SEB/Savills: Weiter Weltmeister im Geldverbrennen

Mitte Mai hatte SEB/Savills den Verkauf eines pan-europäischen Immobilienportfolios gemeldet, zusammengesetzt aus 42 Objekten der Fonds SEB ImmoInvest, SEB ImmoPortfolio Target Return (der 9 Objekte mit 189 Mio. an Verkehrswerten beisteuerte) und weitere.

Käufer war ein Unternehmen der Goldman-Sachs-Gruppe. Über den Gesamtkaufpreis herrscht bis heute Rätselraten, denn die Abwicklung der Verkäufe ist bis heute nicht abgeschlossen. Eines ist aber klar: Wer sich ein ausgesprochen inkohärentes Sammelsurium von 42 quer über Europa verteilten Objekten anlacht, der möchte dabei am Ende vor allem selber einen ordentlichen Schnitt machen. Mal ganz unabhängig davon, daß Goldman Sachs ohnehin nicht in dem Ruf steht, auf den Kapitalmärkten als Personifizierung der Deutsche Gesellschaft zur Rettung Schiffbrüchiger unterwegs zu sein. Insofern war bezüglich der Wertvernichtung beim Net Asset Value der SEB-Fonds durchaus Schlimmes zu befürchten, und die tröpfchenweise an’s Licht kommende Wahrheit bestätigt dies leider nur.

Beleuchten wir dies am Beispiel des SEB ImmoPortfolio Target Return (jeweils rückgerechnet aus den mit den entsprechenden Verkaufsmeldungen einhergehenden Veränderungen des Rücknahmewertes der Fondsgesellschaft):

Als erstes kam am 3.5.2017 das „Closing“ für die beiden finnischen Objekte – 15,4 Mio. EUR war der letzte Verkehrswert, 12,0 Mio. EUR hatten wir intern geschätzt, 10,0 Mio. EUR wurden es schließlich.

Am 1.8.2017 verließ eine Immobilie im französischen Labège/Toulouse den Fonds – 9,2 Mio. EUR letzter Verkehrswert, 7,5 Mio. EUR war unsere interne Schätzung, 7,0 Mio. EUR waren es tatsächlich.

Am 5.9.2017 gingen die zwei Objekte in Aix-en-Provence sowie Szturmowa 2.a in Warschau ab (letzteres übrigens mit nur 8,0 % Leerstand noch das pflegeleichteste der vier im Paket enthaltenen polnischen Objekte). Einzelwerte sind hier nicht ermittelbar, deshalb die Gesamtschau für alle drei: Letzte Verkehrswerte insgesamt 76,9 Mio. EUR, unsere interne Schätzung der Verkaufspreise war 60,0 Mio. EUR, und 55 Mio. EUR wurden es dann.

In Summe waren das bisher aus dem 9-Objekte-Teilpaket 6 Immobilien mit 101,5 Mio. EUR Verkehrswerten und 72,0 Mio. EUR Verkaufserlös (79,5 Mio. EUR hatten wir geschätzt – wir wollen uns da nicht zu sehr auf die Schulter klopfen, aber so ganz schlecht scheint unsere Prognose-Qualität mindestens in der Tendenz gar nicht zu sein). Davon gehen dann außerdem zu Lasten der Anteilscheininhaber noch die Verkaufsnebenkosten ab.

Rd. 90,0 Mio. EUR an Verkehrswerten sind für die restlichen drei Objekte noch abzubuchen. Alle drei liegen in Lodz bzw. Warschau, die beiden restlichen Warschauer Objekte haben mit 20,9 % bzw. 45,9 % massive Leerstands-Probleme, und der polnische Markt hat – auch wegen einem überaus regen Zubau neuer Objekte in den letzten Jahren – seinen zyklischen Höhepunkt schon vor längerer Zeit überschritten. Unsere Prognose erwartet hier bisher Kaufpreise von in Summe 70 Mio. EUR – mit dem heutigen Wissen wohl eine ein bißchen zu optimistische Einschätzung. In der Gegend von 60 Mio. EUR wird die Wahrheit wohl schon eher liegen.

Die voraussichtliche Bilanz des Paketverkaufs, für den sich SEB/Savills bei seiner Meldung auch noch unverständlicher Weise ordentlich beweihräuchert hatte: Von 189 Mio. EUR ursprünglichen Verkehrswerten wurden beim Paketverkauf gute 60 Mio. EUR „versenkt“ – ein erschreckendes Ergebnis.

Die noch ausstehenden drei Abgänge dürften den Rücknahmewert noch einmal mit 4,50 bis 5,00 EUR pro Anteil belasten. Er kommt dann in der Gegend von 34,50 EUR zu liegen. Im Vergleich dazu ist der aktuelle Börsenkurs von 31,50 EUR noch deutlich zu hoch.

Die beiden im Fonds am Ende dann noch vorhandenen Restobjekte, zwei Studentenwohnheime in Florida mit zusammen rd. 27,0 Mio. EUR Verkehrswert, sind, wie es die Tochter des Verfassers ausdrücken würde, auch nicht gerade der „burner“. Bei den beiden anderen, bereits in 7/2016 verkauften US-Studentenwohnheimen hatte es schon über 10 % Verlust gegeben. Wenn man nur diesen Wert auch für die beiden Restobjekte unterstellt, kommt das Auflösungsergebnis des SEB ImmoPortfolio Target Returm an Ende in die Gegend von 34,00 EUR pro Anteil. Im Vergleich zum aktuellen Börsenkurs sind das lediglich 8 % Wertaufholungspotential – entschieden zu wenig für Geld, auf das man teilweise noch jahrelang wird warten müssen.

Der reine Vergleich zwischen heutigem Rücknahmepreis und Börsenkurs kann also ziemlich in die Irre führen. Fonds, die hier einen hohen Abschlag aufweisen, sehen zwar vermeintlich günstig aus, sind es aber in Wahrheit oft gar nicht.

An diesem Beispiel konnten wir hoffentlich gut nachvollziehbar darstellen, wie wichtig für die Anlagestrategie in diesem Segment die Fähigkeit ist, die vermutlich erzielbaren Verkaufspreise auf Objektebene zu schätzen und ein hinreichend sicheres Bild von der allgemeinen Portfolio-Qualität und der Management-Qualität eines Fonds zu haben. Dadurch wird auf einem etwas über reine Kaffeesatzleserei hinausgehenden Niveau eine Schätzung des voraussichtlichen Auflösungsergebnisses möglich – und erst so zeigt sich, welche Fonds tatsächlich günstig und für unsere Anlage geeignet sind.

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