Man lernt täglich dazu …

Offene Immobilienfonds sind immer wieder eine Wundertüte. Auch wir lernen bezüglich der Vielzahl von Absonderlichkeiten dieser Branche täglich noch dazu. Heute zum Beispiel zum Thema Leerstandsquote und Restlaufzeit von Mietverträgen.

Da war einem unserer meinungsbildenden Internet-Kommentatoren nämlich bei einem renommierten Fonds aufgefallen, daß dieser in einem Bericht einerseits von einer Mietvertrags-Restlaufzeit von 0,5 Jahren schrieb, andererseits der gleiche Bericht aber verneinte, daß im Jahr 2017 Mietverträge auslaufen – was bei einer Restlaufzeit von 6 Monaten doch zwingend hätte der Fall sein müssen.

Dazu wurde der erstaunten Leserschaft folgende Erleuchtung zuteil:

Die Ursache ist, dass bei diesen Angaben die bisherige BVI-Berechnung angewendet wurde. Hier konnte trotz Leerstand bei einer Immobilie noch ein Jahr nach Eintreten des Leerstandes eine Vermietung unterstellt werden.

Da nach neuer Methode bei den beiden genannten Objekten wegen 100% Leerstand kein Mietvertrag mehr besteht, laufen verständlicherweise auch keine Verträge in 2017 aus.

Also da kann man nur sagen: I break together.

Es besteht zwar ein Leerstand, aber nach offizieller Methode des deutschen Fondsverbandes BVI durfte man das betreffende Objekt trotzdem weiter als vermietet betrachten, und bei der Leerstandsquote des Fonds zählt es dann gar nicht mit.

Wir möchten jetzt ehrlich gesagt vor allem bei den immer noch aktiven großen Immobilienfonds nicht wirklich wissen, was an deren Vermietungsquoten wahr und was aufgrund verbandsinterner window-dressing-Möglichkeiten fiktiv ist.

CS Euroreal – der Geldregen rückt näher

Gerade bekamen wir es noch einmal bestätigt: Ja, in der letzten April-Woche wird der CS Euroreal ausschütten.

Nächste Woche (nach Ostern) erscheint das nächste Bulletin (das letzte vor Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017), und dem sollten dann auch Höhe und genauer Zeitpunkt der Ausschüttung zu entnehmen sein.

Bezüglich der Höhe ist weiterhin die spanndende Frage, ob der Erlös (ein dreistelliger Millionen-Betrag) aus dem Verkauf des Einkaufszentrums „Le Befane“ im italienischen Rimini an Union Investment noch in die Ausschüttung mit einbezogen werden kann. Das scheint aber auf gutem Wege zu sein, die letzten abwicklungstechnischen Detail sollen in wenigen Tagen geklärt sein.

Wir bleiben also bei unserer Erwartung: Weniger als 5,00 € pro Anteil sollte die Ausschüttung keinesfalls betragen – und wenn „Le Befane“ (was auf deutsch übrigens „Die Winterhexe“ heißt) noch klappt, wird es deutlich mehr. Damit hätten wir dann demnächst mindestens 2,5 Mio. € zu reinvestieren.

Die Zyklik der Immobilienmärkte – noch ein Beispiel

Am Beispiel eines großen Einkaufszentrums in Spanien hatten wir vor geraumer Zeit schon einmal aufgezeigt, welch großen Schwankungen die Preise an den Immobilienmärkten unterliegen. Schon dieses Beispiel war so eindrucksvoll, daß es sogar die Wirtschaftswoche gerade erst vor zwei Wochen wert fand, genau dieses Beispiel in einem größeren Artikel aufzugreifen.

Das läßt sich aber noch toppen:

Zum ersten Mal im Dezember 2016 berichtete EuroProperty über Marktgerüchte, daß der französische Immobilien-Gigant Amundi den „Atrium“ Bürokomplex im Zuidas district von Amsterdam kaufen wolle. Gestern nun meldete PropertyEU, daß der Deal über die Bühne gegangen ist. Und, nur schon vorweg zum besseren Verständnis, wir reden hier über ein Gebäude-Ensemble mit ursprünglich 34.000 qm vermietbarer Fläche.

Kurz vor Ausbruch der letzten Finanzkrise, im Jahr 2007, verkaufte der bekannte Immobilienentwickler Tishman Speyer den Bürokomplex für 200 Mio. € an die irische Quinlan Private (heute als Avestus firmierend). Der wenig später einsetzende Einbruch der Immobilienmärkte traf die Niederlande besonders hart, unter der Leerstandsproblematik leidet dieses Land bis heute am stärksten. So verwunderte es niemanden, daß beim „Atrium“ Bürokomplex im Jahr 2013 schließlich die Reißleine gezogen wurde: Für gerade einmal 100 Mio. €, also die Hälfte des ursprünglichen Preises, ging das Objekt an Icon Real Estate (eine Tochter der private equity-Firma Victory Advisors).

