Category : Neuigkeiten
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Im nach der Jahrtausendwende neu aus dem Boden gestampften EXPO-Viertel von Lissabon besitzt der CS Euroreal zwei Bürogebäude, mit addierten Verkehrswerten von knapp 100 Mio. EUR = 15 % des aktuell noch vorhandenen Immobilienvermögens.
Schon vorletztes Jahr hörte man von einer renommierten Maklerfirma, daß beide Objekte mit einem Preisschild von rd. 100 Mio. EUR im Schaufenster stünden. Doch seitdem eine Verkaufsmeldung? Fehlanzeige.
Heute lesen wir in einem unserer bevorzugten Informationsdienste (Property EU):
Portugal is forecast to attract a record €2.6 bn of property investment this year, up nearly 20% from €2.2 bn in 2017, according to Francisco Horta e Costa, managing director of CBRE Portugal.
Foreign investors, including new players from the UK/Europe, China, South Africa and the US, are expected to dominate investment activity. They were behind 78% of investment in 2017, or roughly €1.7 bn of deals.
‘I think nobody expected that the market would catch up this fast, given where we were only five years ago,’ CBRE’s Horta e Costa told PropertyEU. ‘The market has captured foreign investors’ attention and now there is capital pouring in from virtually everywhere.’
Some of Portugal’s largest retail assets have changed hands since the start of the year. While this burst of activity in Europe’s periphery is unprecedented, it reflects investors’ confidence in the country’s positive macro-economic prospects and is also an indication that good yields are hard to find in Europe’s core markets.
The largest confirmed transaction so far in 2018 is undoubtedly AXA Investment Managers – Real Assets (AXA IMRA)’s acquisition of the Dolce Vita Tejo shopping and leisure centre in Lisbon’s Amadora suburb for €230 mln.
Offenkundig steht Portugal mehr und mehr auf der Sonnenseite der europäischen Immobilienmärkte. So bleibt zu hoffen, daß das bisherige Ausbleiben einer Verkaufsmeldung für die beiden CS-Euroreal-Objekte in Lissabon nicht an uns nicht bekannten Problemen liegt, sondern schlicht und ergreifend daran, daß sich Credit Suisse angesichts der sich immer weiter verbessernden Aussichten einfach Zeit lässt und auf ein noch besseres Ergebnis spekuliert.
Wir hatten uns beide Gebäude und die gesamte Umgebung Anfang des Jahres mal selbst angeschaut: Irgendwelche verborgenen Probleme ließ der Ortstermin jedenfalls nicht erahnen – also, lieber Leser, hoffen wir mal das Beste.
Offene Immobilienfonds in Abwicklung: Übersicht per 31.01.2018
Schon im vorangegangenen Beitrag offenbarte sich unser inniges Verhältnis zu Statistiken. Das wollen wir heute zur Wochenmitte gleich noch einmal zeigen.
Unsere Fonds schreiten in der Abwicklung ja immer weiter voran. Regelmäßig fließt Geld an die Anleger zurück. Und damit wird das für uns adressierbare Volumen in Gestalt der addierten Börsenwerte der abwickelnden Fonds ständig kleiner.
Als wir uns Ende 2014 intensiver mit diesem Markt zu beschäftigen begannen, lagen die addierten Börsenwerte der in Frage kommenden Fonds noch bei 9,5 Mrd. EUR. Heute sind wir bei 2,8 Mrd. EUR.
Inzwischen ist das Thema bei Spezialisten durchaus beliebt geworden – das Angebot aber schrumpft durch die permanenten Kapitalrückzahlungen der Fonds. An der aktuellen Kursentwicklung meinen wir deshalb auch einfach eine gewisse Materialknappheit ablesen zu können.
Klar ist jedenfalls: Noch ist das eine Super-Party, aber leider in absehbarer Zukunft zu Ende. Denn die Materialknappheit wird ja nicht kleiner, sondern immer nur noch größer.
