SEB: Ein Wechselbad der Gefühle

Seit gut einem Jahr fanden wir den SEB ImmoInvest nicht so prickelnd. Und hatten deshalb die Position komplett abgebaut, was sich im Nachhinein auch als goldrichtig herausstellte.

Als vor einigen Wochen ein paar ziemlich konkrete Verkaufsgerüchte auftauchten, fanden wir den Fonds, dessen Kurs auch in diesem Jahr weiter eingebrochen war, plötzlich wieder ganz interessant. Und bauten zu absoluten Tiefstkursen eine kleine Anfangsposition wieder auf.

Dann gab es letzte Woche den sehr enttäuschenden Verkauf des Holland-Portfolios, bei dem der Preisabschlag weit über unseren Erwartungen lag. Daraufhin haben wir mit unseren Verkaufspreis-Prognosen noch einmal nachgerechnet. Anschließend fanden wir den SEB ImmoInvest erneut nicht mehr prickelnd und haben unsere gerade erst neu eröffnete Position mit einem sehr netten Gewinn wieder glattgestellt.

Von den kürzlich schon gerüchteweise kolportierten Deals war jetzt eigentlich nur noch das sogenannte „Artemis-Portfolio“ offen, bei dem es kürzlich hieß, der Fonds habe „second round bids“ erhalten.

Soeben veröffentlichte EuroProperty nun folgende Meldung:

„Goldman Sachs is in exclusive talks to buy a €500m pan-European office portfolio, EuroProperty can reveal, as opportunistic investors continue to put their faith in complex, higher risk deals.

The US investment bank is in advanced talks to buy the Artemis portfolio from the SEB ImmoInvest German open-ended fund, which is managed by Savills Investment Management.

The portfolio is likely to be one of the last pan-European portfolios sold this cycle, with SEB ImmoInvest being the last German open-ended fund to complete its disposal programme. Regulators forced it and several other funds to wind up their portfolios in 2012 because they closed for redemptions during the downturn.

Goldman beat competition from Ares and PIMCO to buy the portfolio, but the fact that the portfolio sold for less than its €525m guide price shows how appetite for riskier portfolios is moderating.

The portfolio comprises 35 offices in seven countries across Europe, including Poland, Finland, France and Belgium.

It is the first time Goldman has bought a pan-European portfolio this cycle, after being beaten to the punch on several occasions. It has bought portfolios of assets with short leases and high vacancy in individual countries such as the UK, Netherlands and Finland.

Data for the wider SEB ImmoInvest fund shows that the portfolio has a vacancy rate of about 22% and that around 50% of the leases expire before the end of 2020.

Apollo Global Management had been in talks to buy €2.5bn of assets from the former SEB funds, essentially the entire portfolio, in 2016, but Savills Investment decided to undertake separate disposals to increase the price it could fetch.

As well as the Artemis portfolio, Savills is understood to have completed on deals or exchanged contracts to sell €400m of SEB assets in Paris; a €100m Dutch portfolio; €50m of assets in Luxembourg; €30m in the UK; and a €15m Milanese hotel, all in separate transactions.

CBRE is advising Savills Investment on the disposal strategy for the SEB funds. All parties declined to comment.“

Um ganz ehrlich zu sein, in der Form hatten wir das wiederum auch nicht erwartet. Klar, im Schnitt wird das Artemis-Portfolio mit 500 Mio. EUR nicht die Summe der Verkehrswerte erreichen. Aber der Abschlag betrüge „nur“ 5 %, und da hatten wir doch mit deutlich Schlimmerem gerechnet.

Gerade erst vor ein paar Minuten hatten wir ein Telefonat mit unserem Großen Vorsitzenden, der sich höchst erfreut äußerte, daß wir zu diesem anrüchigen Fonds Distanz halten. Aber nun überlegen wir, ob wir den SEB ImmoInvest nicht doch wieder prickelnd finden könnten … o:)

Wobei, ehe jetzt erneut die Euphorie Überhand gewinnt, noch eine Frage zu klären bleibt: Von den 35 Objekten des Artemis-Portfolios können wegen der Präzisierung im Bericht „35 offices across Europe“ nach unserer Einschätzung höchstens 20 aus dem SEB ImmoInvest stammen. Die übrigen sind nämlich entweder keine „offices“ oder nicht „across Europe“. Das heißt (und das war eigentlich auch vom ersten Moment klar), ein Teil des Portfolios stammt aus anderen SEB-Fonds, vor allem dem SEB ImmoPortfolio Target Return. Und das heißt auch: Das etwas gammelige „Chesterbrook-Portfolio“ mit einigen in die Jahre gekommenen Bürogebäuden in den USA steht ebenso weiter im Regal wie das größte Objekt des Fonds und zugleich sein größter Problemfall, die demnächst leer stehende „Via Laurentina“ in Rom.

Insofern muß man auch bezüglich der vermutlich geringer als erwartet ausgefallenen Höhe des Wertabschlags erst einmal geschmeidig bleiben: Endgültig freuen darf man sich, wenn bekannt gegeben ist, wie sich das Artemis-Portfolio zusammensetzt und welcher Fond in Geld welchen Anteil vom Kuchen kriegt.

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