Zinswende: Fluch oder Segen?

Nach den etwas ruppigen Kursbewegungen in der letzten Woche gerät das Thema „Zinswende“ vermehrt in den Fokus. Was bedeutet es für uns?

a) Bankguthaben der abwickelnden Immobilienfonds

Hier war die Niedrigzinsphase bisher eindeutig ein klarer Nachteil. Die Fonds mussten auf den größten Teil ihrer Bankguthaben „Verwahrentgelte“ bezahlen – und da die Liquiditätsquote bei den immobilienfreien Fonds gegen 100 % geht, tat das schon weh. Sollte dieser Kostenfaktor wegfallen, oder, noch besser, sollten die Fonds sogar wieder Guthabenzinsen bekommen, wäre ein Zinsanstieg auch im kurzfristigen Bereich für uns klar von Vorteil.

b) Preisentwicklung an den Immobilienmärkten

Steigende Zinsen haben einen eindeutig dämpfenden Effekt auf die Immobilienmärkte. Beginnen die Zinsen zu steigen, sollte man vorsichtshalber auch das Ende der Boomphase an den Immobilienmärkten eingeläutet sehen. Der Höhepunkt im laufenden Zyklus dürfte dann so langsam in Sichtweite kommen.

Steigende Zinsen sind also schlecht für die Fonds, die noch über größere zu verwertende Immobilienbestände verfügen. Neben dem SEB ImmoInvest (Immobilienquote 64,4 %), der uns mangels eigener Bestände aber nicht tangiert, gilt dies besonders auch für den CS Euroreal mit einer Immobilienquote von immer noch 64,3 %. Unter anderem auch aus diesem Grund haben wir unsere Bestände im CS Euroreal zu Jahresbeginn deutlich zurückgefahren. Der von uns stattdessen neu aufgenommene CS Property Dynamic hat zwar auch noch eine Immobilienquote von 68,0 % – doch dabei handelt es sich nicht, wie bei den beiden anderen genannten Fonds, um ein reichhaltiges Restportfolio aus 19 bzw. 15 Objekten. Vielmehr hat der CS Property Dynamic nur noch zwei Objekte in Polen, bei denen der Verkaufsprozeß inzwischen eher schon fortgeschrittenen sein dürfte. Damit könnte man hier die Kurve wohl noch kriegen.

Alle anderen (ganz oder weitgehend immobilienfreien) Fonds werden von der Zyklik der Immobilienmärkte naturgemäß gar nicht mehr tangiert. Sie stehen für gut die Hälfte unseres Gesamtportfolios.

c) Entwicklung unserer Refinanzierungskosten

Ein wesentliches Element unseres Geschäftsmodells war es bisher, die auf uns in unseren Fonds quotal entfallenden Liquiditätsbestände durch möglichst gleich hohe Bankkredite zu neutralisieren. Denn im Gegensatz zu den Fondsimmobilien wohnte den Liquiditätsbeständen ja kein Wertaufholungspotential inne. Synthetisch strebten wir damit für unser Eigenkapital eine Investitionsquote in unterbewerteten Immobilien von möglichst nahe 100 % an.

Dieses Modell funktioniert aber nur bei sehr, sehr niedrigen Zinsen. Bei Zinssätzen von im Durchschnitt Eins komma ungerade rechnete sich das für uns bisher.

Bei mehr als der Hälfte unserer Kredite sind die Zinsen auf diesem Niveau noch bis Jahresende festgeschrieben.

Sollten auch die kurzfristigen Zinsen spürbar anziehen (womit nach allen Äußerungen aus der EZB im Euroraum in diesem Jahr aber noch nicht zu rechnen ist), könnten wir problemlos nachjustieren, indem wir die regelmäßigen Rückflüsse aus unseren Fonds nicht mehr re-investieren, sondern zum Abbau der Inanspruchnahmen verwenden.

Steigende Refinanzierungskosten würden zudem einen teilweisen Ausgleich in der Form finden, daß unseren Fonds mindestens keine Verwahrentgelte für ihre Guthaben mehr angelastet werden oder indem sie sogar wieder Zinserträge erzielen.

Fazit

Die positiven und negativen Auswirkungen einer Zinswende würden sich für uns unter dem Strich höchstwahrscheinlich weitgehend ausnivellieren. Wir haben also keinen Grund, uns wegen einer möglichen Zinswende Sorgen zu machen.

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