Veränderung der KAG-Werte und Börsenkurse 2016-2017
Zur Jahreswende 2016/17 hatten wir uns an dieser Stelle zum ersten Mal systematisch mit der Entwicklung unserer abwickelnden Fonds im zu Ende gegangenen Geschäftsjahr beschäftigt. Zahlen sagen halt mehr als tausend Worte.
Gern führen wir diesen Jahresrückblick auch für das Jahr 2017 fort. Ein interessanter Extra-Happen, der durchaus noch tiefere Einsichten ermöglichst, ist dabei die Zweijahres-Wertentwicklung 2016/2017.
Schauen wir uns zunächst an, wie sich die Rücknahmewerte der einzelnen Fonds (also der Net Asset Value oder Nettoinventarwert) verändert haben. Diese Kennzahl sagt alles über die Portfolioqualität der einzelnen Fonds in Verbindung mit der Qualität des Fondsmanagements.
Gute Werte haben dabei der DEGI Europa und der TMW Immobilien Weltfonds – doch beide sind nicht mehr wirklich repräsentativ. Die positiven Ergebnisse bei diesen inzwischen immobilienfreien Fonds resultieren aus Sonderfaktoren, so z.B. beim TMW aus a.o. Erträgen aus früheren Immobilienverkäufen (ansonsten war dieser Fonds nämlich über die Gesamtabwicklungsdauer gesehen der größte Kapitalvernichter von allen).
Bei den übrigen Fonds zeigt sich ein weiteres Mal, wie stark sich die Spreu vom Weizen getrennt hat. Mit minus 2,4 % kommen die Anleger des CS Euroreal erneut sehr glimpflich davon, und beim KanAm grundinvest sehen wir sogar ein minimales Pkus von 0,1 %. Auch im Zweijahresvergleich ist bei diesen beiden Fonds mit -1,1 % bzw. -2,1 % keine wirkliche Kapitalvernichtung zu beobachten. Eine ganz respektable Leistung, vor allem vor dem Hintergrund, daß in 2016/17 beide Fonds ihre Immobilienbestände nahezu komplett verkauft (KanAm) bzw. mehr als halbiert haben (CS).
Nicht so gut dran waren die Anleger beim AXA Immoselect (minus 17,4 % in 2017 und minus 22,8 % im Zweijahresvergleich) und beim SEB ImmoInvest (minus 12,1 % in 2017 und minus 16,5 % im Zweijahresvergleich). Bei beiden Fonds wirkten sich Immobilienverkäufe aus, die in der Mehrzahl die zuvor (offenbar viel zu lange viel zu hoch) geführten offiziellen Verkehrswerte zumeist mehr als deutlich unterschritten.
Richtig in’s Klo gefaßt hat, wer beim SEB ImmoPortfolio Target Return investiert war: Nach einem fast „branchenüblichen“ Wertverlust von „nur“ 5,4 % in 2016 ging es 2017 ganz rasant abwärts: Minus 29,6 % stehen am Jahresende auf der Anzeigetafel, nachdem sich ausnahmslos alle Immobilienverkäufe des Jahres 2017 als Katastrophe erwiesen.
Die Entwicklung der Börsenkurse zeigt in 2017 ein ganz erstaunliches Bild: Bis auf den „Katastrophenfall“ SEB ImmoPortfolio Target Return (minus 14,8 %) liegen alle anderen Fonds bei der Kursentwicklung im Plus!
Spitzenreiter sind auch hier die Sonderfälle TMW Immobilien Weltfonds (plus 26,8 %) und DEGI International (plus 13,2 %), bei denen die Kursentwicklung in erster Linie die unvermutet aufgeschienenen a.o. Erträge nachvollzogen hat.