Den Namen kannten wir bisher gar nicht, aber die Jungs müssen gut sein. Zu den ursprünglichen 34.000 qm mit massiven Leerständen bauten sie ganz mutig noch zwei weitere Bürotürme mit 30.000 qm dazu, plus eine Tiefgarage. Und kriegten es hin, die fast verdoppelte Fläche auch weitgehend zu vermieten. Der Lohn dieser Mühe, und das müssen Sie im niederländischen Originaltext lesen, das ist so unübertroffen:

Atrium op de Zuidas verkocht voor half miljard euro

Fläche knapp verdoppelt, Preis verfünffacht. Auf diese einfache Formel lässt sich der nun offiziell bekannt gewordene Verkauf für 500 Mio. € an den französischen Immobilien-Giganten Amundi bringen.

SEB ImmoInvest: Preiswert oder nicht preiswert?

Im Vergleich zu vergleichbaren Fonds hat der SEB ImmoInvest seine ganz eigene Geschichte geschrieben.

Im Jahr 2016 konnten unsere beiden stärksten Depotpositionen kräftig zulegen, der CS Euroreal um 11,0 % und der KanAm grundinvest sogar um 13,0 % – der SEB ImmoInvest dagegen (von dem wir uns in weiser Voraussicht schon im Frühjahr 2016 vollständig getrennt hatten) rutschte noch einmal um 3,6 % ab.

Der Jahresbeginn war kaum erfreulicher: Von 13,95 € am 30.12.16 fiel der Kurs bis 17.3.17 noch einmal um 7,5 % auf 12,90 €. Dann gab es (endlich) wieder einmal ein paar neue Nachrichten über getätigte Verkäufe. Bis heute konnte der Kurs deshalb mehr als die Hälfte der erneuten Verluste im laufenden Jahr wieder egalisieren. Aktuell stehen wir bei 13,64 €. Wir selbst waren übrigens mit einer Anfangsposition nach einem Jahr Abstinenz bei 12,95 € wieder eingestiegen.

Angesichts der bevorstehenden großen Ausschüttungen des CS Euroreal und später auch des KanAm grundinvest muß demnächst einiges Geld reinvestiert werden. Schon wegen eines zunehmenden Mangels an Alternativen rückt nun auch der SEB ImmoInvest wieder in’s Fadenkreuz.

Deshalb haben wir uns im Augenblick verstärkt mit der Frage zu beschäftigen: Ist der SEB ImmoInvest auf der heutigen Kursbasis preiswert oder nicht?

Diese Frage hat auch deswegen Bedeutung, weil in den nächsten Wochen und Monaten weitere ca. 1,8 Mio. Anteilscheine des SEB ImmoInvest (von 116,6 Mio. umlaufenden Stücken) von Dachfonds  in den Markt gedrückt werden müssen. Schon mit nur der Hälfte dieser Menge hatten die Dachfonds in den letzten 12 Monaten den Kurs des SEB ImmoInvest teilweise mächtig unter Druck gebracht.

Selbst wenn der SEB ImmoInvest heute mit einem im Börsenkurs ausgedrückten Abschlag von ca. 40 % auf die Verkehrswerte des Restportfolios als preiswert anzusehen wäre – die drohenden Dachfonds-Verkäufe können hier im 1. Halbjahr weiterhin jede sinnvolle wirtschaftliche Betrachtung konterkarieren.

Schauen wir uns die wesentlichen Bestandteile des Restportfolios mit addierten Verkehrswerten von aktuell 1,3 Mrd. € also etwas genauer an:

22,8 % verteilt auf 15 Objekte im Wert von 296 Mio. € liegen in Deutschland. Ein sehr unspektakulärer Rest ohne Highlights und fast vollständig in B- und C-Städten abseits der Hochglanz-Lagen. Weitere 20 % Abschlag rechnen wir hier mal vorsichtshalber rein.

20,0 % verteilt über 17 Objekte im Wert von rd. 260 Mio. € in den Niederlanden ist vergleichsweise extrem viel. Nach bisher unbestätigten Berichten soll ein Portfolio-Verkauf im Wert von 100 Mio. € kurz vor dem Abschluß stehen. Das dürften in SEB-typischer Manier die eher unproblematischen Bestandteile sein, wo wir glauben, daß man mit 8 % Abschlag auskommen wird. Für den Rest rechnen wir mit 20 %.

