CS Euroreal: Das Rätsel ist gelöst

Am 29.08.2017 schrieben wir hier:

„Gestern abend meldet die Commerzbank, daß das Bürohochhaus T8 in Frankfurt/Main verkauft wurde. Dieses Alt-Objekt Baujahr 1950 in bester Frankfurter Innenstadt-Lage wurde noch während der Abwicklungsphase des Fonds abgerissen und durch einen im Herbst 2016 fertiggestellten Neubau ersetzt.

T8 war mit einem zuletzt veröffentlichten Verkehrswert von 208,2 Mio. EUR (das ist ein Fünftel des Immobilien-Restvermögens) das größte noch im CS Euroreal verbliebene Objekt. Zum Verkaufspreis sagt die Commerzbank nur, er habe „über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ gelegen.

Bereits am 14.04.2017 hatte der Korea Herald gemeldet, T8 werde für bis zu 300 Mio. EUR an die koreanische Mirae Asset verkauft.

Dazu passt der gestern gemeldete Anstieg des Rücknahmewertes um nur 0,03 EUR je Anteil (in Summe gut 3 Mio. EUR) nun überhaupt nicht. Mal sehen, ob sich irgendwann doch erkennen lässt, welche kreative Buchführung zur Verschleierung des Wertzuwachsen hier wieder zur Anwendung gekommen ist – das konnten wir ja auch schon bei anderen sehr erfolgreichen Verkäufen im letzten Halbjahr beim CS Euroreal und auch beim KanAm grundinvest beobachten, wo man einen großen Teil des Erfolges heimlich, still und leise in Reservepositionen verschoben hatte.“

Gestern haben wir nun den gerade erschienenen Abwicklungsbericht des CS Euroreal zum 30.09.2017 genauer durchgesehen.

Zum Verkauf T8 heißt es im Bericht nun: „Der Brutto-Verkaufspreis der Büroimmobilien lag deutlich über dem zuletzt von den Bewertern festgestellten Verkehrswert.“ Das Wort „deutlich“ war in der Verkaufsmeldung vom 29.08.2017 noch gar nicht enthalten. Um so mehr drängt sich dann natürlich die Frage auf: Warum ist am Verkaufstag der Rücknahmewert nur um 3 cent = insgesamt nur etwa 3 Mio. EUR gestiegen?

Des Rätsels Lösung findet sich im neuen Abwicklungsbericht: Unter den „Verbindlichkeiten aus anderen Gründen“ erscheint eine „Verbindlichkeit aus gewährter Mietgarantie“ von 22,8 Mio. EUR, die es zuvor nicht gegeben hatte.

Das muß also T8 betreffen, und das ist auch nachvollziehbar (und war schon damals für uns der wahrscheinlichste Erklärungsansatz): Zum Verkaufszeitpunkt waren erst 10.800 qm der Nutzfläche von insgesamt 30.640 qm (6 der 17 Stockwerke) an Linklaters vermietet. Für den Rest gab es noch keine Mietverträge. Um dennoch den sehr guten schließlich erzielten Preis zu bekommen machte es schon Sinn, eine bevorstehende Vermietung in Form einer Mietgarantie als Rechtfertigung für den hohen Kaufpreis zu antizipieren.

Die gleichzeitig mit dem Verkauf erfolgte Einbuchung dieser Verbindlichkeit neutralisiert buchhalterisch 22,8 Mio. EUR des erzielten Veräußerungsgewinns – eben jene 22 cent je CS-Euroreal-Anteil, über deren rätselhaftes Verschwinden man sich bei der Verkaufsmeldung den Kopf zerbrochen hatte.

Im übrigen schweigt des Sängers Höflichkeit darüber, daß sich auch beim CS Euroreal aus dem guten T8-Verkauf vorweg erst einmal die Akteure und ihre ganze beratende Entourage mit zweistelligen Millionenbeträgen die Taschen gefüllt hatten (wenn auch nicht ganz so ungeniert wie es der KanAm grundinvest bei seinen sehr erfolgreichen Verkäufen machte).

Die Marktentwicklung in Frankfurt (Stichwort: Brexit) ist ja zum Glück bis heute so, daß man in gerade fertiggestellten Top-Objekten im Bankenviertel ganz bestimmt keine Leerstände befürchten muß. Und man sollte auch annehmen, das Credit Suisse bzw. als Depotbank die Commerzbank beim Verkauf an einen koreanischen Investor keine völlig außerhalb der Marktgegebenheiten liegende Mietgarantie abgegeben haben.

Natürlich wäre es schön gewesen, die ahnungslosen Anleger wären von der Commerzbank über das Bestehen der Mietgarantie und ihren wesentlichen Inhalt und die Laufzeit gleich informiert worden – 22,8 Mio. EUR sind schließlich etwas mehr als nur „peanuts“. Aber auch so besteht berechtigter Anlaß zu der Hoffnung, daß die Garantie nicht gezogen werden muß – und daß der Wertzuwachs von 22 cent pro Anteil bei den Anlegern des CS Euroreal am Ende doch noch ankommt.

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