Nüchtern die Fakten sehen

Auf dem KanAm grundinvest bzw. M. M. Warburg & Co. als jetzt zuständiger Depotbank ist wegen der deutlich überzogenen Liquiditäts-Rückbehalts-Politik ordentlich herumgeprügelt worden – und größten Teils auch zu Recht.

Die letzte Ausschüttung war zuvor Ende Oktober 2016 gewesen. Danach vereinnahmte der Fonds, vornehmlich zur Jahreswende 2016/17, weitere  Verkaufserlöse von fast 1 Mrd. EUR. Davon steckte man sich und seinen Freunden erst einmal einen satt dreistelligen Millionenbetrag als Provisionen und Erfolgshonorare selbst in die Tasche. Die Anleger dagegen speiste man – und zwar erst im Juni 2017! – mit einem unfassbar mageren Anteil von 215 Mio. EUR (3,00 EUR/Anteil) ab.

Was die Verantwortlichen hier als Begründung für die Liquiditätsrückbehalte liefern, mag einen wirtschaftlich völlig unbedarften Staatsanwalt blenden – jemanden, der sich in der Branche auskennt, und der vor allem auch Vergleichswerte von anderen Fonds hat, kann es überhaupt nicht überzeugen. Nicht ohne Grund ergeht sich Warburg weiterhin nur in nichtssagenden Allgemeinplätzen, liefert aber keinerlei belastbare Fakten – auch dem Staatsanwalt nicht.

Die Börse fällt hier ihr wie immer unbestechliches Urteil: Seit Anfang Oktober, als mit Veröffentlichung des Abwicklungsberichtes zum 30.06.2017 die Ungereimtheiten nicht länger zu verheimlichen waren, fiel der Kurs von bis dahin monatelang stabilen 13,80 EUR auf Anfang Dezember teilweise deutlich unter 13,00 EUR.

Auch die jetzt für den 21.12. angekündigte Ausschüttung von 2,88 EUR ist bei einem aktuellen Liquiditätsbestand von 1,02 Mrd. EUR = 14,26 EUR/Anteil alles andere als überzeugend. Der Ausschüttungsbetrag ist gerade hoch genug, um zu verhindern, daß die wütende Menge die Empfangshalle von M. M. Warburg stürmt und die persönlich haftenden Gesellschafter mit Mistgabeln traktiert.

Dennoch können wir uns bei unseren Anlageentscheidungen nicht von Emotionen leiten lassen, sondern müssen – vor allem im Lichte des deutlich zurückgekommenen Börsenkurses – nüchtern die Fakten betrachten.

Der Börsenkurs geht nächste Woche ex Ausschüttung auf etwas über 10,00 EUR zurück. Nach Ausschüttung hat der Fonds aber immer noch 11,38 EUR/Anteil Liquidität. Also bekommt man hier den Euro für 88,9 cent – und die restlichen vier Immobilien im Wert von 2,30 EUR je Anteil gibt es gratis obendrauf.

Wenn man einmal annimmt, daß auch die restlichen Immobilien (was ja bisher fast immer KanAm-üblich war) einigermaßen zum Verkehrswert gehen, und wenn man ferner hofft, daß Management und Depotbank das Fondsvermögen zwischendurch nicht noch weiter rupfen wie eine Weihnachtsgans, dann gäbe es zwischen aktuellem Kurs und Netto-Inventarwert noch Aufwärtspotential von nicht weniger als 30 %.

Selbst wenn davon nur 2/3 zu heben wären: Auch 20 % sind ein nicht zu verachtender Happen, wenn man mal von einer restdurchschnittlichen Mittelbindung von drei Jahren ausgeht. Die Erfahrungswerte aller anderen Fonds legen eben doch die Erwartung nahe, daß auch beim KanAm grundinvest innerhalb der nächsten drei Jahre trotz aller Klammer-Reflexe etwa 75 % der vorhandenen Liquidität auszukehren sind.

So gesehen muß man beim KanAm grundinvest beim aktuellen Kursniveau zu dem Urteil kommen: Ungezogen, ungeliebt, aber leider interessant.

Pleiten, Pech und Pannen

“Jedes Mal wenn wir den Markt sondieren hören wir bessere Preise. Da warten wir doch lieber noch etwas ab.” Das war vor zwei Jahren die Begründung, warum der AXA Immoselect das Einkaufszentrum Antegnate noch nicht verkauft hatte. Da stand die Hütte noch mit 79,5 Mio. EUR in den Büchern, und auf Grund der relativ optimistischen Informationen des Fondsmanagements veranschlagten wir den voraussichtlichen Verkaufserlös auf 80,0 – 85,0 Mio. EUR.

