Keine Werbung für Inkontinenz-Produkte

Wir haben auf unserer Seite im Monatsdurchschnitt etwa 7.300 verschiedene Besucher. Die schauen gut 20.000 mal im Monat bei uns rein – jeder Leser also regelmäßig fast drei mal jeden Monat. Das finden wir für ein so spezielles Thema erstaunlich viel. Vielleicht liegt es aber auch nur daran, daß wir uns standhaft weigern, unsere scheinbar durchaus beliebte Seite zu kommerzialisieren. So können Sie sicher sein, daß Ihr Besuch bei uns es nicht nach sich zieht, daß Sie anschließend mit Werbung aller Art überhäuft werden.

Leider kann man sich da nicht überall sicher sein. Vor gut einem Jahr hatte der Verfasser dieser Zeilen mal die Freude, zu erfahren, was eine Divertikulitis ist. Neugierig wie der Mensch nun einmal ist wollte er im Internet dann auch noch erfahren, wie schlimm oder nicht schlimm diese Erkrankung ist. Falls Sie nun auch neugierig geworden sind oder einfach nur wissen wollen, wie lange ich hier wohl noch in der Lage sein werde, etwas zu schreiben: Von einer eigenen Internet-Recherche zum Begriff Divertikulitis muß ich Ihnen dringend abraten. Die ach so großartige Künstliche Intelligenz von Google & Co. schließt daraus nämlich, daß Sie sich regelmäßig unkontrolliert in die Hosen scheissen. Danach werden Sie sich bei weiteren Internet-Besuchen vor Werbung für Inkontinenz-Produkte kaum noch retten können.

In der Frequenz getoppt wird das nur noch von Rotwein-Werbung aus dem Hawesko-Konzern in all seinen Schattierungen. Zugegeben: Meine Bestelltätigkeit dort hatte in der letzten Zeit einen Umfang, daß die freundliche Telefon-Dame erst vergangene Woche sagte: „Wenn ich dieses Jahr von Ihnen noch mal eine Bestellung bekomme, werde ich mir über Sie ernsthafte Sorgen machen müssen.“

Und genau hier spielt die Künstliche Intelligenz offenbar ihre unübertroffene Stärke aus. Daß ich bis heute, Monate nach der Recherche zu Funktionsweisen unterer Körperpartien, immer noch mit Werbung für Inkontinenz-Produkte bombardiert werde, war mir zunächst völlig unerklärlich. Doch jetzt fällt es mir wie Schuppen aus den Haaren: Der Computer verknüpft meine verschiedenen Aktivitäten. Und folgert angesichts des Umfangs meiner Weinbestellungen messerscharf: Was der oben reinkippt, muß ja unten irgendwie wieder raus …

CS Realwerte AG: Weiter auf Kurs

Vor wenigen Minuten sind unsere Zahlen per 30.10. online gegangen. Die sehr erfreuliche Kursentwicklung vor allem unserer drei großen Positionen brachte das wirtschaftliche Anlageergebnis des laufenden Jahres im Oktober um weitere 0,71 Mio. EUR auf jetzt 3,63 Mio. EUR nach vorne. Der Betrag setzt sich zusammen aus 2,05 Mio. EUR realisierter Kursgewinne (inclusive der regelmäßigen Zuschreibungen bzw. Wertaufholungen auf unsere KanAm-grundinvest-Position) sowie 1,58 Mio. EUR Zuwachs bei den unrealisierten Kursgewinnen.

Das erwirtschaftete Brutto-Anlageergebnis des Jahres 2018 entspricht bisher einer Gesamtkapitalrendite von 13,7 % und einer Eigenkapitalrendite (bezogen auf das Eigenkapital von 9,56 Mio. EUR zu Jahresbeginn) von 38,0 %. Eine Verschlechterung dieser Werte bis zum Jahresende ist nicht sehr wahrscheinlich.

Wegen einiger Änderungen in der Darstellungsform der Monatsübersicht verweisen wir auf die Erläuterungen im Beitrag vom 25.10.2018 „Beständig ist nur der Wandel“.

