Die Luft wird immer dünner

Den Fonds haben wir gar nicht bei uns im Bestand, aber erwähnenswert ist es trotzdem: Gerade wurde von SEB/Savills der Abwicklungsbericht per 31.12.2017 des SEB ImmoPortfolio Target Return online gestellt. Er enthält die Ankündigung, daß es Anfang April 2018 eine weitere Ausschüttung von 10,00 EUR/Anteil geben wird.

Nachdem der Börsenkurs in den letzten paar Wochen um die 20,00 EUR oszillierte, verschwindet hier ein weiteres Mal (wie neulich schon beim AXA Immoselect) auf einen Schlag die Hälfte der Börsenkapitalisierung eines abwickelnden Fonds.

Nach einer gerade veröffentlichten Studie von Scope über die Performance abwickelnder Immobilienfonds hatte es nach der Finanzkrise Anfang der 2010er Jahre insgesamt 18 Immobilienfonds mit einem Gesamt-Anlagevolumen von damals noch 26 Mrd. EUR “erwischt”.

Heute beträgt die Börsenkapitalisierung der betroffenen Fonds nur noch rd. 2,8 Mrd. EUR. Das heißt: Nur noch 10 % des anfänglichen Volumens stehen darauf spezialisierten Anlegern (so wie uns) heute überhaupt noch zur Verfügung. Der Löwenanteil von 2,3 Mrd. EUR entfällt, und zwar zu annähernd gleichen Teilen, auf die “big three” CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest. Die übrigen Fonds sind inzwischen auf niedrige zweistellige Millionenbeträge zusammengeschnurrt – so wie z.B. der ehedem stolze, inzwischen immobilienfreie AXA Immoselect, von dessen Vermögen von 2,8 Mrd. EUR zu Beginn der Krise heute ein Börsenwert von gerade noch 33 Mio. EUR übrig geblieben ist. Der Rest wurde inzwischen ausgeschüttet, bzw. einige 100 Millionen gingen als Wertverluste durch den Schornstein.

Auf Jahressicht dürfte wegen zwischenzeitlicher weiterer Ausschüttungen die gesamte Börsenkapitalisierung aller Fonds nach unseren Erwartungen weiter zurückgehen auf nur noch etwa 1,0 Mrd. EUR. Für Re-Investitionen erhaltener Ausschüttungen wird damit die Luft ganz zwangsläufig immer dünner.

Endgültige Zahlen 2017

Rechtzeitig vor Ostern hat unser Wirtschaftsprüfer seinen Erstellungsbericht zum Jahresabschluß 2017 fertig gestellt. Die wesentlichen Zahlen in EUR lauten (Vorjahr in Klammern):

 

Aktiva:

Wertpapiere: 26.465.537 (22.863.566)

sonstige Vermögensgegenstände: 71.873 (49.944)

Guthaben bei Kreditinstituten: 161.723 (1.255)

Bilanzsumme: 26.699.134 (22.914.767)

 

Passiva:

Eigenkapital: 9.556.291 (6.978.016)

davon: Bilanzgewinn: 2.226.168 (1.226.641)

Rückstellungen: 242.448 (25.400)

Bankverbindlichkeiten: 16.746.764 (14.981.859)

übrige Verbindlichkeiten: 153.641 (929.491)

 

Gewinn- und Verlustrechnung

sonstige betriebliche Erträge: 7.332.665 (5.392.960)

Personalaufwand: 99.440 (53.087)

sonstige betriebl. Aufwendungen: 228.439 (1.194.049)

Erträge aus Beteiligungen: 710.096 (212.575)

Abschreibungen auf Finanzanlagen*: 5.020.904 (2.846.021)

Zinsaufwendungen: 312.443 (270.280)

Ergebnis vor Steuern: 2.381.532 (1.242.097)

Ertragsteueraufwand: 653.258 (491.068)

Ergebnis nach Steuern / Jahresüberschuß: 1.728.274 (751.029)

Ergebnis pro Aktie: 172,83 EUR

 * = sog. “KanAm-Effekt”, ausführlich erläutert in der Fußnote zur 2016er G+V

 

Für unsere Aktionäre bedeutet das in 2017 erwirtschaftete Ergebnis (abhängig vom Einstandskurs, der individuell leicht unterschiedlich sein kann) eine Rendite von plus/minus 20,0 % auf das uns anvertraute Kapital.

