Vermieter müsste man sein …

Heute möchten wir einmal Martin Schellein zitieren, „Head of Investment Management Europe“ bei der genossenschaftlichen Union Investment Real Estate. Auf einer gerade in den Union-Investment-Geschäftsräumen in Hamburg abgehaltenen Konferenz mit Ausblick auf das 2. Halbjahr 2017 sagte er:

„What we are seeing in Germany is real scarcity in the availability of office space. If you have a desirable property in a central area of Munich or Berlin you are in a strong position. Landlords call the shots: They have long waiting lists and are refusing tenants. We have never seen such a situation before.„

Bemerkenswerte Worte in einem bemerkenswerten Umfeld. Wer von unseren abwickelnden Fonds heute überhaupt noch, wie z.B. der CS Euroreal, ein einigermaßen diversifiziertes Restportfolio mit starkem Deutschland-Anteil hat, ist in einer sehr komfortablen Situation. Und wer in diesem Fonds investiert ist, der ist es dann eben auch.

Die anschließende Diskussion ergab: Deutsche Städte sind nicht die einzigen Brexit-Nutznießer. Auch Dublin, Paris und Amsterdam sehen verstärktes Interesse potentieller Neumieter, die vorher in London arbeiteten. Aber auch in Frankreich sehen wir, interessanter Weise nicht nur in Paris, sondern auch in Provinz-Lagen, einen ausgeprägten Macron-Effekt mit sprunghaft gestiegenem Investoren-Interesse.

Davon profitiert z.B. auch der CS Euroeal mit seinen drei Restobjekten in Lyon und Toulouse. Bisher langjährig notorische Problemkinder mit hoch zweistelligen Leerstandsraten, erfahren wir zu unserer Überraschung aus dem jüngsten Halbjahresbericht per 31.03.2017, daß hier eine Vollvermietung überall in greifbare Nähe zu rücken scheint.

Andererseits muß man auch beim CS Euroreal weiter ein waches Auge auf einige wenige potentielle Problemfälle haben. Allen voran ist das das 30 Mio. schwere Mischobjekt in Madrid, das von seinem fast 50 %igen Leerstand einfach nicht wegkommt. Interessant könnte es bei den beiden nebeneinander liegenden Glasgower Objekten werden, 22 und 20 Mio. schwer: Das eine steht komplett leer, das andere zu 1/3.  Es gibt Gerüchte, daß die „Scottish Courts“ die gesamte Leerstandsfläche anmieten wollen. Das schauen wir uns nächste Woche direkt vor Ort mal an.

Nicht so sehr als Problem hatte man bisher das letzte in den Niederlanden verbliebene  Objekt auf dem Radar, ein an das Europäische Patentamt vermietetes Bürogebäude in Den Haag, immerhin 40 Mio. schwer. Doch je weniger Objekte in einem Fonds sind, desto genauer schauen wir hin – vor allem, wenn, wie bei dem holländischen Objekt, im Rechenschaftsbericht alle Detailangaben zu Miethöhe und Restlaufzeit der Mietverträge „aus Mieterschutzgründen“ unterbleiben, was das Gesetz – leider – erlaubt. Andererseits sagt der gleiche Bericht an anderer Stelle in der Länderaufschlüsselung, daß in den Niederlanden 100 % der Mietverträge in 2018 ablaufen – wenn der Fonds dann in diesem Land nur noch ein einziges Objekt hat, ist das Puzzle ja nicht so schwer. Da googelt man vorsichtshalber mal ein bißchen rum, und stellt fest, daß das Europäische Patentamt sein in die Jahre gekommenes Hochhaus in Den Haag durch einen 2018 bezugsfertig werdenden Neubau ersetzt. Der aber nur 1.750 der 3.000 dort stationierten Mitarbeiter Platz bietet. Also erst einmal zum Thema Vertragsverlängerung leichte Hoffnung für unser Gebäude, derzeit noch einer der drei in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Neben-Standorte des Patentamtes.

Nun ist es aber, leider, so, daß die diesbezügliche Informationspolitik eigentlich aller Fonds nordkoreanische Züge zeigt. Die Anleger werden gerade einmal in dem minimalen Umfang informiert, den das Gesetz vorschreibt, und dieser Umfang ist lächerlich. Man muß also auch hier schon mal die Auslands-Aufklärung einsetzen, um zu erfahren, daß Den Haag beim CS Euroreal bei den Problemobjekten einzusortieren wäre. Was in dem Fall aber ziemlich einfach war, jedenfalls einfacher als ein Abstecher nach Glasgow. Schon nach vier Stunden hatten wir aus dem Europäischen Patentamt die Antwort der Presseabteilung:

„Vielen Dank für Ihre Anfrage bezüglich der Unterbringung unseres Haager Personals. Es ist richtig, daß 1.750 der knapp 3.000 Haager Bediensteten im neuen Hauptgebäude „New Main“ untergebracht sein werden, während die übrigen Angestellten alle im direkt daran angrenzenden Shell-Gebäude ihre Büros haben werden. Die beiden angemieteten Bürogebäude „La Croisé“ und „Rijsvoort“, in denen derzeit noch Personal untergebracht ist, werden dann aufgegeben.“

Also muß sich der CS Euroreal in Den Haag nach einem neuen Mieter umschauen, ehe es Sinn macht, das Objekt am Markt anzubieten. Vom Fonds selbst oder jetzt von der Depotbank hätten wir das aber wahrscheinlich erst zu einem Zeitpunkt erfahren, wo vom Patentamt nicht einmal mehr eine zurückgebliebene Klopapierrolle im Gebäude zu finden gewesen wäre.

Categories: Neuigkeiten