SEB ImmoInvest sagt „Adieu“ an der Seine

In Frankreich war der SEB ImmoInvest bisher noch mit fünf Objekten engagiert. Mit addierten Verkehrswerten von etwas über 400 Mio. € war Frankreich in diesem Fonds mit 22,3 % Anteil noch vor Italien (18,8 %), Deutschland (15,9 %), den USA (15,1 %) und den Niederlanden (15,0 %) das am stärksten repräsentierte Land.

Gestern meldet die ImmobilienZeitung, daß der SEB ImmoInvest sein Bürohochhaus „Bords de Seine I“ in Issy-les-Moulineaux (bei Paris) an den von Deka Immobilien verwalteten WestInvest ImmoValue verkauft hat. Ein Preis für das 2001 fertiggestellte Objekt mit 21.000 qm Mietfläche wurde nicht genannt.

Aktuell stand das Objekt beim SEB ImmoInvest mit 171,3 Mio. € in den Büchern. Den bis vor einiger Zeit noch hinderlichen Leerstand von 16,0 % konnte der Fonds zwischenzeitlich vollständig beseitigen. Hauptmieter ist der US-Telekommunikationskonzern Cisco, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt noch gut 6 Jahre. Vor diesem Hintergrund erwarteten wir in unserer internen Verkaufspreis-Prognose, daß das Objekt über Verkehrswert verkäuflich sein müsste. Unsere Schätzung lag bei 185 Mio. € – mal schauen, ob das ungefähr passt.

Einziger Wermutstropfen aus unserer Sicht: Mit Issy-les-Moulineaux ist wieder einmal ein „Selbstläufer“ verkauft worden. Das restliche Portfolio wird damit in seiner Struktur noch problematischer: Durch den Abgang dieses großen, voll vermieteten Objektes ist die Leerstandsquote des Restportfolios von bisher schon sehr hohen 22,6 % weiter auf 25,0 % gestiegen.

Issy-les-Moulineaux war nach der Via Laurentina in Rom das zweitteuerste Objekt im Fonds. Die Via Laurentina, bisheriger Verkehrswert 260 Mio. € (zuvor bis 03/2016: 293,7 Mio. €), war erst gestern erneut stark abgewertet worden (wir schätzen: auf 235 Mio. €), da der bisherige Alleinmieter, der italienische Energieriese ENI, den aktuell bis 31.08.2018 laufenden Mietvertrag voraussichtlich nicht verlängern wird.  Sollte hier – und wir halten das für eine fast unlösbare Herausforderung – keine Anschlußvermietung gelingen, würde das die Leerstandsquote beim SEB ImmoInvest auf über 40 % katapultieren.

Der aktuelle Börsenkurs des SEB ImmoInvest drückt auf das dann noch aus 64 Objekten bestehende Restportfolio mit addierten Verkehrswerten von  gut 1,5 Mrd. € einen Bewertungsabschlag von eigentlich komfortablen 37 % aus. Angesichts der im Vergleich zu anderen Fonds ungleich höheren Risiken aus der perspektivisch unerträglich hohen Leerstandsquote (verbunden mit dem Zeitdruck durch den bereits kurz bevor stehenden Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 mit einem immer noch immens großen und schwierigen Restportfolio) verharren wir beim SEB ImmoInvest erst einmal lieber weiter an der Seitenlinie.

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