CS Euroreal: Jo mei, do legst di nieder

In den vergangenen Wochen hatten wir uns schon öfter darüber mokiert, das der CS Euroreal fröhlich Objekte verkauft, ohne daß der ahnungslose Anleger davon einigermaßen zeitnah ewas erfährt. Der ahnungslose Anleger glaubte immer noch, der CS Euroreal habe 14 Restobjekte mit Verkehrswerten von fast 1/2 Mrd. EUR im Bestand. Nun gut, wenigstens zwei kleine Verkäufe (1 x Madrid und 1 x Glasgow) hatte man dann in den letzten paar Wochen tatsächlich mal zugegeben.

Doch konkret bekannt war bisher (aus anderweitigen Veröffentlichungen) schon viel mehr: Verkauft wurden die Flensburg-Galerie, ein Objekt in Lyon und eines in Toulouse (beide von neuen KanAm-Fonds gekauft) und die beiden Glasgow-Objekte.

Heute veröffentlichte die Commerzbank als Abwicklungsstelle für den CS Euroreal den aktuellen Abwicklungsbericht per 30.09.2018. Bei der Lektüre haut es einen echt aus den Puschen.

Verkauft ist nicht nur das, was aus anderen Quellen bisher schon bekannt geworden war. Verkauft ist auch das zweite Objekt in Toulouse (wenn auch „deutlich unter dem bisherigen Verkehrswert“).

Und das war noch längst nicht alles. Aber um die ganze Wahrheit herauszufinden, muß man sich schon durch die Fußnoten quälen. Auf Seite 37 des Abwicklungsberichtes ist es Fußnote (9) und auf den Seiten 39 und 41 Fußnote (7). Beide beziehen sich auf die überraschend niedrigen Mietertragsprognosen für das laufende Geschäftsjahr und lauten: „bis zum geplanten Übergang von Nutzen und Lasten“.

Will heißen: Die beiden Objekte in Lissabon mit über 100 Mio. EUR an Verkehrswerten sind verkauft, und zwar (weil nur noch ein Viertel der Jahresmieteinnahmen angesetzt ist) offenkundig zum 31.12.2018. Und die beiden Einkaufszentren in Italien mit fast 80 Mio. EUR Verkehrswert sind auch weg, in dem Fall offenkundig zum 31.03.2019.

Die ungeschminkte Wahrheit nach Auswertung des Berichtes ist also: Tatsächlich hat der CS Euroreal nicht mehr 14 Restobjekte mit über 1/2 Mrd. EUR an Verkehrswerten, sondern nur noch ganze drei mit einem Restwert von gut 200 Mio. EUR. Nämlich die Rathaus-Galerie in Essen (123,3 Mio. EUR), das Bürogebäude „Le Croise“ in den Haag (25,8 Mio. EUR) sowie eine Shopping Mall im tschechischen Olmütz (56,0 Mio. EUR).

Der Rest geht gerade über den Tisch. Überraschender Weise nivellieren sich dabei die Qualitätsunterschiede nahezu vollständig aus: Addierten Verkehrswerten von 357,5 Mio. EUR steht eine Summe unserer Verkaufspreis-Prognosen von 358,0 Mio. EUR gegenüber. Das berücksichtigt insbesondere, daß Bürogebäude in Lissabon und Einkaufszentren in Italien momentan noch sehr nachgefragte Kategorien sind. Die hier wahrscheinlich erzielten guten Preise sollten die Schwächen vor allem der französischen Objekte und den schon bekannten heftigen Abschlag beim Verkauf der Flensburg-Galerie weitgehend zudecken können.

Bei den verbleibenden drei Objekten wird der Verkauf jeweils kein Selbstgänger werden. Das alte Mütterchen Rathaus-Galerie leidet generell darunter, daß deutsche Konsumtempel immer mehr aus dem Blickfeld potentieller Investoren verschwinden – obwohl hier kürzlich wenigstens eine mit 15 Jahren extrem lange Verlängerung des Mietvertrages mit dem Ankermieter real,- gelang, wenn auch, abgeleitet aus der niedrigen Ertragsprognose für das lfd. Geschäftsjahr, offenkundig um den Preis einer nicht unerheblichen mietfreien Periode.

