Am Sterbebett des Kapitalismus

.        „Die Soziale Marktwirtschaft existiert nur noch auf dem Papier. Das Geld steht über der Menschenwürde, die Gier über der Tugend. Wir erleben eine EZB-Politik, die eher einer Planwirtschaft gleicht, alles wird von oben festgesetzt. Wir stehen am Sterbebett des Kapitalismus.“

.        Das ist kein Vertreter der CDU-Sozialausschüsse, kein linker Gewerkschafter und auch keiner aus dem Umfeld von Papst Franziskus, den wir hier zitieren. Sie wären wahrscheinlich nie drauf gekommen. Wir zitieren Helmut Lind, den Vorstandsvorsitzenden der Sparda-Bank München. Und der Verfasser dieser Zeilen kann sich nicht helfen: Irgendwie spricht ihm der Herr Lind aus der Seele.

Superzyklus am Immobilienmarkt

Das sprang der gesamten des Lesens kundigen Welt, so sie denn das altehrwürdige Handelsblatt abonniert hat, heute gleich beim Frühstück auf der Titelseite in’s Auge.

Der deutsche Immobilienmarkt erlebt gerade einen Rekord mit einem Jahresumsatzvolumen von 270 Mrd. EUR. Dabei ist der Rekordumsatz vor allem auf steigende Preise zurückzuführen – die Anzahl der durchgeführten Transaktionen dagegen stagniert bereits seit 2015.

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase gehen Experten davon aus, dass der Immobilienboom noch einige Jahre anhalten wird. In der Branche ist bereits von einem „Superzyklus“ die Rede: Üblicher Weise dauert ein Immobilienzyklus etwa sieben Jahre, der aktuelle dagegen ist bereits in seinem zehnten Jahr.

„Ich sehe jedoch noch keine Blasengefahr“, zitiert das Handelsblatt einen gewissen Markus Eltges, seines Zeichens Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Und Helge Scheunemann, Analyst beim Immobiliendienstleister JLL, lässt uns wissen, dass „die Luft dünner wird“ wenn es um die hohen Preise geht. Er erkennt im Moment aber keine ernsthafte Bedrohung, die einen Absturz auslösen könnte.

Genau an der Stelle fängt der Finanzhistoriker an, sich am Kopf zu kratzen. Nach aller historischen Erfahrung finden Abstürze nämlich mit besonderer Vorliebe dann statt, wenn kein Experte eine ernsthafte Bedrohung sah, die einen Absturz auslösen könnte. Erwarte das Unerwartete, das hat der Verfasser dieser Zeilen in seinem Leben durchaus gelernt, und während dieses Lernprozesses mehr als nur einmal bis zu den Knöcheln im eigenen Blut gestanden.

Alles in allem sind wir deshalb überhaupt nicht erpicht darauf, selbst noch mit auszutesten, wie lange der Zyklus tatsächlich laufen wird. Im Gegenteil, wir sind froh und dankbar, dass wir mit unseren abwickelnden Fonds jahrelang von diesem „Superzyklus“ profitieren konnten, aber genau so froh und dankbar sind wir, daß das Thema „Immobilienbewertung“ für uns ein für allemal Geschichte sein wird, sobald der CS Euroreal auch seine letzte Immobilie (ein Einkaufszentrum im Großraum Mailand) verkauft hat.

Ohnehin gehört an dieser Stelle mit einem weit verbreiteten Irrtum aufgeräumt: „den Immobilienmarkt“, wie es uns die Schlagzeile des Handelsblatt suggerieren möchte, gibt es als homogenes Gebilde oder gar als Erfolgsgarant für einen Investitionserfolg genau so wenig wie es „die Frauen“, „die Autofahrer“, „die Politiker“, „die Schwulen“, „die Ausländer“ oder „die Muslime“ als homogene Gruppen gibt, die man alle über einen Kamm scheren könnte. Keine einzige Menschengruppe auf Gottes Erde taugt als Feindbild. In ausnahmslos jeder Gruppe gibt es gute Menschen und schlechte Menschen.

So ist das dann auch mit dem Immobilienmarkt. „Den Immobilienmarkt“ gibt es so gar nicht, sondern es gibt im Markt eine sehr große Menge Immobilien, der eine Teil davon ist gut, der andere Teil ist schlecht. Und wenn man das Pech hatte, an eine schlechte Immobilie geraten zu sein, dann nützt einem auch der allergrößte „Superzyklus“ rein gar nichts. Das hatten wir gerade erst vorgestern mit dem CS-Euroreal-Einkaufszentrum „Porto degli Ulivi“ im süditalienischen Kalabrien wieder mal leidvoll erfahren dürfen.

