Völker, höret die Signale

In unserem bevorzugten Informationsdienst lesen wir soeben:

„Fallende Renditen in Deutschlands erstklassigen Bürostandorten lenken die Aufmerksamkeit von Investoren auf der Suche nach besseren Erträgen auf Nebenstandorte.

Die Analyse zeigt, daß die durchschnittliche Spitzenrendite in den sieben deutschen Prime-Standorten 2018 um 24 Basispunkte auf 3,06 % gesunken ist. Die niedrigsten Renditen gab es in Berlin mit 2,8 % und München mit 2,9 %.

Jedoch fielen die Renditen noch schneller in C und D Standorten, wie die Untersuchung von 76 Städten belegt. Das beweist, daß sich Investoren auf der Risikokurve aufwärts bewegen. In 26 D-Städten fiel die Durchschnittsrendite um 28 Bp auf 6,7 %.

Am stärksten war das Mietwachstum in A-Städten, die einen Anstieg um 5,7 % auf eine Durchschnittsmiete von 31,04 €/m2 verzeichneten. Für den Mieter einer Bürofläche war Frankfurt die teuerste Stadt mit 42 €/m2, die billigsten Büroflächen findet man in Gera mit 7,50 €/m2.

Auch in den 13 B-Städten zogen die Mieten an und erreichten mit einem Anstieg von 4,1 % einen Durchschnitt von 15,54 €/m2. Im Gegensatz dazu verlangsamte sich der Mietanstieg in den D-Städten oder kam gar ganz zum Erliegen.

Spitzenrenditen in C-Städten stiegen um 5 % auf 13,35 €/m2, wobei das Bild verzerrt wird von explosiven Anstiegen in Hotspots wie Braunschweig, Bochum und Mönchengladbach.“

Wir haben nichts gegen Braunschweig – schließlich ist das Braunschweiger Land unsere Heimat. Aber wenn in einem Bericht über den deutschen Büroimmobilienmarkt Braunschweig, Bochum und Mönchengladbach als „Hotspots“ hervorstechen, dann sagt all die Erfahrung des in Ehren ergrauten Anlegers: Das Ende des Zyklus ist nahe. Oder, wie der amerikanische Börsenspekulant Will Rogers Ende der 1920er Jahre einem Greenhorn auf die Frage riet, wo er noch investieren solle: „Guter Mann, wir hocken auf einem Vulkan. Für professionelle Vulkanhocker wie mich ist das schon ganz in Ordnung. Aber Anfänger wie Sie sollten die Beine in die Hand nehmen und laufen, so weit Sie nur können.“

Schuld ist die neue Landebahn

Wir müssen zugeben, der SEB ImmoInvest vermag uns immer noch auf’s Neue zu überraschen. Und zwar mit seiner Kreativität der Begründungen, warum irgendein Verkauf mal wieder voll Scheiße gelaufen ist.

Heute ging der offizielle Rücknahmepreis um 0,04 EUR zurück, was bei 116,5 Mio. Anteilen in Mark und Pfennig rd. 4,7 Mio. EUR sind. Begründung: Verkauf der Immobilie in Kelsterbach. Wörtlich heißt es:

„Die Büroimmobilie wurde 1994 für den Fonds erworben und steht seit dem Auszug des Hauptmieters in 2012 leer. Das Objekt liegt in einem Gewerbegebiet in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter Flughafen. Die Vermietbarkeit der Immobilie litt unter der im Oktober 2011 in Betrieb genommenen neuen Landebahn. Aufgrund der starken Lärmbelästigung ist eine Vermietung nur sehr eingeschränkt möglich. Das Objekt konnte somit nur unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert verkauft werden. Dennoch bot der Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt die wirtschaftlich beste Option.“

Der zuletzt festgestellte Verkehrswert war 11,8 Mio. EUR. Also ist das architektonische Glanzstück für 7 Mio. EUR über den Tisch gegangen (was bei 15.371 m2 Nutzfläche atemberaubende 455 EUR pro m2 sind, in Frankfurt ein sonst kaum erzielbarer Spitzenwert). Dieser Preis war allerdings auch ganz exakt das, was wir den Savills/SEB-Leuten in unserer internen Verkaufspreisprognose zugetraut hatten.

