Quo vadis, Immobilienfonds?

Das 1. Halbjahr 2016 nähert sich bereits wieder seinem Ende. Und der Betrachter reibt sich verwundert die Augen: Mal abgesehen von einem sehr schönen Verkauf fast seines gesamten Holland-Portfolios durch den CS Euroreal ist in der ersten Jahreshälfte 2016 verkaufsseitig so gut wie nichts passiert. Wie kann das sein? Bei den „big three“ sollte der KanAm grundinvest doch bis 12/2016 abgewickelt sein, und der CS Euroreal sowie der SEB ImmoInvest bis 4/2017 …

Das monatelange Ausbleiben guter Nachrichten ist natürlich schlecht für die Kurse. In diesem Fall wurde die Entwicklung unnötiger Weise auch noch dramatisch verstärkt durch wirtschaftlich ganz widersinnige  (außer)börsliche Verkäufe von Zielfonds-Anteilen durch einen größeren Dachfonds.

Unsere ursprüngliche Strategie, Bestände aufzubauen und dann einfach auf einen permanenten Fluß von Verkaufsnachrichten zu warten („buy and hold“) mussten wir revidieren und auf die veränderte Situation mit einer deutlich vergrößerten Flexibilität und Wendigkeit reagieren. Das ist uns auch recht gut gelungen: Die in der veränderten Lage sich zusätzlich eröffnenden Chancen haben wir konsequent nutzen können.

Unter den „big three“ fiel in dieser Situation der CS Euroreal von ausschüttungsbereinigt knapp 19 Euro in der ersten Februar-Hälfte auf unter 17 Euro und erholte sich dann vor allem nach Meldung des unerwartet vorteilhaften Holland-Verkaufs wieder bis aktuell 18,70 Euro.

Der KanAm grundinvest, der Anfang des Jahres noch knapp 25 notierte, wurde von Februar bis Ende April auf 22,66 Euro zusammengeprügelt. Im Mai meldete Bloomberg den bevorstehenden Verkauf eines 850-Mio.-Euro-Portfolios an den französischen Immobilien-Giganten Amundi. Innerhalb weniger Tage zog der Kurs daraufhin wieder bis auf in der Spitze deutlich über 24 Euro an.

Sowohl beim CS Euroreal wie auch beim KanAm grundinvest hatten wir die zwischenzeitlich gedrückten Kurse durch Portfolio-Umschichtungen zur Verbilligung unserer Einstandskurse genutzt. In beiden Fällen liegen unsere durchschnittlichen Einstandskurse inzwischen unter den aktuell wieder erholten Börsenkursen.

„Nachzügler“ in dieser Beziehung ist der SEB ImmoInvest. Dessen Kurs wurde Anfang Februar von ausschüttungsbereinigt 20,76 Euro auf knapp über 18 Euro komprimiert, erlebte dann eine Zwischenerholung mit mehrwöchig bei 18,70/18,80 stabilen Kursen. Im Mai wurde er in einer zweiten, bei anderen Fonds so nicht beobachteten „Angriffswelle“  noch einmal bis auf 17,05 Euro zusammengeschossen. Wir hatten unsere Bestände in die Zwischenerholung hinein deutlich abgebaut und sie erst vor wenigen Tagen ziemlich auf dem Tiefpunkt des zweiten Einbruchs wieder aufgestockt. Unserem Ziel, auch hier den durchschnittlichen Einstandskurs auf Sicht unter den aktuellen Börsenkurs zu bringen, sind wir damit zumindest näher gekommen. Die Kursentwicklung am 10.6. legt im übrigen den Schluß nahe, daß jetzt – zeitversetzt, aber sonst genau so wie beim CS und beim KanAm – eine deutliche Erholung in Gang kommt.

Wir sind heute recht ordentlich positioniert für eine starke Dynamisierung der Entwicklung, die wir in den kommenden 4-6 Wochen erwarten. Getragen werden wird diese Entwicklung einerseits von Nachrichten von der Verkaufsfront: Neben dem von Bloomberg schon kolportierten großen Portfolio-Verkauf des KanAm grundinvest erwarten wir auch beim SEB ImmoInvest in den nächsten paar Wochen einen größeren Portfolio-Verkauf. Aber auch der AXA Immoselect scheint bei einigen Verkäufen weit fortgeschritten zu sein, wenngleich es hier wohl eher nach dem Motto geht „Alles muß raus“. Das läßt bei den Preisen zweistellige Verkehrswertabschläge erwarten. Doch das ist im aktuellen Börsenkurs mit einem Bewertungsabschlag von 56 % längst eingepreist.

Aus den Fonds hören wir im übrigen, man lege wegen beständig weiter steigender Immobilienpreise bei den Verkäufen auch bewußt gar keine Eile an den Tag.

Neben diesen wahrscheinlichen Verkaufsmeldungen nährt noch ein weiterer Faktor unsere Erwartungen: Abgesehen vom SEB ImmoPortfolio Target Return und vom DEGI International (schütten im August bzw. Oktober aus)  stehen bei allen anderen Fonds im Juni/Juli Ausschüttungen bevor. Bereits bekannt sind 2,50 Euro am 15.6. beim TMW Immobilien Weltfonds sowie beim CS Euroreal mit dem 26.7. der Termin. Erfahrungsgemäß steigen nach Ausschüttungsankündigungen die Kurse eher an.

Nachdem die ersten Monate des laufenden Jahres also eher langweilig waren, könnte es jetzt im Juni/Juli richtig zur Sache gehen. Auf unserer Hauptversammlung am 26.08. werden wir Ihnen auf jeden Fall berichten können, ob wir mit unseren Erwartungen und den daraufhin vorgenommenen Positionierungen richtig gelegen haben.

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