe wird sich bis zur Jahresmitte 2016 ein auf uns anteilig entfallender Immobilien-Verkehrswert von rd. 4,0 Mio. € in Liquidität verwandeln. Danach wären wir in der Situation, daß unsere Kreditinanspruchnahmen tatsächlich nur noch der reinen Neutralisierung der anteilig auf uns entfallenden Fondsliquidität entsprechen, d.h. aus dem Zufluß künftiger Ausschüttungen würden die Kredite ganz vollautomatisch zurückgezahlt werden können. Andersherum ausgedrückt: Der auf uns anteilig entfallende verbleibende Immobilien-Verkehrswert wäre durch die Eigendynamik der Abwicklungsprozesse unserer Fonds auf Sicht vollständig mit Eigenkapital finanziert.

Sobald aus den bevorstehenden Verkäufen der „big three“ größere Ausschüttungen generiert werden, werden wir vor der Frage stehen, ob diese Ausschüttungen zu reinvestieren sind. Unsere momentane Markteinschätzung führt zu der Entscheidung, daß wir kurz vor dem von uns vermuteten baldigen Höhepunkt der Preisentwicklung die zufließenden Ausschüttungen eher nutzen werden, um unsere Risikokurve abzuflachen.  Sofern wir bis dahin keine besseren Erkenntnisse haben, werden wir die im Sommer erwarteten größeren Ausschüttungen der „big three“ also überwiegend in den Abbau der Kreditinanspruchnahmen fließen lassen.

Monatsbericht Februar: Börsen in rauher See.

Unsere Monatsübersicht Februar 2016 ist jetzt online.

Das Thema „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ hat mit dem übrigen Börsengeschehen an sich wenig zu tun. Insbesondere hat sich an der weiter positiven Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte seit Beginn des Jahres nichts geändert, im Gegenteil.

Dennoch hat uns die Kursentwicklung unserer Fonds im Februar, verursacht durch die allgemeinen Börsenturbulenzen, ein paar ausgesprochen hässliche Kratzer im Lack beschert. In Zeiten wie diesen gibt es Tage, wo von falsch positionierten Investoren an der Börse ohne Rücksicht auf Verluste alles verkauft wird, was überhaupt noch zu Geld zu machen ist. Beispiel CS Euroreal, eigentlich unser derzeitiger Lieblingsfonds: Nach der Ausschüttung am 26.1.2016 pendelte sich der Kurs zunächst bei 18,20/18,40 € ein. Am 9.2., also an dem Tag, als die Börse selbst über den möglichen Untergang einer Deutschen Bank diskutierte, ging es dann im freien Fall fast ohne Umsätze bis auf 16,82 € abwärts (zu solchen Kursen haben wir übrigens noch einige tausend Stück nachgekauft). Der im Börsenkurs des CS Euroreal implizierte Abschlag auf die Verkehrswerte der Fondsimmobilien, der zuvor noch bei 24 % gelegen hatte, stieg dadurch in der Spitze auf über 35 % an. Inzwischen ist der Spuk weitgehend vorbei, und der Kurs liegt wieder bei 18,00 € plus.

Summa summarum liegen per 29.02.2016 die Kurswerte unseres Portfolios um 2,7 % unter den Einstandskursen. Dies liegt noch im Rahmen üblicher Marktvolatilitäten und gibt keinen Anlaß zur Besorgnis. Denn an den Bargeldbeständen unserer Fonds und den Verkehrswerten der in ihnen noch enthaltenen Immobilien – und damit an dem von uns am Ende des Tages erwarteten Ergebnis –  hat sich ja gar nichts geändert. Rückschauend betrachtet haben wir die Mittel aus der letzten Kapitalerhöhung im Januar 2016 vielleicht etwas zu schnell investiert. Aber wer hätte mit solchen Kurseinbrüchen, wie wir sie dann Anfang Februar erlebt haben, denn ernsthaft gerechnet? Wir ehrlich gesagt nicht. Und da regelmäßig sowieso kaum jemand beim Einkauf die absolut tiefsten Kurse oder beim Verkauf die höchsten Kurse erwischt, können wir die weitere Entwicklung in Ruhe abwarten: An der Geschäftsidee selbst wie auch an der Einschätzung der für uns maßgeblichen weiteren Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte hat sich ja nicht das Geringste geändert.

1 103 104 105 106 107 108