Bei „Le Croise“ in den Haag zieht der Alleinmieter, das Europäische Patentamt, gerade aus. Aber das wusste man wegen der eigenen Neubaupläne der EPA schon seit Jahren, und so sollten inzwischen alle Vorbereitungen für eine Revitalisierung des Objektes schon getroffen sein. Diese Immobilie wieder marktfähig zu machen, sprich nach einer Generalüberholung vor allem erst einmal wieder zu vermieten, erscheint uns lediglich eine reine Fleißaufgabe zu sein, der sich das Fondsmanagement nach allen bisher gemachten Erfahrungen (und trotz aller von uns in Detailpunkten sonst geäußerten Kritik) nicht verweigern wird.

Dagegen sieht das Einkaufszentrum in Olmütz nach einem echten und vor allem kaum reparierbaren Griff in’s Klo aus. Die Leerstandsquote ist hier im Berichtszeitraum weiter von schon hohen 25,3 % auf nahezu unerträgliche 35,8 % angestiegen. Nicht zuletzt deswegen war der Verkehrswert des Objektes bereits im April 2018 ganz heftig von 74,2 Mio. EUR auf nur noch 56,0 Mio. EUR herabgesetzt worden. Unsere interne Verkaufspreisprognose hatten wir daraufhin bereits im November von 50 auf 45 Mio. zurückgenommen und reduzieren jetzt noch einmal auf 40 Mio.

Alles in allem braucht man sich um den Restbestand des CS Euroreal (trotz aller Fragezeichen hinter der Objektqualität) aber keine wirklichen Sorgen zu machen: Der aktuelle Börsenkurs drückt hier einen Bewertungsabschlag von rd. 75 % aus – das sollte ein ausreichend großes Sicherheitspolster sein.

Das verbeulte Füllhorn

Vor wenigen Wochen noch hatten wir hier einen wahren Reigen an Ausschüttungen zum Jahresende prognostiziert. Turnusgemäß und nach den bisherigen Erfahrungen eigentlich „dran“ gewesen wäre die große Mehrzahl aller abwickelnden Fonds, nämlich der AXA Immoselect, der CS Euroreal, der CS Property Dynamic, der DEGI Europa, der KanAm grundinvest, der SEB ImmoInvest, der TMW Immobilien Weltfonds sowie der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe.

Neben dem etwas außer Konkurrenz laufenden Morgan Stanley P2 Value geliefert haben aber lediglich zwei der acht genannten Fonds: Der CS Euroreal mit mickrigen 0,35 EUR je Anteil am 19.12. und der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 0,27 EUR je Anteil am 20.12. Aus dem Hause AXA verlautete immerhin inoffiziell und aus dem Hause SEB ganz offiziell, daß beide Fonds derzeit gar nicht genug frei verfügbare Verteilmasse für eine Ausschüttung hätten. Und für den DEGI Europa ließ die Commerzbank als Abwicklungsstelle gerade erst heute verlauten, daß dieser Fonds am 10.01.2019 pro Anteil 0,23 EUR ausschütten wird.

Ungeklärt bleiben damit der CS Property Dynamic, der KanAm grundinvest und der TMW Immobilien Weltfonds. Bei letzteren beiden bleibt uns nur übrig, auf neue Nachrichten zu warten. Der CS Property Dynamic dagegen hatte erst gestern den Verkauf seines Fachmarktzentrums bei Warschau zu einem Preis über dem letzten Verkehrswert vermeldet – da sollte es nunmehr ganz kurzfristig eine ordentliche Ausschüttung geben (wir tippen mindestens +/- 10,00 EUR je Anteil), nachdem dieser Fonds bereits seine letzte Ausschüttung hatte ausfallen lassen und damit in 2018 nicht einen Pfennig zurückgezahlt hat.