Zum Thema „wirtschaftlich beste Option“ müssen wir leider wiederholen, was wir schon zum kürzlichen Verkauf des italienischen Einkaufszentrums in Udine anmerkten: Die wirtschaftlich beste Option (für Nichtstun viel Geld kassieren) war es auch in diesem Fall ausschließlich für SEB/Savills. Seit dem Auszug des Mieters 7 Jahre lang Verwaltungsgebühren zu kassieren, aber in dieser langen Zeit nichts für die Wiederherstellung der Vermietbarkeit zu tun, so viel Unverfrorenheit muß diesen großen Strategen erst einmal einer nachmachen. Würde man deswegen nachfragen, dann würde die überaus kreative Kommunikationsabteilung von SEB/Savills aber sicher auch noch eine Begründung finden, warum in der kurzen Zeit von nur 7 Jahren der Einbau geeigneter Lärmschutzfenster, wie man sie in der Umgebung des Frankfurter Flughafens in sonst praktisch allen betroffenen Gebäuden findet, unter keinen Umständen durchführbar war.

Alle Optionen auf dem Tisch

Mehrere Aktionäre haben uns inzwischen gefragt, ob unser Hauptaktionär, die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere, bei der gerade laufenden Kapitalerhöhung der CS Realwerte AG mitziehen wird.

Wie Sie wissen, kommunizieren wir mit unseren Aktionären ja sehr offen. Aus gegebenem Anlaß wollen wir die Antwort deshalb nicht nur den Aktionären übermitteln, die danach gefragt haben, sondern an dieser Stelle öffentlich allen unseren Aktionären.

Die AG Hist ist aktuell mit 26,32 % an der CS beteiligt. Auf Ebene der AG Hist gibt es die grundsätzliche Ansage, die Beteiligung nicht unter 25 % sinken zu lassen. Also müsste sich die AG Hist mit etwa 500 Aktien an der Kapitalerhöhung beteiligen. Dies würde, nebenbei bemerkt, bei der AG Hist bedeuten, daß sich der geplante vollständige Abbau der kfr. Bankverbindlichkeiten um ca. 1 1/2 Jahre nach hinten verschiebt. Das halten wir angesichts des zusätzlichen Wertzuwachses durch die dann größere Anzahl CS-Aktien im Bestand der AG Hist für absolut vertretbar.

Für eine maßgeschneiderte Lösung, die die Interessen aller Beteiligten optimal berücksichtigt, haben wir uns deshalb noch eine Besonderheit einfallen lassen und die Kapitalerhöhung in zwei technische Schritte geteilt:

Unser genehmigtes Kapital ließe noch die Ausgabe von bis zu 2.600 jungen Aktien zu. Davon machen wir jetzt erst einmal mit 2.000 Aktien Gebrauch in Form einer Kapitalerhöhung im Verhältnis 5:1. Am Ende der Frist 15.03.2019 wissen wir dann ganz genau, wie viele Aktien von außenstehenden Aktionären in Form ihres Bezugsrechts oder eines Überbezugsrechts nachgefragt werden. Sollte das Resultat sein, daß noch genug Raum auch für die sofortige Beteiligung der AG Hist besteht, dann ist der Vorgang in dem Moment schon abgeschlossen.

Sollte bei der laufenden Kapitalerhöhung die Nachfrage außenstehender Aktionäre und Interessenten so stark sein, daß es für die beabsichtigte Partizipation der AG Hist erst einmal gar nicht mehr reicht, dann würden wir als zweiten technischen Schritt eine nochmalige Kapitalerhöhung (dann im Verhältnis 20:1) um bis zu 600 Aktien anschließen. Wir gingen hierbei davon aus, daß das Bezugsrecht der außenstehenden Aktionäre bereits als grundsätzlich befriedigt angesehen werden könnte – schließlich konnte sich ja jedermann seine Wünsche via Überbezugsrecht bereits jetzt erfüllen lassen. Insofern würden wir annehmen, daß dieser zweite Schritt mehr oder weniger ungeschmälert allein von der AG Hist zu gehen wäre, die damit ihre Beteiligungsgröße dann wieder im gewünschten Umfang aufrecht erhalten hätte.