Heute haben wir dafür noch ein weiteres anschauliches Beispiel aus dem abwickelnden Immobilienfonds Focus Nordic Cities (den wir immer als zu kleinteilig und zu schwierig zu analysieren eingeschätzt hatten, deshalb waren wir da nie engagiert). In einer aktuellen Mitteilung bereitet das Management die Investoren darauf vor, daß sich mindestens mal eines der beiden in diesem Fonds noch verbliebenen Objekte als „Griff in’s Klo“ erweisen könnte. Dabei handelt es sich um eine Liegenschaft im schwedischen Malmö, also grundsätzlich eine mal eher prosperierende Region. Doch das dort im Februar 2008 erworbene Schmuckstück entwickelte sich wie folgt:

312.500.000 SEK war vor 11 1/2 Jahren der vom Fonds bezahlte Kaufpreis

150.000.000 SEK wurden im September 2019 noch als Verkehrswert geführt

104.000.000 SEK soll der Kaufpreis bei dem für Februar 2020 geplanten Besitzübergang betragen

Die Objektrendite für die dann 12 Jahre Haltedauer wird mit -4,7 % p.a. angegeben. Hätte man die 312 1/2 Millionen Schwedenkrönchen im Februar 2008 mal lieber auf’s Sparbuch gelegt und den „Superzyklus am Immobilienmarkt“ verschlafen …

Nicht so dramatisch

Wir müssen doch noch mal auf den CS Euroreal zu sprechen kommen, bei dem wir eben gerade den grottenschlechten Verkauf des Einkaufszentrums in Süditalien berichtet hatten.

Das haben wir gleich einmal zum Anlaß genommen, unsere Verkaufspreiserwartung für das letzte jetzt noch im Fonds verbliebene Objekt (ein voll vermietetes Einkaufszentrum in San Giuliano Milanese bei Mailand mit Brutto-Mieteinnahmen von 4 Mio. EUR p.a., letzter Verkehrswert 52,4 Mio. EUR) von zuvor 50 Mio. EUR auf nur noch 35 Mio. EUR herunterzuschrauben.

Doch auch auf dieser revidierten Basis errechnet sich für den CS Euroreal (nach Berücksichtigung der Ausschüttung übermorgen) noch ein Wertaufholungspotential von 23,7 %. Im Herbst dieses Jahres waren wir beim Wertaufholungspotential schon mal in Richtung 15 % runter gewesen …

Das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum die Börse den ganz üblen Kalabrien-Verkauf mehr oder weniger schulterzuckend zur Kenntnis genommen hat, ohne daß der Kurs auf den NAV-Verlust von 18 cent noch groß reagierte – denn er war ja schon zuvor in den letzten Wochen um ca. 50 cent zurückgekommen.

Wobei einem schon übel aufstößt, daß an der Umsatzentwicklung und der Art und Weise der Stellung der Briefseiten in den letzten paar Wochen relativ deutlich abzulesen ist, daß da (wieder einmal) jemand schon vorher mehr wusste – und seine Bestände entsprechend abgebaut hat.

Sachen gibt’s, die gibt’s gar nicht

Die gute Nachricht ist: Der CS Euroreal hat jetzt nur noch ein einziges Objekt im Bestand. Das Einkaufszentrum „Galleria Porto degli Ulivi“ im süditalienischen Kalabrien ist verkauft.

Die schlechte Nachricht zitieren wir aus der vor wenigen Minuten auf der homepage der Commerzbank veröffentlichten Meldung:

„Per 12. Dezember 2019 ist der Anteilpreis des CS EUROREAL von 7,08 EUR um 0,18 EUR auf 6,90 EUR je Anteil zurückgegangen. Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie „Galleria Porto degli Ulivi“ in Provincia di Reggio Calabria. Das 2007 errichtete Shopping-Center verfügt über rund 24.600 m2 Nutzfläche und liegt verkehrsgünstig zwischen den Großstädten Reggio di Calabria und Neapel in Süditalien. Der für die Liegenschaft erzielte Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.“

0,18 EUR Wertrückgang je Anteil macht bei 102.694.665 ausgegebenen Anteilen einen Verlust von gut 18 Mio. EUR.

