Unsere Katze

Seit fast 40 Jahren bin ich schon Abonnent des „Handelsblatt“. Früher war ich sogar mal ein ganz begeisterter Leser, der das elitäre Gefühl genoß, hier auf etwas fokussiert zu sein, was im Freundeskreis kaum jemand verstand: Wirtschaft.

Inzwischen ist die Begeisterung etwas abgekühlt. Deutlich jenseits der 60 kommt wohl jeder Mensch irgendwann auf den Trichter, dass die tägliche Verengung aller Sichtweisen auf das Thema Wirtschaft und Erfolg nicht der Sinn des Lebens gewesen sein konnte. Deshalb ist es manchmal sogar schon nervig, wenn einen diese Zeitung schon zum Frühstück mit Negativ-Schlagzeilen „beglückt“: Die US-Amerikaner haben ihren Abstand zu uns bei den Börsenbewertungen noch weiter vergrößert. In puncto Innovationskraft sind wir nur noch die viertstärkste Nation der Welt (obwohl ich zum Beispiel den Belgiern wirklich von ganzem Herzen gönne, dass sie angeblich noch einen Platz vor uns liegen). Wir verschenken irrsinnig viel Potential, nur 6 % aller deutschen Patentanmeldungen kommen von Frauen, beklagt sich (natürlich eine von der Quote nach oben gespülte Frau) die Chefin des Deutschen Patentamts.

Nehmen wir da mal unsere Katze Paula. Ihr ist herzlich egal, wer die schönste, die schnellste oder die gelehrigste schwarze Katze ist. Auf Bäume klettert sie, weil es ihr Spaß macht. Und nicht etwa, weil sie unbedingt höher klettern will als alle anderen Katzen. Sie wächst schon seit Jahren nicht mehr, und überdurchschnittlich innovativ war sie bei Lichte besehen auch nie. Dennoch hat sie ganz selbstverständlich den Anspruch, von uns gefüttert und geliebt zu werden. In genau dieser Reihenfolge.

Gerade eben fiel der besten Ehefrau von allen beim Einräumen des Kühlschranks der Becher mit Fleischsalat auf den Küchenboden. Der Deckel sprang ab, etwas Fleischsalat kleckerte auf den Boden, und ich gebe zu: „Beste Ehefrau von allen“ war in dem Augenblick vielleicht nicht ganz exakt die Bezeichnung meiner Holden, die mir durch den Kopf zuckte. Schon hopste Paula vom Tisch, schleckte das Malheur auf, und aus dem potentiellen Beginn eines nachweihnachtlichen Ehekrachs wurde urplötzlich eine win-win-Situation für alle Beteiligten.

Vielleicht sollte man die Dinge einfach nur nicht so ernst nehmen. Vielleicht muß man auch nicht immer der Größte, der Schönste, der Schnellste oder der Beste sein. Vielleicht muß man nicht einmal ständig irgendeine Fußballmeisterschaft gewinnen. Ich glaube, von Katzen könnten wir da eine ganze Menge lernen.

Von Schönfärbern und Dilettanten

„Wenn die -38 cent auch die 35 cent Ausschüttung beinhalten, dann wäre das ein ordentlicher/erwartbarer Verkauf, und der Beweis dass hier keine Schönfärber, sondern Dilettanten die Öffentlichkeitsarbeit machen“, lesen wir gerade in unserem bevorzugten Internetforum in der Rubrik CS Euroreal.

Worum geht es? Vor wenigen Minuten teilt die Commerzbank AG den Anlegern des CS Euroreal mit: „Per 19. Dezember 2018 ist der Anteilpreis des CS Euroreal von 9,70 Euro um 0,38 EUR auf 9,32 EUR je Anteil zurückgegangen. … Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie 6 Atlantic Quai in Glasgow, Großbritannien. … Der Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.“

„Wo simmer denn dran? Aha, heute krieje mer de Dampfmaschin. Also, wat is en Dampfmaschin? Da stelle mer uns janz dumm. Und da sage mer so: En Dampfmaschin, dat is ene jroße schwarze Raum, der hat hinten un vorn e Loch. Dat eine Loch, dat is de Feuerung. Und dat andere Loch, dat krieje mer später.“

Na gut. Da stelle mer uns janz dumm und fangen an zu rechnen. Der CS Euroreal hat 102.694.665 Anteilscheine umlaufen. Ein Rückgang um 0,38 EUR sind in Mark und Pfennig demnach runde 39 Millionen Euro. Aber 6 Atlantic Quai stand beim CS Euroreal zuletzt nur noch mit 18,3 Mio. EUR in den Büchern. Wenn man einen Wertverlust von 39 Mio. EUR mit diesem Verkauf begründet, dann hieße das wörtlich genommen in der Konsequenz, daß man dem Käufer die Bruchbude nicht nur geschenkt hat, sondern ihm noch gute 20 Milliönchen cash obendrauf gepackt hat, nur damit er’s überhaupt nimmt.