Zur Erinnerung: Auf dem Höhepunkt des letzten Booms war Antegnate (30 km südlich von Bergamo und 40 km östlich von Mailand gelegen) mit seinen 39.000 qm Verkaufsfläche für über 150 Mio. EUR gekauft worden. Den Entwickler behielt man zunächst als 10-%-Partner an Bord der Objektgesellschaft, kaufte ihn aber vor ein paar Jahren für teuer Geld auch noch aus.

Jahr für Jahr wurde Antegnate nach dem Erwerb weiter abgewertet. Im Sept. 2016 von 79,5 auf 76,8 Mio. EUR, im Sept 2017 (nach allem vorher versprühten Optimismus dann doch sehr unerwartet) noch einmal von 76,8 auf 65,4 Mio. EUR. Man runzelte auch da schon die Stirn, angesichts Vollvermietung mit fast 6 Jahren durchschnittlicher Vertragsrestlaufzeit und 6,1 Mio. EUR echter Mieteinnahmen pro Jahr.

Offensichtlich waren die 65 Mio. EUR aber die Verhandlungsbasis mit dem Kaufinteressenten, mit dem man sich schon seit dem Frühsommer in Exclusivität befand. Wir wissen nicht, wer das war, aber: Die Bankenwelt mochte ihn nicht. Jedenfalls scheiterten die Verhandlungen am Ende, weil der potentielle Käufer keine Finanzierung hinbekam.

Nun wurde dem AXA Immoselect die Zeit etwas knapp. Und so kam es, wie es kommen musste: Vorgestern sahen wir einen kräftigen Einbruch beim offiziellen Rücknahmewert um über 10 % von 2,95 EUR auf 2,61 EUR. Begründung: Verkauf des Einkaufszentrums Antegnate für lediglich noch 51,5 Mio. EUR.

Da hatten sich die AXA Investment Manager mit ihrem oben beschriebenen Abwarten am Ende ordentlich verzockt. Denn die Konkurrenz schlief nicht: In der Zwischenzeit gab der EKZ-Entwickler Westfield Pläne bekannt, im Osten von Mailand für 1,2 Mrd. EUR einen Mega-Konsum-Tempel hinzuklotzen. Alle älteren Einkaufszentren im Einzugsbereich werden nach dessen Fertigstellung nicht mehr wirklich eine Chance haben – deshalb lag auch Antegnate zum Schluß wie Blei im Regal.

Damit ist jetzt auch der AXA Immoselect immobilienfrei. Wir haben mit ihm Höhen und Tiefen mitgemacht und am Ende an ihm doch sehr, sehr gut verdient. Nun geht es nur noch darum, in der Abwicklungsphase von den letzten drei Groschen Differenz zwischen neuem Rücknahmewert und Börsenkurs zu profitieren.

Und da kann man über AXA ja sagen was man will: Die Leistungen waren, sagen wir es mal beschönigend, mittelmäßig. Aber wenigstens die Kommunikation ist deutlich besser als bei der Konkurrenz. Niemand sonst hat sich bei der Ankündigung, bis wann die Anleger ihr Geld endgültig zurückbekommen sollen, so klar festgelegt wie der AXA Immoselect:

“Die Liquiditätsreserve wird aufgrund des Auslaufens von Haftungsrisiken – nach derzeitiger Einschätzung bis Q2 2021 – sukzessive abgebaut.”

Schweizer Präzision

Guten Morgen. In der ganzen Aufregung des gestrigen Tages um den letzten Objektverkauf des AXA Immoselect und die für den 21.12. angekündigten (für uns großen) Ausschüttungen des AXA Immoselect und des KanAm grundinvest ist das Wichtigste beinahe untergegangen.

Vollkommen unerwartet hat gestern auch der CS Euroreal noch eine Ausschüttung angekündigt. Schon am 20.12. soll es etwas geben, nämlich sagenhafte 0,04 EUR/Anteil. Für den ganzen Fonds macht das dann insgesamt 3,9 Mio. EUR aus. Alle Welt rätselt jetzt, wozu diese Heldentat gut sein soll. Ist es vielleicht so etwas wie eine Abschlußzahlung für ein abgelaufenes Geschäftsjahr, um die man einfach nicht herumkam?

Im Hinblick auf die Provenienz des Fondsanbieters brachte da jemand in unserem bevorzugten Internet-Forum auch gleich die schlüssige Begründung: Das ist halt Schweizer Präzision.

Kaum ist man mal nicht zu Hause …

…da überschlagen sich die Ereignisse. Heute mittag war ich nämlich mit der HypoVereinsbank in Hannover verabredet. Mein Kundenbetreuer wechselt, und auch so musste man sich mal wieder zusammensetzen und die Perspektiven für das nächste Jahr ausleuchten.