 

Es ist bald so weit

„German offices continue to be investors‘ darling, experts say“, das war der Tenor einer gestrigen Investorenkonferenz in den Räumen von Schroder Real Estate in London. „We in the real estate business in Germany are in a very good mood. The market is healthy and prices and rents are still on the rise.“

In den ersten drei Quartalen des Jahres 2018 stiegen in Deutschland die Umsätze mit Gewerbeimmobilien auf 42,2 Mrd. EUR, das ist gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 8 %. Die Stimmung bleibt ungebrochen gut, so daß Experten für das Gesamtjahr 2018 ein Umsatzvolumen von 58 Mrd. EUR erwarten – der höchste Wert seit dem Jahr 2007, dem letzten guten Jahr vor der Finanzkrise.

Dank einiger besonders großvolumiger Transaktionen schoben sich die Top 5 (Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg und München) mit einem Zuwachs im bisherigen Jahresverlauf von 32 % noch weiter in den Vordergrund. Mit 22,7 Mrd. EUR Umsatzvolumen stehen sie jetzt für mehr als die Hälfte der deutschen Gewerbeimmobilien-Transaktionen.

Aber auch in der Provinz passiert Erstaunliches. Gerade heute lesen wir in unserer bevorzugten Informationsquelle PropertyEU:

Tritax Eurobox bags €82m Hannover logistic asset at 4.8% yield

Continental European logistics real estate specialist Tritax EuroBox has acquired a logistics warehouse at Peine, near Hannover, Germany in a share deal worth €81,6 mln, reflecting a net initial yield of 4.8 %.

The 92,500-m2 property is let to Action Logistics Germany, a subsidiary of non-food discount retailer Action, with a term of 11 years with three further five year renewal options.

The asset, which is being developed by Dietz, is targeted for completion next month.

Da runzelt der Gnom vom Rübenfeld schon ein bißchen die Stirn. Peine ist nämlich gerade einmal 25 km Luftlinie von uns weg, und als das Mekka des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes war es uns bisher eher nicht aufgefallen. Im Gegenteil: Objektiv gesehen ist Peine, eingequetscht zwischen dem Peiner-Träger-Werk der Salzgitter AG und einigen wenigen übrig gebliebenen Zuckerfabriken, ziemlich am Arsch der Welt. In Peine 82 Mio. EUR in eine Lagerhalle zu investieren zeugt, zurückhaltend ausgedrückt, von einem herzerfrischenden Mut.

In der gleichen Ausgabe von PropertyEU erfahren wir, daß ein 9-stöckiges Bürohochhaus mitten im Zentrum von London gerade mit 5,0 % Anfangsrendite über den Tisch gegangen ist. Im Vergleich dazu scheinen 4,8 % für eine Lagerhalle in Peine doch etwas ambitioniert.

Ohne Zweifel muß man dem Verkäufer zu dieser Transaktion gratulieren. Aber im Hinblick auf den Gesamtmarkt könnte man auch zu dem Schluß kommen, daß es bald so weit ist: Das Ende der Fahnenstange scheint erreicht.

Beständig ist nur der Wandel

Wir möchten Sie auf kleine technische Veränderungen in unserer Berichterstattung ab Stichtag 31.10.2018 aufmerksam machen.

Die beiden rechten Spalten unserer Monatsauswertung lauteten bisher „unser Investment in Liquidität“ und „unser Investment in Immobilien“. Letzteres hatte nicht die in den Fonds geführten Verkehrswerte als Bezugsquelle, sondern wurde schlicht als Differenz zwischen Börsenwert und anteilig auf uns entfallender Liquidität ausgewiesen.

Zwar sind bei der überwiegenden Zahl der Fonds gar keine Restimmobilien mehr vorhanden und damit auch keine Restrisiken aus deren Verwertung. Dennoch erschien uns die bisherige Darstellungsweise jetzt doch etwas zu diffus. Wir haben uns daher entschlossen, das „Investment in Immobilien“ in Zukunft differenzierter darzustellen.

Der hier ausgewiesene Betrag ist jetzt das anteilig auf uns entfallende Immobilienvermögen zu von den Fonds veröffentlichten Verkehrswerten. Die in allen Fonds vorhandenen „sonstigen Vermögens- und Schuldpositionen“, die prozentual überall nur sehr geringe Werte darstellen, sind in diesem Wert aus Vereinfachungsgründen mit saldiert.

