SEB verkauft Deutschland-Portfolio

Am 20.10. meldete die Fondsgesellschaft Savills Investment Management per Pressemitteilung: „17 Büro-Objekte aus drei Fonds erfolgreich veräußert – Attraktive Verkaufsergebnisse für jeden Fonds erzielt“. Käufer des Portfolios zum Preis von EUR 630 Mio. ist die in München ansässige Wealth Management Capital Holding AG, die bisher Assets im Wert von gut 9 Mrd. € verwaltet und sich in einem strukturierten Bieterverfahren durchsetzte. Das „Closing“ (also im wesentlichen die Kaufpreiszahlung) und die Zustimmung des Bundeskartellamtes stehen allerdings noch aus.

10 der 17 Objekte kommen aus dem SEB ImmoInvest, 6 aus dem SEB ImmoPortfolio Target Return sowie eines aus dem SEB Global Property. Wie sich der Paketpreis auf die drei Fonds verteilt, wurde bisher nicht bekannt gegeben.

Immerhin erfuhren wir aber Ende der Woche wenigstens beim SEB ImmoInvest, welche Objekte den Fonds verlassen werden. Es sind dies 10 der zuletzt noch 28 deutschen Objekte mit Schwerpunkt im Rhein-Main-Gebiet. Das deutsche Teilportfolio hatte im Fonds bisher einen Anteil von rd. 770 Mio. € = 33 %. Mit addierten Verkehrswerten von 415 Mio. € gehen also die eher größeren Objekte weg. Für dieses Paket hatte unsere addierte Verkaufspreis-Erwartung bei 370 Mio. € gelegen. Wenn das Fondsmanagement jetzt von einem „attraktiven Verkaufsergebnis für jeden Fonds“ spricht, sollte man annehmen, daß die Verkehrswerte in Summe mindestens erreicht und damit unsere Schätzungen um gut 10 % übertroffen wurden.

Dies ist sicherlich ein schöner Erfolg. Wir kommen allerdings nicht umhin,  zu den SEB-Fonds auch nach dieser Meldung eine allzu große Euphorie eher nicht zu zeigen. Unsere weiterhin vorsichtige Haltung ist im wesentlichen in drei Dingen begründet:

1) Auch wenn die Verkehrswerte bei diesem Paketverkauf in Summe übertroffen wurden, relativiert sich die Leistung im Vergleich zu den jüngsten Verkaufserfolgen des KanAm grundinvest (Amundi-Portfolio rd. 20 % über Verkehrswert) und des CS Euroreal (Niederlande-Portfolio 5 % über Verkehrswert und mehr als 40 % über unserer Verkaufspreisprognose). Das von uns nach wie vor für problematisch gehaltene NL-Portfolio des SEB Immoinvest ist mit knapp 300 Mio. € an addierten Verkehrswerten jetzt fast genau so schwergewichtig wie das restliche Deutschland-Portfolio und steht allein für 12,5 % des Immobilienvermögens. Erst wenn sich dieses Risiko signifikant vermindert, würden wir dies genau wie im April 2016 den NL-Paketverkauf beim CS Euroreal als „game changer“ sehen.

2) Die beiden größten Objekte des SEB ImmoInvest (Robinson Road in Singapur mit 380 Mio. € Verkehrswert und Via Laurentina in Rom mit 260 Mio. € Verkehrswert, zusammen also mit 640 Mio. € mehr als ein Viertel des gesamten Immobilienvermögens) erweisen sich bislang als nicht so besonders große Hits. Schon Mitte letzten Jahres wurde Singapur erst allein mit einem Preisschild von rd. 400 Mio. € und dann im Herbst 2016 erneut im Paket mit einer 100-Mio.-€-Japam-Immobilie in’s Schaufenster gestellt. Beide Versuche floppten, und im Sommer 2016 wurde der beauftragte Makler rausgeschmissen und der Verkaufsprozeß mit einem anderen Makler (mit 10 % reduzierter Preisforderung) ganz neu aufgesetzt. Ähnliche Sorgenfalten treibt uns die Via Laurentina auf die Stirn: Der alleinige Mieter (der Energiekonzern ENI, mit 84.000 Mitarbeitern eines der größten italienischen Unternehmen) wird den demnächst ablaufenden Mietvertrag angabegemäß nicht verlängern. Zwar hat der KanAm gerade erst in Paris gezeigt, daß man auch sehr große leergezogene Objekte revitalisieren und anschließend gut neu vermieten kann. Aber Rom ist nicht Paris, und des SEB ist nicht der KanAm.

3) Es lohnt sich, fein auf die Formulierungen zu achten. Zu dem jetzt gemeldeten Portfolio-Verkauf heißt es: Das Portfolio wurde in seiner jetzigen Ausgestaltung im Juni 2016 an den Markt gebracht. Nur vier Monate? Wer sich in dem Metier ein bißchen auskennt, der weiß, daß solche Großtransaktionen eine Abwicklungsdauer von neun, bei größeren Portfolien eher zwölf Monaten haben. Es könnte hier das unbestimmte Gefühl aufkommen, daß man nach gusto des Käufers am Ende ein gutes Dutzend leichter verkäufliche Objekte in das Paket geschnürt hat, nur um nach fast einem Jahr endlich einmal wieder einen Verkaufserfolg melden zu können. Und im Ausblick sagt der SEB-Fondskommentar für Oktober: Das Fondsmanagement arbeitet weiterhin intensiv daran, so viele Immobilien wie möglich bis zum Ende des Verwaltungsmandates am 30. April 2017 zu bestmöglichen Bedingungen für die Anleger zu veräußern. Noch im Juni hatte es ausdrücklich gehießen, daß man bis dahin sämtliche Immobilien verkauft haben wollte.

Wie gesagt, wir wollen den SEB ImmoInvest nicht schlechtreden. Aber das Bessere ist nun einmal der Feind des Guten. Beim KanAm grundinvest und beim CS Euroreal haben wir inzwischen ein sehr klares Bild davon, wann und vor allem wie die wesentlichen Verkaufsmeldungen kommen werden. Der SEB ImmoInvest ist für uns dagegen (auch wegen der schieren Anzahl von 69 eigentlich im nächsten halben Jahr zu verkaufenden Objekten) immer noch eine „black box“, bei der die oben beschriebenen Risiken deutlicher zu erkennen sind als irgendwelche herausragenden Chancen.

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