Aschenputtel mit dem Füllhorn

Ausgerechnet das Aschenputtel unter den abwickelnden Offenen Immobilienfonds, der SEB ImmoInvest, zeigt den Anderen, wie es geht.

Am 02.07. schüttet der ImmoInvest 1,10 EUR je Anteil aus, in Summe also rd. 128 Mio. EUR = 12,8 % des gesamten Fondsvermögens. Und das bei einer unveränderten Liquiditätsquote (vor der Ausschüttung) von nur 29,7 %, nachdem der ImmoInvest in 2018 bisher kein einziges weiteres Objekt verkaufen konnte und auch die Mieteinnahmen angesichts einer hoch zweistelligen Leerstandsrate keine richtige cash machine sind.

Zum Vergleich: Der in einem ziemlich identischen Abwicklungsstadium befindliche CS Euroreal gab gerade erst gestern mickrige 0,55 EUR pro Anteil. Das waren bei einer Liquiditätsquote von 49,0 % gerade einmal 5,4 % des Fondsvermögens.

In einer wie gesagt ansonsten sehr vergleichbaren Situation trennt sich der SEB ImmoInvest also von 43 % seiner Liquiditätsbestände, der CS Euroreal dagegen nur von 11 %.

Mal gar nicht zu sprechen vom KanAm grundinvest, bei dessen Depotbank (Warburg) schon bei jedem einzelnen Euro die Trennung ganz offenkundig unerträgliche körperliche Schmerzen auslöst.

Nur der Vollständigkeit halber wollen wir dann noch erwähnen, daß auch der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 28.06. die Ausschüttung von 0,19 EUR je Anteil angekündigt hat. Klingt nicht wahnsinnig viel, sind aber bei diesem volumenmäßig schon extrem auf Vermögenswerte von nur noch 35,0 Mio. EUR geschrumpften Fonds auch fast ein Fünftel des Restvermögens.

HypoVereinsbank bleibt an Bord

Die Kreditzusage der HypoVereinsbank in Höhe von 4,5 Mio. EUR war bisher bis 31.12.2018 befristet und sollte dann gegebenenfalls in Höhe von 2,5 Mio. EUR verlängert werden. Diese Absprache hatten wir Mitte 2017 getroffen. Die dem zugrunde liegenden Annahmen zur Rückflußgeschwindigkeit der Abwicklungserlöse aus unseren Fonds mussten wir inzwischen etwas revidieren.

Ende Mai haben wir die aktualisierten Erkenntnisse mit der HypoVereinsbank besprochen. Die HypoVereinsbank hat sich jetzt unsere Einschätzung der voraussichtlichen Zeitachse des Rückzahlungsprozesses zu eigen gemacht.

Heute haben wir einen dementsprechend angepassten Kreditvertrag mit der HypoVereinsbank unterzeichnet. Die bisher bis 31.12.2018 befristete Zusage von 4,5 Mio. EUR wird damit i.H.v. 4,0 Mio. EUR schon jetzt bis 31.12.2019 verlängert. Unter der Voraussetzung weiterhin passender Rahmenbedingungen soll bis Mitte 2019 eine weitere Verlängerung i.H.v. 2,0 Mio. EUR bis 31.12.2020 erfolgen.

Damit haben wir mit den Laufzeiten unserer Kredite insgesamt eine praktisch vollständige Kongruenz zu den wahrscheinlichen Fristigkeiten unseres Kreditbedarfs erreicht.

Dem CS Euroreal sein Waterloo

Daß das eine ziemliche Krücke ist, das hatten wir schon lange geahnt. Zum Glück war das über 20 Jahre alte Bürogebäude im belgischen Waterloo mit 10 Mio. EUR Verkehrswert (also einem Anteil von 1,5 % am gesamten Immobilienvermögen) das mit weitem Abstand kleinste der Restobjekte des CS Euroreal.

Nun isses verkauft. Und produzierte dabei immerhin letzten Freitag einen Rückgang beim Rücknahmewert des CS Euroreal von 5 cent pro Anteil. Bei etwas über 100 Mio. umlaufenden Anteilen sind das in Mark und Pfennig gut 5 Mio. EUR. Mit anderen Worten: Waterloo ist für kaum mehr als die Hälfte des Verkehrswertes (und nur etwas mehr als 800 EUR pro m2 vermietbarer Fläche) über den Tisch gegangen.

Kleinvieh macht auch Mist

Schon öfter hatten wir uns hier mit der Tatsache beschäftigt, daß (wegen der zumeist übervorsichtigen Bewertungen) am Schluß der Abwicklung die inzwischen zu Winzlingen zusammengeschrumpften Fonds in der einen oder anderen Schreibtischschublade immer mal wieder noch einen 100-Euro-Schein finden.