Ebenfalls 20,0 % oder rd. 260 Mio. € machen die sechs Objekte des „Chesterbrook Portfolios“ sowie ein Bürogebäude in Herndon aus.

Chesterbrook ist ein in den 1980er Jahren entstandener Bürokomplex in der Nähe von Philadelphia mit Mietern vor allem aus der Pharma-Branche. Der Office-Markt ist schnelllebig, und inzwischen fast 40 Jahre sind (vor allem in den USA) für ein Bürogebäude auf dem platten Land ein nahezu biblisches Alter. Wir sind da mal durchgefahren: Über dieses Ensemble ist inzwischen die Zeit hinweggegangen, und auf eine Trendwende besteht kaum mehr Aussicht. Die Leerstandsraten klettern beständig und übersteigen inzwischen 15 %. „Bloß irgendwie weg“, dürfte hier die Devise lauten, und das wird nach unserer Einschätzung noch mal 25 % Abstriche kosten.

Keine andere Einschätzung haben wir für das Objekt in Herndon. Das ist eine Büro- und Wohnvorstadt von Washington, und wer sie kennt (was wir tun, weil wir dort regelmäßig beruflich zu tun haben), wird uns beipflichten: Hier möchstest Du nicht tot über dem Zaun hängen …

13,5 % sind ein buntes Sammelsurium von 8 Objekten im Wert von 175 Mio. € verteilt über den Rest Europas. 1 Objekt in Belgien (6 Mio.), 2 in Finnland (37 Mio.), 1 in Frankreich (20 Mio.), 1 in Österreich (43 Mio.), 1 in Polen (28 Mio.) und 2 in Ungarn (41 Mio.). Hier würden wir im Schnitt Abschläge von 12 % erwarten.

Der aufmerksame Leser (und wir wissen, daß wir viele aufmerksame Leser haben) wird jetzt mitgerechnet haben und fragen: Und wo sind die restlichen 23,0 %, sprich gut 300 Mio.?

Ja, das ist das besondere Problem bei der Analyse dieses Fonds. Das ist Italien. Auch das geht überall sonst inzwischen wieder wie geschnitten Brot (siehe der jüngste Objektverkauf beim DEGI International zweistellig über Verkehrswert). Doch das Portfolio des SEB ImmoInvest ist, fachchinesisch ausgedrückt, „nicht granular“. 72 Mio. verteilen sich auf zwei etwas abseitige Bürogebäude und ein (praktisch schon verkauftes) Hotel in Mailand sowie ein Einkaufszentrum in Udine, das um’s Überleben kämpft. Alles nicht toll, aber alles irgendwie verschmerzbar.

Doch der ganze Rest von 235 Mio., also allein 18 % vom Wert des Restimmobilienbestandes des Fonds, stecken in nur einem einzigen Objekt: Das ist der Bürokomplex Via Laurentina 449 in Rom, derzeit noch Konzernzentrale des italienischen Energieriesen ENI (zu dem u.a. die Tankstellenkette Agip gehört). Dazu vernehmen wir dem Fondskommentar vom 07.03.2017 etwas weinerlich: „Der aktuelle Mietvertrag läuft bis 31.08.2018 und trotz Sanierung sämtlicher Gebäude in den Jahren 2009-2015 wird der Mieter voraussichtlich das Gebäude aus strategischen Gründen verlassen.“ Schöne Scheiße. 47.000 qm Bürofläche musst Du erst mal wieder neu vermietet kriegen. Und das auch noch nach dem Übergang des Restportfolios auf die Depotbank am 30.04.2017? Schlimmsten Falls könnte das eine ziemlich üble Hängepartie werden …

Unsere aktuelle Rechnung ist deshalb wie folgt:

Für den ganzen Rest ohne Via Laurentina rechnen wir mit Brutto-Verkaufserlösen von 850 Mio. €. Das ist kaum mehr als die 800 Mio. €, mit denen der gegenwärtige Börsenkurs das Restportfolio des SEB ImmoInvest bewertet. Wenn man dann auch noch Transaktionskosten von 2-3 % im Hinterkopf berücksichtigt, und die in etlichen Ländern (z.B. den Niederlanden mit ihrem immer noch großen Portfolio-Anteil) anfallende Grunderwerbsteuer bei Übergang des Fonds auf die Depotbank am 30.04.2017, dann ist das Ertragspotential ohne die Via Laurentina mehr oder weniger Null.

Ausgerechnet bei dem Fonds mit den mit Abstand meisten Restobjekten wird über Wohl oder Wehe des Abwicklungs-Erfolges am Ende nur von einer einzigen Immobilie entschieden. Die Frage, ob man am SEB ImmoInvest noch etwas verdienen kann, reduziert sich nämlich ganz allein auf die Frage: Bekommt der Fonds für die Via Laurentina in absehbarer Zeit eine Anschlußvermietung hin? Und wann, wie und zu welchem Preis kann er sie danach verkaufen?