Bereits auf Platz 3 folgt der AXA Immoselect, dem man das im Leben nicht zugetraut hätte: Plus 12,5 %. In 2017 wurden hier die beiden restlichen Immobilien verkauft, erwartungsgemäß mit unterirdischem (Amersfoort/Niederlande) bzw. sehr enttäuschendem (Antegnate/Italien) Ergebnis – was übrigens auch das Minus von 17,4 % beim Rücknahmepreis erklärt. Warum aber dann eine völlig entgegengesetzte Kursentwicklung? Nun, die schlechten Verkaufsresultate hatte die Börse zuvor durch einen besonders hohen Kursabschlag eingepreist. Da es dann mindestens nicht noch schlimmer kam als bereits erwartet, konnte sich der Kurs ab dem Moment der Immobilienfreiheit normalisieren.
Schaut man auf den Zweijahresvergleich, dann gehen (den Sonderfall TMW außen vor gelassen) die Medaillen an den CS Euroreal (plus 19,7 %), den AXA Immoselect (plus 13,4 %) und den KanAm grundinvest (plus 11,8 %). Diese drei waren zugleich durchweg auch unsere mit Abstand größten Depotpositionen: Bei der Auswahl haben wir also fast alles richtig gemacht.
Auffällig ist dabei, daß der KanAm grundinvest unter dem Eindruck hervorragender Verkaufsleistungen seinen Spurt schon in 2016 hingelegt hat. Dagegen ist 2017 mit einem mageren Plus von 0,3 % mehr als enttäuschend verlaufen. Ganz offenkundig wirkt hier immer noch der Schock über die im Frühjahr offenkundig gewordene haarsträubende Liquiditäts-Zurückbehaltungs-Politik nach. Wegen der verhaltenen Entwicklung in 2017 verbleibt dem KanAm aber weiterhin ein Wertaufholungspotential, das wir auf exakt 20,0 % schätzen. Das ist jetzt unter den „big threee“ CS, KanAm und SEB das mit Abstand beste Chance-Risiko-Verhältnis.
Der CS Euroreal dagegen, der noch in 2016 mit dem KanAm praktisch gleichauf gelegen hatte, konnte auch in 2017 mit einem Kursplus von 7,2 % seinen Höhenflug fortsetzen. Entsprechend klein ist dadurch aber das verbleibende Wertaufholungspotential geworden: Wir beziffern es auf lediglich noch 12,8 %. Nach unserem Geschmack ist der CS Euroreal inzwischen nicht nur gut, sondern eher sogar etwas zu gut gelaufen. In dem Tempo kann es ganz bestimmt nicht weitergehen, und negatives Überraschungspotential wird mit dem gegenwärtigen Börsenkurs bereits vollständig ausgeblendet. Konsequenter Weise haben wir hier unseren Depotbestand von knapp 1,4 Mio. Stück zum Jahresende auf jetzt nur noch 0,5 Mio. Stück reduziert.
Auf dem aktuellen Kursniveau drängen sich Neuanlagen eigentlich bei keinem Fonds mehr auf. Und dort, wo man (bei den immobilienfreien, nur noch aus Bargeld bestehenden Fonds) gern mal den Euro für 80 cent kaufen würde, ist kein Material zu bekommen. Insofern nehmen wir jetzt erst mal im Schaukelstuhl Platz, nippen an einem feinen Gläschen Rotwein und kucken ganz in Ruhe zu. Die nächste Chance kommt sicher irgendwann wieder vorbei, aber erzwingen läßt sich da nichts.
Und, abschließend bemerkt: Sie werden sich kaum vorstellen können, wie gut sich das anfühlt, wenn man zur Börse solche Nachrichten wie heute früh hört und sitzt dabei auf einem ordentlichen Liquiditätspolster …
Sehn’n se – eben nicht der Mai. So ein Jahreswechsel, wo man sowieso ein paar Werte in der Statistik umtragen muß, ist der natürliche Anlaß, die Statistik überhaupt mal wieder einer kritischen Durchsicht zu unterziehen.
