An Gewinnmitnahmen ist noch niemand gestorben

Unter allen abwickelnden Offenen Immobilienfonds hat der AXA Immoselect im bisherigen Jahresverlauf die mit Abstand bemerkenswerteste Entwicklung hingelegt.

Er startete in das Jahr 2017 mit einem Kurs von 3,68 EUR und erreichte ein vorläufiges Hoch bereits am 6.1. mit 3,81 EUR. Anschließend wurde der Kurs im wesentlichen durch Dachfonds-Verkäufe (siehe vorheriger Beitrag) zusammengeschossen, bis er am 19.4. sein Jahrestief mit 3,463 EUR erreichte.

Anfang April sickerten aber auch die ersten Informationen über den erfolgreichen Verkauf des Einkaufszentrums in Malmö durch, eines der drei überhaupt nur noch im Fonds verbliebenen Restobjekte. Bekanntlich muß ja bis Okt. 2017 alles verkauft sein, denn dann ist die von der BAFin gesetzte 3-Jahres-Frist nach Übergang auf die Depotbank abgelaufen.

Die Informationen über den Malmö-Verkauf nahmen wir zum Anlaß, unsere Position im April wieder deutlich aufzustocken. In dem Maße, wie sich dann der Malmö-Verkauf manifestierte (die offizielle Bekanntgabe durch AXA/Caceis erfolgte Ende Mai), kam auch der Kurs des AXA Immoselect in’s Laufen: Bis zum 26.7., den Tag vor der letzten 1,80-EUR-Ausschüttung, zog der Kurs bis auf 4,60 EUR an. Gegenüber dem Tiefststand von 3,463 EUR waren das in nur einem Vierteljahr ungewöhnliche 32,8 %.

Nach einer so rasanten Entwicklung ist für uns natürlich eine Überprüfung unserer Position angesagt. Heute stellen sich die Fakten wie folgt dar: Das restliche Immobilienvermögen besteht noch aus einem Einkaufszentrum im italienischen Antegnate (Verkehrswert aktuell 76,8 Mio. EUR) und einem weitgehend leer stehenden Bürogebäude-Komplex im niederländischen Amersfoort (Verkehrswert aktuell 37,7 Mio. EUR). Der aktuelle Börsenkurs drückt eine Bewertung des Immobilienvermögens mit 75,0 Mio. EUR aus.

Diese 75,0 Mio. EUR sind exakt der Preis, den wir für Antegnate erwarten. Mit dem übrig gebliebenen Höchstbieter befindet man sich nach eigenen Angaben inzwischen in Exclusivität, d.h. mit einem Abschluß ist in Kürze zu rechnen.

So gesehen bekäme man nach dem Antegnate-Verkauf (mit dem Risiko, daß es doch nicht ganz 75 Mio. werden) zum gegenwärtigen Kurs Amersfoort dann gratis. Aber Amersfoort ist alles andere als ein Hoffnungsträger – unsere interne Verkaufspreis-Prognose für das immer noch zu 75 % leerstehende Objekt liegt bei lediglich 15,0 Mio. EUR. Das wären rd. 31 cent pro AXA-Immoselect-Anteil – also beim gegenwärtigen Kurs ein Wertaufholungspotential von lediglich noch 11,5 %. Im gesamten Jahresverlauf 2016 hatte dieses Potential noch zwischen 30 und 40 % gelegen, und bei der Bewertung hatten wir den AXA Immoselect in der zweiten Jahreshälfte 2016 für die attraktivste Kaufgelegenheit gehalten.

Doch inzwischen ist selbst der KanAm grundinvest attraktiver: Auch hier bekommt man die vier verbliebenen Restobjekte quasi zusätzlich zum Bargeldbestand gratis dazu – aber diese Objekte (zwei in Paris, zwei in Rotterdam) sind deutlich hoffnungsträchtiger als der AXA-Bunker in der holländischen Pampa.

Deshalb haben wir im August ein gutes Drittel unserer bisherigen AXA-Immoselect-Position aufgelöst und dabei mehr als 300 TEUR Bewertungsreserven in realisierte Kursgewinne verwandelt.

Manchmal muss man halt doch abgedroschene alte Börsenweisheiten zitieren: An Gewinnmitnahmen ist noch niemand gestorben.

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