Die Antwort wird nach unserer Einschätzung noch eine Weile auf sich warten lassen. Vielleicht kommen demnächst noch einmal (wie in der zweiten März-Hälfte) Kurse, bei denen auch wir nicht mehr „Nein“ sagen können – vor allem, wenn in nächster Zeit der eine oder andere Dachfonds mit seinen erzwungenen Verkäufen zeitlich unter Druck gerät. Bis dahin aber gilt die kasachische Börsenweisheit: „Vom Füße stillhalten kriegst Du keine Pestbeulen an den Beinen.“

SEB ImmoInvest: Auf den letzten Metern einen Gang höher geschaltet …

Ein mit acht Seiten außergewöhnlich umfangreicher Fondskommentar kam eben per email herein. Er enthält auch Informationen zu einigen bisher nicht bekannten Immobilienverkäufen. Generell heißt es vorweg:

„Aktuell befindet sich das Fondsmanagement in weit fortgeschrittenen Verhandlungen für den Verkauf zahlreicher Immobilien aus dem Portfolio des Fonds. Wir gehen davon aus, dass für eine signifikante Anzahl an Objekten noch im letzten Monat vor Übergang des Fonds auf die Depotbank (Anm. d. Red.: also noch im April 2017) Kaufverträge abgeschlossen werden können.“

Konkretisiert wird die letzte Woche schon bekannt gegebene „Portfoliotransaktion mit einem aggregierten Verkehrswertvolumen von rd. EUR 387 Mio.“ Dabei handelt es sich, für uns keine Überraschung, so hatten wir das an dieser Stelle letzte Woche auch schon vorhergesagt, um vier Büroimmobilien in Paris.

Außerdem verkauft Unterschleißheim, Edisonstr. 1 „leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“. Der lag bei EUR 5,6 Mio., da stimmte unsere Verkaufspreisprognos von EUR 5 Mio. exakt.

Mit einem Verkehrswert von EUR 12,5 Mio. kein großer Brocken, aber im Ergebnis bemerkenswert ist der Verkauf des Objektes Frankfurt, Stiftstraße 30. Angesichts eines Leerstandes von 78,2 % in einem 4.700-qm-Bürogebäude Baujahr 1952 hatten wir lediglich EUR 7 Mio. Erlös geschätzt. Damit lagen wir gründlich daneben. „Da es (das Bürogebäude) sich aufgrund der Lage an einem der besten Innenstadtstandorte Frankfurts für eine Wohnungsbauentwicklung in einem Hochhaus anbietet, konnte das Fondsmanagement die Immobilie für das Doppelte des aktuellen Verkehrswertes verkaufen.“ Wie schrieb dazu in einem Internetforum neulich jemand so überaus treffend: „Es gibt auch einem Markt jenseits der Hochglanz-Lagen.“

Ebenfalls bisher nicht bekannt: Verkauf Brüssel, 20 Avenue du Bourget. Verkehrswert EUR 11,4 Mio., angesichts 51,4 % Leerstand lag unsere Verkaufspreisschätzung bei EUR 6 Mio. „Der Verkauf erfolgte unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert,“ heißt es dazu jetzt nur. Ebenfalls finalisiert werden konnte der schon vor Monaten aufschiebend angekündigte Verkauf des 2-Mio.-Kleinstobjektes Diegem, 3 Kennedylaan.

Weiters verkauft Wien, Rennweg 40-50. Unsere Verkaufspreisschätzung bewegte sich genau auf Höhe des zuletzt mit rd. EUR 38 Mio. ermittelten Verkehrswertes. „Das Objekt konnte deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert verkauft werden.“

Im Ausblick heißt es, anders als noch bis vor kurzem regelmäßig in den optimistischen Prognosen des Fonds angekündigt: „Ein Verkauf aller verbleibenden 58 Objekte (Anm. d. Red.: ganz schön viel im Verhältnis zur Ausgangsmenge 135 zum Liquidationsbeginn vor fünf Jahren) bis 30. April 2017 ist nicht mehr möglich.“

Nun möchte die CS Realwerte AG ja auch noch über den Übergangsstichtag der beiden letzten Großen hinaus sinnvoll beschäftigt sein. Formulieren wir es also einmal positiv: Insgesamt bleibt uns hier noch eine ganze Menge Phantasie erhalten, viel mehr, als was man noch vor wenigen Monaten gedacht hätte.

1 63 64 65 66 67 94