Vorläufiges Ergebnis 2017

Die Monatsübersicht Dezember 2017 ist jetzt online.

Im Verlauf des Jahres 2017 ist der innere Wert einer Aktie der CS Realwerte AG von 897,71 EUR auf 940,82 EUR gestiegen. Zusätzlich erhielten unsere Aktionäre im Juli 2017 eine Dividende von 75,00 EUR je Aktie. Damit beläuft sich der tatsächliche Wertzuwachs im Geschäftsjahr 2017 auf 118,11 EUR je Aktie. Je nach individuellem Einstandskurs entspricht das für unsere Aktionäre einer Kapitalrendite zwischen 13,4 % und 14,3 % p.a.

Auch wenn diese Korrelation eher zufällig ist, wollten wir folgende gestern veröffentlichte Meldung des Informationsdienstes PropertyEU nicht unerwähnt lassen: “The European listed real estate sector – as represented by the GPR 250 Europe Index – closed 4,6 % higher in December, lifting total returns for the year to 12,6 %.” Wenn man so will haben wir uns damit sogar einen Tucken besser geschlagen als die Profis.

Zurück zu den Fakten: Der Jahresabschluß 2017 ist im Grundsatz fertig vorbereitet.

Das zur Jahreswende 2017/2018 in Kraft tretende Investmentsteuerreform-Gesetz veranlasste allerdings einige Fonds, zum Zwecke der Steuerabgrenzung von altem auf neues Recht noch per 31.12.2017 ohne vorherige Ankündigung eine fiktive Ausschüttung vorzunehmen. Fiktiv deswegen, weil der Ausschüttungsbetrag tatsächlich gar nicht gezahlt, sondern vom jeweiligen Fonds thesauriert wird. Diese Ausschüttungen haben uns unsere Depotbanken, allerdings erst unter dem 02.01.2018, inzwischen auch abgerechnet. Aus dieser Besonderheit ergeben sich einige noch zu klärende Fragen zur Buchung der Ausschüttungen.

Um das Gewicht des Themas herauszustellen sei darauf verwiesen, daß wir allein bei unseren 1.384.264 Anteilen am CS Euroreal über eine noch per 31.12.2017 abgerechnete Ausschüttung inländischer Mieten von 0,6673031 EUR je Anteil sprechen, mithin einen Ausschüttungsbetrag von mehr als 920 TEUR.

Eine Veränderung unserer tatsächlichen Vermögenslage folgt aus den noch offenen Fragen nicht, gleich welches Ergebnis deren Klärung haben wird. Es ist lediglich offen, wie diese Vorgänge im Jahresabschluß 2017 im Endeffekt darzustellen sind. Dies klären wir gerade mit unserem Wirtschaftsprüfer und Steuerberater.

Nach dem augenblicklichen Stand des Zahlenwerkes würde sich für 2017 ein handelsrechtlicher Jahresüberschuß von rd. 1,7 Mio. EUR ergeben. Dieser Wert kann sich allerdings noch um einen mittleren sechsstelligen Betrag verändern, je nachdem welches Ergebnis der derzeit laufende Klärungsprozess haben wird.

Gleich welche Veränderungen sich noch ergeben können: Die Zahlung der für 2017 bereits angekündigten erneuten Dividende von 75,00 EUR je Aktie der CS Realwerte AG steht nach dem ausgezeichneten 2017er Ergebnis jedenfalls völlig außer Frage.

Game over

Jedenfalls für 2017 sind wir weitestgehend durch. Weder die letzten Ausschüttungen unserer Zielfonds noch die Börsenkursentwicklung in der Woche vor Weihnachten brachten nennenswerte Überraschungen. Wir hoffen zuversichtlich, daß sich daran in den letzten drei Börsentagen des Jahres auch nichts mehr ändert.

