SEB ImmoPortfolio Target Return: 8,00 EUR Ausschüttung am 13.11.2017

Der SEB ImmoPortfolio Target Return (in dem wir aktuell nicht investiert sind) ist seit dem Verkauf der letzten beiden Objekte (zwei Studentenwohnheime in Florida) im Sept. 2017 immobilienfrei. Im Zuge des Verkaufs der verbliebenen Fonds-Objekte waren hier im Laufe eines halben Jahres mehr als 30 % des Netto-Inventarwerts durch Verkäufe teilweise drastisch unter den vorherigen Verkehrswerten verloren gegangen: Ende Februar lag der offizielle Anteilscheinwert noch bei 48,21 EUR, heute sind es 33,12 EUR.

Im wesentlichen besteht das Fondsvermögen des SEB ImmoPortfolio Target Return damit nur noch aus Liquidität. (Nur) rund ein Viertel der vorhandenen Liquidität soll am 13.11.2017 an die Anleger in Form einer Ausschüttung von 8,00 EUR je Anteil ausgekehrt werden. Aber dieses Spiel umfangreicher Liquiditätsrückbehalte kennen wir ja auch von anderen abwickelnden Immobilienfonds.

Was passiert jetzt beim Schwesterfonds SEB ImmoInvest (in dem wir aktuell ebenfalls nicht investiert sind)? Bereits im April 2017 hatte man vollmundig den Verkauf des „Artemis-Portfolio“ an Goldman Sachs verkündet. Jetzt, 7 Monate später, ist dieser Portfolio-Verkauf zu Preisen deutlich unter den bisherigen Verkehrswerten bis auf ein kleines Objekt in Mannheim (letzter Verkehrswert 15,1 Mio. EUR) endlich vollständig abgewickelt. Dadurch hat sich ein nennenswerter Liquiditätsbestand von knapp 700 Mio. EUR = etwa 6,00 EUR je Anteil aufgebaut.

„Wir planen noch für dieses Jahr eine weitere signifikante Ausschüttung“, kündigte Carolina von Groddeck, Geschäftsführerin bei Savills Fund Management, am 2.11.2017 in einem Interview mit der Immobilien-Zeitung an. Nun wissen wir natürlich nicht, was Frau von Groddeck unter „signifikant“ versteht – aber jeder Betrag über 3,00 EUR je Anteil wäre für uns eine echte Überraschung.

Nachdem sich die Verarbeitung verkaufsbedingter Wertabschläge im Nettoinventarwert über sieben Monate hinzog, sieht man beim SEB ImmoInvest heute bezüglich seines echten „discounts“ endlich wieder klar.  Auf Basis des heutigen Kurses macht die Börse auf das restliche Immobilienvermögen von (Summe Verkehrswerte) 658 Mio. EUR einen Bewertungsabschlag von 46,0 %.

Das sieht sehr viel aus, und ist auch sehr viel. Man muß dabei aber berücksichtigen, daß 75 % des Restportfolios aus lediglich zwei recht problematischen Klumpenrisiken bestehen: Zum einen mit 235,0 Mio. EUR Verkehrswert die Via Laurentina in Rom, wo der alleinige Mieter, der Energieriese ENI, demnächst auszieht. Und 47.000 qm muß man erst mal neu vermietet bekommen. Im übrigen ist, trotz in den letzten zwei Jahren schon erfolgter Abwertung um 60,0 Mio. EUR, für ein Gebäude Baujahr 1978 eine Bewertung mit 5.000 EUR/qm immer noch recht sportlich. Das zweite Klumpenrisiko ist mit 257,6 Mio. EUR Verkehrswert das USA-Portfolio (im wesentlichen das „Chesterbrook-Portfolio“, ein mit Baujahren 1979-1986 doch sehr in die Jahre gekommener Bestand an Büroimmobilien außerhalb von Philadelphia). Auch hier geht es bezüglich Vermietungsquote und Verkehrswert in den letzten Jahren nur noch abwärts.

Bei 46,0 % in der Börsenbewertung ausgedrücktem Verkehrswertabschlag kann man am SEB ImmoInvest trotz dieser beiden signifikanten Klumpenrisiken wohl kein Geld mehr verlieren. Besteht andererseits aber noch eine nennenswerte Chance, die uns ein Investment attraktiv erscheinen lassen könnte? Diese Frage wird sich, abhängig von dem dann aufgerufenen Preis, nach unserer Einschätzung erst beantworten lassen, wenn mindestens einer der beiden „Klumpen“ verkauft ist.

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