Auf der A 39 gleich mal eine Vollsperrung. O.k., 20 Min. Reserve hatte ich einkalkuliert. Kurz vor Hannover fiel mir dann auch noch auf, daß mein Werkstatt-Ersatzwagen gar kein Navi hat. Na ja, zum Glück kenne ich mich in der über alles geliebten Landeshauptstadt immer noch ganz gut aus und habe die Bank ohne Umweg erreicht. Nur Parkplätze gab es in weitem Umkreis keine. So kreiste ich erst ein paar Mal um den Block und kam dann prompt etwas zu spät. Meine Banker warteten schon in Hut und Mantel.

Gerade erst hatte ich in den mittäglichen Nachrichten gehört, daß in Deutschland die Schere zwischen Arm und Reich so groß ist wie zuletzt vor 100 Jahren. Trotzdem war die Stadt bis zum Bersten voll mit kaufwütigen Menschen. Und vor dem Steakhaus standen auf der Straße draußen vor der Tür 20 Leute Schlange und warteten auf eine Tischzuweisung. Als älterer Mensch mit reichlich DDR-Erfahrung kann ich nur feststellen: Die Systeme gleichen sich einander tatsächlich immer mehr an.

Was ich damit aber eigentlich nur sagen wollte: Ich war halt ein paar Stunden weg, und der heftige Schneefall auf der Rückfahrt hat dieselbe auch nicht gerade beschleunigt.

Und kaum bin ich mal wech, da kommen alle aus den Löchern. Eigentlich deutete sich das ja schon gestern an: Da fiel der offizielle Rücknahmewert des AXA Immoselect von 2,95 EUR um über 10 % auf 2,61 EUR/Anteil. Das konnte nur der Verkauf des letzten Objektes sein, des Einkaufszentrums im italienischen Antegnate. Mit noch einmal 16 Mio. EUR Verlust. So war es dann auch, aber dazu mehr morgen, wenn wir das näher analysiert haben.

Auf jeden Fall schüttet der AXA Immoselect am 21.12. dann auch mal 1,10 EUR/Anteil aus. Für uns ist das rd. 1 Mio. EUR Rückfluß.

Daß der KanAm grundinvest ebenfalls eine Ausschüttung noch im Dezember plant, wussten wir schon seit einiger Zeit. Auch das wurde heute offiziell: 2,88 EUR/Anteil ebenfalls am 21.12. Da kommen also noch mal 2,8 Mio. EUR auf uns zu.

Mit einer ruhigen vorweihnachtlichen Woche wird es also nächste Woche nix. Wiederanlage ist angesagt. Gott sei Dank noch ein paar Tage vor MIFID. Denn ab Januar 2018 wird dank eben jenem MIFID die Erteilung eines Wertpapier-Kaufauftrages wohl in etwa so lange dauern wie ein veritabler Festgottesdienst im bayerischen Straubing. Dafür hat unsere inzwischen vollkommen durchgeknallte Gesetzgebungsmaschinerie gesorgt.

Das soll angeblich dem Anlegerschutz dienen. Da kann ich unseren überwältigend unbedarften Parlamentariern hier von meinem Rübenfeld aber nur zurufen: Wenn das Anlegerschutz sein soll, dann pflückt unsere Katze auch jeden Tag einen Strauß Gänseblümchen und schenkt ihn dem Rotkehlchen.

Glühweinzeit

“Ihre Frau hat aber einen sehr interessanten Dialekt. Wo kommt sie denn her?”

“Vom Glühweinstand.”

Ja Herrschaften, es ist traurig. Die Tage vergehen,  und es gibt nichts Neues zu erzählen, außer ein paar abgedroschenen Witzen.

Gut, ich könnte Sie jetzt äußersten Falls noch mit der Neuigkeit überraschen, daß der Morgan Stanley P2 Value (der Fonds, der als erster mit allen Verkäufen “durch” war) 0,15 EUR/Anteil am 14.12.2017 ausschütten wird. Aber den haben wir gar nicht im Bestand und hatten ihn auch nie …

Was natürlich brennend interessieren würde: Wie viel schüttet der KanAm grundinvest im Dezember noch aus? Doch auch hier werden wir uns wohl noch mindestens bis nächste Woche gedulden müssen.

Auch der CS Euroreal könnte ruhig bald mal wieder mit einer Verkaufsmeldung um die Ecke kommen …

Also, versprochen: Sobald ich etwas weiß, erfahren Sie es als erster. Bis dahin gilt ganz einfach: Abwarten und Glühwein trinken. Sollte es Sie übrigens zufällig noch auf den Wolfenbütteler Weihnachtsmarkt verschlagen: Beim “Seehund” rechts vom Rathaus-Eingang gibt es den leckersten Glühwein. Da war heute mittag die beste Ehefrau von allen mit mir ganz einer Meinung.

Prost.

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