In der neu angefügten letzten Spalte stellen wir jetzt dar, inwieweit die Immobilieninvestments für uns noch risikobehaftet sind. Dies berücksichtigt den für uns vorhandenen Sicherheitspuffer in Form des im Börsenkurs vorhandenen Abschlages auf die offiziellen Rücknahmewerte. Die Darstellung trifft also eine Aussage, wie niedrig die Erlöse aus allen restlichen Immobilienverkäufe liegen könnten, ehe unser Sicherheitspuffer aufgebraucht ist.

Diese Risikodarstellung ist in der neuen Form für jeden Fonds einzeln zu erkennen. Bisher erfolgte hier nur eine zusammengefaßte Darstellung in Form der beiden Kästen unten in der Mitte „Immobilien Börsenwert“ und „Immobilien KAG-Wert“. Diese beiden Kästen können deshalb künftig entfallen; die dort bisher genannten Werte erscheinen jetzt stattdessen als Summe der letzten (Immobilien Börsenwert) bzw. vorletzten (Immobilien KAG-Wert) Spalte.

Ergänzend dazu ist die Prozent-Angabe in dem neu eingefügten Kasten rechts unter der Summenzeile zu sehen: Diese besagt, wieviel Prozent Preisabschlag wir beim Verkauf aller Restimmobilien im Schnitt verkraften könnten, ohne am Ende tatsächlich einen Verlust zu erleiden.

Den praktischen Wert dieser Neuerung möchten wir Ihnen am Beispiel des KanAm grundinvest erläutern: Zwar besitzt dieser Fonds noch drei Restimmobilien, die mit 16,3 % des Fondsvermögens zu Buche stehen. Dennoch beträgt unser Risikobetrag aus dem anteilig auf uns entfallenden Immobilienbestand nur marginale 162 TEUR und damit nahezu Null. Der Grund: Die im Fonds vorhandene Liquidität liegt fast genau so hoch wie der aktuelle Börsenwert. Selbst wenn der KanAm grundinvest also alle drei Immobilien verschenken würde: Dies würde lediglich das weitere Wertaufholungspotential beschädigen – den von uns investierten Betrag bekämen wir  aus der bereits vorhandenen Liquidität im Laufe der Zeit trotzdem fast vollständig wieder. Daraus können wir wiederum schlußfolgern: Der KanAm grundinvest ist zwar unsere mit weitem Abstand größte Position; Risiken können uns aber aus dieser Position, ganz gleich was am Immobilienmarkt passiert, keine mehr erwachsen.

Diese verfeinerte Art der Darstellung erlaubt es uns also, die Risikosteuerung unserer Investments noch genauer vorzunehmen. Die Auswirkung auf unsere praktische Arbeit ist unter anderem, daß wir damit noch besser sehen, bei welchen Fonds der Immobilien-Restbestand besonders intensiv beobachtet werden muß. In unserer neuen Darstellungsweise erkennen nun auch Sie das auf Anhieb: Es sind in unserem Fall der CS Euroreal und der CS Property Dynamic.

Überzeugende Verkäufe

Diese Voraussetzung nannten wir in unserem gestrigen Beitrag für eine mögliche Wiederaufstockung unserer Anfang des Jahres deutlich reduzierten Position im CS Euroreal. Die Sache hat nur einen Haken: Man müsste von diesen Verkäufen eben auch erfahren.

Wer sich im Immobilienfonds-Markt gut genug informiert, konnte kürzlich folgende Presseinformation der KanAm Grund Group lesen:

Frankfurt (20.09.2018) – Die KanAm Grund Group hat einen neuen Institutionellen Immobilienfonds aufgelegt und für diesen bereits in weniger als zwei Monaten Objekte im Wert von mehr als 130 Millionen Euro eingekauft. Der speziell für eine norddeutsche Pensionskasse aufgelegte KanAm Grund European Cities erwarb bereits in der Londoner City und im französischen Lyon die ersten Büroobjekte sowie im belgischen Antwerpen ein Hotel.