Wie schon mehrfach angekündigt beabsichtigen Aufsichtsrat und Vorstand der Hauptversammlung am 26. Juli 2018 die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR je Aktie vorzuschlagen.

Beileidsbekundungen an den hart arbeitenden Vorstand wegen der mickrigen Höhe seiner Vergütung (siehe oben: Personalaufwand) bitte an die bekannte Anschrift 38302 Wolfenbüttel, Salzbergstr. 2 oder per email info@CSrealwerte.de

Dumm – Dümmer – Dümmel

Dem aufmerksamen Leser wird nicht entgangen sein, daß wir derzeit ziemlich im Sarkasmus-Modus unterwegs sind. Rein pathologisch wird es wohl damit zu erklären sein, daß der Verfasser dieser Zeilen ebenso wie die beste Ehefrau von allen seit über zwei Wochen von der übelsten Grippe seit Menschengedenken heimgesucht ist. Und, wer verheiratet ist wird jetzt verständnisvoll mit dem Kopf nicken: Mehrere Tage hintereinander eine denkbar schlecht gelaunte Gattin zu haben ist Höchststrafe. Positives Denken ist in so einer Situation nun einmal Mangelware. Gott sei Dank hat sich die geschätzte Gattin seit vorgestern wieder normalisiert. Deshalb schreiben wir jetzt auch wieder, und zwar mit ausdrücklicher Textfreigabe durch besagte Gattin – wenn auch noch ein bißchen negativ.

Politik und Banken haben bei uns als Watschenaugust sowieso einen festen Platz. Aber wir wollen bitte auch nicht die Digitalisierungs-Euphoriker vergessen, die in der Rangfolge der schlimmsten Geißeln der Menschheit mindestens auf einer Stufe mit dem Commerzbank-Vorstand und mit Herrn Zuckerberg stehen.

Kleines Beispiel gefällig?

“Der Erfolgsfaktor für die Multichannel-Power nach dem Pitch ist die Schnelligkeit.”

Dieses Zitat entnahmen wir letztes Jahr dem altehrwürdigen “Handelsblatt”, bei dem zum Thema Digitalwirtschaft inzwischen leider auch ein paar blind fortschrittsgläubige Jungspunde die Lufthoheit im Deutungsraum übernommen haben.

Und wahrscheinlich ist es auch so, daß jeder der hier mitliest sogleich ein Leuchten im Gesicht bekommt, weil er das natürlich voll verstanden hat. Es liegt wohl wieder an der Begriffsstutzigkeit der Dummbödel vom Rübenfeld, daß sie dem hier zitierten Herrn Ralf Dümmel einfach nicht zu folgen vermögen. Jenem Herrn Dümmel, der doch selbst jedem Schulkind mit Migrationshintergrund bekannt sein dürfte als Investor aus “Die Höhle des Löwen”, einem weiteren Highlight deutschen Geistesschaffens.

Wobei: Wenn man als übel gelaunter Grippekranker schon gegen Anglizismen, Digitalisierung, Trump, Zuckerberg und das Privatfernsehen wettert, müsste man konsequenter Weise ja “Hochlicht” sagen anstatt “Highlight”.