In unseren monatlichen Berichten werden Sie deshalb ab Januar 2018 (der erste Bericht geht voraussichtlich am Wochenende online) ein paar Veränderungen bemerken.
Gehen wir spaltenweise einfach von rechts nach links:
Die erste Veränderung betrifft die Auseinanderrechnung unseres Investment in anteilige Fonds-Liquidität und den Rest-Immobilienbestand. Das machte früher absolut Sinn. Heute nicht mehr so, und darauf gestoßen hat uns eigentlich einer unserer Banker durch eine entsprechende Verständnisfrage.
Gerechnet hatten wir bisher so: Unser Bestand eines einzelnen Fonds hatte einen bestimmten Börsenwert. Anteilig auf unseren Bestand war uns dann auch die im Fonds vorhandene Liquidität zuzurechnen. Die Differenz zwischen Börsenwert und uns anteilig zuzurechnender Liquidität ergab dann unser effektives Investment in Immobilien (mit entsprechendem Discount zu den offiziellen Verkehrswerten).
Inzwischen wurden aber viele Fonds immobilienfrei, oder der Börsenwert in Prozent zum Nettoinventarwert liegt unterhalb der Liquiditätsquote (wie z.B. beim KanAm grundinvest, wo der Börsenkurs nur rd. 80 % des Nettoinventarwertes beträgt, die Liquiditätsquote aber 86,4 %). In diesen Fällen führt unsere bisherige Methodik rein auf Grund der hinterlegten Formel in der Spalte „unser Investment in Immobilien“ zu einem negativen Wert.
Wie gesagt, früher hatte das kaum Auswirkungen, aber inzwischen ist die Welt völlig auf den Kopf gestellt: Es gibt überhaupt nur noch zwei Fonds, bei denen wir tatsächlich auch noch ein rechnerisches Investment in Immobilien haben. Bei allen anderen überdeckt die anteilig uns zuzurechnende Fonds-Liquidität den Kurswert unserer Anteile. Deshalb haben wir die Formel entsprechend modifiziert, so daß sie keine negativen Investmentbeträge für Immobilien mehr erzeugt.
Die bisher unten neben dem Kasten „Immobilien/KAG-Wert“ rechnerisch ermittelte „Beleihungsquote“ entfällt künftig ebenfalls. Angesichts stark zusammengeschrumpfter Immobilienbestände unserer Fonds ergab sich dort schon seit längerer Zeit ein negativer Wert, der definitiv keinerlei Aussagekraft mehr hatte: Einen negativen Beleihungswert gibt es in der Praxis ja gar nicht.
Die wesentlichste Neuerung sind zu Beginn der Tabelle zwei ganz neue Spalten „upside-Potential“ (= Wertaufholungspotential). Bisher betrachteten wir das als eine Art streng zu hütendes Betriebsgeheimnis, denn die von uns eingeschätzte Höhe des Wertaufholungspotentials ist für die Zusammensetzung unseres Portfolios eine der wichtigsten Steuerungsgrößen.
Auch dieser Punkt hat sich wegen der weiter geschrumpften Immobilienbestände inzwischen relativiert: Unter all unseren Investments ist es eigentlich nur noch der CS Euroreal, wo die Schätzung des Wertaufholungspotentials immer noch ein etwas größeres Kunststück ist. Bei allen anderen Fonds kann es eigentlich jeder.
Bei einem inzwischen immobilienfreien Fonds z.B. ist das nämlich denkbar einfach. Nehmen wir mal an, der offizielle Rücknahmepreis = Nettoinventarwert wäre 1,25 EUR und der Börsenkurs 1,00 EUR: Dieser Fonds hat dann 25 % Wertaufholungspotential. Eine unvermeidbare Unschärfe dieser Rechnung ist, daß auch noch lange nach Verkauf der letzten Immobilie (wie z.B. der TMW Immobilien Weltfonds eindrucksvoll bewiesen hat) prozentual durchaus signifikante Veränderungen des Nettoinventarwertes passieren können. Aber solche Ereignisse prognostizieren zu wollen grenzte an Spökenkiekerei. Da muß man dann doch lieber bei dem Motto „lieber ungenau richtig als exakt falsch“ bleiben.