Die Ausschüttung des KanAm grundinvest am 21.12. in Höhe von 2,88 EUR/Anteil war erneut nahezu vollständig als steuerfreie ausländische Immobilienverkaufsgewinne zu buchen. Insofern werden wir auch in 2017 in der Gewinn- und Verlustrechnung einen starken sog. “KanAm-Effekt” beobachten: Einerseits ist der Betrag der Dezember-Ausschüttung mit rd. 3 Mio. EUR auf der Ertragsseite wirksam. Andererseits induziert dies eine in etwa gleich hohe Aufstockung der Teilwert-Abschreibung auf die KanAm-Position. Nach einer zwischenzeitlichen Schwäche hat sich der Kurs des KanAm grundinvest inzwischen auch so weit erholt, daß die Teilwertabschreibung darüber hinaus nicht weiter angepasst werden muß. Unter dem Strich beeinflusst die jüngste KanAm-Ausschüttung und seine Kursentwicklung den Jahresüberschuß also überhaupt nicht.

Ebenfalls am 21.12. schüttete der AXA Immoselect 1,10 EUR/Anteil aus. Hier ist etwa 1/5 der Ausschüttung als steuerfreie ausländische Immobilienverkaufsgewinne zu behandeln. Dadurch steigt unser Jahresüberschuß 2017 um noch einmal rd. 200 TEUR. Anders als beim KanAm ist dies beim AXA nicht durch eine Teilwertabschreibung zu kompensieren. Der Grund: Unser Einstandskurs beim AXA ist inzwischen so niedrig, daß er trotz des jüngsten Ausschüttungsabschlages immer noch weit unter dem aktuellen Börsenkurs liegt.

Unserer geneigten Leserschaft wünschen wir ein Frohes Weihnachtsfest, einen Guten Rutsch, und für das Neue Jahr alles erdenklich Gute.

Wir melden uns wieder am 10. Januar 2018 mit der Veröffentlichung der Monatsübersicht Dezember 2017 und auch bereits mit vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2017.

Zehn kleine Negerlein

Zehn abwickelnde Immobilienfonds stehen bei uns auf der Beobachtungsliste.

Zehn kleine Negerlein, bei denen die fortschreitende Abwicklung eines nach dem anderen mangels Masse von unserer Anlageliste verschwinden lassen wird.

Der Gesamtbetrag des noch adressierbaren Marktvolumens reduziert sich in den letzten beiden Wochen dieses Jahres durch die Fülle der in dieser kurzen Zeitspanne angekündigten Ausschüttungen ziemlich dramatisch.

Als letzter, der sich vor Weihnachten bisher noch nicht zu Wort gemeldet hatte, hat heute nun auch noch der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 28.12.2017 eine Ausschüttung von 0,11 EUR pro Anteil angekündigt. Mit einem Restvermögen von nur noch 38 Mio. EUR war dieser Fonds für unsere Zwecke inzwischen aber ohnehin viel zu klein geworden – neben den DEGI-Fonds ein weiteres Negerlein, das von der Liste verschwindet.

Durch die in diesen Tagen erfolgenden Ausschüttungen schrumpft das Restvermögen der abwickelnden Fonds und damit auch das Volumen der addierten Börsenwerte auf einen Schlag um etwa ein Fünftel.

Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen diese Materialverknappung auf die Börsenkurse haben wird. Wir für unseren Teil wirken der voraussichtlichen Entwicklung proaktiv entgegen, indem wir momentan eine sehr aktive Wiederanlagepolitik betreiben.

Für die im Prinzip ohnehin nur noch fünf für uns zu Anlagezwecken in Frage kommenden Fonds haben wir Zielgrößen bezüglich der anzustrebenden Stückzahl von Anteilen festgelegt. Diese Zielgrößen werden wir bis Ende des ersten Halbjahres 2018 erreicht haben.

Durch die bis dahin zu erwartenden weiteren Ausschüttungen (größere Beträge wird es voraussichtlich im April/Mai vom CS Euroreal und im Juni/Juli vom KanAm grundinvest sowie vom SEB ImmoInvest geben) wird der addierte Börsenwert unserer Fonds bis Jahresmitte 2018 auf unter 2 Mrd. EUR geschrumpft sein. Zum Vergleich: Ende 2015 waren wir noch bei rund 8 Mrd. EUR und im August 2017 immer noch bei 4 Mrd. EUR.