Wir trauen den Deppen bei der Commerzbank schon so einiges zu, aber das dann doch nicht. Zumal die weitere Aussage in der offiziellen Mitteilung „Die Liquiditätsquote des CS Euroreal wird sich durch die Veräußerung um rund 3 % erhöhen“ denknotwendig völlig ausschließt, dass man dem Käufer noch eine kleine Geldprämie für seine Bemühungen obendrauf gelegt hat.

Des Rätsels Lösung: Ebenfalls am 19.12. machte der CS Euroreal eine Ausschüttung von 0,35 Euro je Anteil. Die geht natürlich auch vom Anteilpreis runter. Dem Verfasser der oben zitierten offiziellen Begründung hat das nur keiner gesagt, und unter dem Aspekt Plausibilität selber überschlägig nachgerechnet hat er/sie wohl nicht. Sonst hätte nicht so eine gequirlte Scheisse dabei herauskommen können.

Wo simmer denn jetz wirklich dran?Also fangen wir noch mal von vorn an zu rechnen. Der Verkauf induzierte keinen Wertverlust von 0,38 Euro, sondern von 0,38 Euro minus 0,35 Euro taggleiche Ausschüttung gleich 0,03 Euro. Das wären dann in toto gut 3 Milliönchen in die Tonne. Heißt bei 18,3 Mio. EUR letztem Verkehrswert, dass die Bruchbude (und es ist wirklich eine Bruchbude, wenn man sich’s mal vor Ort angeschaut hat) für gute 15 Mio. EUR über den Tisch gegangen ist. Und, welch Wunder, genau diesen Betrag hatten wir auch in unserer internen Verkaufspreis-Schätzung erwartet.

Sollte der eine oder andere unserer geschätzten Leser Geschäftsbeziehungen zur Kopfschmerzbank unterhalten: Überlegen Sie sich das lieber noch mal. Jeder zweite tadschikische Gebrauchtkamelhändler hat eine genauere Buchführung als die „Gelben“.

Rein in die Kartoffeln, raus aus den Kartoffeln …

Erinnern Sie sich noch an die IKB Deutsche Industriebank? Ja, genau die Skandalbank, die in der Finanzkrise 2007/08 krachend vor die Wand gefahren wurde und die anschließend der US-Hedgefonds „Lone Star“ einsackte?

Was haben wir denn auch noch mit denen zu tun, wird sich die verehrte Leserschaft fragen. Haben wir nur indirekt mit zu tun, oder, noch präziser, hatten wir mal mit zu tun. Ihre 57.600 m2 grosse Hauptverwaltung Baujahr 1961-1997 in der Düsseldorfer Wilhelm-Bötzkes-Strasse hatte die IKB 2007 im Rahmen einer Sale-and-lease-back-Transaktion an zwei AXA-Fonds verkauft. Scheinbar war die IKB-Krise doch nicht so aus heiterem Himmel gekommen wie man der Öffentlichkeit hinterher weiß machen wollte. Sonst hätte man ja nicht schon Monate vorher zu solcher Bilanzkosmetik greifen müssen.  „Unserem“ AXA ImmoSelect gehörten danach acht Jahre lang 52 % der Groschenburg. Im Zuge der Fonds-Auflösung hatte die inzwischen wieder stabilisierte IKB ihre Hauptverwaltung dann im Okt. 2015 (ja, so lange ist das schon wieder her) für 185 Mio. € zurückgekauft.

Jetzt ging das Spiel wieder von vorne los: Im Rahmen einer erneuten Sale-and-lease-back-Transaktion verkaufte die IKB ihre Hauptverwaltung ein zweites Mal, dieses Mal an den deutschen Investment-Manager Cell Property Investors im Verein mit einem internationalen Investor. Wollen wir bloß hoffen, daß das kein erneutes Zeichen ist, dass die IKB wieder mal dringend Geld braucht. Vielleicht lag es ja auch eher daran, dass der Kaufpreis jetzt in der Gegend von 230 Mio. € gelegen haben soll und die Profit-orientierten Lone-Star-Leute zu 25 % Aufgeld nach lediglich drei Jahren Haltedauer nicht „Nein“ sagen konnten (die in der Zeit ersparte Miete wäre sogar noch dazu zu rechnen).

