Wech, aber noch viele Fragezeichen

Das einzige im CS Property Dynamic noch übrig gebliebene Objekt war der „Rondo Business Park“ in Krakau. Im Juni 2018 hatte Globalworth Poland Real Estate den benachbarten „Quattro Business Park“ gekauft und war damit zum nach vermietbarer Fläche größten Anbieter von Büroflächen in Polen aufgestiegen. Schon damals hatten wir in unserer Analyse deshalb Globalworth Poland als den natürlichen Käufer auch des „Rondo Business Park“ bezeichnet.

So ist es jetzt auch gekommen. Heute meldet die börsennotierte Globalworth Poland ad hoc, daß man vom CS Property Dynamic den „Rondo Business Park“ erworben hat. Zum Kaufpreis ist die ad-hoc-Meldung allerdings etwas kryptisch, was aber vielleicht auch an der Übersetzung polnisch-deutsch liegen könnte: „Der beizulegende Zeitwert der Immobilie (Bruttoinventarwert) im Verhältnis zur Verütung für den Kauf der Immobilie wurde auf EUR 37.000.000 festgelegt, der üblichen Anpassungen in Form von mietfreien Zeiten und zusätzlichen Anreizen für Mieter unterlag. Der dem Verkäufer für den Kauf der Immobilie gezahlte Preis betrug EUR 32.672.815.“

Im Vergleich zum Verkehrswert, der erst im Sept. 2018 leicht von 43,2 auf 44,1 Mio. EUR angehoben worden war, klingt das nicht so berauschend. In erster Linie wird jetzt zu klären sein, was es mit der Differenz zwischen den in der ad hoc genannten 37 und 32,67 Mio. EUR auf sich hat. Wahrscheinlich nicht zufällig entspricht sie ziemlich genau dem Betrag, den der CS Property Dynamic im letzten Abwicklungsbericht per 31.08.2018 als (neu gebildete) Rückstellung für Vermietungskosten mit 4,5 Mio. EUR angegeben hatte. Daneben gibt es eine (ebenfalls neu gebildet gewesene) Rückstellung von 3,6 Mio. EUR für Instandhaltungskosten (die entfallen sollte, wenn man kein Gebäude mehr instand zu halten hat) sowie von 3,8 Mio. EUR für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne (die man zu einem erheblichen Teil nicht brauchen sollte, wenn man so weit unter Verkehrswert verkauft).

Der Differenz zwischen Verkehrswert (44,1 Mio. EUR) und von Globalworth gemeldeten Erwerbspreis (32,6 Mio. EUR), die mithin 11,5 Mio. EUR ausmacht, stehen also 11,9 Mio. EUR an objektbezogenen Rückstellungen gegenüber. Wir sind schon gespannt wie ein Flitzebogen, wie sich das alles unter dem Strich auf den Nettoinventarwert auswirkt.

Schon immer hatten wir diesen Fonds als „Hop-oder-Top-Situation“ bezeichnet. Das ist mit dem scheinbar nicht sehr vorteilhaften Verkauf des „Rondo Business Park“ jetzt Geschichte. Die Phantasie ist aus diesem Fonds damit völlig raus, das Risiko allerdings auch. „Worst case“ wäre, daß keinerlei Rückstellungsauflösungen den Verkehrswertverlust kompensieren. In dem Fall hätte man auf Basis des aktuellen Börsenkurses (27,10 EUR) einfach nur Geld gewechselt, aber eben auch nichts verloren. Im Vergleich zu unserem Einstandskurs seit Frühjahr 2018 (21,50 EUR) hätten wir dagegen mit gut 25 % immer noch klotzig verdient.

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