Au revoir, AXA Immoselect

Es ist ein wehmütiger Abschied. Der Verfasser dieser Zeilen erinnert sich noch gut, wie er vor drei Jahren bei etwa so einem Wetter wie heute in Frankfurt mit Herrn M. von AXA Investment Managers draußen im Straßencafé saß. Herr M. (er ist schon lange nicht mehr bei AXA IM beschäftigt) stammt aus Mazedonien, besitzt dort bis heute ein Stück Land, auf dem er seinen eigenen Tabak anbaut, und schmiß zu dem Café au lait, den wir uns bestellt hatten, eine Runde Selbstgedrehte aus selbst angebautem Tabak.

Nein, wirklich erfolgreich war der AXA Immoselect bei seiner Abwicklung nicht. Fast die Hälfte des ursprünglich einmal bei seinen Anlegern eingesammelten Geldes hat er in der Abwicklungsphase verbrannt – nur der TMW Immobilien Weltfonds trieb es noch bunter. Eigentlich also kein Grund, diesem Fonds auch nur eine Träne nachzuweinen.

Doch schlußendlich waren alle, das Fondsmanagement, die Altanleger und eben auch wir, die Müllabfuhr am Ende der Nahrungskette der Kapitalmärkte, über viele Jahre eine Schicksalsgemeinschaft. Irgendwie verband das eben doch. Und niemand sonst bei irgendeinem anderen Fonds konnte so gekonnt wie Herr M. seinen Charme sprühen lassen, wenn man über irgendeinen Objektverkauf sprach, der eigentlich wieder mal voll Scheiße gelaufen war. Die Erfolgreichsten in der Abwicklungsphase waren sie nun wirklich nicht, die Leute von AXA IM, aber wenigstens die Nettesten.

Dabei haben wir noch nicht mal irgendeinen Grund, uns über diesen Fonds zu beklagen. Gerade in den Jahren 2016 bis 2018 wurde seine Kursentwicklung zeitweise ausgesprochen volatil. Uns gelang es dabei, diese Volatilität ziemlich gut zu spielen (was wir, an sich einer buy-and-hold-Strategie verpflichtet, sonst bei keinem anderen Fonds getan haben). Zu hohen Kursen zwischendurch auch mal rausgehen, zu niedrigen Kursen wieder einsteigen. Wir haben am AXA Immoselect wirklich glänzend verdient.

Gerade erst letzten Freitag auf der 20. ordentlichen Hauptversammlung der CS Realwerte AG war der AXA Immoselect noch mal ein Thema, als über Kursgewinne gesprochen wurde: „Den größten Anteil daran hat der AXA Immoselect, dessen Stückzahl wir von 3 Mio. Anteilen zu Jahresbeginn auf inzwischen nur noch 800.000 Stück reduziert haben. Bei diesem Fonds betrug die Differenz zwischen dem Nettoinventarwert von 0,38 EUR und dem Börsenkurs zuletzt nicht einmal mehr 3 cent. Bei unseren 3 Mio. Anteilen mit einem Kurswert, d.h. einer Kapitalbindung von über 1 Mio. EUR bedeutete dies ein theoretisches Wertaufholungspotential von nur noch rund 90.000 EUR. Und vollkommen risikofrei ist so ein Fonds halt auch am Schluß nicht – es kann nicht nur, wie bei einer Reihe von Fonds gesehen, in der Schlußphase zu leichten Steigerungen des Netto-Inventarwertes kommen. Es kann auch, wie man z.B. beim Morgan Stanley P2 Value gesehen hat, durch unvorhergesehene Kostenbuchungen zu einer Erosion dieses Wertes kommen. Für Anleger, die abwickelnde Immobilienfonds einfach nur als viel besser rentierenden Tagesgeldersatz sehen, sind auch diese Relationen immer noch völlig o.k. Für uns mit unserem Modell 1:2 Eigenkapital zu Fremdkapital ist aber in so einem Fall das Chance-/Risiko-Verhältnis nicht mehr auskömmlich genug, und wir schreiten dann durchaus auch mal zu Glattstellungen und Gewinnrealisierungen.“

Also, au revoir, AXA Immoselect. Die Zeit mit Dir war aufregend und schön. Und unsere Beteiligung war zwischendurch mit 6,2 % aller von diesem Fonds ausgegebenen Anteile auch mehr als nur ein Pappenstiel. Der Verfasser dieser Zeilen hört bereits den tosenden Beifall seines Aufsichtsrates: Endlich einmal hat der Kerl nicht nur bei jeder Diskussion über das Thema einen Einkaufswagen voller Argumente an den Haaren herbeigezogen, warum er immer und immer noch weitermachen muß. Endlich konnte er auch einmal konsequent loslassen.

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