Warum wir das überhaupt schreiben? Nun, es illustriert eindrucksvoll, was die Immobilienmärkte bewegt. Nämlich die sich von Tag zu Tag und ständig auf’s Neue ändernde Interessenlage der Akteure im Kontext mit den sich ständig ändernden Rahmenbedingungen und Erwartungen des Marktes. Alles dreht sich, alles bewegt sich. Oder, um zum Ende des Jahres noch mal voll großkotzig den Altsprachler raushängen zu lassen: Fluctuat nec mergitur.

Was dieses Jahr richtig und erstrebenswert erschien, kann nächstes Jahr schon ein no-go sein. Wirtschaftswissenschaften sind die einzige Disziplin, in der auf die gleichen Fragen jedes Jahr andere Antworten richtig sind. Man muß also kein Prophet sein, um vorherzusagen: Auch 2019 wird wieder alles andere als langweilig werden.

In dem Sinne: Machen Sie sich gar nicht erst Gedanken um die Zukunft. Auch am Ende des nächsten Jahres werden wir wieder da stehen und feststellen, dass das Meiste dann doch ganz anders gekommen ist als man gedacht hatte. Aber „anders“ heisst ja nicht unbedingt „schlechter“. Und mit grösster Wahrscheinlichkeit wird die Welt auch Ende 2019 immer noch nicht untergegangen sein.

Die Anderen sind auch nicht besser

„Bashing“ der Fondsmanager der abwickelnden Offenen Immobilienfonds ist in unseren Kreisen ja so eine Art Volkssport geworden. Wobei man sagen muss: Die Deppen machen es einem aber auch wirklich leicht, sie regelmäßig abzuwatschen.

Nur all zu gern wird dabei vergessen, dass man sich ja auch mal die Leistungen der noch lebenden Offenen Immobilienfonds kritisch ankucken könnte. Ist aber hier nicht unser Job – mit den Toten haben wir schon genug zu tun. Es artet sonst in Arbeit aus.

Eine Story möchten wir Ihnen aber doch nicht vorenthalten. Der erst letztes Jahr gegründete Immobilien-Exot Capreon verkaufte soeben das 18.500-m2-Bürohochhaus „De Haagsche Zwaan“ im Beatrixkwartier Business District von Den Haag an die etablierte TH Real Estate für ihren European Cities Fund (ECF). Mieter sind hier so illustre Namen wie Deloitte und Kuwait Petroleum. Kaufpreis: Etwa 70 Mio. EUR.

Gekauft wurde „De Haagsche Zwaan“ von Capreon vor weniger als einem Jahr, im Dezember 2017. Für 48 Mio. EUR. Das sind fast 50 % Gewinn in nur 12 Monaten, und um diesen Wertzuwachs zu heben waren noch nicht einmal spezielle Asset Management Maßnahmen wie Modernisierungen oder Neuvermietungen nötig. Man konnte den stolzen Schwan einfach nur mal so durchreichen.

Verkäufer im Dezember 2017 war die genossenschaftliche deutsche Union Investment. Wenn ich jetzt Immobilienfondsanteile der UI           im Depot hätte, würde ich tatsächlich überlegen, dem verantwortlichen Fondsmanager der Genossen zu Weihnachten noch mal fix einen Gutschein für eine Fortbildungsmaßnahme zu schenken.

Kleinvieh macht auch Mist

Den Titel haben wir wohl schon öfter verwendet, aber jetzt passt er mal wieder. Soeben gab der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe bekannt, daß er am 20.12.2018 pro Anteil 27 cent ausschütten wird. Klingt nicht viel, und ist mit 9,4 Mio. € als absoluter Betrag auch recht überschaubar – aber was konnte man erwarten bei nur noch 30,8 Mio. € Fondsvermögen? Davon fließt ja jetzt immerhin ein knappes Drittel zurück.

Unser Bestand ist hier mit aktuell 259.000 Anteilen ebenfalls recht überschaubar. Da fließen dann in Summe knappe 70.000 € auf’s Konto. Nicht die Welt, aber wie heißt es so schön: Kleinvieh …

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