Ein ganz anderes Kapitel ist dann noch der CS Euroreal, der in seinem gerade eben erschienenen Abwicklungsbericht zum 30.09.2018 die nächste Ausschüttung für „spätestens Juli 2019“ ankündigt. Aber hier überschlagen sich die Ereignisse an der Verkaufsfront im Moment geradezu. Geben Sie uns noch 1-2 Stunden Zeit, den Abwicklungsbericht genauer zu lesen, dann berichten wir weiter. Nur so viel schon vorweg: Neben den bisher schon bekannten, aber noch nicht offiziell gemeldeten Verkäufen (Lyon, Toulouse, Glasgow und Flensburg-Galerie) sind scheinbar außerdem auch das zweite Objekt in Toulouse, beide Italien-Objekte und beide Lissabon-Objekte verkauft. Damit wäre der CS Euroreal bis auf drei Restobjekte jetzt fast immobilienfrei – und das wäre für diesen Fonds dann ein echter „game changer“.

Von seltenem Federvieh und schrägen Vögeln

Meine überaus skeptische Einstellung zu Digitalisierung, Künstlicher Intelligenz und ähnlichen Schlagworten der Moderne ist der geneigten Leserschaft hinlänglich bekannt. Ebenso wie die Tatsache, daß ich seit Jahrzehnten das „Handelsblatt“ zum Frühstück lese. Wenngleich ich mit der blinden Gläubigkeit des Druckerzeugnisses an die offenkundig für alternativlos gehaltene Überschall-Reise des „homo oeconomicus“ in eine digitale Zukunft immer weniger einverstanden bin.

Heute beschäftigte sich ein ansonsten durchaus wirklich sehr lesenswerter Beitrag mit dem Thema „Zukunft“ und mahnte, über allem Sinnieren über die Zukunft doch nicht das Leben in der Gegenwart zu vergessen. Nebenbei sei aber auch erwähnt, daß Leute meiner Denk- und Glaubensrichtung in dem Beitrag von Thomas Tuma (stv. Chefredakteur) als „polemisierende Friedhofswachteln“ auftauchen.

Ich werde eine ziemlich lange Zeit brauchen, um herauszufinden, ob ich mich trotzdem geehrt fühlen sollte als Namensgeber einer scheinbar gerade erst neu entdeckten Vogelart.

Liebling, ich habe die Werte geschrumpft

Morgen ist noch mal Börse und macht Kurse. Doch in der überaus verwegenen Annahme, dass die Welt auch morgen nicht einstürzen wird, haben wir heute schon mal allgemein ein bißchen gerechnet. Nur dass Sie es mal gehört haben:

Im Herbst 2014 hatten wir uns bei der CS Realwerte AG das Thema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ auf die Fahnen geschrieben. Die Börsenwerte aller abwickelnden Immobilienfonds (also das für uns adressierbare Marktvolumen) lag per Jahresultimo 2014 noch bei etwa 10 Mrd. EUR.

Ende 2015 waren wir auf knapp 8 Mrd. EUR runter.

Ende 2016 auf gut 5,5 Mrd.

Ende 2017 auf etwa 4 Mrd.

Per Jahresultimo 2018 sind wir noch bei rund 2,5 Mrd. EUR.

Fast 85 % dieser Summe, nämlich etwas über 2,1 Mrd. EUR, entfallen heute zu annähernd gleich großen Teilen auf die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest. Der Rest verteilt sich auf elf in der Abwicklung schon weit fortgeschrittene (und bis auf zwei Ausnahmen inzwischen immobilienfreie) Fonds, unter denen sich auch solche Winzlinge befinden wie der DEGI German Business mit lediglich noch 3,6 Mio. EUR Börsenwert.