Muss man ja nicht verstehen

Nur colorandum causa möchten wir kurz vor dem Wochenende die bemerkenswertesten Passagen aus einem Kreditvertrag zitieren, den wir Anfang der Woche nolens volens unterschrieben haben:

 

  1. Die Bank stellt dem Kreditnehmer einen Kredit in laufender Rechnung zur Verfügung. Der Kredit wird in Höhe von 5.000.000,00 EUR zur Verfügung gestellt befristet bis zum 30.06.2018. Verwendungszweck: Erwerb von Wertpapieren.
  2. Die derzeitigen Konditionen sind: Sollzinssatz: Dreimonats-Euribor zzgl. einem festen Margenaufschlag von 1,5 % p.a. Ein negativer Referenzzinssatz wird wie Null behandelt.
  3. ….
  4. ….
  5. ….
  6. Ausschüttungen bzw. Rückzahlungen die auf dem vorgenannten Kontokorrentkonto eingehen werden zu Gunsten der Kontokorrentlinie gebucht. Eine Reduzierung erfolgt entsprechend. Wertpapierkäufe werden nicht mehr ausgeführt.

 

Wir dürfen das also noch mal kurz zusammenfassen:

Erstens: Verwendungszweck des Kredites ist der Erwerb von Wertpapieren.

Zweitens: Wertpapierkäufe werden nicht mehr ausgeführt.

 

Zum Hintergrund sollten wir erläuternd vielleicht noch ausführen: Seit dem 1.1.2018 gilt bekanntlich MIFid 2. Diese EU-Richtlinie, der Geniestreich gesetzgeberischen Könnens schlechthin, verlangt für jedes an einer Börse zu handelnde Finanzprodukt eine “Zielmarktdefinition”, also die Angabe, an welche Arten von Anlegern das Produkt vertrieben werden kann und soll.

Bekanntlich ist aus wohlüberlegten Gründen der einzige Sinn und Zweck der CS Realwerte AG, in die Anteilscheine abwickelnder Immobilienfonds zu investieren.

Bekanntlich tendiert der Mensch ganz allgemein dazu, dumm und faul zu sein. Mindestens einmal für viele Mitarbeiter von Kapitalverwaltungsgesellschaften scheint das auch zuzutreffen. Jedenfalls sind besagte Mitarbeiter zur Jahreswende auf die glorreiche Idee gekommen, daß man sich ja einiges an Arbeit sparen könne, wenn man für abwickelnde Immobilienfonds einfach gar keine Zielmarktdefinition hinterlegt. Die Produkte werden ja sowieso nicht mehr vertrieben, damit kann man nicht mehr groß Geld verdienen, und daß man damit ehedem heiß umworbenen Fonds-Investoren noch mal so richtig vor den Koffer scheißt spielt ja eigentlich auch keine Rolex. Jedenfalls für die Finanzbranche im allgemeinen und die Commerzbank im besonderen nicht, die – in krassem Gegensatz zu dem, was sie uns mit ihrer peinlichen Werbung von der “Bank an Ihrer Seite” weiss machen will – ganz offenkundig ihre ganz eigenen Vorstellungen von Moral und Anstand hat.

Nun hat die fehlende Zielmarktdefinition bei abwickelnden Immobilienfonds zur Folge: Ganz egal welche Risikoklasse wir als Anleger haben (und, liebe Leute, das dürfen Sie uns glauben: wir haben die höchste die man sich nur vorstellen kann) – rein technisch kann der Bank-Computer die Kompatibiliät unserer Risikoklasse zu besagtem Anlageprodukt (abwickelnde Immobilienfonds) nicht überprüfen, wenn für das Anlageprodukt gar keine Zielmarktdefinition im System hinterlegt ist. Und wenn der Computer das nicht abgleichen kann, dann wird ein Kaufauftrag schlicht und ergreifend nicht mehr durchgeroutet.

Gott sei Dank besitzen zwei von den vier Banken, mit denen wir zusammenarbeiten, noch so viel gesunden Menschenverstand, daß sich für das Problem eine Lösung finden ließ. Nur der liebe Vorstand Herr U. von der Bank, aus deren Vertrag wir eingangs zitierten, der wollte eben einfach keine Lösung. Mit der Folge einer kreditvertraglichen Formulierung, die allseits nur Erheiterung auslösen könnte, wenn es nicht so traurig wäre.

