SEB schließt das Kapitel Asien ab

Den Verkauf der 77 Robinson Road in Singapur durch den SEB ImmoInvest hatten wir vor einigen Tagen hier schon ausführlicher kommentiert. Heute gibt SEB/Savills bekannt, daß im gleichen Zuge auch der Schwesterfonds SEB ImmoPortfolio Target Return seinen 30 %igen Anteil am ShoppingCenter „Chinatown Point“ in Singapur in etwa zu Verkehrswert veräußert hat. Ferner verkaufte der SEB ImmoInvest mit dem „Tama Center Building“ im Großraum Tokio das letzte in Asien gelegene Fondsobjekt. Im Laufe des Jahres 2016 konnte die Vermietungsquote dieses Objektes auf 98 % gebracht werden – dennoch erfolgte der Verkauf „unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“. Dieser lag bei 123 Mio. €, so daß unsere interne Verkaufspreis-Prognose von 110 Mio. € der Wahrheit wohl sehr nahe kommen dürfte.

Für das Ende Oktober veräußerte Deutschland-Portfolio  (zu dessen 17 Objekten der SEB ImmoInvest 10 im Gesamtverkehrswert von 424 Mio. € beisteuerte) ist der Kaufpreis am 30.11.2016 eingegangen.

Damit hat der SEB ImmoInvest in den letzten Monaten mit addierten Verkehrswerten von 927 Mio. € immerhin ein knappes Drittel seines zuvor noch 3 Mrd. € schweren Immobilienportfolios veräußern können. Die letzten Verkehrswerte wurden dabei im Durchschnitt allerdings nicht erreicht.

Hier wirkt sich nach unserer Einschätzung ein Begleitumstand aus, der bisher nicht so stark beachtet wurde: Seit der Schließung im Oktober 2008 verlor der SEB ImmoInvest beim offiziellen Rücknahmepreis (Net Asset Value) 2,9 % an Wert, während es beim CS Euroreal 5,9 % und beim KanAm grundinvest sogar 8,1 % waren. Mit anderen Worten: Der CS und der KanAm haben, trotz besserer Portfolioqualität, die Wertansätze ihrer Immobilien in der Zwischenzeit offenbar deutlich stärker zurechtgestutzt als die SEB-Fonds. Folglich fällt es dem CS und dem KanAm gerade in der heutigen Immobilienboom-Phase leicht, mit Verkäufen über Verkehrswerten zu glänzen – während sich der SEB ImmoInvest im Durchschnitt schwer tut, die Verkehrswerte überhaupt zu erreichen.

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