Plusminus

2016 hatten wir begonnen, die Performance der abwickelnden offenen Immobilienfonds zu messen. Zum einen betrachteten wir die Veränderung der Rücknahmewerte (Net Asset Value) im Jahresverlauf. Daraus war vor allem ersichtlich, ob und in welchem Ausmaß die Fonds beim laufenden Abverkauf ihrer Immobilien-Restbestände Verluste machten. Außerdem stellten wir (jeweils bereinigt um die im Jahresverlauf getätigten Kapitalrückzahlungen) die Entwicklung der Börsenkurse dar. Daraus war ersichtlich, ob und in welchem Umfang bei den einzelnen Fonds im Jahresverlauf das vorhandene Wertaufholungspotential gehoben werden konnte.

Auch für 2019 haben wir diese Auswertung wieder gemacht:

Im Vergleich zu den Vorjahren sind die Ausschläge jetzt – sowohl bei den KAG-Werten wie auch bei den Börsenkursen – deutlich kleiner geworden. Das ist auch kein Wunder: Bis auf die „big three“ (CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest) waren alle anderen Fonds in 2019 bereits immobilienfrei und konnten deshalb gar keine großartigen Ausreißer mehr produzieren.

Bei den „big three“ zeigt sich dagegen ein sehr differenziertes Bild. Absoluter Musterschüler blieb hier der KanAm grundinvest, der in 2019 auch seine letzten Objekte zu Preisen verkaufen konnte, die insgesamt über der Summe der vorherigen Verkehrswerte lagen.

Die aus der Vergangenheit schon regelmäßig gewohnten Verluste beim Verkauf der Restobjekte produzierte dagegen der SEB ImmoInvest. Wer während der Abwicklungsphase in diesen Fonds investiert hätte, der hätte bis heute (siehe addierte Performance beim Börsenkurs) kein Geld damit verdient. Damit teilt sich der SEB ImmoInvest mit seinem Schwesterfonds SEB ImmoPortfolio Target Return die rote Laterne bei der Gesamtperformance. Dass trotz des massiven weiteren Vermögensverlustes von 14,2 % im Verlauf 2019 am Jahresende beim SEB ImmoInvest am Jahresende trotzdem noch ein kleines Kursplus von 1,6 % steht, liegt an der in dieser Höhe von niemandem erwartet gewesenen Ausschüttung Ende Dezember 2019, wo der Fonds mehr als die Hälfte seines Restvermögens auf einen Schlag an die Anteilseigner auskehrte.

Wenn man den KanAm grundinvest als „Musterschüler“ bezeichnen wollte, dann ist der CS Euroreal der „Sitzenbleiber“ des Jahres 2019. Mit einem Vermögensverlust von 12,4 % erreicht er fast die „Klasse“ eines SEB ImmoInvest. Im Gegensatz zu letzterem schlug das beim CS Euroreal auch beim Börsenkurs mit einem Minus von 10,8 % im Jahresverlauf voll durch – denn der Fonds zeigte sich nicht nur bei den Ausschüttungen, sondern auch bei seinen Prognosen über die zu erwartende weitere Abwicklungsgeschwindigkeit ausgesprochen knauserig.

11 Restobjekte mit Verkehrswerten von 409 Mio. EUR hatte der CS Euroreal in 2019 noch zu veräußern gehabt. Die erwartet guten Ergebnisse brachte gleich zu Jahresbeginn der schon lange in trockene Tücher gebrachte Verkauf der beiden Bürogebäude in Lissabon, die mit 107 Mio. EUR Preise oberhalb der Verkehrswerte erzielten. Eine absolute Katastrophe war dagegen im Januar der Verkauf der vom Europäischen Patentamt freigezogenen Immobilie in Den Haag: 2016 stand die noch mit stolzen 52 Mio. EUR in den Büchern, nur gut zwei Jahre später dann für 5 Mio. verschleudert. Die drei Frankreich-Objekte, die zu Jahresanfang noch mit 82 Mio. EUR in den Büchern standen, liefen demgegenüber im Sommer mit 68 Mio. EUR längst nicht so schlecht wie zuvor befürchtet. Die negative Entwicklung, die sich bei deutschen Einkaufszentren schon früher abzuzeichnen begann, zeigte sich dann im September beim Verkauf der Rathaus-Galerie in Essen: 86 Mio. EUR bekam man für diesen Konsumtempel, der zu Jahresbeginn noch mit 123 Mio. EUR in den Büchern gestanden hatte.

Ganz übel kam es im IV. Quartal beim Verkauf der letzten drei Objekte: Ein EKZ im tschechischen Olmütz und zwei EKZ in Italien waren noch an den Mann zu bringen. Dass das tschechische Objekt ein heilloser Problemfall war, wusste man schon länger. Doch den beiden Italien-Objekten hatten wir ordentliche Preise zugetraut: Schließlich hatten beide mit fast 100 % Vollvermietung erreicht, und unter Verweis auf die gute Entwicklung hatte man sie bis zum Schluß sogar immer noch ein bißchen aufgewertet. Umso mehr erwischte es uns deshalb völlig auf dem falschen Fuß, daß sich beim Verkauf 50 Mio. EUR in Rauch auflösten: Gerade noch 27 Mio. EUR bekam man für die beiden italienischen EKZ – bei Brutto-Mieteinnahmen von 6,7 Mio. EUR p.a. ein nicht nachvollziehbarer Preis. Zumal die Gutachter noch wenige Monate zuvor jeden Meineid geschworen hatten, daß der Wert bei knapp 80 Mio. EUR liegt. Daß man in der jetzigen Situation wohl sagen müsste „Bloß gut daß sie überhaupt weg sind“ ist trotzdem nur ein schwacher Trost.

Die 2019er Negativ-Entwicklung des CS Euroreal, der traditionell meist unsere zweitgrößte Position war, hat deshalb in 2019 auch unsere eigene Performance ein bißchen verhagelt.

Andererseits: Bei den in den letzten Jahren für uns überhaupt nur noch in Frage kommenden sieben Fonds haben wir in sechs Fällen zumeist richtig gelegen. Vor diesem Hintergrund ist der einmalige Ausrutscher des letzten Jahres beim CS Euroreal zu verschmerzen.

Im übrigen kann so etwas sowieso nicht noch einmal vorkommen: 2019 war nämlich (jedenfalls bei den für uns relevanten Fonds) das letzte Jahr, in dem man mit der Prognose voraussichtlicher Immobilien-Verkaufserlöse daneben liegen konnte. Ab 2020 dagegen ist bei diesem sehr speziellen Anlagethema strategisches Geschick kaum noch gefragt. Das von uns geforderte Können reduziert sich dann auf die Fähigkeit, die uns regelmäßig weiter zufließenden Kapitalrückzahlungen entgegenzunehmen. Sagen Sie das aber bitte nicht unserem Aufsichtsrat. Er könnte dadurch versucht sein, dem Verfassers dieser Zeilen sein Gehalt zu kürzen.

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