Die „big three“ werden nach unserer Einschätzung im Jahr 2019 durch weitere Ausschüttungen bis zur Hälfte ihres aktuellen Börsenwertes abgeben, vielleicht sogar einen Tucken mehr. Spätestens kurz nach der Jahreswende 2019/2020 werden wir deshalb an dem Punkt angekommen sein, wo die addierte Börsenbewertung aller Fonds unter die Marke von 1 Mrd. EUR gesunken sein wird – und damit auf nur noch ein Zehntel des Wertes, bei dem wir in dieses Geschäft vor dann gut fünf Jahren einmal größer eingestiegen sind.

Commerzbank spielt Weihnachtsmann

In dem Moment, wo wir diesen Beitrag verfassen, steht es zwar auf der offiziellen homepage der Commerzbank zu den von ihr betreuten abwickelnden Offenen Immobilienfonds (auch dieses Mal wieder) noch gar nicht zu lesen. Aber soeben zwitscherte ein Vögelchen:

CS PROPERTY DYNAMIC: Objektverkauf Warschau

Information zum Objektverkauf: Per 20. Dezember 2018 ist der Anteilpreis des CS PROPERTY DYNAMIC von 41,33 Euro um 0,94 EUR auf 42,38 Euro je Anteilschein gestiegen.

Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie ul Glebocka/Targowek in Warschau (Polen). Das aus drei einstöckigen Gebäuden bestehende Fachmarktzentrum mit knapp 25.300 m2 Mietfläche und 720 PKW-Stellplätzen befindet sich im Nordosten Warschaus an einer Hauptverkehrsstra0e, die direkt ins Zentrum von Warschau führt.

Die Liquiditätsquote des CS PROPERTY DYNAMIC wird sich durch die Veräußerung um rund 71 % erhöhen. Das Immobilien-Portfolio des CS PROPERTY DYNAMIC umfasst nun nur noch eine Immobilie in Krakau in Polen mit einem Verkehrswert von 44,1 Mio. EUR.

Erst Ende November hatten wir aus dem da von der Commerzbank veröffentlichten Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic so ganz en passant erfahren, dass der Kaufvertrag für ul Glebocka/Targowek bereits im Juli 2018 abgeschlossen worden war. Weitere Einzelheiten waren allerdings nicht genannt.

Aus dem jetzt publizierten NAV-Anstieg um 0,94 EUR ist bei 2.646.500 umlaufender Anteilscheine zu errechnen, daß der Nettoverkaufserlös nach Abzug der Nebenkosten um rd. 2,5 Mio. EUR über dem zuletzt publizierten Verkehrswert von 32,1 Mio. EUR gelegen haben müsste. Das wäre eine wirklich positive Überraschung unter dem Christbaum – unsere interne Verkaufspreis-Prognose hatte nämlich angesichts einer ziemlich hartnäckigen Leerstandsquote von 13 % bei lediglich 30 Mio. EUR gelegen.

Um das letzte Objekt, den Rondo Business Park in Krakau mit 17.900 m2 vermietbarer Fläche, machen wir uns nun wirklich keine Sorgen: Hier hat der Hauptmieter, das internationale Beratungsunternehmen Capgemini, seinen in 2019 auslaufenden 11.900-m2-Mietvertrag gerade erst vor wenigen Monaten um weitere sechs Jahre verlängert. Für die Bude müssten die Kaufinteressenten also geradezu Schlange stehen, und alles andere als ein Verkauf mindestens zum Verkehrswert wäre hier eine faustdicke Überraschung.

Der Geldkurs für den CS Property Dynamic in Hamburg ist daraufhin gerade auf den neuen Höchststand von 37,01 EUR gestiegen. Bei unserem hauptsächlich Ende Januar 2018 erfolgten Einstieg hatten wir im Schnitt 31,00 EUR bezahlt.

Mit 228.850 von 2.646.500 Anteilen = 8,65 % ist die CS Realwerte AG übrigens der größte Anteilseigner des CS Property Dynamic. Was die Commerzbank aber trotz mehrfacher schriftlicher Aufforderung nicht davon abhält, entgegen ihrer im Gesetz festgeschriebenen Verpflichtung die Zusendung des jüngsten Abwicklungsberichtes zu verweigern.

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