AXA Immoselect: Heftige Schauer

Unser Bauchgefühl zeigte ja schon in die Richtung, aber was der AXA Immoselect in den letzten Tagen beim Anteilpreis (Net Asset Value bzw. offizieller Rücknahmepreis) veranstaltet hat, das ist schon echt heftig.

Erst gab es am 12.09. die Nachricht, daß das weitgehend leerstehende Bürogebäude im holländischen Amersfoort für 22,5 Mio. EUR verkauft wurde (letzter Verkehrswert: 37,7 Mio. EUR). Das lag über unserer Erwartung (längere Zeit 20 Mio., nach der letzten Objektbesichtigung im Juli 2017 und dem Scheitern der Vermietung an die Stadtverwaltung sogar auf nur noch 15 Mio. EUR revidiert). Trotzdem reichte es, den Anteilpreis von 3,51 EUR um 10 % auf 3,16 EUR einzuschmelzen.

Das letzte im Fonds verbliebene Objekt ist jetzt ein Einkaufszentrum im italienischen Antegnate (bei Bergamo). Angeschafft hatte man dieses Glanzstück genau auf dem Höhepunkt des letzten Immobilien-Booms im Jahr 2008 für über 150 Mio. EUR. Mit der Neubewertung im Sept. 2016 hatte man nach einer Serie ständiger Abwertungen mit 76,8 Mio. EUR den Ursprungswert bereits halbiert. In diesem Bereich lag mit 75 Mio. EUR auch unsere bisherige interne Verkaufspreisprognose.

Im letzten Abwicklungsbericht hieß es dann auch, man sei mit dem am Ende der Verhandlungen übrig gebliebenen Höchstbieter in exclusiven Schlußverhandlungen. Ganz offensichtlich hatte sich hier AXA aber beim timing ein bißchen verzockt. Lange Zeit hörte man aus dem Fonds, der Verkauf habe keine Eile, denn jedes Mal wenn man den Markt sondiere würden höhere Preise genannt. Seit etwa einem Jahr dagegen wurden die Aussagen plötzlich skeptisch: Man habe ja nicht ahnen können, daß in der Nachbarschaft plötzlich die Bagger anrücken würden. So was sei ja auch nur in Italien möglich.

Konkret: Im Einzugsgebiet entstehen derzeit gleich mehrere konkurrierende Einkaufszentren, mit denen keiner gerechnet hatte. Und genau damit wird bei Antegnate eine eher unerwartete weitere Abwertung am 15.09. um heftige 11,4 Mio. EUR auf jetzt nur noch 65,4 Mio. EUR begründet. Wir haben deshalb heute unsere Verkaufspreiserwartung auf 65,0 Mio. EUR revidiert.

Beim Anteilpreis bedeutet diese Abwertung einen weiteren Rückgang um 24 cent auf jetzt nur noch 2,92 EUR. Innerhalb von nur 4 Tagen von 3,51 auf nur noch 2,92 EUR: Das ist schon ziemlich heftig. Wir verharren mit unserem Restbestand jetzt erst einmal an der Seitenlinie (bekanntlich hatten wir im August fast die Hälfte unserer Position verkauft) – vielleicht bröckelt ja auch der Börsenkurs angesichts dieser Schockwellen noch ein bißchen weiter, und es reizt uns dann zu Rückkäufen.

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