Und damit sich der arme Herr U. jetzt nicht so ganz allein mit Mist beworfen fühlen muß, zitieren wir zum Abschluß gern auch noch mal aus der Selbstdarstellung der Commerzbank, die die Investoren bei abwickelnden Immobilienfonds verarscht wie man nur gerade Leute verarschen kann:

“Im Umgang mit diesen Kunden und allen Geschäftspartnern bilden Fairness und Kompetenz unsere Leitwerte. Mit einer kundenorientierten, nachhaltigen Geschäftspolitik zielen wir auf größtmögliche Kundenzufriedenheit. Dafür haben wir Produkte, Beratung und Dienstleistungen auf unsere Ansprüche an Fairness und Kompetenz sowie an Verantwortung und Nachhaltigkeit geprüft und ausgerichtet. Transparenz und Nachvollziehbarkeit bei Produkten und Dienstleistungen sind dabei ebenso wichtig wie Respekt, Wertschätzung und Verantwortung im Umgang miteinander.”

Hilfe, liebe Leute, ich kriege keine Luft mehr. Ich habe mich eben beinahe tot gelacht …

Automatiktürbeweger

An sich ist dies ja eine Seite, wo interessierte Mitleser etwas über abwickelnde Immobilienfonds erfahren. Also im weitesten Sinne doch schon etwas über Gebäude. Leider, warum auch immer es so ist, ist aber bei den abwickelnden Immobilienfonds momentan totale Nachrichtenflaute. Einfach nichts Neues, was wir Ihnen erzählen könnten. Aber irgendetwas müssen wir Ihnen ja erzählen.

Also kommen wir mal ganz allgemein auf Gebäude zu sprechen. Genauer gesagt: Auf die Frage, welche Jobs so ein Gebäude bietet. Mit wem und warum wir uns neulich darüber unterhalten haben, erinnern wir schon gar nicht mehr genau – es war wohl vor knapp zwei Wochen bei einem Empfang des Bankhauses Seeliger, wo wir dem ehemaligen Unions-Abgeordneten Wolfgang Bosbach lauschen durften. Ein sehr unterhaltsamer Mann übrigens.

Es soll Menschen geben, die dieses für den eigentlichen Sinn eines Empfangs in einer Bank halten: Hinterher gab es Häppchen und schön zu trinken. Zu diesen Menschen zählen wir natürlich nicht. Wir schätzen viel mehr die guten Gespräche, die sich am Rande so einer Veranstaltung entwickeln. So kamen wir also, bei Häppchen und einem winzigen Schluck Rotwein, in’s Gespräch mit jemandem, der im weitesten Sinne auch mit Gebäuden zu tun hat. Irgendwie kam unser Gespräch dann auf sinnvolle und nicht so sinnvolle Arbeitsplätze.

Wir erinnern auch gar nicht mehr, von was für einem vielleicht nicht so sinnvollen Arbeitsplatz wir unserem Gegenüber am Stehtisch erzählten. Besagtes Gegenüber aber lächelte nur milde, und entgegnete: Das sei ja noch gar nichts. Er habe einen Freund, der sei Automatiktürbeweger am Flughafen BER.

Wie bitte? Ja, diesen Job gibt es tatsächlich. Denn der Flughafen ist ja weitgehend fertig, und die schon längst eingebauten Automatiktüren würden irgendwann kaputt gehen, wenn sie nicht regelmäßig bewegt würden. Also läuft der Automatiktürbeweger jeden Tag nach einem festgelegten Laufplan durch den Flughafen BER und sorgt dafür, dass alle Automatiktüren mindestens einmal am Tag auf und zu gehen.

Ja, liebe Leute: Auch wenn man das der hauptstädtischen Politik im ersten Moment gar nicht so zugetraut hätte – was die Schaffung neuer Arbeitsplätze angeht sind die so was von kreativ, da kommt unsereins Dummbödel auf dem Rübenfeld aus dem Staunen gar nicht mehr heraus.

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