Das muß dem Verfasser dieser Zeilen jetzt mal einer erklären. Erst im April 2018 hatte man die „Galleria Porto degli Ulivi“ unter Hinweis auf eine nunmehrige Vollvermietung von 23,4 Mio. EUR auf 25,1 Mio. EUR aufgewertet. Und noch im April 2019 (wo der Verkaufsprozess längst angestoßen sein musste) erfolgte unter Hinweis auf den „starken Tourismus in der Region“ und eine „Erhöhung der marktüblichen Miete“ eine nochmalige Anhebung des Verkehrswertes auf 26,7 Mio. EUR. Die Ist-Mieteinnahmen lagen zuletzt bei 1,7 Mio. EUR p.a., und die Restlaufzeit der Mietverträge bei durchschnittlich 4,2 Jahren. Und so ein Objekt verkauft man jetzt, nachdem man es gerade erst zwei Mal per Verkehrswerterhöhung in den Himmel gehoben hat, für gerade einmal ein Drittel des letzten Verkehrswertes mit 18 Mio. EUR Verlust, also für einen lächerlichen Preis von nicht einmal 9 Milliönchen? Sachen gibt’s, die gibt’s gar nicht …

Der einzige Trost ist: Schon vorher war der Börsenkurs des CS Euroreal dermaßen durchgesackt, daß man die beiden restlichen Immobilien nicht nur gratis dazu bekam, sondern dazu sogar noch 70 Mio. EUR Gratis-Cash obendrauf. Insofern kann und muß man die heutige Nachricht in der Rubrik „Shit happens“ abbuchen.

Doch man darf sich weiterhin so seine Gedanken machen über die Glaubwürdigkeit der großen Experten bei Credit Suisse Asset Management und Commerzbank Fund Solutions, aber auch die Fähigkeit (oder besser gesagt: Unfähigkeit) sogenannter unabhängiger Sachverständigenausschüsse zur Immobilienbewertung. Letzteres übrigens wäre dann natürlich ein Problem, das sämtliche noch heute aktiv am Markt vertriebenen Offenen Immobilienfonds auch beträfe. Das sollte die verehrte Leserschaft, so sie in der Rubrik „Privatanleger“ einzuordnen ist, durchaus ein bißchen zum Nachdenken anregen.

Das Problem scheint nach der letzten Finanzkrise auch durchaus offen zu Tage gelegen zu haben. Warum sonst hätte der Gesetzgeber vor rund 10 Jahren die Neuerung einführen sollen, daß ein Sachverständigenausschuss nicht reicht, sondern daß die turnusmäßige jährliche Neubewertung seitdem von zwei voneinder unabhängigen Ausschüssen gemacht werden muß? Wobei, das ist zwar gut gemeint, wie ja eigentlich alles was unser fürsorglicher Gesetzgeber an faktischem Blödsinn produziert, nur: Wenn, wie am Beispiel des obigen CS-Euroreal-Objektes gerade erst wieder nachgewiesen, schon wenige Monate später die Bewertungen der Sachverständigenausschüsse nicht das Papier wert sind, auf dem sie geschrieben wurden, dann hilft es auch nichts, zwei Ausschüsse mit der Arbeit zu betrauen. Denn wenn man zum Kindermachen zwei Idioten in ein Bett legt ist das Ergebnis ja auch nicht automatisch ein neuer Albert Einstein.

Mühsam nährt sich das Eichhörnchen

Ja, bei einigen Fonds ist man ja schon länger im cent-Bereich angekommen. Nicht nur was die Ausschüttungshöhe angeht, sondern auch beim Rücknahmewert (NAV) und beim Börsenkurs.

Zu diesen Fonds gehört auch der DEGI Europa, wo die Commerzbank als Verwahrstelle gerade eben für den 10.01.2020 eine Ausschüttung von 16 cent/Anteil ankündigte. Klingt jetzt nicht so viel – sind aber immerhin doch knapp 20 % des restlichen Fondsvermögens.

Die im letzten Abwicklungbericht gemachte Aussage, nach der Ausschüttung im Januar 2019 für das Kalenderjahr 2019 weitere 15-25 % des Fondsvermögens ausschütten zu wollen, war damit ein bißchen sehr zurückhaltend. Tatsächlich wurde es dann fast doppelt so viel …

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