In diesem Umfeld wird eine wirtschaftlich sinnvolle Wiederanlage erhaltener Ausschüttungen wahrscheinlich eine immer größere Herausforderung werden. Die von uns vor diesem Hintergrund aktiv geplante Dämpfung unserer Aktivitäten ab Jahresmitte 2018 ist insofern eigentlich nur eine der kontinuierlichen Schrumpfung des Marktes Rechnung tragende Notwendigkeit.

Wortnebelschwaden

Auch wenn wir den Focus Nordic Cities nicht besitzen (weil er uns zu kleinteilig und entsprechend schwer zu analysieren erschien), möchten wir der geneigten Leserschaft nicht vorenthalten, was das Fondsmanagement immerhin schon heute bezüglich einer möglicher Weise morgen erfolgenden Ausschüttung von 1,30 EUR pro Anteil verlautbarte:

“Die entsprechenden Prüfungen des Fondsmanagements haben ergeben, dass ein Ausschüttungsbetrag von 1,30 EUR pro Anteil erwartet werden kann. Für die Ausschüttung hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft Mittwoch, den 20. Dezember 2017 als voraussichtlichen Ex-Tag ins Auge gefasst.

Der Vorstandsbeschluss wird erst an diesem Tage gefasst; die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss daher aus heutiger Sicht den Vorbehalt machen, dass sich bis zum Ex-Tag noch Änderungen des Betrages bzw. ggfs. auch eine Verschiebung des Ex-Tages nach hinten ergeben können. Wir bitten dafür um Verständnis

Nur um das noch einmal ganz deutlich zu machen: Wir sprechen über eine heute erfolgte Bekanntmachung für eine für morgen geplante Ausschüttung. Also, jedenfalls denn, wenn sich Frau Merkel nicht beim Frühstück an einem hartgekochten Ei verschluckt oder eine vom fondseigenen Hotel in Stavanger unerwartet abgehende Dachlawine den kompletten Vorstand der Kapitalverwaltungsgesellschaft unter sich begräbt oder sonst eben irgend ein Grund den Fondsmanager morgen früh zu der Adenauer’schen Erkenntnis bringen könnte: “Was stört mich mein Geschwätz von gestern?”

It’s raining again …

… textete die Gruppe Supertramp im Jahr 1982. Ja, es regnet wieder, und zwar für die Anteilscheininhaber abwickelnder Offener Immobilienfonds. Es regnet Geld.

Erst hört man wochen- und monatelang keine Silbe. Und dann kommen sie alle noch kurz vor Weihnachten. Alle. Schon letzte Woche gab es 1,00 EUR pro Anteil vom TMW Immobilien Weltfonds. Die weiteren Ausschüttungen konzentrieren sich auf gerade einmal zwei Tage dieser Woche. Übermorgen der CS Euroreal mit sensationellen 0,04 EUR pro Anteil, und – besonders rechtzeitig, weil erst heute angekündigt – der SEB ImmoInvest mit 3,10 EUR pro Anteil sowie als einer der allerletzten Dachfonds ebenfalls übermorgen der Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P mit 48,17 EUR pro Anteil.

Von letzterem haben wir neuerdings immerhin wieder 1.500 Stück. Die ImmoInvest-Ausschüttung betrifft uns mangels eigenem Bestand nicht direkt. Aber indirekt schon, weil im Kontext mit den nahezu zeitgleichen übrigen Ausschüttungen zu sehen. Über die bisher schon bekannten 275 Mio. EUR hinaus fließen damit übermorgen weitere 375 Mio. EUR an die Anleger zurück, insgesamt demnach 650 Mio. EUR.

Bezogen auf das verbleibende Marktvolumen in diesem Spezialsegment von (zu Börsenkursen nach Ausschüttungen gerechnet) noch 2,75 Mrd. EUR werden auf einen Schlag über 23,0 % flüssig. Und durch die plötzliche ImmoInvest-Ausschüttung ist der mögliche Wiederanlagebedarf (auch mangels anderer Alternativen, sein Geld vernünftig und weitgehend sicher zu parken) noch deutlich größer als gedacht.

Am Donnerstag folgen dann, wie hier schon gemeldet, der AXA Immoselect mit 1,10 EUR pro Anteil und der KanAm grundinvest mit 2,88 EUR pro Anteil. Da kann man nur sagen: Schöne Bescherung.

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