Bei Fonds mit einem immer noch etwas größeren Restbestand an Immobilien (das sind aber nur noch der CS Euroreal und der SEB ImmoInvest sowie eingeschränkt der KanAm grundinvest) kommt es sehr darauf an, die Portfolioqualität und damit die voraussichtlichen Veräußerungserlöse einigermaßen zutreffend einzuschätzen. Die veröffentlichten (und jährlich von den Gutachterausschüssen neu zu rechnenden) offiziellen Verkehrswerte können hierfür keinesfalls ungeprüft übernommen werden. In der Vergangenheit durften wir nur allzu oft erfahren, daß diese Verkehrswertgutachten teilweise nicht das Papier wert sind, auf dem sie geschrieben wurden. Deshalb erarbeiten wir intern für jedes einzelne Fondsobjekt eine eigene Verkaufspreis-Prognose. Nicht die Verkehrswerte der Fonds, sondern unsere eigenen Prognosen der voraussichtlichen Verkaufserlöse legen wir dann der Ermittlung des Wertaufholungspotentials zu Grunde.
Am Beispiel des CS Property Dynamic mit seinen nur noch zwei Restobjekten in Polen hatten wir hier erst vor wenigen Tagen einen ziemlich dezidierten Einblick in unsere Arbeit gegeben.
Das upside-Potential geben wir zukünftig nicht nur in Prozent an, sondern auch als absoluten Wert für die jeweils von uns gehaltenen Bestände. So wird auch auf einen Blick deutlich, welches Ertragspotential der CS Realwerte AG für die Zukunft noch verbleibt – oder, mit anderen Worten gesagt: Wie lange noch genug Manövriermasse für ein erfolgreiches Weiterbetreiben unseres Geschäfts vorhanden ist. Letzteres interessiert natürlich besonders brennend die mit uns zusammenarbeitenden Banken.
Unabhängig von der Gesamtsumme sehen unsere Aktionäre damit außerdem auf einen Blick, von welchen einzelnen Fonds unsere künftige Ertragsfähigkeit in besonderem Maße abhängt – oder, mit anderen Worten gesagt: Bei welchen Fonds ein „Schlag in’s Kontor“ für uns besonders folgenreich wäre.
Weglassen werden wir zukünftig die inzwischen überholte Spalte mit den Auflösungsterminen unserer Fonds (die seit längerem sämtlich in der Vergangenheit liegen). Weglassen werden wir auch die Spalte mit den früheren Ausschüttungsterminen, die vor allem bei den großen Fonds im vergangenen Jahr ohnehin völlig durcheinander gekommen waren.
Anstatt dessen geben wir an der Stelle an, wie viele Immobilien der jeweilige Fonds noch besitzt und wie hoch der Immobilienanteil am Gesamtvermögen des Fonds ist.
Alles in allem wird dadurch unser Berichtswesen für unsere Aktionäre noch einmal deutlich informativer.
Soeben werden wir unterrichtet, daß das Bankhaus C. L. Seeliger in Wolfenbüttel die bisher bis 31.01.2018 befristet gewesene Kreditlinie von jetzt noch 3,0 Mio. EUR antragsgemäß bis 30.06.2019 verlängert hat.
Die weiteren Linien sind:
5,0 Mio. EUR bei der Volksbank Braunschweig Wolfsburg (Befristung: 30.06.2018)
4,5 Mio. EUR bei der HypoVereinsbank (Befristung: 31.12.2018)
5,0 Mio. EUR bei der Volksbank Wolfenbüttel (Befristung: 31.12.2020)