Schrumpf, schrümpfer, am schrümpfesten

Unaufhaltsam geht die Abwicklung unserer Immobilienfonds dem Finale entgegen. Das stetige Schrumpfen des adressierbaren Marktvolumens spüren wir u.a. in der Form, daß kaum noch Material zu einigermaßen akzeptablen Preisen an den Markt kommt. In der Möglichkeit, uns zufließende Ausschüttungen vernünftig zu re-investieren, sind wir dadurch immer weiter eingeschränkt.

Ganz unerwartet (weil völlig außerhalb des gewohnten Ausschüttungs-Rhytmus) kündigt soeben der AXA Immoselect für den 15. März eine weitere Ausschüttung von 0,60 EUR je Anteil an. Klingt nicht viel, aber bei einem Börsenkurs von aktuell 1,26 EUR verschwindet bei diesem Fonds auf einen Schlag fast die Hälfte der übrig gebliebenen Marktkapitalisierung.

Zu Beginn der Liquidation im Oktober 2011 hatte der AXA Immoselect noch ein Fondsvolumen von fast 2,5 Milliarden EUR. Davon werden nach der Ausschüttung am 15. März nur noch 44 Millionen übrig sein – 1,76 % der ehemaligen Größe. An Ausschüttungen haben die Anleger in den letzten sechs Jahren übrigens (nur) 1,6 Milliarden EUR erhalten. Dem aufmerksamen Leser wird unter Berücksichtigung dessen beim Vergleich des damaligen mit dem heutigen Fondsvolumen eine Lücke von annähernd 0,85 Milliarden EUR = rd. 34 % des Fondsvermögens zu Beginn der Liquidation auffallen. Das ist der Anteil, der während der Abwicklung durch Abwertungen der Liegenschaften bzw. Veräußerungsverluste beim Objektverkauf durch den Schornstein gegangen ist.

Für Anleger, die den AXA Immoselect früher mal als Teil ihrer Altersversorgung gekauft hatten, ist es ein ziemlich bitteres Resultat, daß ein Drittel ihres damals für sicher gehaltenen Investments endgültig futsch ist – von sechs renditelosen Jahren des Wartens mal gar nicht zu reden. Wenigstens eine Nettigkeit kann man über die Fonds-Abwickler jetzt aber doch noch sagen: Es gibt in der heutigen Ausschüttungs-Bekanntmachung eine sehr präzise Ankündigung, bis wann auch der Rest ausgekehrt sein soll: Q2 2021.

Auf eine etwas andere Art zu schrumpfen stimmte uns gestern (wieder einmal) der SEB ImmoInvest ein: Der theoretische Rücknahmepreis (= Netto-Inventarwert) sank von 8,67 auf 8,48 EUR. Auch hier klingt 19 cent Rückgang nicht viel, aber bei gut 116,5 Mio. Stück ausgegebener Anteile sind das auch mal schlapp 22 Millionen durch den Schornstein. Begründet wird die Abwertung mit der Folgebewertung der beiden italienischen Liegenschaften.

Bekanntlich zieht der Alleinmieter der Via Laurentina 449 in Rom (ein italienischer Energie-Multi) dieses Jahr aus – und ein Folgemieter ist weit und breit nicht in Sicht. Dummer Weise ist der Gebäudekomplex mit Baujahr 1978/1982 sowieso nicht mehr unbedingt „state of the art“, und dummer Weise ist es mit bisher 235 Mio. EUR Verkehrswert = 36,1 % des Gesamt-Immobilienvermögens das mit Abstand größte Objekt des Fonds. Und dummer Weise wird Italien gerade nach den Wahlergebnissen vom letzten Wochenende auch nicht mehr ewig als Hort der Stabilität angesehen werden – obwohl hier Investoren im Moment noch ganz erstaunlich sorglos agieren. Doch auch hier befürchten wir (und halten uns von dem Fonds deshalb konsequenter Weise seit langem fern), daß wir am Ende nicht über „Schrumpf“, sondern über „am schrümpfesten“ werden berichten müssen.

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