Zum Objekt in Lyon heißt es:

„Le Quadrille“ befindet sich im 8. Arrondissement von Lyon, einer der wenigen zentralen Büroviertel dieser wichtigen Verwaltungsstadt in Frankreich. Bei dem im Jahr 2009 errichteten Objekt Le Quadrille handelt es sich um zwei sechs-geschossige (inkl. Erdgeschoss), voneinander unabhängige Bürogebäude, welche sich jeweils an einer prominenten Ecklage an der Avenue Jean Mermoz befinden und sehr gut sichtbar sind. Die vermietbare Fläche des Gesamtobjektes ist derzeit an 14 Parteien zur Büro- und Praxisnutzung vermietet. Le Quadrille ist circa 10 Minuten vom TGV Bahnhof „La Part-Dieu“ entfernt. Das Viertel ist eines der größten Zentren für medizinischen Schulen und Krankenhäuser in Europa.

Und außerdem erfahren wir in einer weiteren Meldung aus dem Hause KanAm:

Der LEADING CITIES INVEST hat sein Portfolio regional erfolgreich in Frankreich erweitert und im wachsenden Ballungsraum des Luftfahrtzentrums Toulouse die Büroimmobilie »Le Galilée« gekauft. Das markante Gebäude steht nahe dem Autobahnring um die Stadt und dem Flughafen. Der Immobilienmarkt expandiert dort kontinuierlich, insbesondere das Gebiet um das neue Areal Andromède, welches direkt an der Autobahn und gegenüber von Airbus gelegen ist. Bei dem 2010 errichteten Objekt »Le Galilée« handelt es sich um zwei Bürogebäude, die jeweils über ein Erdgeschoss, fünf Obergeschosse und ein Untergeschoss verfügen. Die vermietbare Fläche des Objektes beträgt rd. 10.500 qm und ist voll vermietet.

Es braucht dann schon erhebliche Detailkenntnisse und eine regelmäßige Beobachtung der abwickelnden Fonds, um zu wissen: »Le Quadrille« und »Le Galilée«  gehörten bisher beide dem CS Euroreal. Doch von dort haben die Anleger dieses abwickelnden Fonds bis heute nicht ein Sterbenswörtchen über die beiden Verkäufe gehört.

Im Gegenteil: Daß beide Objekte jetzt voll vermietet sind erfährt der CS-Euroreal-Anleger mit großem Staunen. Bisher waren sein aktueller Kenntnisstand nämlich die Angaben im Abwicklungsbericht der depotführenden Commerzbank zum 30.09.2017: Dort bekam man noch Leerstandsquoten von  41,4 % bzw. 57,5 % mitgeteilt. Dies wiederum veranlasste uns, die beiden Objekte mit Verkehrswerten von 26,2 bzw. 24,3 Mio. EUR nicht bei den „Selbstläufern“ einzuordnen. Die zu erwartenden Verkaufspreise hatten wir im Lichte der extrem hohen Leerstände vorsichtshalber noch einmal 15 % unter den aktuellen Verkehrswerten veranschlagt.

Mit dem heutigen Wissen wird man dagegen davon ausgehen dürfen, daß beide Objekte zu Preisen deutlich über den letzten Verkehrswerten verkauft wurden. Aber, wie gesagt: Der normale Anleger im CS Euroreal hat dieses Wissen noch gar nicht.

Dem speziellen Anlagethema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ widmen wir uns im Schnitt vier Stunden täglich. An Tagen wie diesen wird uns wieder einmal klar, daß das keine vergeudete Zeit ist. Die äußerst schlechte Informationspolitik mehr oder weniger aller abwickelnden Fonds bzw. ihrer Depotbanken führt immer wieder zu teilweise Wochen oder gar Monate andauernden Asynchronitäten im Wissensstand der Anleger. Darüber sind wir auch nicht wirklich böse, denn u.a. von diesem durch intensive Beschäftigung erzielbaren Wissensvorsprung leben wir. Obgleich es, ganz objektiv gesehen, schon ein mehr als unschönes Ärgernis ist, wie schäbig die abwickelnden Fonds und ihre Depotbanken die Leute behandeln, die ihnen früher einmal eine Menge Geld anvertraut haben.

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