Sollten Sie zur laufenden Kapitalerhöhung weitere Fragen haben, so stellen Sie sie uns bitte per email an info@CSrealwerte.de – Sie wissen ja, daß Offenheit und Transparenz bei uns einen sehr hohen Stellenwert haben, und daß wir die Kommunikation mit unseren Aktionären nicht als lästige Pflicht ansehen, sondern als Chance, uns als „die etwas andere Aktiengesellschaft“ darzustellen.

Kapitalerhöhung: In Siebenmeilenstiefeln vorwärts

Sehr viel schneller als erwartet haben alle unsere Banken ihre Unterstützung für die jetzt noch einmal in’s Auge gefaßte Kapitalerhöhung signalisiert. Damit ist das letzte Hindernis, das dem Plan noch hätte im Wege stehen können, zur Seite geräumt. Erste Kreditverträge werden bereits im Laufe der neuen Woche unterschrieben, so daß wir dann mit weiteren sinnvollen Investitionen gleich loslegen können.

Deadline für die Möglichkeit, an der Kapitalerhöhung zum Original-Ausgabekurs von 1.173,00 EUR je Aktie zu partizipieren, ist nunmehr Montag, der 4. März 2019. Falls Sie Interesse haben, uns das bisher aber noch nicht mitgeteilt hatten, senden Sie bis Montag bitte erst einmal formlos eine email mit Ihrer Adresse und gewünschter Aktienanzahl an: info@CSrealwerte.de

Am Dienstag gehen dann an alle sich bis dahin gemeldet habenden Interessenten die Unterlagen per Post raus.

Der Verfasser dieser Zeilen gibt bei dieser Gelegenheit unumwunden seinem Erstaunen Ausdruck, wie dicht in dieser großen weiten Welt durch die moderne Telekommunikationstechnik alles zusammengerückt ist.

Bevor er im Januar auf eine längere Kreuzfahrt ging, gab es nicht einen einzigen Gedanken an eine nochmalige Kapitalerhöhung. Der Gedanke fing erst ab dem 6. Februar an zu reifen, als in unserem bevorzugten Internet-Forum bei der Frage der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung von Privatanlegern und Kapitalgesellschaften gefrozzelt wurde, die CS könne sich doch bitte weiteren Interessenten aus der Internet-Gemeinde öffnen – sonst müsse man zu diesem Zweck halt selbst eine entsprechende Aktiengesellschaft gründen; genug Sachverstand sei in diesem Internet-Forum ja versammelt.

Gleichzeitig gab es am Markt angebotsseitig mehrfach Situationen, wo wir liebend gern deutlich mehr gemacht hätten, aber es wegen Ausschöpfung unserer finanziellen Spielräume nicht konnten. Beides zusammen setzte beim Verfasser dieser Zeilen einen Denkprozeß in Gang, bei dem er einige Tage lang die Argumente Für und Wider kreuz- und querdachte und mit sich selbst ziemlich doll am Hadern war. Schließlich aber kam der Punkt, wo die Ratio sagte: Es ist durchaus noch sinnvoll, niemand hat einen Nachteil davon, Du hast die Möglichkeiten und Du kannst es, also mach‘ es auch.

Ab 9. Februar starteten die internen Abstimmprozesse. Und das war durchaus nicht ohne. Ein Aufsichtsrat war gerade in Australien, der Vorstand schipperte mit der besten Ehefrau von allen im Indischen Ozean herum, der Aufsichtsratsvorsitzende war auf dem Sprung nach Thailand, und der große weiße Vater von der AG für Historische Wertpapiere plante sich zum Betrachten der Mandelblüte nach Mallorca zu verdünnisieren.