Natürlich sind die Auswirkungen als absolute Zahl recht bescheiden, wie jetzt beim AXA Immoselect. Dessen Rücknahmepreis stieg jetzt wieder einmal von 0,90 auf 0,93 EUR. Bei 48,1 Mio. Stück umlaufender Anteile waren das also gerade einmal knapp 1,5 Mio. EUR, die da beim Ausfegen des Büros aus einer Schublade gefallen waren.

Für einen Anleger, der (so wie wir) letzte Woche noch zu 0,82 EUR an der Börse arrondiert hatte, macht das aber schon einen Unterschied. 11 cent Wertaufholungspotential sind halt schon eine Ecke mehr als 8 cent.

Deshalb sind wir auch weiter ganz hin- und hergerissen: Normaler Weise wäre unsere Denke schon, daß man ein sehr gut gelaufenes Engagement ruhig einmal beenden kann, anstatt am Schluß noch dem letzten Groschen hinterherzujagen. Aber wenn, wegen der bis zuletzt vorhandenen Bewertungsreserven der Fonds, aus einem Groschen doch noch zwei werden?

Beim Thema “abwickelnde Offene Immobilienfonds” wird man halt bis heute immer noch jeden Tag ein bißchen schlauer. Und dreht bei der Anlagestrategie jeden Tag unverdrossen weiter an den Stellschrauben.

Unterirdisch wohnen und der Fortschritt

Zum Wochenende, weil es sonst nichts zu berichten gibt, wieder mal was Erwähnenswertes aus unserem Kerngeschäft. Jeder Mensch macht irgendwann seinen allerletzten Umzug und wohnt danach dauerhaft im Sousterrain. Das finden wir in jedem einzelnen Fall traurig – handelt es sich doch oft um Kunden und Sammler Historischer Wertpapiere, mit denen man jahrzehntelang verbunden war, und die man meist sogar persönlich kannte.

Bisher schrieben uns die Hinterbliebenen dann einfach einen Dreizeiler, oder schickten unsere Kataloge mit einem entsprechenden Vermerk zurück.

Das ist die eine Sache.

Die andere Sache ist die schon seit Jahren immer wieder diskutierte Frage, was eigentlich mit dem digitalen Nachlaß eines Verstorbenen passiert. Auch wenn man diese Welt physisch verlassen hat, saust man heutzutage mit seinen vielfältigen Online-Identitäten ja weiter quicklebendig durch den Äther, denn die regelmäßig saudummen Computer lesen ja keine Todesanzeigen.

An der Stelle in bekannter Fortschrittsfeindlichkeit angemerkt: So etwas wie künstliche Intelligenz sollte es (trotz des gegenteiligen Gefaseles von Politikern und Ingenieuren) nie geben! Und wir sollten es auch nie zulassen, daß eine Maschine Entscheidungen trifft, gegen die ein (möglicher Weise direkt betroffener) Mensch dann rein gar nichts mehr machen kann. Anders als mit einem Menschen kann man nämlich mit einer Maschine über ihre Entscheidung nicht diskutieren. Und diese Maschine schreckt im Falle einer Fehlentscheidung auch weder eine Bußgeldandrohung noch eine mögliche Gefängnisstrafe. Das, was einen Menschen vielleicht noch von einer Fehlentscheidung abhält, ist der Maschine egal: Sie ist und bleibt seelenlos und saudumm und kennt den Begriff “Verantwortung” nicht. Jeder, der sich in einem automatisierten Telefonsystem schon einmal mit einer Computerstimme unterhalten durfte, wird mir beipflichten.

“Du blöde Blechbüchse, ich habe jetzt echt die Schnauze voll.” – “Bitte wiederholen Sie Ihre Eingabe.” – “Ach, leck mich doch am Arsch.” – “Ich habe sie nicht verstanden.” Das ist künstliche Intelligenz. Jeder Mensch aus Fleisch und Blut hätte mich klar und deutlich verstanden, selbst wenn ihm der liebe Gott nur das denkbar kleinste Maß an natürlicher Intelligenz mitgegeben hätte.

Aber wir schweifen ab. Zurück also zu unserem Fall: Du bist tot, aber was macht Dein digitales Ich?

Diese riesige Marktlücke hat jetzt die “Columba Online Identity Management AG” aus Berlin entdeckt. Man berühmt sich, in 12 Bundesländern exclusiver und offizieller Servicepartner der Bestatterverbände zu sein. Und aus dem bekannten Dreizeiler der Hinterbliebenen werden dann für eine einfache Kündigung eines Katalog-Abonnements sechs Textseiten in DIN A 4.

Das ist Fortschritt.

Die Älteren unter unseren Lesern werden sich noch an den köstlichen Film “Der Tod steht ihr gut” erinnern. Vielleicht sollte da bald mal eine Fortsetzung gedreht werden. Wie wäre es mit “Der Tod ist jetzt online”?

 

 

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