Aber es gibt ja email, auch auf einem Kreuzfahrtschiff per Satellit. Ziemlich schnell kristallisierte sich heraus, daß der Vorstand mit seinem Plan beim Aufsichtsrat wohl Unterstützung finden würde. Dann kam der entscheidende Fingerzeig des Himmels: Beim Umherwandern in Singapurs‘ Chinatown stieß der Verfasser dieser Zeilen auf eine große Wandtafel mit den chinesischen Horoskopen für das nach dem chinesischen Neujahr gerade beginnende „Jahr des Schweines“.

Er selbst, fand der Verfasser dieser Zeilen dabei heraus, ist eine Ziege. Er berichtet nur äußerst ungern, daß dieser Umstand bei der besten Ehefrau von allen einen herzhaften Lachanfall auslöste,  und daß ansonsten über die Ziege zu sagen ist:

Die Ziege ist das achte Zeichen im chinesischen Horoskop. Die Ziege weiß die schönen Dinge in der Natur und im Leben zu schätzen und sucht ihre Umwelt zu verschönern, indem sie ihr ästhetisches Empfinden zum Ausdruck bringt.

Die Ziege liebt es, sich zu entspannen und mag keine Hektik und ebenso wenig, unter Druck gesetzt zu werden. Sie ist charmant, liebenswert, aber auch unbeständig und leicht pessimistisch eingestellt.

Sie ist ruhig und oftmals eher introvertiert. Sie ist an Religion und Spiritualität interessiert und weniger an Erfolg und Geld. Sie liebt die Natur, das Landleben, Tiere und alles, was in sich natürlich ist. Ihre freundliche Art macht es ihr leicht, mit anderen Menschen in Kontakt zu kommen.

Daß der Verfasser dieser Zeilen an Erfolg und Geld weniger interessiert sein soll, versetzt ihn allerdings in großes Erstaunen. Aber das macht weiter gar nichts, denn die Sterne sagen der Ziege im gerade begonnenen Jahr des Schweines zum Thema „Business“ voraus:

Egal wie groß Dein Geschäft ist, Du kannst es in diesem Jahr auf neue Höhen führen, denn es wird das ganze Jahr lang viele Gelegenheiten geben, Geld zu verdienen. Von Investitionen des vergangenen Jahres kannst Du gute Erträge erwarten.

Nun kennen Sie die ganze Wahrheit. Interkontinentale, vom chinesischen Horoskop beeinflußte Abstimmungsprozesse führten schließlich zum Kapitalerhöhungsbeschluß, den wir jetzt im Eiltempo umsetzen.

 

 

Kapitalerhöhung: Ausgabekurs liegt fest

Soeben wurde der Monatsbericht Februar fertig. Der innere Wert einer Aktie der CS Realwerte AG liegt per 28.02.2019 bei 1.247,62 EUR.

Die demnächst auszugebenden, ab 01.01.2019 dividendenberechtigten jungen Aktien haben Dividenden-Nach- bzw. Vorteile von saldiert 75,00 EUR. Konkret: Sie erhalten für 2018 noch nicht die demnächst mit 100,00 EUR zahlbare Dividende, sind andererseits aber bereits für das volle Geschäftsjahr 2019 dividendenberechtigt, obwohl die Gegenleistung (Zahlung des Bezugspreises) erst gegen Ende des I. Quartals erfolgt.

Folglich liegt der faire, die Interessen aller Beteiligten ausgleichende Ausgabepreis bei der in Kürze durchzuführenden Kapitalerhöhung der CS Realwerte AG bei 1.173,00 EUR je Aktie.

An unsere Aktionäre geht morgen (also Freitag) eine Mitteilung über die Kapitalerhöhung und die mögliche Ausübung des Bezugsrechts in die Post, der auch ein Vordruck zur Ausübung des Bezugsrechts beiliegt.

Weitere Interessenten, die sich für den Bezug junger Aktien aus der Kapitalerhöhung gemeldet hatten, werden von uns im Laufe der nächsten Woche wegen ihrer Bezugsmöglichkeiten benachrichtigt. Wer diese Benachrichtigung erhalten möchte, sich bisher aber noch nicht als Interessent gemeldet hatte, möge uns dies bitte bis Montag, den 4. März 2019 unter email info@CSrealwerte.de wissen lassen.

1 2 3 4 5 94